南京市银河湾花园物业管理服务合同.doc

南京市银河湾花园物业管理服务合同甲方： ；业委会代表： ；住所地： ；联系电话： ；乙方： ；法定代表人： ；住所地： ；资质等级： ；证书编号： ；联系电话： ；根据国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况1、物业名称： ；2、物业类型： ；3、坐落位置： ；4、占地面积： ； 5、建筑面积： ；6、物业管理区域四至：东至： ；南至： ；西至： ；北至： 。第二章 服务内容第二条 物业共用部位的使用管理和维修：包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、传达室、设备机房等。第三条 物业共用设施、设备的日常使用、维护和管理：包括：道路、化粪池、污水井、垃圾中转站、信报箱、上下水主管道、落水管、公共烟囱、共用照明、天线、水箱、水泵及高压水泵房、楼内和地下车库消防设施设备及器材、电梯、配电系统、供水系统、防雷避雷设施、各类门禁系统、安防系统设施设备及器材、物业管理用房等。第四条 物业共用部位和公共场地的清扫，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通。第五条 公用绿地、花木、建筑小品等管理和养护。第六条 共用道路机动车辆行驶和共用停车位的管理。第七条 公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。第八条 装饰装修管理服务。第九条 物业档案资料管理：包括：与物业相关的工程图纸、设施设备档案、住用户档案、管理档案与竣工验收资料及各类使用说明书等。第十条 因物业及共用部位和共用设施设备需要维修的，乙方告知甲方，按照本市物业管理办法进行处理，因此发生的费用由维修资金承担或者由业主按照物业面积分摊。第十一条 乙方承诺配合甲方，对甲方认定的物业管理区域急需新建和维修的，在明确符合维修基金申请条件并通过审核的维修项目，由甲方通知后，乙方垫资维修改造。甲方承诺乙方，将按照法定程序和工程造价，申请维修资金，用于偿还乙方的垫付资金。第十二条 乙方提供的服务质量按南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）执行。服务等级为 三 级 二 类标准（见2006年9月南京市物价局、房产管理局南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）。第十三条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由单个业主与乙方另行商定后由乙方收取（乙方可参照特约服务收费表收取）。第十四条 甲方应于2016年1月1日前，按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的管理用房（不含设备用房）。物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途和原始结构。物业管理用房建筑面积 平方米，位于 。第三章 服务费用第十五条 本物业管理区域物业服务收费施行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、多层住宅 0.5 元平方米月；小高层住宅： 0.9 元平方米月；高层住宅： 0.9 元平方米月；别墅： 2.0 元平方米月；商业用房： 1.0 元平方米月。2、分摊水电费：按照总表计量度数和实际支出金额，扣除乙方办公发生的和自用的以外，由全体业主按户分摊。3、乙方承诺签订合同一年内（含试用期）不提高物业服务收费标准；一年后，如果乙方管理服务良好，并经满意度调查达60%以上，甲方可以依法启动相关程序，召开业主代表大会讨论物业服务费用的收费标准。同时，乙方按照新的物业收费标准提供相应的服务质量和服务等级。第十六条 物业服务费主要用于以下开支：1、乙方人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费、教育费等；2、物业共用部位、共用设备设施的日常维护保养费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、乙方办公费用；7、乙方固定资产折旧费用；8、法定税费；9、乙方的利润；10、其它属于乙方成本的费用。第十七条 对不属于日常设施设备维护维修的项目，乙方有权要求甲方申请维修资金或从甲方公共收益中支出。第十八条 物业服务费用由乙方按照半年或者一年向业主收取，乙方承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过一年。业主与物业使用人（承租人）约定由物业使用人（承租人）交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带保证交纳责任。业主与物业使用人（承租人）之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，乙方可以按照其约定收取物业服务费用，但不受业主与物业使用人（承租人）之间交费约定的约束。第十九条 物业服务费用和分摊水电费收支情况公示：1、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布半年物业服务费用的收支和使用情况；2、乙方应分别于6月30日、12月31日前，向全体业主公布分摊水电费的收支情况，同时公布电力部门、水务部门收费票据复印件及税收发票等。物业服务费用标准调整后，如与南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）中有关规定相冲突，按照南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）中有关规定执行。对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：向物业所在地人民法院提起诉讼。第二十条 公共能耗分摊费及其它费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按照 户 分摊；2、电梯运行电费由有电梯楼房内 2 层及以上业主按 户 分摊；3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主 5 层及以上业主按用量分摊；4、装修管理服务费在装修前交纳。第二十一条 乙方将物业服务（包括专业部门的委托服务、对物业属于业主专有部分维修、养护及其它特约服务）的收费价格和标准，在物业管理区域内公示。第二十二条 业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主（开发商未售出的房产，按100%）按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费。第四章 物业的经营第二十三条 乙方在确定的区域，按照南京市物业服务收费管理实施办法规定，收取机动车停放服务费。第二十四条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。第二十五条 停车场服务收费分别采取以下方式：1、地下停车场属于全体业主共有的，车位使用人按照200元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按60元个月的标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人按照60元个月的标准向乙方交纳停车管理服务费。3、地面停车位，车位使用人按照150元个月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费按15%的标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有。4、扣除乙方停车管理服务费，总车位数的15%产生的收益，按照30%的标准补贴乙方物业管理服务费。第二十六条 停车管理服务费主要用于以下开支：1、车辆管理员的人工成本；2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用；3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用及运行能耗费用；4、停车场的公共环境清洁卫生费用；5、法定税费。第二十七条 小区内的广告发布租位、共有房屋出租、其它公共场所经营活动等收益归甲方所有。甲方收益可以用于补贴乙方物业管理服务费，上限不超过甲方收益的30%，具体方案另行约定。第二十八条 乙方每半年将甲方相关收益划入甲方账户。第五章 物业的承接验收第二十九条 承接验收时发现的问题，另行签署书面意见及解决方案，作为本合同的补充内容，甲、乙双方分别存档，并报上级主管部门留存。第三十条 乙方承接物业时，甲方督查原物业服务企业向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；5、其它应当移交的物业相关资料。移交资料以物业交接查验清单为准，清单作为本合同的附件。第六章 服务标准第三十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理：（一）房屋及共用设备管理1、小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌。2、物业管理人员按要求经过专业培训，持证上岗。3、进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，便于查阅。（二）共用设施管理1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2、公共照明设施设备齐全，运行正常。3、保持道路畅通。4、污水排放畅通，沟道无积水。5、危险部位标志明显。（三）绿化及养护管理绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶，草皮存活率达80%以上。（四）环境卫生管理1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施。2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。3、雪后及时扫净小区内道路积雪；雨后及时清理污水。4、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理。5、发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。（五）秩序维护1、小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗。2、值班人员着装统一整齐，接待热情礼貌，做到不和业主发生口角，不粗暴管理；熟悉辖区情况，工作规范，责任到人，相片公示，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。3、进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控资料15天有效；设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修资金的按照以上相关条款执行。4、小区业主人身和财产安全受到损害，且因乙方未尽责所致，追究乙方及相关责任人责任；经司法机关认定情节严重的，甲方有权解除合同。5、汽车停放有序，时速5公里小时；自行车、电动车停放车棚。（六）消防1、消防系统标志明显，设备器材完好，可随时启用。2、配备专门的消防管理人员。（七）维修急修：接到电话10分钟内到；小修：30分钟内到，若不及时到位，造成后果的由乙方负责。（八）公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。具体标准执行南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）规定。第七章 相关责任第三十二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三十三条 甲方相关责任1、根据业主大会的授权，代表业主签订本合同；2、督促全体业主遵守业主公约和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；3、监督、检查乙方履行物业服务合同情况，监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况，定期听取物业管理工作情况报告；4、支持和配合乙方做好物业管理区域内的物业管理工作，积极协调业主与乙方之间的关系，并参与社区建设活动；5、协助乙方做好物业管理服务费和分摊水电费的交纳工作；6、协调处理乙方进入前存在的遗留问题；7、法律、法规、规章规定由甲方承担的其它责任。第三十四条 乙方相关责任1、按照法律、法规的规定和本合同的约定，委派具有岗位资质的人员在本物业区域内提供物业管理服务，项目经理和工程技术岗位人员必须具有国家认证的资格质证书；乙方承诺本物业区域内管理服务人员不得少于 36 人（具有国家认证的资格证书的工程技术人员不得少于 3 人），如果人员少于约定人数，须在半个月内补齐。2、向业主、物业使用人收取物业服务费用、分摊水电费、垃圾清运费、停车服务费及本合同约定和政府规定的其它费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费、分摊水电费等问题；3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；4、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反法律、法规、业主公约、物业管理规章制度和本合同的行为；5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；6、结合本物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划；7、根据业主要求，协助甲方按照本市规定，申请和使用专项维修资金；8、按照时间规定，公布物业服务费用和分摊水电费收支账目；9、乙方因维修、养护物业或者公共利益需要，占用、挖掘本物业管理区域内道路及场地的，应征得甲方同意，并在完成物业维护或者公共利益实现后恢复原状，无法恢复原状的除外；10、应与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面装饰装修管理服务协议，就允许的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项；11、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理区域、物业管理的全部档案及应当依法移交的财务资料，不得以合同纠纷等理由拒绝移交，甲方有权指定专业审计机构对本物业项目进行审计；12、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其它责任。第八章 违约责任第三十五条 乙方承诺交纳合同履约金五万元，服务质量保证金三万元。第三十六条 乙方的管理服务达不到南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）及本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方按照服务内容和质量标准在一定期限内整改，乙方逾期未整改的，甲方有权扣除服务质量保证金并解除合同。乙方管理服务标准考核，由甲方于每合同年度组织单元长、楼道长、业主代表等实施，具体考核标准另行约定。第三十七条 乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。第三十八条 乙方未能按约定提供相应服务，造成重大经济损失的，经第三方鉴定后，认定为因乙方管理不善造成的责任，业主有权通过司法途径要求获得损失赔偿。第三十九条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之二标准向乙方支付违约金。第四十条 任何一方无正当理由提前解除合同的，经司法裁判认定解除合同无效的，应向对方支付违约金拾万元整；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，按实际金额赔偿。第四十一条 以下情况乙方不承担责任1、因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的；5、因甲方或业主、物业使用人违约，致使乙方不能履行服务义务或履行本合同已无必要的。第四十二条 本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决或向辖区物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。第九章 其它事项第四十三条 本合同期限：本合同期限为二年半年，自2016年1月1日起至2018年6月30日止。其中，前三个月为试用期，甲乙双方签订临时物业管理临时合同。试用期满后，经50%以上业主投票同意后，临时合同转为正式合同；若50%以上业主投票不同意，甲方有权解除合同，并扣除服务质量保证金。第四十四条 自本合同生效之日起 10 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。第四十五条 合同期满后，乙方完成全部合同且管理成绩优秀，合同期内满意度调查（常住户）达80%以上的，可优先续订合同。第四十六条 双方可对本合同的条款及未尽事宜进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第四十七条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第四十八条 合同期满本合同自然终止，双方如续签或解除合同，应在合同期满 30 天前向对方提出书面意见。第四十九条 本合同一式 3 份，甲、乙双方各执 1 份，物业管理行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。甲方（签章）： 乙方（签章）： 业委会代表： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日- 16 -