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息县项目前期策划
Ⅰ息县简介：
息县位于河南省南部，淮河上游，属信阳市管辖的县级地区，是中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方，素有“天下第一县”之称。历史悠久，人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2016年年底，全县总人口为77万。
息县地形以低平的平原和缓丘为主，淮河横贯全境，境内流长75.5公里，属亚热带向暖温带过渡形气候。
息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。
息县是国家"九五"商品粮基地县、河南省粮食生产百强县，全国粮食生产先进县"。
Ⅱ市场与可行性研究分析：
一、宏观市场：
关键词：“6.5%”、“农业户口买房补贴”、“抑制房价过快上涨”、“去库存”
■包括国家金融与发展实验室、世行等发布报告预测，今年中国GDP增速将为6.5%，国家信息中心预测为6.5%左右。GDP由“保7”到现在“保6.5”，经济下行压力较大。

■农业户口买首套房补贴100元/㎡，由此可看出国家对房地产的支持。
■2016年，郑州、武汉、重庆等二线城市房价一路高歌（一线城市自不必多说），为此，热点城市相继出台了调控政策，主要目的是抑制房价过快上涨，同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。
■2016年信阳市去库存效果显著，很多项目现在无房可卖。
二、息县房地产市场：
◆息县房地产项目大大小小20个左右，平均价格3500元/㎡。
◆目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目，开发商小农意识严重，缺乏战略眼光，格局不够宽广。
◆中低端市场竞争激烈，多为低价竞争。价格低→利润低→产品差，最终形成一个恶性循环的怪圈，本案必须避免陷入此怪圈。
◆同比其他县城:
a.竞争对手较少、
b.价格水平较低、
c.有较大上涨空间。
2017年2月息县最新房价及优惠信息一览表
项目名称
房价（元/㎡）
项目电话
项目地址
优惠
龙湖湾
3600
0376-5890555
息县罗淮路新人民医院东100米
一次性96折
龙门花园
3100
0376-5896601
南小北隔壁
一次性97折，按揭99折，分期99折。
钰龙·凯旋城
3700
0376-5859999/5967999
息县东环路与东大街交汇处向南400米
暂无
龙湖星城
3500
0376-5866777
息县罗淮路新人民医院东100米
一次性97折，按揭98折。
凯旋广场
3300
0376-5892777/5893777
息县罗淮路新汽车站向西200米路北
一次性98折，按揭99折。
大和文锦社区
3300
0376-6131222/6130222
信阳市息县罗淮路与文化路北段交汇处
暂无
嘉成一品
3660
0376-5853666/5853999
息县息州大道东路（五一水库东侧路南）
一次性97折，按揭98折。
天福·如意城
3400
0376-5937777/5289999
息县南大街南段（南街农贸市场南200米)
总房款减1.2万，一次性96折，按揭99折。
众鑫时代广场
3600
0376-8162666/8161999
息县北大街与北环路交汇处
暂无
息州城市广场
4150
0376-8177666/8158999
息县息州大道（高杆灯西50米）
一次性97折，按揭99折。
息州豪府
3700
0376-5892999
息县息州大道中段
一次性97折，按揭99折，分期99折。
龙湖春天
3450
0376-6131133
息县息寨路与一桥街交叉口
暂无
龙湖公馆
3780
0376-5968666
息龙湖西路广电局北侧
暂无
龙湖新天地
3400
0376-5866666
息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角
暂无
博士名苑
3000
0376-6135000
息县原石油公司仓库家属院
一次性95折，按揭97折。
龙门御府
3300
0376-5890666
龙门巷与西街交汇处
一次性96折，按揭99折。

三、客户群体：
2016年底，全县总人口统计为77万。（信阳市总人口860万，依据河南省统计局发布的《2013年河南人口发展报告》，信阳市外出人口占其户籍人口的32%，为全省最高。）按此比例计算，息县外出人口约25万，常住人口52万。
在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民，然而此目标群体还会被本地区其他项目乃至信阳房地产市场分流，所以销售压力是必然存在的。
四、消费观念及习惯：
随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住，到现在住有品质的房子。也就是说，现代的人因为物质生活水平的提高开始有更高层面的追求，如：质量、服务、自然环保、美观、企业文化等等。房地产市场尤其如此，“同质化”的产品是没有竞争力的，“差异化”才能脱颖而出。
五、总结：
综上所述，现在正是入市的良好时机，但需要注意的是我们必须规避风险步步为营，稳扎稳打。
Ⅲ项目地段选址分析：

项目位于213省道和一桥街交汇处，占地约300亩（20万㎡）。距息县CBD核心区域直线距离3公里，3公里内可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道，交通出行较为便利。但对于县级单位来讲，3公里的距离绝谈不上近，因此从地理位置上分析，我们项目属于中等区位。
Ⅳ项目定位：
★本案占地约300亩（20万平米），按2.3容积率计算建筑面积46万平米。
★定位为中高端项目，但在息县属于最高端。
★项目规模较大，可作城市综合体模式进行开发，包含商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的"城中之城"。
ⅰ：避开竞争激烈的中低端市场、
ⅱ：实现利益最大化、
ⅲ：树立企业形象，对企业未来的发展具有非常正面的意义。
Ⅴ项目规划：
v 占定名：XX·第一城（XX为开发企业名称）
v 建筑风格：Art Deco（新艺术）建筑风格。当前最流行的建筑风格，大气美观，极具质感。

v 园林绿化：东南亚风情。东南亚园林景观设计十分具有特色和吸引力，集观景、游乐、休闲于一体，达到了人与自然和谐共存的高度统一。

v 容积率：建议2.3。过高的容积率会让项目毫无品质可言，过低则不符合利益最大化这一宗旨。
v 住宅构成：80%由小高层、中高层、高层组成，20%电梯洋房（经典案例：羊山新区东方经典）。
v 商业/住宅配比：商业20%，住宅80%。
v 住宅户型配比：80%小三房100㎡-140㎡，10%两室户型80㎡-100㎡，10%四室户型140㎡-160㎡。
v 物业：选用全国知名物业。
v 其他：项目专设幼儿园服务业主，提升潜在价值。
Ⅵ结语：
从宏观市场到息县房地产市场分析，本案具有高度的可行性，但要注意规避风险稳健开发。项目的规模、地理位置、交通及市场行情决定了本案定位为房地产中高端项目。基于用户思维角度我司提出项目规划建议。在当今时代，只有了解用户、尊重用户、服务用户才能走在时代最前沿！

恒基宏业 营销策划
2017年3月6日

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