万达凯德世茂宝龙明发中粮等商业地产竞争企业发展模式比较.pptx

商业地产竞争企业商业地产竞争企业发展模式比较发展模式比较商业地产研究部商业地产研究部 2011.03.14一、行业企业概况介绍一、行业企业概况介绍二、竞争企业比较体系二、竞争企业比较体系三、竞争企业分项说明三、竞争企业分项说明四、万达的比较优势四、万达的比较优势目目录录1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势行业领先企业外资新加坡嘉德香港企业 恒隆、太古、新鸿基、瑞安内资企业 万达、华润、中粮行业跟随企业专注型宝龙、阳光、明发、国贸综合型世茂、保利、龙湖、金融街、绿地、珠江、富力、万科、陆家嘴、金地、海航关注型恒大商业型大商、百联、金鹰、广百、茂业、天虹、红星美凯龙、苏宁、银泰*上述企业为不完全统计上述企业为不完全统计1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产企业竞争力指标 融资能力融资渠道及评级融资规模及成本开发选址能力选址策略土地储备面积土地成本土地分布招商运营能力专业团队状况招商方式策略总租金及租金水平开业总面积及出租率规划建设能力规划设计团队及完成面积建设团队及开竣工面积开发建设速度在建商业地产面积行业影响力商业地产持有面积及占总面积比例租金收入及占总营收比例政府资源影响力*每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略企业总体战略及商业地产战略”、企业模式及产品模式简介企业模式及产品模式简介1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势三、竞争企业分项说明三、竞争企业分项说明n华润华润n中粮中粮n世茂世茂n宝龙宝龙n明发明发n恒大恒大n凯德凯德n企业简介企业简介n商业模式商业模式n选址策略选址策略n代表案例代表案例1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势华润企业华润企业1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介 华润集团旗下共华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有家一级利润中心，在香港拥有6家上市公家上市公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品牌及华润万家超市）等多领域。截至牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年年6月，集团总资产月，集团总资产已达到已达到4,830亿港元，亿港元，2009年度集团营业额达年度集团营业额达1,698亿港元，经亿港元，经营利润营利润177亿港元，员工达亿港元，员工达30万人。万人。目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行集团奉行“集团多元化，利润中心专业化集团多元化，利润中心专业化”战略。战略。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介 在地产业务上，华润实行在地产业务上，华润实行“差异化差异化”竞争策略，竞争策略，“住宅开发住宅开发+持有物业持有物业+增值服务增值服务”产品组合策略及产品组合策略及“高品质高品质”的产品定位。的产品定位。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势华润集团组织架构华润集团组织架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势华润置地组织架构华润置地组织架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势华润地产版块业务架构华润地产版块业务架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元1.万象城都市综合体系列2.住宅+区域商业中心（五彩城）3.住宅+欢乐颂区域商业中心一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商业基础，北京橡树湾区域商业中心作为战略落地试点。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势分布于三个版块分布于三个版块n华润置地：华润置地：华润万象城城市综合体华润万象城城市综合体+区域购物中心区域购物中心+木棉花酒店木棉花酒店n华润万家：欢乐颂社区购物中心华润万家：欢乐颂社区购物中心n深国投（投资企业）：深国投（投资企业）：新一城购物中心新一城购物中心+印象城购物中心印象城购物中心商业地产产品模式：多元商业地产产品模式：多元*万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、郑州开业；欢乐颂在深圳试点后，即将在鞍山开业；而以北京橡树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城，商业地产出租率保持正在93%以上。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1.华润建筑：内外装2.商业管理：华润自建团队3.酒店：木棉花酒店4.主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等 商业地产产业链商业地产产业链1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产资本模式：孵化商业地产资本模式：孵化1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-拿地版图拿地版图截止到2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。土地储备规模近2261万平米（其中住宅开发和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平米，商业地产建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%），主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京、上海、深圳、杭州、无锡、沈阳、成都、大连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-商业地产版图商业地产版图1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-拿地策略拿地策略n侧重集团资源、兼顾公开拿地：侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市；侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”；例如：北京橡树湾项目和2009 年8 月新获得的上海项目，是华润置地借助母公司财务支持在公开市场拿地的典型案例。n发展策略明晰发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地产项目。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心位置：深圳地王金融圈，罗湖金融商务中心区项目特点：集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高综合建筑群物业形态：购物中心-万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场占地面积：7.6万m2 总建筑面积：约48（55）万m2总投资：40亿港币1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：深圳华润中心代表案例：深圳华润中心截至2010年6月，经营收益水平：n总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平）n产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场n出租率96.7%n租金收益3.62亿（半年）*产品关键词：高端、品质*万象城为中国购物中心标杆项目1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势小结小结n“内地新鸿基内地新鸿基”定位方向定位方向n央企，多产业平衡央企，多产业平衡n集团以集团以“孵化孵化”关系促进商业地产发展关系促进商业地产发展n多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带动下的产品竞争力优势明显。动下的产品竞争力优势明显。n发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市的核心地段的拿地上。城市的核心地段的拿地上。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势 中粮企业中粮企业1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介 中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业务板块，拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有竞争力、影响力、控制力和市场占有率。2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。在商业地产上，着力开发“大悦城”为品牌的城市综合体（商业综合体），计划将来商业地产规模达到集团总资产30%集团战略：把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势中粮集团组织架构中粮集团组织架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势中粮地产版图中粮地产版图中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业，此外以酒店为主业的酒店事业部，以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产，以持有物业管理为主的凯莱物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势中粮置业简介中粮置业简介中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态，已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月，中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目，其中已开业的大悦城系列广场4个。未来未来2-3年将在全国复制年将在全国复制10个以上大悦城，个以上大悦城，5-10年将在国年将在国内大中型城市布局约内大中型城市布局约20个大悦城。个大悦城。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-拿地版图拿地版图1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产产品模式商业地产产品模式 “大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。大悦城购物中心在主力店比例上，明显低于万达，强化次主力店。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1.商业管理：中粮自建团队2.物业管理：凯莱物业管理3.酒店：凯莱酒店4.主力店：万客隆（基本无法合作）商业地产产业链商业地产产业链1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产资本模式商业地产资本模式同华润同华润1.1.内部孵化内部孵化2.2.银行贷款银行贷款1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-拿地策略拿地策略中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市，包括已经重点布局的环渤海区域的北京、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心城市如广州、深圳等都是重点关注的城市；其它一线城市也列入目标范围。目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域。力的生活重心区域。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城代表案例：北京西单大悦城*产品关键词：年轻、时尚、潮流、品位*大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆北京西单大悦城于2007年12月28日开业，2008年2月正式开业，是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车位近2000个。西单大悦城（建成物业）收购价格36亿，加上改造成本，约为37亿，首年固定租金收益3.2亿左右。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：北京西单大悦城代表案例：北京西单大悦城1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势小结小结n央企，多产业平衡央企，多产业平衡n单产品，品牌适应性尚待验证单产品，品牌适应性尚待验证n发展速度加快（发展速度加快（2010年年2家）家）n总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达存在竞争关系存在竞争关系n目前对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在目前对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市与核心地段的拿地上。核心城市与核心地段的拿地上。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势 宝龙企业宝龙企业1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势宝龙集团发展历程宝龙集团发展历程第一桶金艰辛创业1980-19901、澳 门 地产开发2、厦 门 住宅开发（20万平方米）1992-19991、厦门明发广场2、厦门宝龙酒店2000-20031、福 州 宝龙城市广场2、稳 步 进入两个城市2003-20051、全全 国国 性性扩张拿地扩张拿地2、08年年 年年中中香香港港IPO通过聆讯通过聆讯3计计 划划 2009年年 9月月 再再 次次冲冲 击击 香香 港港IPO2006-20091、受经济环境影响，建设进展放缓。2、2009年10月 IPO成功，紧张的资金链得到缓解。3、2010年，总部移师上海。创业期创业期发展期发展期扩张期与高速发展期扩张期与高速发展期IPOIPO推推动动1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势宝龙集团组织架构宝龙集团组织架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势战略合作伙伴战略合作伙伴1.新华都百货2.TESCO、家乐福、沃尔玛3.金逸影城4.国美电器5.KFC、麦当劳6.其它1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势宝龙集团产业版图宝龙集团产业版图1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势宝龙商业地产版图宝龙商业地产版图成都宝龙武夷山宝龙淄博宝龙蚌埠宝龙郑州宝龙福州宝龙已开业项已开业项目目在建项目在建项目开工项目开工项目储备项目储备项目即墨宝龙青岛李沧烟台海阳宿迁宝龙盐城宝龙常州宝龙新乡宝龙泉州安溪宝龙泰安宝龙洛阳宝龙太仓宝龙无锡宝龙无锡玉祁花城1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产产品模式：商业地产产品模式：1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产产品模式商业地产产品模式 “宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1.商业管理：宝龙商管公司2.酒店：宝龙酒店（E栈商务、度假快捷）3.主力店：康城百货、宝龙乐园、宝龙影院、宝龙美食、NICOLE名品概念店 商业地产产业链商业地产产业链1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产资本模式：商业地产资本模式：上市前私募上市前私募1.41.4亿美元（可转债）亿美元（可转债）1企业自有积累企业自有积累2银行合作伙伴关系银行合作伙伴关系.3OAOA和工业现金流对宝龙商业地产支持和工业现金流对宝龙商业地产支持5销售回款销售回款.4澳门同乡会澳门同乡会6整整体体资金金链偏偏传统在低地价成本下，产在低地价成本下，产品竞争力使销售回款品竞争力使销售回款发挥了极其重要作用发挥了极其重要作用 类似国美地产模式，类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得但宝龙在该领域获得资金支持程度仍有限资金支持程度仍有限资金杠杆和滚动开发模式：1、土地抵押贷款；2、低地价成本、以及地价款分期缴纳；3、建筑垫资；4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略n区域分布：东部经济发达省份二、三线城市新区n项目分布具有显著的聚集性特点山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。n上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津、重庆，并开始进入一线城市，如上海拿地优势拿地优势国际、国内商业品牌合作大体量商业体、商业在项目中占比高商业与酒店产品组合，在三四线城市确立竞争门槛和优势。与地方政府形成的契合点与地方政府形成的契合点综合体建筑、商业多业态弥补城市新区配套之不足；提升新区区域地价水平；大体量商业，带来长期税收收入；大型商业带动当地大量就业。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略n项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。n对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。“宝龙城市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。n低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间。常州92万平方米“宝龙城市广场”楼面地价47元/平方米。“宝龙就是城中心宝龙就是城中心”1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-低地价低地价2011年年3月份，公司在中国月份，公司在中国20个城市合计拥有处于不同开发阶段的物业开发项目个城市合计拥有处于不同开发阶段的物业开发项目33 个，土地储备个，土地储备1000万平米，其中万平米，其中2010年之前取得地价价格低廉。年之前取得地价价格低廉。项目名称持有物业估值（亿元）土地成本（亿元）建筑总面积（平方米）楼面地价（元/平方米）福州宝龙城市广场9.791.194215353554.44太仓宝龙城市广场4.8190.983213522460.37无锡宝龙城市广场12.4 1.129284187397.27泰安宝龙城市广场10.182.229301945738.21洛阳宝龙城市广场（共两期）12.922.33874968266.30蚌埠宝龙城市广场19.511.962491209399.42郑州宝龙城市广场18.691.259247195509.31青岛城阳宝龙城市广场39.93.985705526564.83无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期）4.330.475128105370.79无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期）3.341.014262928385.66烟台海阳县用地10.211.804950472189.80宿迁阜新区用地6.883.884517878749.98新乡友谊路用地10.252.7800000337.5盐城青年南路用地8.74.379488006897.33常州青枫公园用地7.252.229780700285.51青岛李沧用地9.314.5493636641250.88泉州晋江宝龙金色花园0.1529600506.76泉州安海宝龙豪苑0.20854210383.691 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略-判断纬度判断纬度城市选择准则宝龙选址纬度宝龙选址纬度项目选址考核因素整体经济发展居民购买力城市规划及发展地方政府行政效率及服务态度私人商住物业的预期需求未来的土地供应；以及整体竞争环境 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业城市内所处区位周围环境及交通等公共设施居民的消费行为及生活方式地方政府已建或将建的基建政府对该地区的规划潜在开发整体成本架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场代表案例：青岛宝龙城市广场1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场代表案例：青岛宝龙城市广场 青岛宝龙城市广场是由宝龙投资25亿元打造的游乐主题MALL，项目位于青岛市城阳区政府南，占地20.6万平米，总建筑面积70余万平米，分为50万平米的商业综合体和20余万平米的高档住宅两部分，其中宝龙商业综合体由一座800间豪华客房的五星级酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40多万平方米购物中心共同组成。宝龙城市广场共设有12个顾客出入口，160多部自动扶梯，16部观光电梯；拥有地下停车位2450个，地上停车位1800个。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场代表案例：青岛宝龙城市广场产品构成产品构成建筑面积（平方建筑面积（平方米）米）项目占比项目占比住宅高档住宅124,82517.69%住宅底商27,7743.94%停车位39,6905.63%酒店式公寓酒店式公寓64,1499.09%酒店式底商2,9960.42%核心商业核心商业298,625（自持部分204,928）42.33%29.05%高档酒店39,7115.63%停车位107,75615.27%总建筑面积705,526100%*项目中核心商业在整体项目中自持率为29%，核心商业自持率为62%。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：青岛宝龙城市广场代表案例：青岛宝龙城市广场静态投资回收期(包括建设期)109个月动态投资回收期163个月净现值（房地产行业平均净资产收益率10%贴现）32010万元股权价值（项目初期06年）38643万元税后净利率(06-13年)28%内部收益率15%*项目楼面地价565元/平米，后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势小结小结n“三四线万达广场三四线万达广场”定位方向，在三四线城市具备定位方向，在三四线城市具备可复制性可复制性n低地价是核心竞争力低地价是核心竞争力n民企，资本渠道在上市后增强，但仍缺乏民企，资本渠道在上市后增强，但仍缺乏n商业地产以商业地产以“现金流滚资产现金流滚资产”方式发展方式发展n品牌说服力相对较弱，靠外在硬件形象加分品牌说服力相对较弱，靠外在硬件形象加分n产品与万达在三四线城市形成竞争，焦点在城市新产品与万达在三四线城市形成竞争，焦点在城市新区中心地段上，内在产业链未成形，自有品牌经营弱区中心地段上，内在产业链未成形，自有品牌经营弱1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势 世茂企业世茂企业1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介1989年，世茂集团进入内地，是以房地产开发为主业，以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。2005年，集团确立“专注主业，兼顾房产领域多元组合”的战略，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。同时，确立“核心区域发展”战略，集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。公司通过在拿地能力、融资策略和销售能力上来规划集团的战略布局，以“大型综合体项目”、“滨江模式”等为载体，将房地产开发与出租型物业同时并举的盈利模式。目前，世茂在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例达到30%左右。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势企业简介企业简介世茂股份世茂股份 世茂股份是一家融商业地产开发、运营、百货和影院等多个业务板块于一体的商业地产上市公司。公司在全国经济发达的长三角和环渤海湾区域的约20个大中城市（包括北京、上海、沈阳、青岛、徐州、南京、常熟、常州、苏州、昆山、芜湖、嘉兴、绍兴、厦门、杭州、武汉、大连、无锡和济南等）开发、经营或持有20余个项目，且包含商业、办公楼、大卖场、商场、SOHO、步行街、展销中心、街铺、百货和影院等多种业态，并与近400家国内外知名企业建立了战略合作伙伴关系。截止到2009 年底，公司拥有规划建筑面积超过800万平方米的土地储备，位居国内上市商业地产公司中土地储备量首位。世茂宣布将于世茂宣布将于5 年内年内陆续在国内陆续在国内20 个城市推出约个城市推出约24 个商业地产项目的宏伟计划。个商业地产项目的宏伟计划。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势世茂地产组织架构世茂地产组织架构1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势世茂地产版图世茂地产版图1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产产品模式商业地产产品模式1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势1.商业管理：世茂商管公司2.酒店：世茂酒店公司3.主力店：世茂百货、世茂影院、世茂儿童城 商业地产产业链商业地产产业链1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势商业地产资本模式商业地产资本模式1.资本市场融资资本市场融资2.信贷融资信贷融资1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势选址策略选址策略集团在拿地方面以包含住宅、办公、商业、酒店等多业态的城市综合体项目为主，并经常采用世茂股份和世茂房地产联合竞标的模式。在竞得项目后，世茂股份和世茂房地产或是成立以前者控股的项目公司统一运营(适用于地块不可拆分的综合体项目)，或是对其中的商业地产和住宅、酒店部分各司其职(适用于可拆分项目)，并在项目规划设计、施工、推盘销售等各阶段密切配合，实现各产品间的协同效应。公司预计2011-2012年，将商业地产土地储备增加至1000万平方米以上，新增项目仍将集中于集团布局已较为成熟的长三角和环渤海湾区域。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势拿地策略拿地策略土地储备的性价比较高既是各个城市的优质地段，价格却非常低廉。截至2009年年底，公司的楼面地价为1468元/平方米。在销售方面，由于公司销售产品以商业地产为主，销售价格普遍在15000元/平方米以上，因此获利空间颇为丰厚这也是其核心竞争力之一。公司土地储备量丰富，仅2009年一年时间，整个集团新获土地储备超过200万平方米，使得其项目总计划建筑面积达到3000多万平方米，在业内排名第五。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：绍兴世茂广场代表案例：绍兴世茂广场绍兴世茂毗邻绍兴老城区，地处绍兴市经济开发区与袍江工业区的结合部。项目占地面积约49万平方米，总建筑面积约113万平方米，拥有80万平方豪华高品质住宅，23万平米是全国独一无二的交融古典与现代风格的跨河主题购物广场，12万平方米豪华超五星酒店，建成后的酒店高达280米，是绍兴新世纪新城市坐标。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势代表案例：绍兴世茂广场代表案例：绍兴世茂广场绍兴世茂广场业态丰富。集合国际百货（百盛）、大型超市（法国欧尚超市）、休闲餐饮、国际影院、室内精品步行街等多种商业业态和建筑形态于一体，能够最大程度地满足城市人群对商业设施与服务全方位、多元化需求。位于绍兴世茂广场34层的世茂国际影城，作为全国首家全新概念的次时代智能化数字多厅影城，拥有9个专业影厅和一个花园露天影院，其中包括4个3D放映厅，超过1800个舒适座椅，达到国际高端标准。1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4万达的比较优势万达的比较优势小结小结n城市综合体完全复制万达模式，尤其是世茂百货与世茂院线n滨江高端豪宅与过往高端酒店成为加分项n选择城市主要是二三线城市核心地段，与万达构成直接竞争n主要一线商业管理人才部分来自万达，对万达模式比较熟悉1 1行业企业概括介绍行业企业概括介绍2 2竞争企业比较体系竞争企业比较体系3 3竞争企业分项说明竞争企业分项说明4 4