法律信息通讯(房地产广告).doc

法律信息通讯

泰和泰律师事务所 刘 俊 律师 编 2009年1月

《关于进一步规范房地产广告的通知》之政策解读

成都市房产管理局、成都市工商行政管理局（以下简称两局）于2009年1月12日联合发布了《关于进一步规范房地产广告的通知》（成房发〔2009〕7号）（以下简称《通知》）。泰和泰律师事务所作为贵公司的常年法律顾问，现就有关可能涉及贵单位切身利益的房地产广告发布中的相关政策向贵公司提供如下建议，供贵公司领导参考。

一、《通知》主要依据的法律法规规定
1、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字[2002]68号）；
2、《房地产广告发布暂行规定》(1998年修正)（以下简称《暂行规定》）；
3、《中华人民共和国广告法》；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》

二、政策解读
（一）房地产广告中涉及价格规范的。
《暂行规定》第九条规定：“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。”
两局发布的《通知》的第一条第一款对于该条进行了细化，使之更加具有可操作性。
1）因户型、位置不同，价格有差异不好表述时，两局建议使用“均价”描述房地产价格，并且对均价的含义进行了明确的规定：“均价”应为所售房产全部面积的平均价；
2）对使用“起价”、“最低价”等文字描述房地产价格的，两局要求字体、字号应相同；
3）对使用“一口价”、“清盘价”等词语描述房地产价格的，如果仅为指定房源价格，必须加以注明，否则视为是指其在售所有房源价格；
4）对于广告中有限量特价房内容的，必须注明限量套数，限量特价有效期。限量特价房销售结束（签订购房合同）后，广告中不得再有限量特价房的内容。
（二）房地产广告中涉及房地产项目具体位置的规范。
《暂行规定》第十条规定：“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。”
《通知》第一条第二款对此也做出了规定，但是有以下两点区别：
1）《暂行规定》中规定房地产广告中表示项目位置的，应当以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示。《通知》要求房地产销售广告也必须表明房地产项目的具体位置，且必须标明该项目所属的区（市）县行政范围。但是《通知》并没有限制房地产广告必须采用以该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离的方式，从另一方面讲，既是允许在房地产广告中采用其他的方式表示房地产项目的具体位置；
2）《通知》规定若房地产广告中房地产项目位置的表述有参照物的，则应当以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准。《暂行规定》中要求不得以时间来表示距离，而《通知》中增加一项，不仅不允许以时间表示距离，同时规定不得以车程表示距离。
（三）房地产销售广告中涉及面积规定的。
《暂行规定》第十二条规定：“房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。”《通知》第一条第三款对此也作出规定，但是《通知》对于房地产销售广告和房屋出租广告做出了不同的规定。
房地产销售广告涉及面积的有两种表示方法：
1）表明建筑面积；
2）表明使用面积，但是，《暂行规定》仅要求表明使用面积，而《通知》明确规定在表明套内面积时，还要明确规定公摊面积。
房屋出租广告中涉及面积的，则应当表明是建筑面积或使用面积。在这种情况下，《通知》与《暂行规定》的规定是相同的。
（四）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育、公益设施设备及其他市政设施设备等的。
《暂行规定》第十一条要求相关的设施、设备在规划、建设中的，应当在广告中注明；《通知》第一条第五款则规定相关设施、设备正在规划建设中的，应当在广告中注明，或者相关设施、设备不在项目规划范围内的，也应当在广告中注明。
在这里提醒贵公司注意，根据两局发布的通知，若某一设施、设备正在规划建设中并且该设施、设备同时不在规划范围内的，如何在广告中表明呢？
律师认为在此种情况下，在房地产广告中应当同时予以明确披露。
（五）房地产广告中涉及融资或变相融资的规定。
《暂行规定》第十六条及《通知》第二条第一款明确规定，在房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容。但是《通知》明确指出两项内容属于变相融资：返本销售、售后包租。
《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
由此可见，房地产开发企业采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房是法律明令禁止的，但是禁止房地产开发企业采用售后包租或者变相售后包租方式销售项目的仅限于未竣工的商品房，也就是说已经竣工的商品房是可以采用售后包租或者变相售后包租的方式予以销售的。但是，根据《暂行规定》和《通知》的规定，在房地产销售广告中，是不得出现这些内容的，在此提醒贵公司予以注意。
（六）房地产广告中涉及房地产项目综合评价内容的。
国家工商行政管理总局、建设部于2002年3月25日发布的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》第三条明令禁止在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。
《通知》第二条第四款规定在房地产广告中不得出现未经政府或政府职能部门确认的评比、排序等对房地产项目综合评价的内容，也就是说，根据《通知》的规定，只有政府或者政府职能部门才有权对房地产项目作出评比、排序等综合性评价，并且只有该评价才可以在房地产广告中出现。
（七）房地产广告中涉及预售内容的。
《暂行规定》第四条规定不得发布广告的情况包括：预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。
《通知》第三条规定房地产销售广告中应载明房地产销售准（预）售证号，即未取得房地产销售准售许可证或者房地产销售预售许可证的，不得发布房地产销售广告。
同时，在未取得商品房预售许可证的情况下，禁止如下行为：
1）《关于进一步加强房地产广告管理的通知》第二条规定未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告。
2）《通知》第三条规定房地产项目未取得预售许可，不得发布申领“优惠卡”、“会员卡”等涉嫌预售行为的广告。
（八）房地产广告中涉及明示及承诺事项的。
《关于进一步加强房地产广告管理的通知》第四条规定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告，其中明示及承诺的内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。
《通知》则首先明确房地产广告中不得出现无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等及违反相关法律、法规、规章的内容。
其次，房地产广告中载明的承诺内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》中予以明确。
上述两个《通知》的规定实际上是异曲同工，虽然在用语上有不同之处，但是其核心内容则是相通的。
特别提醒：最高人民法院于２００３年３月２４日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
在该司法解释中，销售广告的内容构成要约必须同时满足以下三个条件：
1） 针对的对象必须是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；
2） 所做的说明或者允诺必须具体确定；
3） 必须对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
在满足这三个条件的情况下，即使相关内容未在合同中约定，亦将被视为合同的内容，对双方当事人产生约束力，当事人违反的，应当承担违约责任。
而两局此次发布的《通知》则要求房地产广告中载明的承诺内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》中予以明确，在此种情况下，即使相关的内容或者事项针对的对象并非是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，或者未能构成对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，但是一旦成为合同文本的内容，则双方当事人必须遵守，否则，就要承担违约责任。
（九）《通知》此次新增加的内容：
1）房地产广告有附赠内容表述的，应当准确标明附赠物品的品牌和数量，不得含糊其辞。房地产广告中表述的附赠内容不得违反相关法律、法规、规章和其他政策性规定。
2）房地产广告不得出现如下内容（除本文第五项及第六项所论述的内容外还包括如下几项）：
不得使用第一、唯一、首家、独一无二、尊、极、豪、顶等绝对性和夸大表述房地产项目性质性能的词语及其类似词语；
不得使用热销、抢滩、抢购、火爆、甩卖等含糊描述房地产项目销售状况的词语及类似制造紧张空气的词语；
不得出现其他法律、法规、规章明文禁止的内容。
三、律师建议
在金融风暴的沉重影响下，为了进一步稳定市场秩序，促进经济的发展，切实保护购房者的利益，两局发布了此次《通知》，并且，该《通知》在第五条明确规定，对违反本《通知》规定的房地产开发企业和经纪机构，市房产管理局有权责令其限期改正，逾期不改正的，市房产管理局有权通过新闻媒体曝光，并抄告相关部门依据有关法律、法规予以严肃查处；市工商行政管理局将加强对房地产广告的监督管理，对违反本《通知》规定的广告主、广告经营者、广告发布者，依照相关广告法律、法规的规定予以查处。
因此，律师建议贵公司在今后的房地产广告发布过程中，进一步规范用语，严格审查房地产广告的内容。当然，对于房地产广告的内容，在发布以前，也可以由律师进行先期的把关，以使贵公司在广告发布中的法律风险降到最低，避免不必要的损失或者法律责任。

四川泰和泰律师事务所
刘 俊 律师
2009年1月20日

附件：关于进一步规范房地产广告的通知成房发〔2009〕7号

成都市房产管理局 成都市工商行政管理局
各房地产开发企业，房地产经纪机构，广告经营者，广告发布者：
近来，部分房地产广告内容出现了一些不规范的行为，对房地产市场造成了负面影响，侵害了购房者的合法权益。为促进我市房地产市场健康发展，维护房地产市场秩序，进一步规范房地产广告发布行为，切实保护购房人的合法权益，根据《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产广告发布暂行规定》以及《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（工商广字〔2002〕68号）等相关规定，现就有关问题通知如下：
一、房地产广告应当真实、合法、科学、准确，不得欺骗或误导公众。
（一）房地产广告对价格有表述的，应当清楚表示为实际的销售价格，并标明价格有效期。因户型、位置不同，价格有差异不好表述时，建议使用“均价”描述房地产价格，“均价”应为所售房产全部面积的平均价；对使用“起价”、“最低价”等文字描述房地产价格的，字体、字号应相同；对使用“一口价”、“清盘价”等词语描述房地产价格的，如果仅为指定房源价格，必须加以注明，否则视为是指其在售所有房源价格。对于广告中有限量特价房内容的，必须注明限量套数，限量特价有效期。限量特价房销售结束（签订购房合同）后，广告中不得再有限量特价房的内容。
（二）房地产销售广告应当载明房地产项目的具体位置，且应标明该项目的所属区（市）县行政范围。房地产广告中的项目位置示意图应当准确、清楚，比例适当。房地产项目位置的表述有参照物的，应以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准，不得以所需车程、时间进行表述。
（三）房地产销售广告中涉及面积的，应标明建筑面积或套内建筑面积、公摊面积；房屋出租广告中涉及面积的，应表明是建筑面积或使用面积。
（四）房地产广告有附赠内容表述的，应当准确标明附赠物品的品牌和数量，不得含糊其辞。房地产广告中表述的附赠内容不得违反相关法律、法规、规章和其他政策性规定。
（五）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育、公益设施设备及其他市政设施设备等，如不在项目规划范围内或正在规划建设中，应当在广告中载明。
二、房地产广告不得出现如下内容：
（一）不得出现融资和返本销售、售后包租等变相融资内容，不得有升值或投资回报等承诺，不得含有风水、占卜等封建迷信内容；
（二）不得使用第一、唯一、首家、独一无二、尊、极、豪、顶等绝对性和夸大表述房地产项目性质性能的词语及其类似词语；
（三）不得使用热销、抢滩、抢购、火爆、甩卖等含糊描述房地产项目销售状况的词语及类似制造紧张空气的词语；
（四）不得出现未经政府或政府职能部门确认的评比、排序等对房地产项目综合评价的内容；
（五）不得出现其他法律、法规、规章明文禁止的内容。
三、房地产销售广告中应载明房地产销售准（预）售证号。房地产项目未取得预售许可，不得发布申领“优惠卡”、“会员卡”等涉嫌预售行为的广告。
四、房地产广告中不得出现无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等及违反相关法律、法规、规章的内容。房地产广告中载明的承诺内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》中予以明确。
五、对违反本通知规定的房地产开发企业和经纪机构，市房产管理局将责令其限期改正，逾期不改正的将通过新闻媒体曝光，并抄告相关部门依据有关法律、法规予以严肃查处；市工商行政管理局将加强对房地产广告的监督管理，对违反本通知规定的广告主、广告经营者、广告发布者，依照相关广告法律、法规的规定予以查处。
特此通知。
二〇〇九年一月十二日0万U豆体验卡
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