北海银滩健康文化项目建议书.doc

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北海中药港集团有限公司北部湾都健康文化旅游产业项目建议书北海银滩北部湾都健康文化旅游度假项目建议书编写：北海中药港集团有限公司二零零八年十月项目名称：北部湾都健康文化旅游产业项目编写单位：北海中药港集团有限公司项目策划：梁兆基项目组成员：单院明、陈明、黄晖、丁仰凝、罗沛光目录 1. 项目总论 5 1.1 项目名称 5 1.2 项目单位 5 1.3 项目概述 6 1.4 项目主要指标 7 2.北部湾都文化旅游项目概况 8 2.1 行业发展背景 8 2.2 基础分析结论 8 2.2.1 开发条件分析 8 2.2.2 客源市场调查 10 2.2.3 供给市场分析 11 2.3 市场规模预测 12 2.4 北部湾都文化旅游项目发展方向 12 3．文化旅游博览园与五星主题度假九店项目论证 13 3.1 大势所趋 13 3.1.1 吻合旅游大发展战略 13 3.1.2 发展政策的支持 13 3.2 市场分析 14 3.3 开发条件优越 14 3.3.1 区位交通优势 14 3.3.2 场地资源优势错误！未定义书签。 4．建设条件与园址选择 15 4.1建设条件 15 4.1.1 区位条件 15 4.1.2 建设范围 15 4.2项目选择错误！未定义书签。 5．总体规划 15 5.1项目功能框架 16 5.2总体功能分区图错误！未定义书签。 5.3项目总体规划图错误！未定义书签。 5.4项目分区介绍 16 5.4.1文化旅游博览园 16 5.4.2度假村错误！未定义书签。 5.4.3 康体休闲区 18 5.4.4温矿泉老年疗养区 21 5.4.5高档度假区 23 5.5项目容量与设计参数 25 5.5.1日设计容量 25 5.5.2 项目设计参数 25 6. 企业组织和劳动定员 26 6.1组织机构 26 6.2企业组织形式 26 6.3劳动定员 27 7．项目实施进度安排 28 7．1项目总体进度计划 28 7.2项目建设方式 28 7.2.1项目建设依据 28 7.2.2项目产品规格及质量标准 28 7.2.3项目组织管理 28 7.2.4开发第一阶段的详细时间安排 29 8.投资估算与资金筹措 30 8.1投资估算依据 30 8.2项目总投资估算 30 8.3资金筹措 31 8.3.1融资方式 31 8.3.2项目筹资方案 32 8.3.3项目筹资策略 32 9.经济效益研究和评价 34 9.1测算说明 34 9.2损益估算 35 9.3现金流量表 36 9.4资产负债表 37 9.5财务评价 38 9.6不确定性分析 39 9.6.1盈亏平衡分析 39 9.6.2敏感性分析 39 10.国民经济效益分析 41 10.1间接经济效益 41 10.2生态环境效益 41 10.3社会效益 42 10.3.1理论社会效益 42 10.3.2对国家和社会贡献水平的科学评价 42 11.可行性研究结论与建议 43 11.1结论 43 11.2建议 43 1. 项目总论一、项目编制目的和依据 1、编制目的根据《广西北部湾经济区发展规划》中将北海定位于人居环境优美舒适的海滨城市，指出北海要大力开发滨海旅游和跨国旅游业，建设成为南中国滨海休闲度假基地。本项目所在的冯家江区域，正是北海市“十一五”重点建设的生态旅游区之一。本着贯彻落实国家和北海市的指示精神，加快推进冯家江生态旅游区的建设的需要，从而指导开展本项目报告的编制。 2、编制依据（1）国务院批准的《广西北部湾经济区发展规划》；（2）北海市国民经济和社会发展第十一个五年规划；（3）广西壮族自治区人民政府《关于同意北海银滩国家度假区总体规划的批复》（1993年2月10日）（4）北海市规划局《关于中国寰到集团开发北海银滩国家度假区用地的批复》（1993年5月13日）（4）广西壮族自治区人民政府批准北海市总体规划（2006-2010）及总平面图；（5）北海中药港集团与本项目相关的文件、资料等文件汇编。 1.1 项目名称北部湾都健康文化旅游产业项目 1.2 项目单位北海中药港集团有限公司北海中药港集团有限公司前身是北海蓝光房地产发展有限公司（1998年12月02日登记注册），2000年10月12日北海市医药管理局批准成立北海中药港集团有限公司筹备委员会，并于2004年正式将北海蓝光房地产发展有限公司变更为北海中药港集团有限公司。北海中药港集团有限公司经过多年的研究，创立“蓝天和略”战略，通过“蓝天和略”的实施，建立疏通集采集、种植、生产、加工、科研、销售、教育、康复疗养、健康旅游、养生、旅游地产为一体的高水平产业链。“蓝天和略”的实施，将营造良性的资本流、人才流、商品流、信息流的集散地。北海中药港集团融合国内外经营管理经验和营销策略，创建以香港为外港、北海为内港、对外贸易、对内整合资源的国际性中药大港。利用香港国际资本市场和信息，依靠西部丰富的资源，打造新型中医药健康文化产业链，以此推动以北海为龙头的西南沿海—青藏高原—云桂山区—川黔腹地的发展。 1.3 项目概述这是一个以挖掘中国传统海洋文化、创建集海洋养殖、加工、生态旅游、健康养生、会展、休闲度假和文化传播为一体的健康文化旅游产业，是北海市重要的休闲度假旅游亮点工程项目。北部湾都健康文化旅游产业以银滩的北部湾都健康文化旅游度假区为主，海洋养殖和加工，都市健康会馆为配套设施。北部湾都健康文化旅游度假区地处北海银滩中东区交汇处，上海路以东，金海岸大道以南新规划的市行政文化中心以西，海景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。项目总占地面积约2800亩，根据项目所在区域的建设用地规划，本区域的定位是北海文化、教育、生态旅游区，因此就决定了本项目以旅游会展、养生度假、商务休闲旅游为一体的综合性项目。在明确的定位基础上，预计北部湾都项目的建筑形态有：国际会展中心；高档五星级主题文化酒店；酒店式公寓或经济型商务酒店；高档度假别墅；影视文化拍摄及旅游基地以及其它配套的旅游文化建筑设施等。配套设施主要是： 1、亿时代港啪健康会馆 2、海洋养殖和中试基地 3、营养品加工区 1.4 项目主要指标经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下： 1、总投资：100000.00万元； 2、温泉度假产品销售收入：150000.00万元（平均每M2建筑按5000元估算） 3、静态投资回收期为6.2年（含建设期）； 4、建设指标： ①项目建设用地1800亩 ②建筑容积率：≤0.3 ③建筑密度：≤15% ④建筑高度：≤18M 2.北部湾都文化旅游项目概况 2.1 行业发展背景二十一世纪开始，党中央和国务院提出了科学发展观这一伟大战略决策，度假旅游休闲是朝阳产业，被称为“无烟工业”，在发展国民经济中的重要作用日益凸显。经过二十多年的发展积累，北海市旅游已经有了长足的发展，2007年取得了可喜的成绩。2007年全市接待国内游客601.36万人次；同比增长27.76%；国内旅游收入29.48亿元,同比增长24.02%；接待入境旅游者5.5万人次,同比增长36.82%；旅游外汇收入1400.83万美元,同比增长44.52%。紧紧围绕“旅游产业实现率先崛起”的目标，以市场为导向，以改革为动力，大力优化产业结构，不断配套完善基础设施，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，推动北海市旅游业的繁荣。在北海市“十一五”规划中明确提出：实施旅游旺市战略。按照“整合资源、形成合力、聚旺人气、加快发展”的思路，以资源整合为基础，以建设南中国滨海休闲度假基地为方向，以重点旅游景点景区建设为突破口，大力推进与周边城市和越南的旅游合作，全面构筑“北部湾旅游经济发展圈”，提升北海市旅游业的核心竞争力，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。这为北海的旅游业发展提供了强大的指导和推动力，加上北部湾经济区大开发的带动作用，在这种时代背景下，北部湾都健康文化旅游项目的开发和建设对于北海市新兴服务业的发展有着重要意义。 2.2 基础分析结论 2.2.1 开发条件分析 ■ 基础条件优越北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的216个港口有贸易往来；北海机场1987年建成使用，是广西三大机场之一，目前正按4E级国际机场进行扩建；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；南北二级公路1990年建成通车，桂林经南宁至北海的高速公路已全线通车。北海至湛江、玉林的高等级公路建设正在筹备中。立体的海、陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。 ■ 自然资源优势突出北海的旅游资源可概括为集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体，自然风光和人文景观兼备。资源：北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500～5000个，比内陆城市高出50--100倍；以著名的银滩为代表的海滨带，风光旖旎，具有发展滨海旅游业“海水、阳光、沙滩”的全部要素；主要有：滨海类、风光类、人文类、古迹类四大旅游资源。人文景观：北海市历史悠久,新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之一。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔家生活。亚热带综合资源：北海土地肥沃，阳光充足、雨量充沛，适合亚热带农、林、经济作物的种植，盛产粮食、花生、红黄麻、甘蔗、蚕桑等。具有丰富的森林资源，全市现有森林面积7.87万公顷；亚热带水果种类繁多，主要有柑桔、龙眼、荔枝、树菠萝、芒果、香蕉等。物种繁多，海产资源丰富，是资源宝库、种质库，作为旅游业，可供开展海滨休疗旅游、观光旅游、种考旅游、科普旅游、探险旅游等。 ■ 人文资源丰富人文景观：北海市历史悠久,新石器时代已有先民生息，历来是我国西南地区对外通商的重要口岸，是古海上丝绸之路始发港之一。夜色银滩，古港丝路，实景电影，渔家生活。 100多年前北海就是我国西南地区对外通商的口岸，所以，北海不但有本土的民俗文化、蛋家文化、佛教、道教文化，也有外来基督文化和资源养生文化等等 ■ 社会公用设施调查北海银滩是国家旅游度假区，电力、供水和通讯都有保障。 2.2.2 客源市场调查 ■ 客源市场结构市场分级游客结构一级市场外地到北海旅游的游客北海市民广西自治区国内外自驾车爱好者二级市场外地到广西（除北海外）旅游的游客广西（除北海外）城镇居民 —— —— 广西旅游的主要客源为区外客源，其客源地主要为国内经济发达地区，以长三角、珠三角及渤海湾地区和西南地区为主，银滩的主要客源为广西主要客源市场的分流及北海市居民； ■ 游客行为调查冬季是旺季，春节是旺中之旺，大多数游客都愿意选择利用无固定假期来广西旅游，其比例高达45.56％，游客随意安排出游的倾向在增长；游客的出行方式以旅游团队为主，散客和自助游、自驾车的游客比例在逐年上升，（以家庭型、伙伴型出游方式为主）；大多数游客来广西旅游的时间安排为三天至一周。广西游平均停留时间为4天，游客在北海停留的平均时间为1.8天。北海已成为老年人的目标“迁徙地”。中老年人强调舒适休闲，除愿意在北海过冬之外，还希望了解这里的风土人情，游览这里的大好河山，体验热带农业，享受价位合理的康体娱乐及疗养。 ■ 游客偏好调查在市场调查中,有超过一半的游客到过银滩国家旅游度假区。愿意前往的游客比例高达71.37％；游客偏好于民俗风情及自然风景类的产品，特色餐饮，农家餐饮深受来桂游客的欢迎和偏爱，从这里也可以看出，游客对有当地特色的产品兴趣浓厚；本次调研对象中50岁以上老年人喜欢度假项目者比例高达24％，银发迁徙大军在北海停留时间长，但他们消费水平低。随着老年人生活观念的改变和迁徙旅游接待能力的成熟，这一市场量将逐年增加，是不可忽略的潜在客源市场。 ■ 消费水平调查在广西旅游的游客消费水平普遍较高，人均日消费在151－500元之间，平均日消费高达300元（除城市间交通，但包括住宿费）。 2.2.3 供给市场分析 ■ 国内同类型产品比较在资源上，以海南的亚龙湾、海口西海岸、深圳的大、小梅湾等的知名度最高。北海银滩国家度假区虽在资源上稍次之，但是它有“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”的美称和中国第一滩的称号，又处北部湾经济圈的中心和龙头城市的位置，所以在开发上也具备独特的优势。在项目上，多数海滩都有各自的特色，但是北海银滩国家度假区的旅游项目和开发手段都较单一，多以观光度假项目为主，缺乏本土文化、海洋文化的体验式互动型内容。因此，北海北部湾都健康文化度假区以打造健康文化为依托，以海洋探索和文化体验为主题的开发模式在同类型市场中将具有独特的优势。在客源上，常规度假北海是无法与海南的亚龙湾等竞争，北部湾都健康文化旅游项目只有走差异化的道路才有可能在旅游市场中找到突破口。北海生活成本比较底对我国北方和西北的游客有较大的吸引，同时利用与广东接壤的便利条件，开发我国经济最发达、人口最密集、交通最便利的东南地区的周末游和自驾车游，以此提升旅游淡季的客流量。从区位上分析，北海银滩国家度假区经过多年的开发，周遍各种配套设施齐全，因此具有良好的区位优势。 ■ 区内供给市场分析具有山水文化的桂林在各方面的条件上都处于相对优势的地位，也是多数游客到桂旅游的首选。在市场调研的过程中，我们发现游客对东兴的金滩的热衷度也较高，这主要是因为同类性的产品在区内较少，雷同性小，且知名度高。本项目虽然有知名度但是吸引力方面上不及区内老牌的旅游产品，但资源独特，各项基本指标都具有相对的优势，如果作好山（冠头岭）、海（银滩）和岛（涠洲岛）的概念，未来的发展空间优势突出。观光型和文化体验类产品在区内处于主导地位，但目前多以桂林山水文化、海滨风光和民族风情为主，雷同性强，功能单一，开发时间较长，缺乏新鲜吸引物。度假类产品目前还没有真正形成,星级酒店占度假市场份额较大，海滨度假、山林、绿色生态度假产品缺乏，现有的度假产品不能满足多级客源市场和分时度假游客在区内的需求。休闲娱乐在区内的旅游市场中也占了较大份额，目前主要与文化体验结合为主，缺少独特性。生态探险、科考教育、会议商务及城市游憩类产品在现有产品中供给不足，与其它区内产品配比不均衡。自驾车旅游在区内已初步成型，但与自驾旅游相匹配的服务性产品奇缺。 2.3 市场规模预测市场总量＝一级市场总量/一级市场在市场总量中所占比例＝601.35 / 50%= 1202（万人次）我们计划分五年（以一期建设完成为第一年）逐步消化现有的市场总量：年份（年） 2012 2013 2014 2015 2016 比例 18％ 18% 20% 22% 22% 游客量（万人次） 216 216 240 265 265 2.4 北部湾都健康文化旅游项目的发展方向将北部湾都健康文化旅游项目，建成为一个以热带海滨城市健康生态文化为内涵的集“观光旅游、健康养生、休闲度假、科普科考、生态文化体验”于一体的北海著名旅游目的地，并打造成为世界级的热带海滨城市健康文化生态旅游度假区和北海市的景观新区，从而促进当地旅游业、健康文化和生态产业的升级，提升省会北海城市形象，促进北海城市增值，同时也带动银海地区经济发展和北海旅游产业发展。北海市在旅游业发展中应该站立在东南亚旅游的高度上去发展，力争成为东南亚旅游的集散地和服务型旅游目的地，银滩国家旅游度假区的旅游资源是北海市主要的旅游吸引物之一，将扮演的是旅游目的地的拳头产品和产业助推器，是旅游业整体大发展的市场引擎。以银滩为突破点，大做山、海岛旅游的大文章，形成大北海海滨文化旅游圈。发展整个银滩的旅游业不能只走单一的观光线，这种策略难以博得市场的青睐，必须走功能多元化的道路，在可持续性发展的原则下进行综合性旅游开发。在38平方公里的大范围内，以海滩资源为主，生态资源及土地资源为辅。单一的只开发海滩资源或单个片区的开发不能形成海滨旅游体验的完整性，也不能在旅游市场上构成竞争力强的综合性旅游景区。所以集旅游产业、健康、影视、地产、教育、当地产业等多元化的产业，科普、观光、度假、娱乐、综合服务等全方位的复合功能，才能形成强烈的市场反响，才有利于银滩的长期发展、保证显著的经济效益、成为北海市旅游业大发展的拳头产品。 3．主题度假酒店与海上丝绸影视基地项目论证 3.1 大势所趋 3.1.1 吻合北海旅游大发展战略本项目的开发建设，将符合中国发展度假旅游的战略和21世纪北海旅游大发展的战略,是把北海建成为一个以热带海滨城市必不可少的项目。建立北部湾都，既是为了改变北海的旅游发展格局，更高的战略意义是为了全面促进北海旅游业的发展。目前我国的旅游业仍处在以底端市场为主，而且市场竞争激烈，全国酒店大部份处于亏损状态，广西的酒店业都是惨淡经营。所以在这一区域，只有开发主题酒店和补充新的大型旅游项目，尤其是大型具有鲜明特点的休闲、娱乐及度假型旅游的文化主题项目，才能实现此目标。在银滩开发主题度假酒店和海上丝绸影视基地项目是文化主题旅游项目的最佳体现，它的开发建设将很好地加强北海旅游度假的整体吸引力。 3.1.2 发展政策的支持在北海市“十一五”发展规划中，也将大力发展旅游业作为城市未来发展的重点之一。按照“整合资源、形成合力、聚旺人气、加快发展”的思路，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。以市场为导向、以银滩为龙头，整合旅游资源，开发旅游精品，构建“北海旅游经济发展圈”；大力推进与周边城市和越南的旅游合作，共同构建“北部湾旅游经济发展圈”。加强旅游布局规划。旅游总体布局以银滩为龙头，涠洲岛、星岛湖为两翼(即“一滩、一岛、一湖”) ，若干旅游区衬托的空间布局形式，形成主题突出、各具特色、互补性强、内部网络化的旅游功能区，能适应各层次客源需求，以海滨度假、康复、疗养、观光、会展、运动、娱乐、购物、美食为主要功能的国际海滨旅游目的地。其中重点建设项目之一就是冯家江文化、教育、旅游综合产业区：依托大学园区，建设文化、教育、旅游综合产业区，建成行政中心、艺术中心、会展中心、体育运动中心、教育中心。 3.2 市场分析以健康为主题的康复旅游度假是目前发展的一种新趋势，而对于北海的资源和市场来讲，完全有条件打造成为中国和东南亚的海滨康复、疗养度假胜地。作为有中国第一滩的热带海滨城市，北海无论是空气还是环境都是最适合度假疗养和养生的胜地。根据本次市场调查的分析结果显示，专程来北海疗养和养生的游客比例还较小，只占到了16.7%，而且还是候鸟型的为主，目前来北海的游客主要还是以度假、观光相结合为主。但是，我们有理由判断，康复疗养将是未来游客到北海旅游时的必选项目。就现阶段而言，北海还没有真正的康复疗养的旅游产品，调查结果发现，前来北海旅游的中等收入家庭游客所占比例最高，所以应抓住这支主力消费军，开发适合他们的健康文化旅游产品。以满足不同消费水平及喜好的旅游者的需求。 3.3 开发条件优越 3.3.1 区位交通优势北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架。北海港与世界98个国家和地区的216个港口有贸易往来；北海机场是广西三大机场之一；钦北铁路与钦防、南昆、黎湛铁路相接，沟通了全国铁路网；北海通往南宁、桂林和湛江的高速公路已全线通车。立体的海、陆、空交通网络，让到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。4．建设条件 4.1建设条件 4.1.1 区位条件该项目位于北海银滩的东南侧，银滩旅游度假区设施齐全，交通方便，项目所处位置是银滩未来发展的重点区域,是整个银滩国家国家旅游度假区的主体休闲度假区。 4.1.2 建设范围北部湾都项目地块处于银滩中东区交汇处，上海路以东，金海岸大道以南新规划的市行政文化中心以西，海景大道以北，包含了冯家江沿岸区域。坐落于冯家江文化、教育、旅游综合产业区西侧，紧紧依靠未来规划的市行政中心，如图所示。项目所在地现状印象海丝路项目项目总占地面积约2200亩：规划为会展旅游、文化旅游和养生度假功能。冯家江东岸2200亩地块 5．总体规划结合是市场调查来进行项目定位，建议北部湾都项目规划的产品方案有如下两类：一是会展旅游类：包括国际会展中心、五星级主题度假酒店、商务酒店、度假别墅及旅游地产等，主要集中在冯家江东岸的2200亩的土地上，总建筑面积约50万平方米；二是文化旅游类：包括古港丝路大型表演的影视基地和东盟-欧亚国际旅游文化景观建筑群体，主要集中在冯家江西岸的《印象：海丝路——东盟国际旅游文化度假区》项目中。 5.1项目功能主题酒店项目功能设计：酒店的大堂设计成以本土蛋家文化为主题文化的大堂，将蛋家文化、蛋家的小舢板引入酒店，吸引顾客和游客将海引入酒店大堂，游客可以在大堂西餐厅品味美味佳肴，欣赏海景，看着蛋家儿女划着小舢板，唱着渔家海歌。酒店大堂的屋顶装饰成蔚蓝的天空，让游客有身处大自然的感觉。古港丝路大型表演的影视基地：通过主题酒店和古港丝路的建设打造北部湾都健康文化旅游度假区 5.4项目介绍 5.4.1五星主题度假酒店区域功能主题度假酒店集会议、度假、餐饮、娱乐、休闲、养生、住宿为一体，以独特的环境和专业化的服务，提供高档的休闲度假产品，打造一个以蛋家海上文化的度假住宿与商务会议功能为主的五星级主题度假酒店，满足游客和各类型会议的要求。区域风格与环境酒店临海而建，整个建筑外体以西班牙风格为主，高六层楼，总体布局疏密有致，关注细节的处理，形成建筑与环境的和谐统一。项目说明：分区名称分区概述主要项目接待中心接待中心营造轻松舒适的环境气氛，它在给予游客美感享受的同时，也向游客传递着各种有关酒店的信息，为客人提供优质的服务。蛋家海上文化大堂商务客服中心旅游服务店客房客房区与娱乐区域分离，内部装修以热带风格为主，营造温馨的感觉，目标住客以度假、商务客人以为主。标准双人房复式房豪华套房健康养生会所会所是集休闲、保健、疗养、娱乐、度假为一体的国际水准的生态休闲区，内部环境、场景都充分体现生态、自然、健康的元素。温矿泉SPA馆是会所的拳头项目和最具特色项目，充分利用温矿泉资源，以其丰富的文化内涵和完善的配套服务，通过特色SPA 水疗池、游泳池等，营造温馨享受的游客体验。温矿泉SPA馆时尚健身中心室内温泉游泳池歌舞厅露天茶座主题酒吧中西餐厅雪茄吧纪念品店会议中心会议中心坐落酒店的二层，可为各层次需求的会议提供规范的国际化服务。宴会厅会议厅康体运动场酒店的配套康体设施，为运动爱好者提供的健身运动项目。网球场海上运动项目壁球馆 5.4.3 温矿泉康体休闲区区域功能温矿泉康体休闲区集度假、餐饮、娱乐、休闲、疗养为一体，这是一个以温泉休闲、娱乐为设计主题的度假区域，主要提供大众型的消费、娱乐、康体、保健项目以满足不同消费群体的需求。区域风格与环境整个温矿泉康体休闲区之间采用特定树种为屏障，营造出轻松闲逸的温泉度假环境，游客在这里能够尽情放松。项目说明：分区名称分区概述主要项目露天温泉洗浴区露天温泉浴项目有分别加入选料考究、别具特色的咖啡、牛奶、椰汁、花瓣、花蕊、特色茶及名贵中药材等供选择，浸浴其中，尽享汤疗之乐趣，给游客一个健康的身心。游客也可在揽月泉独自细品温泉，独揽明月，享受一个人的自在。亲水娱乐园原味泉加味泉鸳鸯泉揽月泉花瓣泉酒韵泉本草泉茗香泉养生区设置各种温泉养生项目，同时配备“温泉疗养顾问”，对使用者的咨询给予指导，提供服务，以提高温泉的疗养效果。泥疗蜡疗泰、港式按摩石板温泉养生泉蛋休闲区休闲区是专为青年游客在享受温泉洗浴乐趣之余提供休闲娱乐的场所。咖啡屋水上餐厅&用餐秀露天电影主题酒吧项目组成分析表分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度露天温泉洗浴区亲水娱乐园 A B B B 中原味泉 B B B B 小加味泉 B B B B 小鸳鸯泉 B B B B 小揽月泉 B B B B 小花瓣泉 B B B B 小酒韵泉 B B B B 小本草泉 B B B B 小茗香泉 B B B B 小养生区泥疗 B B B B 小蜡疗 B B B B 小泰、港式按摩 B B B B 小石板温泉 B B B B 小养生泉蛋 B B B B 小休闲区咖啡屋 D C B B 小水上餐厅&用餐秀 D B C B 小露天电影 B A C B 小主题酒吧 C D C B 小项目参考图片：露天温泉洗浴露天温泉场景参考花瓣泉泥疗温泉木屋亲水娱乐园参考 5.4.4温矿泉老年疗养区区域功能温矿泉老年疗养区是专为老年人打造的项目，提供老人居住、生活、医护、休闲运动、娱乐、社交、购物需求的场所；发扬博爱、尊重老年人的精神，真心诚意地为老年人服务，让入住的老年人感到家的暖和呵护。区域风格与环境区域风格与农家乐的风格相近，建筑与周围环境注重营造温馨的疗养环境。项目说明：分区名称分区概述主要项目疗养院疗养院是为老年人提供长时间居住的需要，满足老年人老有所乐的愿望，可以设置老年公寓、医疗保健等项目，疗养医院是最具特色也是最吸引老年人入住老年公寓的最重要的一个配套设施，突出疗养功能，为老年人服务的区域。老年人度假公寓温泉水疗室疗养医院文化中心供入住的老年人休闲消遣的区域。棋社书吧餐饮区提供餐饮服务的区域，同时也是为老人提供社交、休闲、购物服务的场所。餐饮服务中心咖啡厅茶馆购物中心农园老人种植花卉蔬菜的娱教场所。花卉苑运动场老年疗养区的配套康体设施，为老年运动爱好者提供的健身运动项目。门球场室内乒乓球馆羽毛球馆网球馆项目组成分析表：分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度疗养院老年人度假公寓 A B B B 中温泉水疗室 B B B B 小疗养医院 B B B B 小文化中心棋社 B B B B 小书吧 B B B B 小餐饮区餐饮服务中心咖啡厅茶馆购物中心农园花卉苑运动场门球场 D C B B 小室内乒乓球馆 D B C B 小羽毛球馆 B A C B 小网球馆 C D C B 小项目参考图片：老年人度假公寓参考咖啡厅参考 5.4.5温矿泉高档度假区区域主题本区域是在环保的基础上，以火山矿温泉度假为主题，对温泉资源进行深度和广度的开发建设。以高档次的温泉度假体验为载体，为中、高端游客及家庭游客提供餐饮、住宿以及娱乐服务的综合性休闲度假区。区域风格与环境：度假区种植一些植物作为隔离带，增加温泉区的私密性。整体建筑设计为火山石屋风格，地面是鹅卵石的散步小径，给人以亲切纯朴的感觉。项目说明：分区名称分区概述主要项目度假区适合家庭型游客到此享受矿温泉度假，体验火山特色的生活方式。体验型矿温泉石屋家庭（自助）度假屋群分时度假别墅保健疗养园提供具本地火山特色的矿温泉疗养项目，从医学角度开发矿温泉疗养服务。养生阁、陶然阁、御足阁主要设置中医理疗、中医针灸、中医推拿及足底保健、中医药疗、温泉药疗等服务，以舒释心情和养疗健身吸引客人。火山湖露天泳池养生阁陶然阁御足阁项目组成分析表分区名称项目功能吸引力规模观光娱乐休闲活动餐饮住宿购物表演展示服务其它刺激性观赏性体验性新鲜度度假区体验型矿温泉石屋 B B A B 中家庭（自助）度假屋群 B B A B 中产权式度假别墅 A B A B 中保健疗养园火山湖露天泳池 B B B B 小养生阁 B D B B 小陶然阁 B D B B 小御足阁 B D C B 小项目参考图片：体验型矿温泉石屋参考保健疗养园参考产权式度假别墅参考家庭（自助）度假屋群参考 5.5项目容量与设计参数 5.5.1日设计容量基准年游客量确定年份（年） 2008 2009 2010 2011 2012 游客量（万人次） 95 95 105 116 116 取所有项目基本实施的第四年和第五年的值为设计基准年，由此知基准的年游客量为116万人次/年。按海南省的旅游旺季（10月—6月）平均每天的接待量为整个园区的设计容量，假设8个月（约240天）的游客接待量占到全年的80%此项目的日设计容量为： 116*80%/240=3867人次/天本片区日设计容量游客的到游率为65% 3867*85%=2513人次/天。 5.5.2 项目设计参数指标项目旅游床位数项目占地面积（亩）建筑面积（万平方米）建筑限高（米）旅游餐位数建筑容积率火山雨林博览园 —— 4500 1 —— —— —— 温泉度假村 800 300 5 ≤15 400 ≤0.25 温矿泉康体休闲区 —— 100 1 ≤15 —— ≤0.15 温矿泉老年疗养区 500 600 10 ≤15 —— ≤0.25 温矿泉高档度假区 400 800 13 ≤15 —— ≤0.25 总计 1700 6300 35 —— —— —— 6. 企业组织和劳动定员 6.1组织机构具体架构见下图：海口椰湾集团有限公司是全面负责景区经营筹备和经营管理的经营单位，它负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地市民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。 6.2企业组织形式 l 设立公司董事会；设董事长１名，董事若干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证度假湾投资者获得应得的利益。 l 成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对地质公园的一切经营活动进行指挥、协调和控制。 l 成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害地质公园权益，保证地质公园在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。 l 设立10个专业职能部门。这10个部门共为分三类：一是前线服务部门（即直接与游客接触的部门），有：市场部、游客部、表演部、商品部；二是二线服务部门（即不见面为游客服务的部门），有：环境部、工程部、企划发展部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门），有：人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置，分别任命市场总监、艺术总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。 6.3劳动定员总编制为290人。各经营实体的劳动定员和工资预算情况如下：项目人员编制部门劳动定员年平均工资（万元）年工资额（万元）年福利额（万元）年工资福利（万元）经管处 20 5 100 17.5 117.5 温泉度假村 500 1.8 900 175 1075 温矿泉康体休闲区 120 2 240 42 282 温矿泉老年疗养区 40 2 80 14 94 合计 680 　 1320 248.5 1568.5 说明： 1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。 2

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