大兴兴华园商业项目调研报告.doc

大兴兴华园商业项市场调研报告
目 录

序言 5
1.宏观环境分析 6
1.1经济环境分析 6
1.1.1总体经济环境 6
1.1.2北京经济环境 6
1.1.2大兴经济环境 11
1.2 政策环境分析 16
1.2.1 金融政策 16
1.2.2房地产政策 17
1.2.3商业政策 17
1.2.4其他 18
1.3 宏观环境总结 18
2.区域环境分析 20
2.1 区域界定 20
2.2 区域概况 21
2.3 交通状况分析 22
2.3.1大兴交通概况 22
2.3.2黄村交通概况 22
2.3.3本项目周边交通状况 23
2.4区域房地产分析 24
2.5区域商业分析 26
2.6区域人口分析 27
2.6.1区域人口增量 27
2.6.2区域人口就业情况 28
2.6.3区域人口收入 28
2.7区域配套现状分析 30
2.7.1周边商场分布状况 30
2.7.2公共配套状况 30
2.7.4机关企事业单位分布状况 31
2.8黄村卫星城发展态势 31
2.8.1黄村特点分析 31
2.8.2黄村卫星城规划 32
2.9区域环境总结 33
3.项目区域现代商业物业之行业分析 35
3.1本项目区域现代商业物业发展概述 35
3.2行业总体发展分析 37
3.2.1行业的界定 37
3.2.2行业现状特点 38
3.2.3 行业总体供应水平 39
3.2.4 行业价格水平 41
3.2.5区域行业发展趋势 44
3.3主要行业分析 46
3.3.1零售业 47
3.3.2餐饮业 48
3.3.3 娱乐业 49
3.3.4专业市场 50
3.3.5其它行业 50
4.本项目区域商业市场供应分析 52
4.1 本项目区域商业市场研究区域的界定 52
4.2 本项目所在地商业市场供应分析 54
4.2.1南部区域：帝园商厦（黄村路）核心商业区 58
4.2.2北部区域：枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域） 61
5.经营商户调研分析 63
5.1商户调查分析 63
5.1.1大型商场之目标商户调研 64
5.1.2超市之目标商户调研 72
5.1.3餐饮之目标商户调研 74
5.1.4娱乐行业之目标商户调研 79
5.1.5专业市场之目标商户调研 83
5.2商户要求附录（部分） 85
6.消费者调研分析 90
6.1本次调研的步骤与方法 90
6.1.1调研目的： 90
6.1.2调研时间： 90
6.1.3调研方法: 90
6.1.4 调研问卷设计： 91
6.1.5问卷质量控制： 92
6.2调研对象样本选择 92
6.3 消费者调研问卷分析 96
6.3.1消费心理 96
6.3.2消费能力 99
6.3.3消费习惯 101
6.3.4消费形式 103
6.3.5未来商业物业之期望 105

序言
经过我司与贵司的多次洽谈与接触，很荣兴能获邀请参与贵司之“大兴兴华园社区商业项目”（暂定名）。根据我司对全案策划工作的基本流程，我司现向贵司提供第一部分的市场调研报告，相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之经验，本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导，并为项目后期的市场定位提供有利的市场依据。另外通过本次对本项目区域的全面调研，可以找出在项目开发期中存在的不利因素，以此为贵司能有效的来规避市场风险。
对本次项目区域的调研工作，我司共计利用10天的时间，从不同角度、不同时间段落及不同的调研方法，来整合本项目市场环境的各项目资源。需要特别说明的是，本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题，其主要的目的就是利用详细、深入、科学的市场调研，了解本项目的周边环境，掌握与项目相关的市场讯息，并通过最后的分析及论证，整合出项目的强势面，从而实现本项目开发的经济效益与社会效益最大化。

1.宏观环境分析
本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素，包括经济指标、政策导向、房地产以及商业市场等方面的分析，论证外部环境对于本商业物业的支持程度。

1.1经济环境分析
1.1.1总体经济环境
纵观近3年我国的经济变化，虽然受到全球经济低迷、伊拉克战事爆发、SARS病毒等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展状况保持良好。
2003年我国国内生产总值GDP为116694亿元，比上年增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份；2003年人均GDP达到1090美元，首次突破1000美元。我国经济已经进入新一轮的增长周期。

1.1.2北京经济环境
本项目位于北京大兴的黄村镇，该镇作为北京重点发展的卫星城，其经济受到北京经济环境的直接影响较大。因此本部分报告将对北京及大兴的经济状况均给予较高的关注。

1.1.2.1综合经济分析
在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。
Ø 2003年北京市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，高于全国水平1.4个百分点；人均生产总值达到31613元，约3819美元，比上年增长9.2%；
图表1：1992-2003年北京市GDP数值统计表
年度
参数
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
GDP(亿元)
599
709
864
1084
1395
1616
1810
2011
2174
2479
2818
3130
3612
增长率(%)
9.5
11.6
12.1
13.5
12.4
9.2
9.6
9.8
10.2
11
11
10.2
10.5

北京市GDP增长速度连续5年超过10%，在克服非典疫情之后，北京市经济已经全面恢复，呈现快速增长的态势。
Ø 2003年城镇居民人均可支配收入13882.6元，比上年增长11.4%，扣除价格因素，实际增长11.2%；城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1个百分点；农民人均纯收入6496.3元，比上年增长10.5%，扣除价格因素，实际增长11.5%。
Ø 2003年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增长18.9%。投资重点集中于住宅和基础设施两个方面。全年完成住宅投资692.4亿元，比上年增长9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为32.1%，比上年下降2.9个百分点。全年完成基础设施投资417.8亿元，比上年增长1.4%，占全社会固定资产投资的比重为19.4%。
Ø 全年道路建设总投资129.2亿元，占基础设施投资的比重达到30.9%。轨道交通工程建设全面展开，城市轻轨（13号线）全线贯通，地铁八通线通车试运营，地铁五号线、四号线、十号线年内陆续开工。高速公路、城市快速路、主干路和城区路网加密工程加快实施。截至2003年年底，全市道路总长度约5500公里，完成新改扩道路长度110公里。

1.1.2.2北京市房地产市场分析
房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。
2003年北京市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。虽然今年北京市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍然是各种资金争相涌入的行业。

表1：北京2003年1－11月房地产主要指标
类别
面积（万平方米）
增长率
商品房施工面积
8152.28
30.3％
其中：住宅施工面积

25.2%
商业营业用房施工面积

34.2%
办公楼施工面积

53.8%
商品房新开工面积
2737.64
30.3％
其中：商品住宅面积
2019.29
21.7％
竣工面积
1276.47
14.6％
其中：商品住宅面积
1048.7
13.1％
商品房销售面积
1099.14
19.7%
其中：商品住宅销售面积
1038.28
19%

随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004年北京房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。

1.1.2.3北京市商业市场分析
据2002年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。
虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求逐年上升，消费结构升级，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。
图表2：北京历史社会消费品零售总额统计表
社会消费品零售额分类
指标名称
单位
2003年
2003年为2002年(%)
社会消费品零售额
亿元
1916.7
114.5
吃
亿元
497.7
106.7
穿
亿元
210.6
111.8
用
亿元
1131.9
118.9

2003年北京市实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%。2003年批发零售贸易和餐饮业实现增加值271.3亿元，比上年增长7.8%。大中型商业企业经济效益进一步改善，实现销售收入3808.4亿元，增长23.3%；实现利润79.0亿元，增长24.4%；实现利税总额124.5亿元，增长16.4%。以连锁经营为标志的现代流通方式活力显现。年末连锁企业达到146家，连锁商业全年实现零售额463.0亿元，占全社会消费品零售额的比重超过20%，为24.2%；比上年增长23.7%，高于全市商业平均增速9.2个百分点。
城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%。其中，服务性消费比重达到30.3%。以“住、行”为代表的高值消费品持续大幅增长。全年销售汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，增长51.2%，对全市消费品零售额增长的贡献率达到42.5%。商品住宅销售额789.2亿元，增长10.1%。与住宅消费相关的建材类商品销售增长45%，通讯器材销售增长35.5%。
农村居民家庭人均消费支出4655.3元，增长10.7%，扣除价格因素，实际增长11.7%。农村居民消费支出增长较快的领域分别为：交通通讯，增长32.2%；居住，增长29.0%；文教娱乐用品及服务，增长16.3%；全市最终消费率为53.1%，比上年提高1个百分点。
以上数据显示，2003年北京城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升。

图表3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图

综上所述，根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大，未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。

1.1.2大兴经济环境
1.1.2.1综合经济分析
大兴位于北京城南，作为北京市的远郊区县，是北京市的 “南大门”及外埠进京的重要通道。黄村作为区政府所在地，距市区南三环仅13公里，是北京重点发展的卫星城之一，也是大兴区经济和社会活动的中心。而位于大兴亦庄的北京经济技术开发区，为北京市直接管辖，经济数据均不在大兴的经济指标统计之列。因此大兴的综合经济指标可以充分反映出黄村经济情况。
Ø 从经济总量上看，2003年全年实现国内生产总值102.4亿元，比上年同期增长16.4%。农村二三产业从业人员占55.6%。
Ø 从产业构成上看，三产业分别实现增加值14.07亿元、39.69亿元和48.63亿元，分别比上年同期增长3.3%、15.8%和21.5%，对大兴区经济增长的贡献率分别为3.1%、37.4%和59.5% ，同时产业结构日趋优化，第三产业对经济增长的带动作用日益增强。
Ø  固定资产投资快速增长,有力地支撑了经济的增长。全年完成固定资产投资100.9亿元，比上年增长15.3%，其中房地产业投资额达到67.7亿元，比上年增长6.0%，占固定资产投资总额的67.1%，成为拉动投资需求的重要力量。
Ø 2003年，全区实现社会消费品零售额41亿元，比上年增长15.6%。从消费结构看，吃、穿、用、住消费额分别为19亿元、4亿元、12亿元和6亿元，比上年分别增长11.0%、9.2%、10.0%和55.1%。

Ø 2003年城镇居民人均可支配收入达10811.7元，比上年增长11.6%。全年人均消费性支出7722.6元，其中人均交通通讯支出754.0元，人均医疗保健支出867.1元，娱乐文教及服务支出1240.6元，人均居住支出584.6元。
Ø 2003年全区农民人均纯收入达到6099.4元，比上年增长10.1%。随着收入的增长，农民生活消费水平进一步提高。2003年农民人均生活消费支出3864.2元，比上年增长5.3%。
Ø 2003年大兴区职工的平均工资比北京市平均水平低8973元，在10个远郊区县中排名倒数第三。
通过上述数据分析可以看出，大兴区经济增长态势基本与北京市保持一致，但由于整体经济基础薄弱，目前农民增收速度较低，农村劳动力转移步伐较慢，居民收入处于较低水平，整体大兴消费力较弱。
目前大兴区把增加二、三产业总量作为主要经济工作计划，使大兴区产业结构在调整中全面优化，并通过重点发展建筑业、房地产业、高科技企业和新兴产业给大兴经济发展带来新的增长点。

1.1.2.2大兴房地产发展分析
随着南四环、五环的建成，黄村卫星城建设进程的加快，区域配套设施的完善，大兴区房地产即将进入新的高速发展期。
2003年大兴累计施工面积达590.8万平方米，同比增长33.0%，其中住宅施工面积为511.7万平方米；竣工面积为196.8万平方米，同比增长12.3%。

Ø 住宅投资仍是房地产投资的重点

从上图可以看出，房地产投资的主要方向还是住宅投资，达52亿元，占本年总投资的76.8%。办公楼和其他用途房屋的投资比例虽然不大，但较上年也有很大程度的增长，全年投资额分别为6亿元和8.3亿元，同比增长分别为5倍和38.3%，所占投资比例也比上年有所提高。而商业用房投资额较上年有所减少，同比减少15.2%。

Ø 商品房销售面积高速增长
截止到2003年底，商品房销售面积达到162.3万平方米，较上年增加32.8万平方米，同比增长25.3%。高于北京市2003年的19.7％的平均增长率。

Ø 经济适用房发展迅速
大兴区经济适用房在2003年呈现出明显的广阔发展空间，瑞海新城、团河住宅小区的项目累计完成投资7.1亿元，施工面积达到54.6万平方米。瑞海新城住宅小区的预售面积达到施工面积的74.6%。经济适用房的发展对大兴房地产业的规模扩大起到了促进作用，同时平抑了平均房价，吸引了城区拆迁户及低收入人群。
由此可见，2003年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势。投资额在上年大幅度增长的情况下又有所提升，施工规模加大，商品房销售额、销售面积继续增长，为带动大兴区经济增长起到了重要作用。

1.1.2.3大兴商业发展分析
2003年大兴实现社会消费品零售额41.6亿元，同比增长14.9%。
Ø 全区商业综合利润3.45亿元，同比增长30.7%，纳税1.44亿元，同比增长25.7%，商业增加值5.77亿元，同比增长16.3%；
Ø 全区开复工建设的大型零售设施8个，营业面积6.5万平方米，年底建成开业6个，新增大型零售营业面积2.8万平方米；
Ø 各类连锁店发展到53个，增长了15.2%。大型零售商业企业管理信息系统普及率达到50%；
Ø 物美、小白羊为代表的品牌零售便利店加速向黄村卫星城社区和镇村扩展，新建了永华、物美、团河路等3个社区菜市场和40多个社区便民菜店，新发展的4个早餐亭和40辆早餐车分布于黄村、亦庄各社区和交通站点；
随着北京郊区化进程加快，黄村卫星城的建设，中高档商品房项目及经济适用房项目都存在较大发展空间，同时针对黄村北部的卫星城的商业等配套设施也将进入一个高速发展阶段。

1.2 政策环境分析
由于房地产市场受国家政策的导向、连续性等因素的影响深远，商业地产受商业发展态势的影响巨大，故在此对本项目产生影响的相关政策作以分析。
2003年被业内人士誉为房产政策年，颁布的政策涉及房地产开发及业主权益的方方面面，一方面保证了我国房地产朝着健康有序地方向发展，另一方面表明了国家各相关部门提高了对房地产开发工作的重视程度。针对本项目，需要关注的相关政策如下：

1.2.1 金融政策
121号文件
《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。
此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地产投资和购买行为逐渐转向理性消费。

18号文件
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》【国发18号文】首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。
明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
1.2.2房地产政策
4号文件
《北京市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（简称4号文件），自2004年1月9日之后，北京市土地必须以招标、拍卖和挂牌的公开交易形式。
4号文件斩断了土地协议出让的路径。此文件的实施将大力推动土地市场化进程，公开、公平、公正的市场环境逐渐体现。
由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化，使之趋于良性健康、稳步发展。

1.2.3商业政策
国家商委十五期间的北京市商业规划，对本项目产生影响的相关规定有：
Ø 北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路以及五环路以外的周边地区；
Ø 四环以外以及远郊区域将以开发大型集散型物流中心为主；
Ø 郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展1—2个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系；
Ø 积极推进超市和生活服务连锁企业向社区和农村居住点延伸,发展方便居民日常生活消费的“大企小店”和特许连锁网。
由上可以看出，通过郊区经济发展和城市化趋势的需要,完善郊区卫星城和小城镇商业体系。这将有力于城市连锁商业向郊区的延伸，将积极促进北京郊区商业布局的合理与商业发展水平的提升，为完善北京国际化都市的城市功能，促进北京市商业物业市场的繁荣以及整体经济稳步增长创造条件。
1.2.4其他
加入WTO 的承诺
今年是我国加入WTO第三年，根据议定，承诺将逐步取消外商从事商品流通经营的各方面限制，包括地域和数量的限制。这将吸引更多的跨国零售企业在京及其周边地区选址开店；同时由于竞争日趋激烈，国内大型零售企业也加快了其扩张的步伐。对于本项目而言，商业物业业态可选择的空间放大。

2008年奥运会的举行
奥运场馆及附属设施建设已于2003年正式启动。据专家预测，举办奥运会可使北京经济年平均增长率提高约1.5个百分点。这将带动北京以及周边地区的经济全面发展提升一个台阶。

1.3 宏观环境总结
在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。
随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004年北京房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。
根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展现状可以看出，2003年城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升，消费升级趋势贯穿全年，带动经济增长步入良性循环。未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。
随着北京郊区化进程加快，黄村卫星城的建设，中高档商品房项目及经济适用房项目都存在较大发展空间，同时针对黄村北部的卫星城的商业等配套设施也将进入一个高速发展阶段。
目前国家政策对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化，使之趋于良性健康、稳步发展。
北京市商业政策促进郊区经济发展和城市化趋势，完善郊区卫星城和小城镇商业体系。将有利于城市连锁商业向郊区的延伸，将积极促进北京郊区商业布局的合理与商业发展水平的提升。
黄村经济目前处于稳步发展阶段，但经济总量与现代经济还有一定的差距；消费力有一定的增长但水平较低。北京及大兴高速健康增长的经济态势和旺盛的城市发展势头为黄村卫星城房地产和商业市场的发展提供了良好的外部环境。
通过本章节的论述，可以了解目前无论北京、大兴均呈现出良好的外部政治、经济环境，居民消费力不断增加。可以预见，在未来几年将会继续保持良好的发展态势，因此项目商业发展有良好的宏观背景支持。

2.区域环境分析
目的：通过对区域市场的界定，对区域范围内的交通状况、区域配套以及黄村卫星城发展态势的逐步分析，明晰本区域的现状以及特性，为后期项目市场定位分析提供支持。

2.1 区域界定
本项目位于黄村兴华大街与丽园路交汇处，紧邻黄村北部新建社区，距主要商业街黄村东大街约1.5公里，距离京开高速路约1公里。考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，将研究区域界定为黄村卫星城，重点研究北部新区和中心区。

区域界定原因：
Ø 本项目位于黄村腹地，新旧城区之间，兴华大街为黄村主要干道，交通便捷，公交线路多，人流量较大，对周边有较强辐射能力；

Ø 本项目拟建的商业体量较大，考虑区域购买力较差，该项目商业有较大的区域辐射范围；

Ø 目前黄村北部大量住宅项目不断涌现，这部分来自市区的购房者具有较强购买力，消费潜力较大；

Ø 黄村目前已有的商业设施相对于北京市较为落后，存在一定市场空白。

2.2 区域概况
黄村卫星城为国务院1984年批复的首都北京的卫星城，十几年来，随着城市建设的迅猛发展，城市规模不断扩大，城市人口迅速增加，城市基础设施日臻完善。依据1992年北京市总体规划，黄村卫星城为北京重点建设的三个卫星城之一。根据资料显示，卫星城发展建设至今，已具备与首都这个国际大都市接轨的现代化城市形态和空间发展结构的雏型。规划总体控制用地为94.60平方公里，建设用地42.54平方公里。截止到2000年10月底,卫星城建成区内常住人口约18.5万，卫星城的建成区面积为22——24平方公里。规划接收市区疏散人口达到20万。
黄村为大兴区政府所在地，是大兴区的政治、经济和文化中心。交通运输、金融贸易、文化教育、餐饮服务、房地产、信息服务等第三产业近年来发展迅速，通过接纳市区向外疏散的无污染的高科技的工业，黄村正在建设成为北京市和全国的高科技产业基地。在充分发挥其作为卫星城的各项功能的同时，为带动大兴地区的经济和社会发展起到了重要的作用。
黄村卫星城规划分为中心区、城北新区、城东、城南、城西区五个分区。
黄村中区为大兴区政府的所在地，也是黄村主要的老商业中心，众多事业行政单位多聚于此。黄村北区为新区，北靠五环路，东邻京开高速路，地理位置优越，近年来有大量房地产项目在此开发。此区域还将规划体育公园、学校、文化馆、博物馆等多项配套设施。城东区是大兴工业开发区和软件园、创业园，是全区科技产业的密集区。城西区拓展绿色旅游、休闲业。城南区依托京开高速与公路二环及铁路重点发展仓储、交通运输、物流配送等行业。黄村北区5.75平方公里城市副中心及高档居住区的开发建设将是近年来黄村卫星城城市建设的重点所在。

2.3 交通状况分析
2.3.1大兴交通概况
大兴区地处北京南郊，有“三纵三横”的市级以上干道和经纬密布的区级道路，路网密集，交通便利。
新建京开高速公路成为连接大兴和北京市区的主要通道。北起北京玉泉营环岛，南至河北固安大桥，全长38.2公里，纵贯大兴西红门、黄村、北藏村、庞各庄、揄垡等“一城五镇”；公路二环大兴段，东起通州区，西至房山良乡，是大兴连接北京与外埠的交通大动脉；366路、901路、410路、937路、957路、962路和特3路等10多条专线公交车从北京城区直通大兴，公交系统比较发达。
大兴还在新修兴业北路、林校北路、黄亦路等骨干道路，而且今后卫星城的主要交通线北京~黄村~房山的轻轨建设已经提上日程。目前来看，由于主要道路多为新建以及扩建，路况良好，除了京开高速路主辅路因过境车流量大，在高峰期会出现短暂拥堵现象，区域内道路则非常通畅。四通八达的交通将进一步加强大兴与其他周边区域的经济往来，大幅提升本地区商业互动。

2.3.2黄村交通概况
黄村位于大兴区北部，为往返大兴和北京市区的必经之地。从黄村出发，10多分钟即可驶进北京城区，90分钟可到达天津新港；黄村东6公里处的中国联合航空公司南苑机场，已有28条航线开通；京津、京山、京沪、京九铁路在黄村火车站交汇入京，黄村已经基本形成了铁路、航空、公路立体现代化交通网络，发挥着重要的交通枢纽作用。
目前也新增由黄村长途站至南部地区霍州营、崔指挥营等地的客车营运，进一步增强与其他镇乡的联系，为消费者能更便捷的到达黄村商业中心提供了良好的条件。

2.3.3本项目周边交通状况
由于本项目位于兴华大街与丽园路交接处，所以对于本项目能影响到的周边的主要交通路线重点进行分析。包括纵向兴华大街、兴丰大街、横向枣园路、丽园路、以及清源北路、清源路。

兴华大街位于本项目的西侧，为联结北京和大兴的主要干道。调研主要考察北至枣园路，南至清源路的路段；兴丰大街位于本项目东侧，为进入黄村大街主要商业区的干道。主要考察北至枣园路，南至清源路的路段；清源北路位于本项目南侧，为社区内道路；清源路位于本项目南侧，与清源北路平行，为大兴主要干道；丽园路位于本项目北侧，为大兴次要交通干道，主要考察兴业大街至兴丰大街路段；枣园路位于本项目北侧，与丽园路平行，为大兴次要交通干道，主要考察兴业大街至兴丰大街路段。

区域周边主要路段情况：

路段
路向
路幅
宽度
过往车辆
兴华大街
南北
双向，6车道
70米
公车、轿车居多、少量卡车
兴丰大街
南北
双向，4车道
50米
公车、轿车、自行车较多
兴业大街
南北
双向，6车道
70米
轿车、卡车较多
清源路
东西
双向，4车道
50米
轿车较多
清源北路
东西
双向，2车道
20米
自行车居多
丽园路
东西
双向，2车道
20米
自行车、轿车居多
枣园路
东西
双向，2车道
20米
自行车、轿车居多

车次
起始站
终点站
首末车时间
发车间隔
968
天秀花园
大兴长途站
6：00~20：00
20分钟
901快
阜成路
黄村火车站
6：00~20：00
15分钟
957快
北京站
埝坛工业开发区
6：00~20：00
15分钟
937（支2）
西便门
北京野生动物园
6：00~20：00
20分钟
特3
七彩大世界
刘村
6：30~20：30
15分钟
962
白石桥
黄村火车站
5：30~21：30
10分钟
937（支2）
西便门
黄村火车站
6：45~19：25
20分钟
区域范围内公交路线：
由以上分析可以看出，本区域公交路网四通八达，将大兴南部地区各村镇以及北京市区主要交通要道直接连接。项目周边道路来往总体车辆数量较少，公交车、人力车、自行车数量较多，出租车数量少。道路通畅，无拥堵现象。本项目周边交通发达，各区域人群可以便捷的到达本项目。

2.4区域房地产分析
北京十五规划，将通过大力发展卫星城和小城镇，把推进郊区城市化作为推进北京城市化的核心。这将为黄村房地产的快速发展提供了外部政策支持与保障。
随着南四环、五环的建成以及北京市南城改造工程启动，大兴区成为房地产开发热点地区。而北京南城未来的发展方向将是以大兴黄村为代表的西南区域及以亦庄为代表的东南区域，将充分利用城南土地资源的优势，大力开发住宅项目。尤其在黄村北部区域，高绿化、低密度、低层与低价的郊区化住宅形式已成为大兴房地产板块的主流。
目前在大兴黄村卫星城购房者中，来自市区城里购房者与本地购房者比例已经由2002年的3：7转变为 1：1，可以肯定，这一比例将在今后几年内随着黄村房地产的发展，分流北京市区购房人群的作用增强而进一步提高。大兴黄村未来房地产发展方向将朝着建设高标准的住宅小区发展。

住宅分布状况
京开路两侧，从西红门到大兴黄村14公里的范围内，就集合了兴涛社区、郁花园东西区、九龙家园等20多个项目。在本项目周边也有很多90年代中后期修建的社区，多为当地居民购买。比如滨河小区、枣园小区等。现列举部分如下：
楼盘名称
地理位置
住宅均价
总体量
总户数
入住时间
市区人口比例
九龙家园
玉泉营环岛以南7公里
5230
5万
/
1999
/
月桂庄园
西红门宏福路
5700
10万
600
2003
60％
郁花园东区
西红门镇
2500
/
/
/
/
郁花园二里
西红门镇
/
/
1500
2001
60％
骏城
大兴康庄路
3000
11.5万
750
2004
/
康盛园
黄村北部
2550
17万
2000
2004
60％
独墅逸致
庞各庄镇
5800
12万
240
2004
90％
星光公寓
西红门镇以南
3980
7万
/
2004
/
原生墅
康庄路
5300
53万
300
2004
90％
水晶城
康庄路
3550
24万
923
2004
/
翡翠城
黄村北区
3350
66万
/
2003
50％
兴涛花园
黄村北区
5500
10万
/
/
/
观音寺新区
清源路
3000
8万
1000
2002
50％
兴丰家园
清源路
3250
7万
502
2003
/
清城
兴华大街
3200
33万
3000
2005
50％
星瑞家园
兴业大街
2700
15万
2000
2000
70％
丽园
兴业大街
3300
31万
/
2004
70％
枣园小区
兴华大街
2800
/
1000
2002
/
公寓也house
康庄路北
3800
34万
1000
2004
50％

由上可见，目前区域内高档别墅与经济适用房共存，吸引了各阶层购买。丽园国际文化社区、华远翡翠城、郁花园、原生墅、兴涛社区等较高档次的商品房纷纷扎堆在此，而去年年底天津顺驰以9.05亿的高价拍卖下本区域的地块，进一步提升了区域知名度和关注度，也证明了该区域房地产的开发潜力。

目前黄村北区的5.75平方公里由于与现状居住区相对独立，区域内交通状况良好，到市区交通便捷，地块现状平整度高，环境优越，周边干扰度低，适合各种档次的房地产项目开发，近几年新建项目客户以市区人群为主，而且中高价位项目尤为明显。该区域大量的房地产项目增加了项目商业的可行性和潜力。

2.5区域商业分析
虽然目前黄村商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，与北京市场相比具有较大的差距。但最近几年，黄村商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平有了一定的提升。
全镇目前共有商业网点4152个，其中商业1684个，餐饮633个，服务业1624个，修理业211个，2003年新增商业网点306家，新增商业面积1.5万平米。据相关数据显示，消费者到超市、连锁店购物消费的比重增加30%以上，名牌商品销售增幅95.3%。帝园商城、星城商厦、大中电器等19家重点商城销售同比增长35%，副食品同比增长27.3%。中高档商品销售量上升幅度大。物美、小白羊加速向黄村卫星城社区和镇村扩展；黄村卫星城北区商业中心、物美1.2万平方米地下大卖场、西红门服装城、黄村镇工业区五金城等一批大项目正在洽谈或实施中。取消了不规范的红楼市场和化纤市场，新建了永华、物美、团河路等3个社区菜市场和40多个社区便民菜店，新发展的早餐亭和早餐车分布于黄村各社区和交通站点。受到消费者普遍欢迎。
目前黄村逐步规划商业格局，骨干市场增幅变大。消费档次也在逐步提高，当地居民也逐步从集市转入超市、连锁店进行日常用品的购买，经营结构调整力度增强，为解决当地居民的日常生活需求。但是增长幅度较小，市场消化力度有限。

2.6区域人口分析
2.6.1区域人口增量
据大兴统计局的数据显示，2000年10月底，黄村卫星城区内人口为18.5万，与1990年相比，人口增长了1倍以上，增幅达105.5%，是5个卫星城（良乡、黄村、通州、顺义、昌平）中增幅最快的；规划2005年为29万，2010年为34——37万。
据2000年统计数据显示，黄村人户分离程度较低，居住地与户口登记地不一致的本市人口低于20%。
图表：2003年黄村迁入人口类型图

上述数据表明，目前黄村迁入人口中以外地人群为主，同时也是大兴区人口汇聚的中心，而市区人口迁入数量所占比例较小。外省市人群中的部分人群和市区人口购买力较强，而这部分人群由于黄村现有商业设施较差，未来使用现有商业设施的可能性较低。可以预见区域增加的这部分人群将是项目商业设施重点目标客户。
2.6.2区域人口就业情况
表：就业人口产业分布状况
地区
1990年
2000年
第一产业
第二产业