商品房收房注意事项.doc

商品房收房注意事项一、注意及时接受入住告知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在告知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2.接到入住告知书后，一方面应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出解决意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按告知上约定的时间前往收房。 特别提醒：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。 2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了协议上约定的收楼日期，可考虑向开发商按协议索赔。 3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定期间，并以书面形式确认。 4.若购房者在约定期间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从告知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、拟定房屋是否达成交付条件 1. 竣工验收备案表 最重要 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应当注意的文献。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。 2. 住宅质量保证书 住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房协议的附件，与购房协议具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。 3. 住宅使用说明书 住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。 4. 建设工程质量认定证书 5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 6. 实测面积登记表 特别提醒： 1.只有具有上述文献，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文献，确认房屋已经具有交付条件之后，才干进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文献给予重视，特别提醒您要看原件而不是复印件。 2.建筑工程竣工备案表是最重要的文献，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，假如没有此表就说明它主线不具有交房的标准，您有权拒绝收房。 3. 对于这些文献，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文献取得的合法性。 4.假如开发商拒绝出示这些证明文献、或文献不全，您可按购房协议第十一条，规定开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。 5. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。 6. 假如开发商不能提供上述相关文献，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。 三、房屋检查 收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（涉及验收交房必须的文献），确认无误后再签署收房文献。 “先验后收”不仅是符合商业惯例的，并且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照协议约定支付相应比例的价款，就履行了协议的义务，开发商就应当交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋： 1. 检测房屋面积： 规定开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超过3%，可以中止收房。 2. 检查房屋质量： 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，重要可从以下几方面入手： （一) 房屋自身的质量 （二）景观绿化、社区配套、设施标准等配套设施是否符合协议约定。 （三）装修质量 特别提醒： 1. 一定要掌握“先验后收”的原则。 2. 假如开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可规定开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。 3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。 4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应规定开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。 5.只要付清房款，按照协议约定购房者已经完全履行了协议的义务，开发商就应当无条件交房，否则应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在协议中明确下来。四、新房验收的最终结果 1.房屋检查没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文献。在这个登记表上，应把检查情况逐个记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并规定发展商限期解决。 2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文献，约定下次验收时间（一般不超过30天）。 4. 对发现的问题要具体在验楼表上予以注明，假如的确属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的因素并规定开发商签字、盖章。 特别提醒： 1.验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文献或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；假如楼盘主线就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。 2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文献。 3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定解决方案。 4、假如开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不准时收房，而是开发商拟交付房屋不符合协议的约定或法定条件。 注意事项 以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常碰到，特别经常碰到此类的征询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。 一、买房相关税费 （一）商品房买卖应缴以下税费： 1、契税 2、房屋买卖交易手续费 3、买卖协议印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 （二）税费问题 特别提醒：依据法律的规定和大部分购房协议的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间：契税只能在过户时交纳 特别提醒：除税务机关，任何单位无权代收。 实行：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 税率：房屋成交价 的2%。 特别提醒：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应当交给社区办。假如您将大修基金交给开发商，您很也许无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房协议已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提醒：普通社区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场合或收费地点公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。 二、面积问题 面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时特别是买期房时，一定要考虑到协议面积与实际面积也许出现误差这样的问题，并在签订协议时以附加条款加以防范。 （一） 存在的问题： 1. 商品房协议面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。 消费者经常因面积问题出现纠纷而处在被动局面，建议购房人在购房协议中对相关也许出现的问题具体进行约定，以维护自己的权益。 2. 开发商有时能运用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。 对的测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者主线无法完毕。另一方面，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。 （二）如何解决面积误差？ 面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更导致的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖协议约定面积不符的，按照协议约定解决。 协议没有约定或者约定不明确的，按照以下原则解决： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照协议约定的价格据实结算房款； （二）面积误差比绝对值超过3，购房人可规定退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人批准继续履行协议，房屋实际面积大于协议约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超过3部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于协议约定面积的，面积在3以内（含3）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 特别提醒： 1. 想测出您买的商品房的真实面积，一方面购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。 2.签定协议时应当细化条款，应当约定实际面积与产权登记面积发生误差时的解决方式。如规定协议中未约定解决方式的，面积误差比绝对值超过3时，购房人有权退房。 （三）关于分摊面积 公用建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 分摊的公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(涉及山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 不应记入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具有使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（涉及物业管理）用房。 4、对于半地下室，不管采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 特别提醒： 1. 签订协议时应明确约定公摊的具体项目。 2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售协议（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售协议中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 三、审查销售广告 （一）出现问题 “我们的社区绿化率达成，我们社区配有小学、幼儿园、会所” 购房者经常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变社区规划也是一些开发商惯用的一手；此外，装修标准不符合协议的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。 （二）解决办法 1. 要注意平时的证据收集。 如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应当对照社区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，规定开发商兑现承诺。 2. 要随时主张自己的权利。 一旦发现社区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。 四、法定退房条件： 在房屋验收过程中，业主假如发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来涉及以下几种： 1. 购房协议无效： 实践中，导致购房协议无效的常见情形有： 开发商无权处分该房产； 开发商存在欺诈情形。 2. 套型误差导致退房： 按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超过约定的误差范围，协议中对此未约定解决方式的，购房人可以退房。 3. 面积误差导致退房： 房屋实际交付面积比原协议规定误差比绝对值超过3（不含3）的。 4. 变更规划、设计导致退房： 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及协议中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。 5. 质量不合格导致退房： 房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验的确的，买受人有权退房。 特别提醒： 1. 由于楼盘整体建筑未完毕而主线无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。 2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约补偿责任由发展商承担，假如开发商不批准退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。 3. 假如不具有上述条件，但是房屋的确出现了质量问题，购房人有权规定开发商进行维修，因此导致损失的由开发商补偿。 五、特别建议： 可以考虑集体收房。买房过程中，经常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决碰到的所有难题!