鑫盛物业业主手册.pdf

！入住提示1、业主（使用人）在领取钥匙后，应即时检查房屋设施是否完好，尤其是 检查地漏是否堵塞，防水地面是否漏水及渗水。2、房屋装修时，业主（使用人）要严格遵循相关管理规定，房屋所有人（使 用人），应在装修前3天告知物业管理处，并登记备案后方可施工。3、沙石等粉状建材，袋装进入小区后应立即入户，请勿在外堆放，装修垃 圾袋装封口后对放于指定地点。4、本小区不允许安装遮阳（雨）蓬、花架。防盗窗安装式样不得凸出墙面，材质必须统一用不锈钢制作，必须按照指定位置、式样、尺寸进行施工安装。太阳能必须按照顺序、位置在物业管理处的指导下进行安装。空调外机应统一 安装在指定自用位置，不得占用他人位置，外墙不允许随意凿洞。其它室外设 施必须报经物业管理处批准备案。5、房屋外观包括外墙的色泽、外形等不能损坏、更改。6、请勿改变原房屋设计的使用功能和厨房、卫生间预留孔位置。凡抬高地 面或损坏地坪及四周保护层的将一律要求恢复原样，由于装修或使用不当造成 漏水危及其他，由该户业主负全部责任。7、任何装修不能擅自改变房屋结构（柱、梁、板、承重墙、屋面防水、隔 热层）和上、下各种管道线路等。8、凡购买了车库、储藏室的业主不得以任何理由改变使用用途。9、所有商铺招牌报经物业管理处批准后，按照规定尺寸和样式在所营业的 商铺内或门面上悬挂、张贴，不得在公共场所乱竖招牌、指路牌、搭建遮阳雨 蓬，商铺门前不允许设摊、堆放杂物。10、请业主（使用人）仔细阅读住宅质量保证书和开发商提供的房屋使用 说明书。11、业主委员会成立后，若对本入住手册所涉及的物业管理规定及协议有 修改和增加，按照修改和增加执行。第1页，共58页:目录致词金坛市鑫盛物业有限公司企业简介入住须知投诉与建议物业管理费的收取装修管理规定装饰装修管理流程防灾救护车辆管理水、电、燃管理气公共场地及公用设施的使用视讯接收豢养家畜、家禽及宠物噪音与骚扰物业管理24小时为您服务常用电话住宅室内装饰装修管理办法（110号）物业管理条例江苏省物业服务收费管理办法业主临时公约第2页，共58页:！致辞尊敬的业主、住户：首先恭贺您乔迁新禧！在您的热切期盼下，本小区已正式交付给您使用了！我们已经尽力作好了入 住前的各项准备工作，从现在起，我们将真诚为您提供全方位周到的服务。本着“想业主所想、急业主所急、帮业主所需”的职业追求，鑫盛人将处处 以您的利益为首位，在日常工作中最大可能满足您的需求，以使您的生活更加安 适、便捷、惬意！祝您安居乐业！金坛市鑫盛物业有限公司第3页，共58页:金板市命威物业1限公司企业简介鑫盛物业管理有限公司于2006年4月改制成民营企业。现拥有基层员工88名，其 中中级专业技术人员12人、初级专业技术职称5人、物业经理6人，部门经理8人，物业管理人员26人。管理面积近80万平方米。在现代社会不断发展的今天，伴随住房体制的深入改革，物业管理企业已越来越被 人们重视，物业管理是新型的三产服务行业，在新的理念引导下，提高物业管理服务水 准，规范物业管理的运作机制已成为迫在眉睫的形式需求，为顺应市场潮流，占领市场 份额，企业在加强内部科学管理，拓展外部投资管理服务项目的基础上，公司注重实际,一方面加强员工内部自身的学习，提高实际操作能力及思想素质，另一方面也不断输送 人员出外学习，以提高管理层以及基层员工的综合素质，树立“服务做足100分”的标 杆，将“质价相符”在实际管理服务中予以体现，使业主们能真正享受更加专业、人性 化的物业管理服务。虽然物业管理是微利服务行业，但公司将着重成本管理，在成本管理的基础上增收 节支，开源节流，实行一人多岗等措施，创企业的经济效益，使得住宅小区的房屋、环 卫、绿化、交通、车辆、治安、市政设施、社区文化活动诸项目得以更全面、更优质的 服务，今后我们还将加大力度，全面导入IS09000和IS014001质量体系，使得在鑫盛 物业服务下的小区业主真正体会到“温馨生活，悠然居家”第4页，共58页:！入住须知一、业主本人亲自办理入住手续1、在接到入住通知书后，在规定的时间内到物业管理办公室办理入住 手续。2、办理入住手续时请带齐以下物件：（1）业主身份证或护照原件，交存复印件1份；（2）业主本人及家庭各居住成员（交存复印件1份）1寸彩色大头照片2张；（3）入住通知书（由开发商统一分发的）；（4）房产证或购房合同（同时出具发票原件），按揭的需提供最近一张银行按 揭凭证；二、如委托他人来办理，还应带上：1、经公证处公证的业主委托书；2、业主的身份证或护照的复印件；3、代理人的身份证或护照；三、办理手续时按以下程序进行1、至物业管理办公室审核入住资格；2、缴付物业管理各项费用；3、办理其它手续，如领取住户资料、签订前期物业管理相关协议、验收房 屋、领取钥匙等。四、对所购的房屋进行室内装修时，应保证绝对不影响房屋的结构、外观和公 共设施。装修前需向物业管理办公室提出书面申请，获准后方可进行。第5页，共58页:！投诉与建议欢迎各位业主对物业管理办公室的工作提出批评、建议，业主如果有任何 垂询，可以口头、电话或者书面通知物业管理办公室，物业管理办公室将及时 回复。24小时值班电话：见小区公示物业管理费的收取一、交纳费用时间：以发展商发出的业主入住通知单中约定的入住时 间之日起开始计收物业管理费。物业管理费按季计收，应于每个季度缴纳一次 物业管理费。办理入住手续时，一次性向物业管理企业预缴一年的物业管理费。1、物业管理服务费普通住宅：0.42元/月/疔；商业用房：0.42元/月/m12、因业主自身原因空置房屋（装修不视为空置）按应缴物业管理费的100%标准缴纳物业管理费。3、业主出租物业的，业主应与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务 从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时 书面告知甲方选聘的物业管理企业。4、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理费和公用水电费。第6页，共58页:装修管理规定为维护丹丽花园业主房屋及公共设施的安全，维护丹丽花园的整体环境，规 范业主及装修单位的装修施工行为，确保工程质量及安全，特制定本规定。一、装修办理手续凡需进行装修的业主，须于装修入场前向物业管理办公室提出书面申请，并 提交相关资料及装修方案。（一）相关资料包括：1、装修审批表（在物业管理办公室领取）2、装修施工人员登记表，即将进场施工人员相片或身份证复印件3、装修单位营业执照4、装修单位资质证明5、业主自己装修时水电工需提供水电工上岗许可证6、装修施工责任承诺书（在物业管理办公室领取）（二）装修方案二、装修范围1、装修请勿破坏或拆改房屋的柱、梁、板、连接接点、承重墙、基础、防 水层、隔热层、上下水管道等。2、墙或楼板内有预埋的各种管线，请勿任意打墙或凿洞。请勿擅自在外墙、梁、柱或承重墙上打孔、开洞、开槽等，如确实需要，清报批物业管理办公室，由物业管理办公室根据实际情况指定位置打孔。3、请勿改变或损坏原有的房屋结构、外观和公共设施。请勿改变房屋及其第7页，共58页:配套设施的使用功能。4、请勿扩大承重墙上原有的门窗尺寸、移动承重墙上原有门窗的位置，拆 除连接阳台的砖、混凝土墙体，请勿在阳台上放置超荷载的重物。5、请勿擅自改变阳台的用途，请勿将没有防水要求的房间或阳台改为卫生 间、厨房间。6、请勿损坏房屋原有节能设施、降低节能效果。7、装修只限于房屋内部，不应改变建筑物的外观及有任何超出外墙或阳台 的设施。8、请勿安装影响周围环境和房屋结构的动力设备，请勿在区内任何地方开 挖水井。9、未经城市规划行政部门批准，不应在庭院、平台、屋顶及道路或者其他 场地搭建建筑物、构筑物及其他附设物。10、未经相关单位部门批准，请勿擅自改变或拆除烟道、燃气管道、电路、电话线路及其他设施。11、不得以任何形式封闭阳台或露台。12、需安装防盗窗的，在制作之前请先到物业管理办公室申报，必须按照物 业管理办公室规定的规格、颜色、尺寸、花式制作，安装在窗户外的窗台上，不 得超出外墙立面。三、批准权限1、非结构性改动由物业管理办公室负责查勘、鉴定、批准。2、结构变动，报请房地产行政管理部门（鉴定所）审批。第8页，共58页:3、专用设备（如煤气表、水表等）的变动，报请专业部门审批。四、相应手续办理1、签订相关协议文件。2、业主或住户交装修保证金500元/户，装修公司交保证金1000元/户。装 修完毕，如无违章装修或损坏房屋公共设施设备等现象,验收合格三个月后退还。如有违章行为或造成不良后果，则从保证金中扣除赔偿或维修费用，多退少补。3、按规定交纳装修垃圾清运费 2.0 元/平方米。4、办理施工人员出入证（一人一证），施工人员进出装修场地时必须佩带出 入证。办理证件时交10元/证（其中5元为押金，5元为工本费，施工完毕，凭 证件、收据退押金，工本费不退）。如需住宿，必须经过业主同意并且则办理住 宿证,缴纳150元押金。5、物业管理办公室经审批后发给“施工许可证”，装修单位拿到此许可证后 方可进行施工（许可证张贴在施工现场）。五、施工及施工人员管理1、装修之前，装修人应先通知邻里。装修时间为每天上午7：30至12：00,下午14：00至18：00,在规定施工时间以外施工不应发出超过规定标准的噪音，以免影响周围邻居休息。2、装修期限一般不超过三个月，如确实需要延期，应到物业管理办公室办 理延期手续，拒不办理的，凡超过一天按保证金1%缴纳违约金。3、施工人员只能在指定场地作业，不得乱串场地，丢弃杂物；不得在小区 内游逛、大声喧哗、干扰其他业主。第9页，共58页:！4、装修期间须在卫生间安装简易马桶，施工人员不得在外随地大小便，一 旦发现，则限制当事人进入小区。5、在搬运材料过程中，注意保护花草树木和公共设施，如若不慎造成设施 损坏的，由当事人负责赔偿。6、隐蔽工程必须在隐蔽前通知物业管理办公室验收，待物业管理办公室验 收合格后方可进行下一道工序，因装修造成地漏排水不畅或渗水的，由装修公司 负责疏通并承担相关费用。厨房间、卫生间的装修须做防水处理，吊顶须留检查 孔。7、请勿将易燃、易爆、有毒材料及物品带入小区。8、装修人员使用的机动或非机动车辆经物管人员同意后方可入内，停放时 必须接受物管人员统一规划，停放在指定位置。9、运输散装货物、装修材料时，应密封包扎，防止污染路面，请勿在小区 内任何场所燃烧沥青、橡胶等有毒气体产生的物品。10、散装黄沙、水泥、石子须袋装或交付押金后方可入内，且不要堆放在路 面、人行道、草地及其他公共场所，如确实需要则须向物管部门办理使用公共场 所手续。11、车辆进出须经门岗检查登记，从小区向外装运材料、物品须业主亲临现 场办理手续后方可放行。12、装修人员必须保持公共场所的清洁和完整。装修垃圾须用袋装好，于每 天下午17：30后放置在物业管理办公室指定位置，不得乱扔、乱倒、乱堆放垃 圾，严禁将材料和垃圾放于消防通道、车库通道、草地、草丛内，污染公共部位第10页，共58页:或邻里部位的应由业主或装修公司派人清理干净。13、空调应安装在预留位置；没有预留位置的，报请物业管理办公室，物业 管理办公室同意后在规划指定位置安装（空调房间窗户的窗台正下方），且空调 架的规格、颜色、材料及管线尽量统一，空调外滴水管必须接入PVC管道。不得 安装空调蓬。14、太阳能热水器统一安装在规划的位置（安装在天台或屋顶平台位置），并要保持与周围环境相统一的效果。六、违章处理物业管理办公室对违反相关规定的，根据情节或后果，作如下处理：1、责令停工。2、责令恢复原状。3、扣留或没收工具。4、清理出小区。5、停水、停电。6、追究赔偿责任。7、上报行政执法机关。装饰装修管理流程第11页，共58页:第12页，共58页:！防灾救护一、就寝前和外出前应做哪些检查？检查电气、煤气是否关闭，烟火是否熄灭。二、居家逃生计划应怎么做？1、应先熟悉所住区域的各逃生路线，并随时做好迅速撤离的准备。2、平日应与家人预先模拟火灾一旦发生时，应循什么途径逃生，以及到约 定会合地点。3、应熟悉所住楼层内的消防设备及其使用方法。三、在厨房中应注意哪些消防安全？1、烹饪时宜着短袖或合宜的长袖，避免烟火燃烧衣物。2、烹煮食物时，勿任意离开，离开前须将烟火关闭。3、不要让小孩进入厨房玩耍。四、灾害发生后应如何报案？1、应保持镇定，拨打H9电话。2、说明详细灾害地点或附近目标。3、简述灾情状况。4、留下电话及地址以便进一步联系。五、发生火灾时你应注意的事项？1、切忌慌乱，判断火势来源，采取与火源相反方向逃生。2、切勿使用升降设备（电梯）逃生。3、切勿返回屋内取任何物品。第13页，共58页:4、夜间发生火灾时，应先叫醒熟睡的人，不要只顾自己逃生，并且尽量大 声喊叫，以提醒其他人逃生。六、烹饪时油锅起火应如何处置？1、不可以用水来灭火。2、可用灭火器灭火。3、可盖上锅盖后再用湿毛巾覆盖，阻绝空气灭火。4、迅速关闭煤气来源开关。七、逃生中如何避免火、烟之危害？1、以湿毛巾掩口鼻呼吸，降低姿势，以减少吸入浓烟。2、于无浓烟的地方，将透明塑料袋充满空气套住头，以避免吸入有毒烟雾 或气体。3、若逃生途中经过火焰区，应先弄湿衣物或以湿棉被、毛毯裹住身体，迅 速通过以免身体著火。4、烟雾弥漫中，一般离地面三十公分仍有残存空气可以利用，可采低姿势 逃生，爬行时将手心、手肘、膝盖紧靠地面，并延墙壁边缘逃生，以免 错失方向。5、火场逃生过程中，要一路关闭所有你背后的门，它能减低火和浓烟的蔓 延速度。八、火灾时如果你被困在室内如何待救？1、至易获救处待救（如靠近大马路之窗口附近，或与入口较近之房间等）。2、设法告知外面的人（用电话、手机通知119你受困的位置，或直接以衣第14页，共58页:物、灯光于窗口呼叫）。3、防阻烟流串进来。安全管理保障业主或使用人家居和财产安全，是物业管理办公室最为重视的事项之 一。物业管理办公室设立专业的、准军事化的公共秩序维护队伍，负责24小时 的门岗值守、巡视，装修人员凭临时出入证进出。闲杂人员禁止出入。为保万无 一失，特提醒各位住户：1、教育小孩不要随意玩弄电器，以免造成电器设备失灵；2、经常留意自家房屋的门窗是否已关（锁）好；进出门时不可让不熟悉的 人跟进；3、发现可疑情况，请及时与物业管理办公室值班员联系。车辆管理为保持小区内道路安全、畅通，请驾车业主或使用人遵守小区道路交通规定,按规定路线慢速行使，车辆停放在停车库内，请勿停放在交通道路口、绿化地或 消防通道上。水、电、燃气管理小区房屋内水电和煤气的管线均经科学设计、精心安装，业主或使用人请勿 第15页，共58页:随意更改。如确需改动，须经物业管理办公室及有关主管单位批准，并雇请专业 人士方可进行。1、厨房及浴室在使用煤气时应有良好的通风设备，并雇请专业人士安装热 水器；2、业主或使用人外出前，请关好水闸、电闸、气闸。环境卫生的管理物业管理办公室设有专业保洁队伍，负责小区内所有公共场所的清洁卫生和 垃圾清运，但仍需业主或使用人的全力配合，请业主或使用人于每天早上7:00-8:00,中午13:0014:00将垃圾袋装好置于定点位置，以便保洁员及时清运。为保持环境清洁卫生，请勿将垃圾、果皮、纸屑等抛出或丢弃于公共地方，请勿 随地吐痰、大小便。同时敬请业主或使用人注意教育小孩不要在走道、大门、外 墙及其它公共场所内涂画、粘贴等，如造成污损则小孩家长应负责妥善解决。公共场地及公用设施的使用为维护业主或使用人利益，保障公共场地及公用设施规范、合理使用，特规 定如下：1、公共场地是指小区内住宅楼外所有的绿地、道路、停车场、休闲通道、广场等场地；公用设施包括楼宇天台、楼梯、自行车棚、连廊、道路、沟、渠、池、井、机房、泵房、备用设备、宣传栏、雕塑、体育设施、公共照明、供水、供电、治安消防系统、智能化系统等。第16页，共58页:2、公共场地和公用设施为全体业主所共同使用，任何单位和个人请勿以任 何形式占有或占用。3、楼梯、通道必须保持整洁、明净、畅通，通道或楼梯请勿随意隔阻挪作 它用，请勿随意安装防盗门或其他隔离栏，保持通道畅通；通道及楼梯内禁止任 何住户随便占用，如堆放物品，安装灶台或作其他用途。视讯接收1、为了维护小区的整体容貌，根据有关管理规定，业主或使用人请勿在天 台及其他公用地方架设天线。本小区由市有线电视台提供电视接收服务，为方便住户，其插座已分别装 在客厅和主人房内。入住后，业主或使用人须办理有关手续。如发现接收效果不 良等现象，请与有线电视台联系。2、业主或使用人入住以后，如遇任何有关电信方面问题，可拨打电信电话 咨询。3、电信宽带网络接口将进入户内，如有需要，只须按规定办理相关手续，有关单位将上门为您安装终端接收设备并开通。豢养家畜、家禽及宠物为美化净化住宅居住环境，防止病疫传播，保障业主或使用人合法权益不受 侵犯，本小区内严禁饲养各类家畜、家禽，以观赏、自娱为目的的猫、狗等宠物,须取得相关职能部门的批准。第17页，共58页:噪音与骚扰1、为维护安宁、优美的居家环境，各业主或使用人在收听广播、收看电视 或在家中娱乐、聚会、卡拉0K时，请为邻居设想，尽量调低音量，切勿喧哗，尤其是在夜晚10点至第二天早晨8点更应注意。2、如业主或使用人受到噪音骚扰，可向物业管理办公室或有关单位报告，物业管理办公室将迅速予以协调。3、所有车辆，禁止鸣笛，并应注意处理好报警系统的设定。物业管理办公室24小时为您服务物业管理办公室实行24小时值班制度，业主或使用人如遇紧急事务，或发 现有可疑情况及人员时，除向有关部门报告外，均可向物业管理办公室值班室报 告，物业管理办公室会在第一时间内给予尽可能的援助或解决。常用电话匪警台110火警台119交通报警122红十字救护站120市话查询台114市话障碍申告台112报时台117电信公司10000丹丽花园物业管理办公室（见小区公第18页，共58页:示）鑫盛物业有限公司 05192818852住宅室内装饰装修管理办法建设部令第1 1o号第一章总则第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活 动的监督管理，应当遵守本办法。本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工 验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修 的建筑活动。第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制 性标准。第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理 工作。省、自治区、人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装 饰装修活动的管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行 政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。第二章一般规定第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：第19页，共58页:（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱 的支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给 基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（-）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单 位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经 原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第20页，共58页:！第八条改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并 做闭水试验。第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计 方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第 八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操 作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自运用明火和进行焊 接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公 共空间，不得损害公共部位和设施。第三章开工申报与监督第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或 者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住 宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十四条申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；（-）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；第21页，共58页:（四）变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法 第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非 业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意 事项告知装修人和装修委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应 当告知邻里。第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订 住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容；（-）装饰装修工程的实施期限；（三）允许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）禁止行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其他需要约定的事项。第22页，共58页:第十七条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管 理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批 准实施本办法第六条所列行为的，或者有违本办法第七条、第八条、第九条规定 行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部 门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修服务协议的，追 究违约责任。第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违 反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。第十九条禁止物为管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装 饰装修材料。第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管 理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。第二十一条任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益 的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控 告、投诉。第四章委托与承接第二十二条承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政 主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范 围内承揽工程。第二十三条装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资 质等级的装饰装修企业。第23页，共58页:！第二十四条装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；（四）装饰装修工程保修的内容、期限；（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；（六）合同变更和解除的条件；（七）违约责任及解决纠纷的途径；（八）合同的生效时间；（九）双方认为需要明确的其他条款。第二十五条住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第五章室内环境质量第二十六条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定 的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。第二十七条住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废 物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。第24页，共58页:第二十八条住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址 等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。第二十九条装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣 工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空 气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应 损失。第六章竣工验收与保修第三十条住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约 定和相应的质量标 准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内 装饰装修质量保修书。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检 查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装 修企业纠正，并将检查记录存档。第三十一条住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装 修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为 二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内 装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。第七章法律责任第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，第25页，共58页:装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和 设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担 赔偿责任。第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地 产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具 有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1 千元以下的罚款。第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标 准的装饰装修材料,造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政 主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间和或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除 连接阳台的砖、混凝上墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装 饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；（-）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千 元以上5千元以下的罚款；第26页，共58页:（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以 下的罚款。（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅 自超过设计标准 或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下 的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中 搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。第四十条装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由 建设行政主管部门按照有关规定处罚。第四十一条装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规 程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接 作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门 责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质 等级或者吊销资质证书。第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规 定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰 装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装 修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。第八章附则第27页，共58页:第四十四条 工程投资额在3 0万元以下或者建筑面积在3 0 0平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。第四十五条住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质 量管理条例执行。第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办 法，制定实施细则。第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。物业管理条例国务院第379号令第一章总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改 善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和 物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理 企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和 服务水平。第28页，共58页:第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活 动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督 权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；第29页，共58页:（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合 法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设 等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大 会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅 套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；第30页，共58页:（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意 见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会 作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项 维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业 主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第I四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；第31页，共58页:（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履 行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主 担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主 投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理 无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作 出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协 作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第32页，共58页:！在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依 法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业 管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物 业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当 承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明 示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予 以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企