租赁房屋定价.doc

公司房产出租定价原则
伴随着房屋租赁市场的成长和繁荣,我公司如何能够根据各种变化因素快速准确地制订房屋租赁价格,来适应房屋租赁市场的发展、并且达到在保证房屋出租率的基础上，争取收入最大化的目的。为此需要制定一套科学的“房屋租赁定价规则,为公司提供管理与决策的科学依据。
在对房屋租赁价格进行测算前,需要对我公司待租赁房屋进行同质化处理,只有在同质的基础上讨论价格才科学、合理。严格讲同质租赁房屋是指租赁房屋的区域综合环境、房屋综合质量相同,主要是环境属性和房屋自身质量属性决定的。但在现实市场中完全相同的区域综合环境和房屋综合质量的租赁房是不存在的,只能是进行近似的划分,因此同质化处理事实上也是基于区域环境指标和房屋综合质量指标的租赁房分级分类的评估。
我们按照区域综合环境对租赁房进行分类,按照租赁房屋综合质量进行分级,这样将得到近似的租赁同质房。即同类同级的租赁房屋近似看成是具有相同的市场价值。在这样基础上研究测算各类租赁房屋的价格才是可行的。房屋的分类和分级按照以下步骤进行。
(1)建立评估租赁房屋的区域综合环境和房屋综合质量的指标体系；
① 区域综合环境相关的指标体系主要包括以下几个方面: 区域的环境状况、区域的交通状况、区域的公共设施、区域的人口状况、区域的商业场所、区域的人文景观、区域的文卫机构、区域的综合管理状况等。。
②房屋综合质量的评估指标主要包括:建筑结构、房屋的内部状况、房屋的建筑安全性、房屋的居住状况等。
我们对以上两个指标体系进行了认真研究分析,主要工作是对指标体系进行整合,以我公司自有房产基本条件为基准，分项统计待租赁房产的各项基本信息（详见附表1），通过量化基本信息，有针对性的筛选同区域条件类似房源进行初步比较（详见附表2），然后再摘取条件最为接近的房源取其平均租金价格，作为周边房源租赁基准参考价格（详见下表）：
周边同质房源出租均价统计表
编号
小区名称
房产类型
日单平米出租均价
我公司凯祥花园房产
独栋别墅
3元—3.9元
1
长实别墅
独栋别墅
2.85元
2
凯祥花园
独栋别墅
3.3元
3
水云花园
联排别墅
2.83元
4
翠泉别墅
联排别墅
3.04元
5
周边别墅出租均价

3元
我公司凯祥花园底商
临街底商
2.1元—3.5元
6
长实别墅(可做底商)
独栋别墅
3.14元
7
南开水上上谷商业街
临街商铺
3.25元
8
周边底商出租均价

3.2元
综上表所示，周边同质别墅单平米日租金价格为3元，底商单平米日租金价格为3.2元。根据目前租赁市场的形势，故将我公司别墅对外租赁单平米日租金基准价格确定为每日每平米3元，底商单平米日租金价格3.2元较为合理。
鉴于每套房产自身情况不同，综合考虑房产位置是否临街、内部装修情况等因素后，将房屋出租价格按上浮比例叠加后进行收取，具体上浮幅度详见下表：
房产租赁价格上浮类目明细表
编号
项目
基准价格
上浮比例
1
位置临街可做经营性使用
别墅3元、底商3.2元
15%
2
内部精装修
别墅3元、底商3.2元
10%
3
按照业主要求进行针对性改造
别墅3元、底商3.2元
10%
4
房屋续租上浮比例
别墅3元、底商3.2元
5%
每套房屋的最终出租价格，以基准价格、上浮类目价格两者相加之和为本套房屋的租赁基础报价。具体操作中根据市场具体状况，可进行相应价格调整，调整幅度小于等于10%。
开发部
年 月 日
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