土地使用权的获取途径与程序.pptx

房地产开发与经营房地产开发与经营4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营土地储备：土地储备：国土资源管理部门对土地进行开发、国土资源管理部门对土地进行开发、储存以备供应的行为储存以备供应的行为土地储备量：土地储备量：开发、储存可以供应使用的数量开发、储存可以供应使用的数量4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营土地使用权的获取方式：土地使用权的获取方式：划拨、出让、转让、出租、抵押划拨、出让、转让、出租、抵押4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营一、土地使用权划拨一、土地使用权划拨1、概念：、概念：土地使用权划拨是指经县级以上土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，用地者人民政府批准，用地者只缴纳土地的只缴纳土地的补偿、安置费，或者无偿的获取补偿、安置费，或者无偿的获取土地土地使用权的行为。使用权的行为。4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营2、适用范围：、适用范围：国家机关和军事用地；国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；城市基础设施和公益事业用地；国国家家重重点点扶扶持持的的能能源源、交交通通、水水利利等等项目用地；项目用地；法法律律、行行政政法法规规规规定定的的其其他他用用地地（经经济适用住房、廉租住房项目用地）济适用住房、廉租住房项目用地）4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营3、特征：、特征：1）无期限限制：随时可收回）无期限限制：随时可收回 2）无偿性）无偿性4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营4、权力的限定：、权力的限定：未经许可不得转让、出租、抵押等未经许可不得转让、出租、抵押等一是补办出让手续，缴纳出让金一是补办出让手续，缴纳出让金二是将转让所得收益中的土地收益部二是将转让所得收益中的土地收益部分上缴国家分上缴国家4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营二、土地使用权的出让：二、土地使用权的出让：“批租批租”1、概念：、概念：一定期限的土地使用权一定期限的土地使用权国家（出让方）国家（出让方）单位或个人（受让方）单位或个人（受让方）出让金出让金4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营2、出让方式：、出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌出让协议、招标、拍卖、挂牌出让4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营1）协议出让）协议出让4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营2）招标出让：）招标出让：招标、投标、招标文件、标书、招标、投标、招标文件、标书、标底、标价、评标委员会、开标、标底、标价、评标委员会、开标、评（议）表、决标、中标评（议）表、决标、中标4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营3）拍卖出让：）拍卖出让：“竞卖竞卖”、“竞投竞投”出出让让4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营4）挂牌出让）挂牌出让4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营3、出让年限：、出让年限：各类用途土地使用权出让的最高年限各类用途土地使用权出让的最高年限4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营4、续期：、续期：重新签合同，支付出让金重新签合同，支付出让金4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营5、变更土地用途：、变更土地用途：重新签合同，调整出让金重新签合同，调整出让金4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营6、土地批租的类型：、土地批租的类型：熟地批租，又叫熟地批租，又叫“筑巢引凤筑巢引凤”生地批租，是生地批租，是“引凤筑巢引凤筑巢”的一种形式的一种形式 毛地批租，是毛地批租，是“引凤筑巢引凤筑巢”的另一种形式的另一种形式 带项定地批租带项定地批租 4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营三、土地使用权转让三、土地使用权转让1、概念、概念 土地使用权土地使用权 土地使用权土地使用权 出让方（国家）出让方（国家）原使用人原使用人 新使用人新使用人 出让金出让金 （转让费）（转让费）4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营2、方式：、方式：出售，交换，赠与出售，交换，赠与4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营3、条件：、条件：1）必须是通过出让方式获得了使用权的土地）必须是通过出让方式获得了使用权的土地2）对土地进行了投资开发利用）对土地进行了投资开发利用4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营 2005年某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，年某经济技术开发区日日新公司为取得生产经营用地，向市国土局提出申请。双方协商后，签订了一份向市国土局提出申请。双方协商后，签订了一份“国有土地使国有土地使用权出让合同用权出让合同”，在办理完相关手续后，日日新公司取得了土，在办理完相关手续后，日日新公司取得了土地。此后，日日新公司未对受让土地进行任何开发的情况下，地。此后，日日新公司未对受让土地进行任何开发的情况下，于次年于次年5月与宏业房地产开发公司签订了国有土地使用权转让合月与宏业房地产开发公司签订了国有土地使用权转让合同。按合同约定，由日日新公司负责居民拆迁、土地平整等工同。按合同约定，由日日新公司负责居民拆迁、土地平整等工作，宏业公司于合同签订后作，宏业公司于合同签订后7日内支付总价款日内支付总价款60%的预付款，余的预付款，余额分额分3次在年底前缴清。由于合同约定的土地有部分是某市运输次在年底前缴清。由于合同约定的土地有部分是某市运输公司的，日日新公司便与宏业公司签订了补充协议，确认宏业公司的，日日新公司便与宏业公司签订了补充协议，确认宏业公司对该块土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工公司对该块土地拥有使用权。在日日新公司进行居民搬迁等工作时，运输公司与其发生了冲突，遂将日日新公司告上法庭。作时，运输公司与其发生了冲突，遂将日日新公司告上法庭。请问：（请问：（1）日日新与宏业公司签订的土地转让合同是否有）日日新与宏业公司签订的土地转让合同是否有效？为什么？（效？为什么？（2）补充协议是否有效，为什么？）补充协议是否有效，为什么？4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序房地产开发与经营房地产开发与经营4、相关限制：、相关限制：1）转让和建设的期限）转让和建设的期限2）土地使用权转让时，权利和义务随之转让）土地使用权转让时，权利和义务随之转让3）土地使用权转让时，地上的建筑物、附着）土地使用权转让时，地上的建筑物、附着物所有权随之转让物所有权随之转让4）需要改变出让合同内容的，提出申请，调）需要改变出让合同内容的，提出申请，调整出让金整出让金4.2土地使用权的获取途径和程序土地使用权的获取途径和程序