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如何控制好房地产工程投资
讲师：范志远
一、房地产工程投资控制构成
1.房地产工程项目投资的构成
房地产工程项目投资的构成是指进行某项建设工程所花费的全部费用。包括固定资产投资和流动资产投资两部分。
固定资产投资的构成
固定资产投资的构成包括：
设备工机具购置费用。通常称为机具投资。
建筑安装工程费用。建筑安装工程费用是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资。
工程建设的其他费用。即除设备工机具购置费用和建筑安装工程费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。
预备费。预备费包括基本预备费和涨价预备费。
建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税。
流动资产投资
流动资产投资指生产经营性项目投产后，为正常生产运营，用于购买材料、燃料、支付工资及其他经营费用所需的周转资金。（垫底流动资金）
2.投资控制在房地产工程项目中的作用
投资控制在房地产工程项目中的作用包括：
第一，在保证建设项目质量、安全、工期目标实现的基础上，使建设项目在预定的投资额内建成售出。这是投资控制达到的最基本的要求，也是一个最现实的要求。
第二，可行性研究阶段确定的投资估算额控制在建设单位投资机会、投资意向设定的范围内。
第三，设计概算是技术设计和施工图设计的项目投资控制目标，不得突破投资估算。
第四，建安工程承包合同价是施工阶段控制建筑安装工程投资的目标，施工阶段的投资额不得突破合同价。合同价有两种，固定价合同和可调价合同。
第五，通过投资控制工作，使建设项目各阶段投资控制工作始终处于受控状态。合理地处理投资过程中的索赔与反索赔事件，取得令人满意的效果。
二、房地产项目决策阶段的投资控制
房地产项目决策阶段的投资控制：第一，通过可行性研究阶段投资估算的合理确定、最佳投资方案的优选，促使建设项目的科学决策。第二，决策阶段所确定的投资额作为整个项目的限额目标，对于建设项目后续设计概算、施工图预算、承包合同价、结算价、竣工决算都有直接影响。投资控制做得好，应该是竣工决算价不超合同价、合同价不超施工图预算价、施工图预算价不超设计概算、设计概算价不超限额的目标。第三，通过工程师在决策阶段的投资控制，确定出合理的投资估算，优选出可行方案，为建设单位进行项目决策提供了依据，并为建设项目主管部门审批项目建议书、可研报告及投资估算提供基础资料，对项目规划、设计、招投标、设备购置、资金筹措等提供重要依据。
在项目决策阶段投资控制的工作，具体任务主要是审查拟建项目的投资估算的正确性与投资方案的合理性，也就是可行性研究报告。在可行性研究阶段进行投资控制，主要应围绕对投资估算的审查和投资方案的分析、比选进行。
1.对投资估算的审查
对投资估算的审查包括：
第一，审查投资估算基础资料的正确性。这些基础资料包括一些社会因素的风险、政治（因素的）风险等。
第二，审查投资估算所采用的方法的合理性。
2.对项目投资方案的审查
对项目投资方案的审查主要是通过对拟建项目方案进行重新评价，看原可行性研究报告编制部门所确定的方案是否为最优方案，提出合理化建议。
三、设计阶段的投资控制
设计阶段的投资控制没有决策阶段的投资控制重要，但远比施工阶段的投资控制重要。
按我国现行有关规定，建设项目初步设计阶段应编制初步设计概算，施工图设计阶段编制施工图预算，技术设计阶段编制修正的概算。设计概算不得突破已经批准的投资估算，施工图预算不得超过批准的设计概算。这就为设计阶段监理工程师进行投资控制明确了目标和任务。
1.限额设计
限额设计就是按照批准的投资估算控制初步设计及其概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计及预算。
限额设计控制工程投资可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为纵向控制；另一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为横向控制。
限额设计不要笼统地限到单位工程，最起码也要限到分部工程，最理想的状态是限制到子分部工程。这样就是要保证它纵向控制，也保证它横向控制。
2.设计概算的审查
设计概算的审查内容包括：
第一，审查设计概算的编制依据。
第二，审查设计概算的编制内容。
第三，审查设计概算的编制深度。
3.审查设计概算的方法
审核设计概算的方法包括：
第一，对比分析法。实际上应该细化到分项工程去对比。
第二，查询核实法。
第三，联合会审法。
4.施工图预算的审查
审查施工图预算的内容
审查施工图预算，重点是施工图预算的工程量计算是否准确，定额消耗量、单价套用是否合理，各项取费标准是否符合现行规定等。
审查施工图预算的方法
审查施工图预算的方法很多，主要有全面审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、筛选审查法、重点抽查法、对比审查法、利用手册审查法等。
四、施工招投标阶段的投资控制
招投标阶段的投资控制工作包括：
第一，招投标的组织、协调工作。
第二，编制施工招标文件。
第三，标底的编制与审查。
第四，现场考察和召开标前会议。
第五，评审投标书。
第六，签订施工承包合同。
五、施工阶段的投资控制
施工阶段进行投资控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值，在工程施工过程中定期进行投资实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。施工阶段投资控制应包括从工程项目开工直到竣工验收的全过程。
1.施工阶段投资控制的措施
在施工阶段，应从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施控制投资。
2.施工阶段投资控制工作内容
施工阶段投资控制工作的内容包括：
确定投资控制目标，编制资金使用计划
编制资金使用计划的方式：
第一，按项目结构划分编制资金使用计划。
第二，按时间进度编制资金使用计划：其表达形式有多种，其中资金需要量曲线和资金累计曲线（S形曲线）较常见。
审核施工组织设计
审核已完工程实物量并计量
审核已完工程实物量，是施工阶段监理工程师做好投资控制工作的一项最重要的工作。
3.进行工程计量和工程款支付工作程序
进行工程计量和工程款支付的工作程序包括：
第一，施工承包单位统计经质量验收合格的工程量，按施工合同的约定填报工程量清单和工程款支付申请表。
第二，进行现场计量，按施工合同的约定审核工程量清单和工程款支付申请表，并报上级领导审定。
第三，总监理工程师签署工程款支付证书，并报建设单位。
第四，未经质量验收合格的工程量，或不符合规定的工程量，应拒绝计量，拒绝该部分的工程款支付申请。
4.处理变更索赔事项
处理变更和处理索赔的事项包括：
第一，施工承包单位在施工合同规定的期限内向项目机构提交对建设单位的费用索赔意向通知书。
第二，工程师收集与索赔有关的资料。
第三，施工承包单位在承包合同规定的期限内向项目机构提交对建设单位的费用索赔申请表。
第四，工程师初步审查费用索赔申请表，符合费用索赔条件（索赔事件造成了施工承包单位直接经济损失、索赔事件是由于非承包单位的责任发生的）时予以受理。
第五，工程师进行费用索赔审查，并在初步确定一个额度后，与承包单位和建设单位进行协商。
第六，工程师应在施工合同规定的期限内签署费用索赔审批表，或在施工合同规定的期限内发出要求施工承包单位提交有关索赔报告的进一步详细资料的通知。
5.实际投资与计划投资比较并及时进行纠偏
投资偏差是指投资计划值与实际值之间存在的差异，即
投资偏差＝已完成工程实际投资－已完成工程计划投资
               ＝已完成工程量×实际单价－已完成工程量×计划单价
上式中，结果为零表示是最佳的控制，结果为正表示投资增加，结果为负表示投资节约。需要注意的是，与投资偏差密切相关的是进度偏差，为此，在进行投资偏差分析时往往同时进行进度偏差计算分析。
6.引起投资偏差的原因
引起投资偏差的原因，主要包括四个方面：
客观原因
客观原因包括：人工费涨价、材料费涨价、自然因素、地基因素、交通原因、社会原因、法规变化等。
建设单位原因
建设单位的原因包括：投资规划不当、组织不落实、建设手续不齐备、未及时付款、协调不佳等。
设计原因
设计原因包括：设计错误或缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时、结构变更等。
施工原因
施工原因包括：施工组织设计不合理、质量事故、进度安排不当等。
从偏差产生的原因看，由于客观原因是无法避免的，施工原因造成的损失由施工承包单位自己负责。因此，工程师投资纠偏的主要对象是由建设单位原因和设计原因造成的投资偏差。
六、竣工验收阶段的投资控制
竣工验收阶段的投资控制，应在全面检查验收工程项目质量的基础上，对整个工程项目施工预付款、已结算价款、工程变更费用、合同规定的质量保留金等综合考虑分析计算后，审核施工承包单位工程尾款结算报告，符合支付条件的，报建设单位进行支付。
工程竣工结算是指施工承包单位按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向建设单位进行的最终工程价款结算。
竣工结算工程价款＝预算(或概算)或合同价＋施工过程中预算或合同价款调整数额－预付及已结算工程价款－保修金
1.《建设工程施工合同(示范文本)》对竣工结算的规定
建设工程施工合同对竣工结算的规定包括：
第一，工程竣工验收报告经建设单位认可后28天内，施工承包单位向建设单位递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。
第二，建设单位收到施工承包单位递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。建设单位确认竣工结算报告后通知经办银行向施工承包单位支付工程竣工结算价款。
第三，建设单位收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按施工承包单位向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。
第四，建设单位收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，施工承包单位可以催告建设单位支付结算价款。建设单位在收到竣工结算报告及结算资料56天内仍不支付的，施工承包单位可以与建设单位协议工程折价，也可以由施工承包单位申请人民法院将该工程依法拍卖，施工承包单位就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
第五，工程竣工验收报告经建设单位认可后28天内，施工承包单位未能向建设单位递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，建设单位要求交付工程的，施工承包单位应当交付；建设单位不要求交付工程的，施工承包单位承担保管责任。
第六，建设单位和施工承包单位对工程竣工结算价款发生争议时，按争议的约定处理。
2.竣工结算的审查
竣工结算时，重点要审查的问题包括：
第一，核对合同条款。
第二，检查隐蔽验收记录。
第三，落实设计变更的签证。
第四，按图核实工程数量。
第五，认真核实单价。
第六，注意各项费用计取。
第七，防止各类的计算误差。