个人理财第七章.ppt

第七章第七章 居住规划与房地产投资居住规划与房地产投资房地产概述房地产概述 租房租房或或购房购房决策决策购房与购房与换房换房规划规划我国的房地产制度我国的房地产制度房地产房地产投资投资1 o房地产（房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产），是对房产和地产两类财产的合称。的合称。o地产是指土地及其附着物，地产是指土地及其附着物，o房产是指该片土地上的建筑物房产是指该片土地上的建筑物o房地产的三个内涵房地产的三个内涵;房房=房屋建筑物；房屋建筑物；地地=土地土地 产产=财产权利财产权利2 o我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为7070年年o居民在取得了对居民在取得了对“房房”的财产权利的同时，并的财产权利的同时，并没有完全得到对没有完全得到对“地地”的财产权利，这就为房的财产权利，这就为房地产投资埋下了隐患地产投资埋下了隐患 城市房地产管理法城市房地产管理法第二十一条规定了在土第二十一条规定了在土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应的土地使用费。相应的土地使用费。3一、房地产概述一、房地产概述 房地产是指房地产是指房屋及其附属物房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的的土地土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可不可移动性移动性、耐用性、异质性、耐用性、异质性、高价值性高价值性、供给有限性供给有限性、投资与投资与消费双重性消费双重性等特性。等特性。（一）房地产的种类（一）房地产的种类 1、商品房商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到年到70年。年。4 p2、安居房、解围房和经济适用房、安居房、解围房和经济适用房安居房是为实施国家安居房是为实施国家“安居工程安居工程”而修建的住房，是政府为而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。而修建的非营利性住房。解围房是指在实施解围房是指在实施“安居工程安居工程”之前，为解决本地之前，为解决本地城镇居民城镇居民的住房困难的住房困难而修建的住房。而修建的住房。经济适用房经济适用房是指是指政府部门联同房地产开发商政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设按照普通住宅建设标准建造的，以标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售建造成本价向中低收入家庭出售的住房。的住房。p3、房改房房改房指将指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售职工购买时享有优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。5（二）（二）影响房产价格涨跌的总体因素影响房产价格涨跌的总体因素1、需求面因素、需求面因素：o人口结构转变人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期，农村人口移向城市，城镇（化）预期人口数人口数o国民收入国民收入的增长与分配结构的增长与分配结构o住房政策住房政策:放宽经济适用房的适用条件，与提高住房放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金提拨比率或贷款上限公积金提拨比率或贷款上限o利率水准利率水准:低利率刺激需求低利率刺激需求o通货膨胀预期通货膨胀预期:保值性需求保值性需求o资金流量资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标货币供给额成长率可视为房价的先行指标6（二）（二）影响房产价格涨跌的总体因素影响房产价格涨跌的总体因素2、供给面因素、供给面因素：o国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响o地理位置的影响，区位的相对供给地理位置的影响，区位的相对供给o房产短期供给缺乏弹性房产短期供给缺乏弹性。o建筑材料器械的生产供应建筑材料器械的生产供应o历史成本历史成本:为数庞大的福利分房者以低价购得产权为数庞大的福利分房者以低价购得产权o政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩7（三）房地产的供给者、需求者（三）房地产的供给者、需求者l 供给者：供给者：现房或期房现房或期房:建商、政府、投资者（客）、代销业者建商、政府、投资者（客）、代销业者 二手房二手房:房屋拥有者、中介业者、投资者（客）房屋拥有者、中介业者、投资者（客）l 需求者需求者：自住自住:第一次购房、换房需求第一次购房、换房需求 投资投资:投机投机-短期空置，投资短期空置，投资-长期租赁收益长期租赁收益8 二、租房或购房的决策二、租房或购房的决策（一）租房或购房的优缺点（一）租房或购房的优缺点1、租房的优点、租房的优点l 有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间l 比较能够因应家庭收入的变化比较能够因应家庭收入的变化l 资金较自由，可寻找更有利的运用管道资金较自由，可寻找更有利的运用管道l 有较大的迁徙自由度有较大的迁徙自由度l 瑕疵或毁损风险由房东负担瑕疵或毁损风险由房东负担l 税捐负担较轻税捐负担较轻l 不用考虑房价下跌风险不用考虑房价下跌风险9 2、租房的缺点、租房的缺点l非自愿搬离的风险非自愿搬离的风险l无法按照自己的期望装修房屋无法按照自己的期望装修房屋l房租可能调高房租可能调高l无法运用财务杠杆无法运用财务杠杆l房价差价利益房价差价利益l无法藉由购屋强迫自己储蓄无法藉由购屋强迫自己储蓄103、购房的优点、购房的优点对抗通货膨胀对抗通货膨胀强迫储蓄，累积实质财富强迫储蓄，累积实质财富提高居住质量提高居住质量信用增强效果信用增强效果满足拥有自宅的满足拥有自宅的心理效用心理效用同时提供同时提供居住效用居住效用与与资本增值资本增值的机会的机会114、购房的缺点、购房的缺点缺乏流动性缺乏流动性-要换房或是变现时，若要顾及流要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。动性可能要被迫降价出售。维持成本高维持成本高-投入装潢虽可提高居住品质，也投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。代表较高的维持成本。赔本损失的风险赔本损失的风险-实质上的风险包括房屋毁损，实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。险。12（二）租房或购房的决策方法（二）租房或购房的决策方法1、年成本法、年成本法 p 租房租房年成本年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金p 购房购房年成本年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷款利贷款利率率+年维修费及税金房价每年涨幅年维修费及税金房价每年涨幅l 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为划算l 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，随着每年还款，贷款余额逐渐减少贷款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将来购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升l 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。13 租房或购房的决策：租房或购房的决策：年成本法年成本法14 年成本法案例年成本法案例p 张先生看上了一套张先生看上了一套100平米的住房，该住房平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月可租可售。如果租房，房租每月5500元，元，以以1个月个月房租作为押金。如果购房，总价房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请万元，可申请60万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万元，万元，假定房屋的维护成本为假定房屋的维护成本为5000元元/年，预计房价每年年，预计房价每年涨涨100元元/平米，押金与首付款机会成本均为平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？15 案例分析案例分析l 租房年成本租房年成本：5500元元125500元元13%66165元元l 购房年成本购房年成本：60万元万元3%60万元万元6%+5000元元100100=49000元元l 购房的平均年成本为购房的平均年成本为49000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元低。元低。l 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。重要因素。16 案例分析案例分析l 房屋维护成本房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为房屋维护成本为5000元。元。l 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。l 房屋折旧成本房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率元，折旧率2%。本例折旧成本为。本例折旧成本为24,000元。考虑这两元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为项因素后，购房的平均年成本为83000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元高元高25.44%。17 房价有上涨的潜力房价有上涨的潜力l 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，差异。以上例而言，租房年成本率租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，购房年成本率购房年成本率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距只有1.4%。若计划住。若计划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在只要房价可能在5年年内涨内涨7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。l 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。重要因素。18 2、净现值法（、净现值法（NPV）l 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或，或EXCEL的的NPV财务函数进行分析。财务函数进行分析。l NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。法中房贷计算的是本利平均摊还额。l 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。19 净现值法案例净现值法案例l 若张先生已确定要在该处住满若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房，年，如果租房，月房租每年增加月房租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回；元收回；如果购房，房价如果购房，房价120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,000元，以元，以后每年提高后每年提高5,000元，假定该住房在第元，假定该住房在第5年末能以年末能以125万万价格卖出。（假定折现率为价格卖出。（假定折现率为3%）20 A、租房的净现值计算、租房的净现值计算21 B、购房的净现值计算、购房的净现值计算22 C、租房与购房的、租房与购房的净现值净现值比较比较23 D、敏感分析敏感分析不同不同售房价格预期售房价格预期的租的租房、购房比较房、购房比较24 3、租房、购房决策影响因素（、租房、购房决策影响因素（1）l 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算l 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算l 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算l 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算l 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算划算l 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算25 3、租购房决策影响因素（、租购房决策影响因素（2）26 总结：居住规划流程图总结：居住规划流程图27三、购房与换房的规划三、购房与换房的规划（一）购房规划（一）购房规划l 流程流程l 可负担的房价可负担的房价 年收入概算法年收入概算法 目标精算法目标精算法l 区域的选择区域的选择28 1、购房规划的流程、购房规划的流程29 2、测算可负担房价、测算可负担房价年收入概算法年收入概算法l 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。l可以下列公式概算可负担的房屋总价：可以下列公式概算可负担的房屋总价：30 2、测算可负担房价、测算可负担房价年收入概算法年收入概算法p 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=【（年收入（年收入 可负担房贷比率）可负担房贷比率）/房贷利率房贷利率】/贷款成数贷款成数p 如果房贷是本利平均摊还，则如果房贷是本利平均摊还，则 可负担房价可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数贷款成数。其中，其中，I：房贷利率，：房贷利率，N：贷款年限，：贷款年限，PMT：年收入：年收入 可负担房贷比率可负担房贷比率p 一般而言，一般而言，房价上限约为年收入的房价上限约为年收入的5-8倍。倍。31 年收入概算法的案例年收入概算法的案例l 小林年收入小林年收入10万，其中万，其中30%可用来缴房贷，可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为，贷款期限为20年，贷款成数年，贷款成数70%。32 年收入概算法的案例年收入概算法的案例l 如果前几年只还利息，则最高可负担房价：如果前几年只还利息，则最高可负担房价：（10万万 30%）/6%/70%=71.4万，为年收万，为年收入的入的7.14倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备21.4万的首付款。万的首付款。l 如果本利平均摊还：可负担房价：如果本利平均摊还：可负担房价：PV（6%，20，-10 30%）/70%=49.2万，不万，不到年收入的到年收入的5倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备14.8的首付款。的首付款。33 3、测算可负担房价、测算可负担房价目标精算法目标精算法l 可负担房价可负担房价PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n+FV（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）l r投资报酬率，投资报酬率，n离购房年数离购房年数l PMT1=当前年收入当前年收入负担比率负担比率l A=当前可配置于购房用途的净资产当前可配置于购房用途的净资产l i房贷利率，房贷利率，m房贷年数房贷年数l PMT2本利摊还年供额本利摊还年供额=FV（y，n，0，-PMT1）l y=收入成长率收入成长率34 目标精算法案例目标精算法案例 l 小林年收入小林年收入10万元，收入成长率万元，收入成长率5%，当前净资产，当前净资产15万元，收入的万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算小林打算5年后购房，投资报酬率年后购房，投资报酬率8%，贷款年限，贷款年限20年，年，利率利率6%，届时可以负担的房价为：，届时可以负担的房价为：35 目标精算法案例目标精算法案例l 自备款储蓄部分自备款储蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n=30,000元元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元元l 自备款投资部分自备款投资部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元元l PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元元l 贷款部分贷款部分PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元元l 可购房总价可购房总价=193,047+220,399+439,160=852,606元元l 可以买大约可以买大约85万元的房子。万元的房子。36 4、总价固定下面积与居住区域的选择总价固定下面积与居住区域的选择(以北京二以北京二手房屋为例手房屋为例)37 （二）换房规划（二）换房规划l 换房能力测算换房能力测算l 换房的步骤换房的步骤 先买后卖先买后卖 先卖后买先卖后买l 房涯规划表房涯规划表38 1、换房能力概算、换房能力概算l 需筹首付款需筹首付款=新房净值新房净值旧房净值旧房净值=(新房总价新房总价-新房贷新房贷款款)-(旧房总价旧房总价-旧房贷款旧房贷款)。如旧房值。如旧房值60万元，贷款尚有万元，贷款尚有30万元，新房值万元，新房值100万元，拟贷款万元，拟贷款60万元，应筹首付款万元，应筹首付款=(100万元万元-60万元万元)-(60万元万元-30万元万元)=10万元。万元。此时要考虑的是，此时要考虑的是，手边可变现的资产有无手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担万元，及未来是否有负担60万元万元房贷的能力。房贷的能力。l 以以6%的利率来算，每月只付利息就要的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此元，因此月收入应在月收入应在10,000元以上才考虑换房。元以上才考虑换房。l【购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。在准备充分前暂时租房。】39 房涯规划表房涯规划表40 换房案例换房案例l 假定小林假定小林25岁时开始工作，工作岁时开始工作，工作10年后购房年后购房50万，投资报酬率万，投资报酬率8%，房贷利率，房贷利率6%，贷款，贷款20年，年，贷款六成，居住贷款六成，居住10年后换房年后换房100万，假设旧房届时万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少少?41 换房案例换房案例l 第一段：第一段：25岁到岁到35岁储蓄，岁储蓄，年储蓄年储蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。元。l 第二段：第二段：35岁到岁到45岁还贷款，岁还贷款，年供额年供额 PMT(6%,20,300000)=26,155元。元。l 第三段：第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额岁后换房，届时旧房房贷余额 PV(6%,10,-26155)=192,503(元元)，出售旧房后净收入出售旧房后净收入：500,000元元-192,503元元=307,497元元 新房贷款需求新房贷款需求：1,000,000元元-307,497元元=692,503元。元。l 年供额年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元元)。42 2、换房的步骤：、换房的步骤：先买后卖先买后卖l 需要解决资金的周转问题需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。l 比如说旧房比如说旧房50万元，新房万元，新房100万元，新房可贷款万元，新房可贷款70万元，万元，首付款首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。万元，来当新房的首付款。等到等到卖旧房之后，再还此笔贷款。卖旧房之后，再还此笔贷款。l 若旧房还有房贷若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。万元来支付新房首付款。若资金成本为若资金成本为10%，按年计算，按年计算，需额外支付的利息为：需额外支付的利息为：300,000元元 10%3/12=7,500元。元。l 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜换房时还是以先卖后买为宜。43 换房的步骤：换房的步骤：先卖后买先卖后买l 要解决出售旧房后无房可住的问题要解决出售旧房后无房可住的问题。l 除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。否则通常要租房居住。l 因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。能较高。l 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以以售后回租售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。租金，直到搬入新房为止。44 （三）购房时需要考虑的其他因素（三）购房时需要考虑的其他因素p1、购房相关成本、购房相关成本（期房、现房、二手房、买卖各不相（期房、现房、二手房、买卖各不相同）同）l 契税契税：由：由买方负担买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。估计。l 房贷相关费用房贷相关费用：如交易手续费、交易登记费、图纸费、抵押登：如交易手续费、交易登记费、图纸费、抵押登记费、评估费、保险费与律师费等，可以贷款总额的记费、评估费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计。估计。l 印花税印花税：合同总价的：合同总价的0.05%。l 维修基金维修基金：新房在正式入住之前还应当按照购房款的新房在正式入住之前还应当按照购房款的2向售向售房单位缴纳，属业主所有，不计入住宅销售收入。房单位缴纳，属业主所有，不计入住宅销售收入。45 l 中介费用中介费用：若通过中介公司租房，通常要付：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租一个月的房租当当中介费用。中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖的中介费，卖方要支付房价方要支付房价2%的中介费的中介费。l 装潢费用装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米范围是：套内面积每平米500-1,000元。房价越高，装潢的投入也元。房价越高，装潢的投入也越高，可以越高，可以房价的房价的10%来估计装潢所需的费用。来估计装潢所需的费用。l 综合起来，综合起来，其它期初成本约需占到总价的其它期初成本约需占到总价的15%左右左右，在购房，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。印花税买卖都收，都要考虑在内。46 补充：个人商品房卖出的税费补充：个人商品房卖出的税费o与个人商品房买入的税费不尽相同与个人商品房买入的税费不尽相同o卖出税费包括：卖出税费包括：印花税印花税、营业税营业税、个人使得税个人使得税印花税印花税：合同总价的：合同总价的0.05%。营业税营业税：个人购买并居住一定年限的（如：个人购买并居住一定年限的（如1年或年或2年等）年等）免交此税，不足这一期限的，营业税（销售价购入免交此税，不足这一期限的，营业税（销售价购入原价）原价）5，并按营业税计征并按营业税计征7的城建税和的城建税和3的教育的教育费附加。费附加。个人使得税个人使得税：（销售价购入原价）（销售价购入原价）20如果委托中介卖出，费用在如果委托中介卖出，费用在1.5左右左右如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额1.5的契税的契税47个人非住宅买卖的税费个人非住宅买卖的税费o买方应缴买方应缴：0.05%的印花税和的印花税和3的契税的契税o卖方应缴卖方应缴4种税：种税：0.05%的印花税的印花税5的营业税的营业税个人所得税：（销售价购入原价交易的税个人所得税：（销售价购入原价交易的税费）费）20土地增值税（土地增值在土地增值税（土地增值在20以下的免缴。四以下的免缴。四级超率累进税率）级超率累进税率）482、住与行的成本、住与行的成本l 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，平米，单价单价1万元，总价万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价平米，单价5,000元，总价元，总价50万元。万元。l 若购房的年成本比例相同，均为房价的若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住，市区住宅每年成本为宅每年成本为5万元，郊区住宅为万元，郊区住宅为2.5万元。万元。l 市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区住宅的交通成本宅的交通成本=汽油费汽油费+停车费，若每月花费停车费，若每月花费1,500元，则一元，则一年需要年需要1.8万元。万元。l 因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。增加的住、行成本。49 3、二手房与期房的单价、二手房与期房的单价l 期房合理价格期房合理价格=现房价购置期房到交房间租金现值现房价购置期房到交房间租金现值l 二手房合理价格二手房合理价格=新房价格新房价格(1折旧率折旧率使用年数使用年数)l 同一区域现房价格为每平米同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米万，年租金每平米600元，元，折现率折现率3%，2年后交房，年后交房，期房价期房价=10,000元元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元元-1,183元元=8,817元元l 若每年折旧若每年折旧2%，使用，使用10年的年的二手房单价二手房单价=10,000(1-2%10)=10,000元元80%=8,000元元50 老人换房规划：老人换房规划：银发族年金屋银发族年金屋l 以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居住权。的年金屋居住权。年金屋强调医疗照顾，饭店式管理，以年金屋强调医疗照顾，饭店式管理，以及与同年龄层的社交活动及与同年龄层的社交活动。老人入住后通常还要交管理费，。老人入住后通常还要交管理费，但可一直住到终老为止。但可一直住到终老为止。l 可以居住保证金及月费用可以居住保证金及月费用(双人双人)作为累积退休金作为累积退休金的目标。的目标。l 如果保证金如果保证金100万元，含餐费的年管理费万元，含餐费的年管理费3万元，万元，退休后生活退休后生活20年，年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，则，则退休时应准备退休时应准备146万元。万元。51 四、我国的房地产制度四、我国的房地产制度 l 我国房产制度的历史沿革我国房产制度的历史沿革l 土地国有化制度土地国有化制度l 住房补贴制度住房补贴制度l 住房公积金制度住房公积金制度l 房地产转让相关税务制度房地产转让相关税务制度52 （一）我国房产制度的历史沿革（一）我国房产制度的历史沿革l 1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。存在的必要。l 1978年到年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革年，房产制度逐步、渐进的变革l 1987年年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。l 1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化l 1998年年6月，国务院颁布了月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。住房分配货币化的新政策。53 （二）土地国有化制度（二）土地国有化制度l 土地国有化：土地国有化：土地产权归国家所有土地产权归国家所有，由国家，由国家统一规划管理土地用途。统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让但使用权可有偿出让。l 国家以土地所有者的身份，将国有土地使用国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用土地使用者向国家支付土地使用出让金。者向国家支付土地使用出让金。l 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，而有所不同，一般而言，居住用地居住用地70年，工业用年，工业用地地50年。年。54 （三）住房补贴制度（三）住房补贴制度1、公房或房改房的特性、公房或房改房的特性l 较为陈旧较为陈旧(1998年以前建成年以前建成)l 面积较为狭小面积较为狭小(按级别工龄按级别工龄)l 区域偏向于旧城区区域偏向于旧城区l 租金低租金低l 房屋单价低房屋单价低l 房屋总价低房屋总价低l 转让有限制，贷款需附核准上市文件转让有限制，贷款需附核准上市文件l 按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。归产权人个人所有。55 房改房的价值房改房的价值l 房改房的交易方式房改房的交易方式l 产权公房：缴物业费产权公房：缴物业费l 使用权公房：缴租金使用权公房：缴租金l 使用权公房价值使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值公房与商品房租金差异的折现值l 产权公房价值产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值公房物业费与商品房租金差异的折现值l 假设产权公房物业费每平米假设产权公房物业费每平米2元元,使用权公房租金每平米使用权公房租金每平米10元。同等水平的商品房租金每平米元。同等水平的商品房租金每平米50元元,如果某公房面积为如果某公房面积为50平米平米,公房可用公房可用20年年,年折现率年折现率5%，那么：使用权公房价值：，那么：使用权公房价值：I：5%/12，PMT：50（50-10），），N：20 12，BEG PV=304313产权公房价值：产权公房价值：5%/12，PMT：50（50-2），），N：20 12，BEG PV=36517656 2、经济适用房的特性、经济适用房的特性l 户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水平家庭水平家庭；l 在在开发建设开发建设阶段阶段，由政府视市场需求确定开发建设的，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来制建设标准等手段来控制建设开发成本控制建设开发成本；l 在在销售销售阶段阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的，销售对象限定为具有当地常住户口的中中低收入家庭低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；l 在在使用使用阶段阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境；的运行状态和居住环境；l 国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。优先发放。57 经济适用房的交易方式经济适用房的交易方式(北京为例北京为例)l 政府计划兴建，只售不租政府计划兴建，只售不租l 拥有本地户口才能有权购买经济适用房拥有本地户口才能有权购买经济适用房l 家庭年收入应在家庭年收入应在60,000元以下元以下l 未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者买资格者l 已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但价格出售，但必须按照成交价的必须按照成交价的10%补交综合地价款补交综合地价款l 经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有经济适用房应用于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租人投资后出租,因为价格较低，房租收益率较高（寻租）因为价格较低，房租收益率较高（寻租）58 （四）住房公积金制度（四）住房公积金制度l 住房公积