老旧小区改造多元主体协同治理探讨.pdf

未来城市设计与运营2 0 2 3.1 0/6 3城市更新UrbanRenewal老旧小区改造多元主体协同治理探讨陈梦摘要：老旧小区改造是社会治理的重要组成部分，对满足人民对美好生活的愿望具有重要意义。从我国老旧小区改造的现状来看，在改造过程中存在着多元主体协同治理机制不完善、政府引导不足、居民参与度不高等问题。该文在分析老旧小区改造多元主体协同治理必要性的基础上，提出了完善多元主体协同治理机制、提高居民参与度的对策，以期为老旧小区改造工作顺利开展提供参考。关键词：老旧小区；改造；多元主体；协同治理一、引言老旧小区改造是城市建设的一项重要内容。随着城镇化的快速发展，大量人口涌入城市，城市原有的住宅小区在基础设施和配套服务方面已无法满足居民的实际需求。在城市改造进程中，老旧小区改造是重要内容之一。老旧小区改造作为一项复杂的社会系统工程，涉及多个利益主体。老旧小区改造既要政府主导，又要市场参与，这就需要多元主体协同治理。老旧小区改造过程中政府应充分发挥主导作用，在政策制定、资金投入、项目监督等方面给予支持；市场参与主体应充分发挥其在资金筹集、设计施工、市场营销等方面的优势，提高资金使用效率；居民可充分发挥主观能动性和参与意识，通过协商、民主决策等方式参与老旧小区改造。二、老旧小区改造现状分析（一）正政府统筹协调力度不够政府在老旧小区改造中发挥着重要的统筹协调作用，但目前各地政府在老旧小区改造中统筹协调力度不足，没有明确各部门职责分工和工作机制。(二）市市场主体参与不足老旧小区改造项目经营风险大、资金回收周期长、盈利能力差，而企业主要以营利为目的，因此参与老旧小区改造的积极性不高。政府的主导作用也没有得到有效发挥。(三）居民参与不充分居民参与是推进老旧小区改造的关键因素之一。但从目前情况来看，居民对老旧小区改造的重要性认识不足、参与不充分、缺乏主动性和责任意识。三、相应的完善对策（一）强化政府统筹协调作用老旧小区改造是一项系统性工作，涉及规划、建设、财政、土地、城管等多个部门，单靠一个部门无法完成此项工作，必须加强统筹协调。因此，政府需要充分发挥统筹协调作用，调动各方面力量，凝聚各方智慧，形成合力推进老旧小区改造。一是加强政策的顶层设计。积极争取中央政策支持，探索建立政府投资引导、社会资本参与、居民合理分担的资金筹措机制。可从中央财政对老旧小区改造的补助资金中安排一定比例资金，并通过财政贴息等方式鼓励社会资本参与老旧小区改造。对改造项目相对成熟的老旧小区，可给予一定政策支持和资金补贴 2 。此外，还要探索建立完善政府与社会资本合作模式和市场化运作机制，吸引社会资本参与老旧小区改造。二是发挥财政资金引导作用。政府投入财政资金，充分发挥财政资金的杠杆效应和乘数效应。一方面，城市政府在安排财政预算时应向老旧小区改造项目倾斜；另一方面，要利用好中央财政资金和地方政府专项债等资金渠道。中央财政设立专项资金用于老旧小区改造补助和奖励，重点支持水、电、气等管网改造和停车场建设等项目。6412023.10未来城市设计与运营UrbanRenewal城市更新三是调动社区居委会、业委会等主体参与老旧小区改造工作的积极性。要在充分尊重居民意愿的基础上，让居民自主选择参与方式和合作模式。对老旧小区改造涉及的内容进行合理分类，梳理出可以引入社会资本的内容和需要居民自行协商解决的事项，明确各方主体责任分工。在改造过程中要充分听取居民意见和建议，加强宣传引导和沟通协商，做到既要改到位，更要改得好、改得受欢迎。四是建立长效管理机制。通过制定小区管理规约、业主大会议事规则等，明确各方权利义务及改造后物业管理等内容；出台相关配套政策和措施，通过行政措施建立健全小区长效管理机制；加强基层党组织建设和社区居委会建设；加强老旧小区物业服务企业、业主委员会（业委会）的培育和监管等。五是制定配套政策和实施细则。出台关于进一步做好全国城镇老旧小区改造工作的意见城镇老旧小区改造技术导则（试行）城镇老旧小区改造工作指南（试行）等相关配套政策和技术规范。进一步明确老旧小区改造的范围、内容、标准、方式等内容。同时，根据各地实际情况制定实施细则和管理办法等具体措施，确保改造工作顺利开展。（二）完善社会资本参与机制，探索多元化的融资渠道老旧小区改造工作涉及面广，资金投入较大，为确保改造资金的及时到位，需要探索多元化的融资渠道，通过社会资本的参与，减轻财政负担。具体可以采取以下策略：一是引导社会资本积极参与。在老旧小区改造中，政府应建立与社会资本合作机制，对参与老旧小区改造的企业给予税收减免等方面的优惠政策，吸引其参与老旧小区改造。在此过程中，要充分发挥市场的引导作用，充分调动企业的积极性，鼓励企业在满足老旧小区居民基本生活需求的基础上进行个性化改造。同时，要进一步加强政府部门之间的协调配合，增强政策的连续性和稳定性，使社会资本能够得到政策支持和稳定收益。此外，还要加强宣传，提高社会资本对老旧小区改造工作的认知度，吸引更多企业参与老旧小区改造。要建立完善的信息公开制度：一方面要明确老旧小区改造项目信息公开的范围和内容，畅通公众参与渠道，充分保障社区居民对老旧小区改造项目的知情权、参与权、监督权；另一方面要加强对社会资本参与老旧小区改造情况的监督管理，建立项目监督管理制度和定期督察机制，及时发现和纠正不合理行为，保证项目有序推进。二是探索多元化的融资渠道。通过采用政策性金融、开发性金融、商业性金融相结合的模式，以及发行地方政府专项债券、发行公司债券等方式为老旧小区改造项目融资。此外，可以引入保险资金等长期资本进行投资。由于老旧小区改造项目具有公共产品属性，需要政府提供相应的支持，因此在融资渠道的选择上，可采用“政府+银行+企业”的融资模式，充分发挥财政资金的引导作用。在具体实施中，可以采用PPP模式、BOT模式等方式进行融资。同时，要积极探索市场化的融资模式，鼓励各类金融机构加大对老旧小区改造项目的融资支持力度 3。此外，也可采用银行贷款、居民出资等方式，建立多元资金筹措机制。对于居民出资部分，要明确小区产权归属和收益分配问题，确定小区改造后的产权归属。同时要建立合理的收益分配机制和有偿使用制度，并探索在一定期限内免费使用的收费模式。三是完善激励机制。老旧小区改造具有准公共物品属性，其资金投入产出比不高。要建立健全激励机制和评价体系，调动社会各方主体参与老旧小区改造的积极性。同时要加大对市场主体参与老旧小区改造项目的资金补贴力度。政府应根据实际情况，制定合理的补贴标准，并通过补助、奖励等方式对市场主体参与老旧小区改造给予补贴。此外，还可以采用税收优惠等方式，鼓励金融机构加大对老旧小区改造项目的支持力度。（三）引导居民合理参与，建立居民协商共治机制在老旧小区改造中，居民是最大的受益者和推动者。因此，在老旧小区改造过程中，要充分调动居民参与的积极性，让居民在老旧小区改造的前期准备工作到后期使用管理中都能发挥自己的作用。要加大宣传力度，提高居民对老旧小区改造的认识程度和参与度，引导居民积极参与老旧小区改造工作。一是做好宣传动员工作。在老城市更新UrbanRenewal旧小区改造过程中，要充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，深入基层开展宣传动员工作，向居民介绍老旧小区改造的意义、目标和内容等，提高居民对老旧小区改造的认识水平。在老旧小区改造的过程中，要广泛宣传老旧小区改造的政策，让居民充分了解改造的内容和目的，形成全民参与、共建共治共享的良好局面。二是在居民参与中引入第三方评估机制。由街道、社区居委会、物业等对改造内容进行前期评估，收集居民的意见建议和需求等信息，充分考虑居民意愿。第三方评估机制可以对老旧小区的改造方案进行技术方面的论证和修正。通过引入第三方评估机制，可以增强决策的科学性和合理性。在老旧小区改造过程中，要积极探索引入第三方评估机制，建立“政府+专业机构+居民”的改造模式。政府负责提供政策和资金支持，专业机构负责技术把关，居民负责出资改造 4 。专业机构可以承担老旧小区的设计、施工和技术指导等工作，确保改造质量；居民可以根据自身需求选择不同的改造方案，充分发挥居民在老旧小区改造中的主体作用。同时，要明确居民参与改造的具体内容，通过居民协商确定需要改造的项目和内容。在老旧小区改造中，要加强基层自治组织建设，发挥基层自治组织在老旧小区改造中的协调作用，实现社区居民与政府、市场之间的良性互动。三是在居民参与中发挥群团组织的作用。在老旧小区改造中，要充分发挥社区居委会、基层党组织、业主委员会等群团组织作用和群众自治组织作用，动员小区居民积极参与老旧小区改造，形成“自我管理、自我服务、自我监督”的良好局面 。在老旧小区改造过程中，政府要引导群众依法自治，成立业主委员会、居民理事会、物业管理委员会等群团组织，通过组织业主大会，开展自我管理、自我服务和自我监督。同时，要尊重群众意愿，把群众满意不满意作为衡量老旧小区改造成效的根本标准。在老旧小区改造的过程中，要广泛听取居民的意见和建议，通过居民协商确定老旧小区改造方案。四是构建居民协商共治机制。通过发挥居民主体作用，调动多元主体参与老旧小区改造。在老旧小区改造中，要充分发挥居民协商共治机制的作用，坚持“四议两公开”工作法，广泛征求居民的意见建议，让居民全程参与老旧小区改造 6 。通过居民协商确定老旧小区改造方案，落实资金来源和改造标准，确保老旧小区改造质量；确定老旧小区改造后的长效管理模式，实现老旧小区“管得好、有维护、可持续”。企合作、资本合作等形式参与老旧小区改造；居民是重要参与者，通过居民协商共治机制，提高居民对老旧小区改造工作的参与度。当然，多元主体协同治理机制如何最大限度发挥作用，还需要在实践中不断探索和完善。参考文献：1王书评，郭菲，城市老旧小区更新中多主体协同机制的构建 J.城市规划学刊，2021(03):50-57.2刚健华，杜程，刘鹏程，等.基于因子模型的商品房住宅价格机制研究 J，中国软科学，2 0 2 0（0 7）：1 2-1 5.3黄文凯，王小凡单元式商品房住宅在广州的发展 J.南华大学学报（自然科学版），2 0 0 9（0 3）：2 2-2 4.4党彤彤，王万雄：深圳市商品房住宅价格影响因素研究及预测 J.工程经济，2 0 2 2(12):123-125.5廖艳，城市更新背景下的老旧小区更新改造措施一一以莲花小区老旧小区改造为例 J.中华建设，2 0 2 1（0 7）：8 8-90.6刘旭晔，张靖媛，张家豪.城市更新背景下老旧小区改造实施措施探究 J.建设科技，2 0 2 2（1 4）：4 5-4 7.作者简介陈梦就职于胶州市阜安街道办事处，本科，副研究馆员，研究方向为老旧小区改造施工监督管理、档案收集与管理四、结语总之，在社会治理背景下，多元主体协同治理成为解决老旧小区改造问题的有效途径。在多元主体协同治理中，政府是主导者，引导市场主体积极参与，发挥其在老旧小区改造中的主导作用；社会资本是积极参与者，通过政企合作、民未来城市设计与运营2 0 2 3.1 0/6 5