上半年成都主城区写字楼市场分析.docx

12年上半年成都主城区写字楼市场分析一.写字楼销售市场销售迟缓，供过于求趋势明显1.市场整体特征1.1供应持续放量，销售迟缓图1：成都市写字楼供需情况(2006-2012年上半年)2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米，写字楼供应持续放量。近几年商业金融用地的大规模出让，写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。上半年写字楼成交面积62.38万平方米，同比下跌8.7%。2012年以来，国际经济形势不容乐观，国内经济增速放缓，投资、出口、消费三驾马车动力不足，实体经济下行导致写字楼投资热情降低，而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延，中小投资者信心不足，逐渐撤离写字楼市场，写字楼销售进度缓慢，成交量出现较大萎缩，市场降温明显。1.2供过于求趋势明显2012年上半年的供需比为2.47，同比升高297.11%，出现较大攀升。一方面是市场持续大规模放量，另一方面写字楼消化能力有限，众多项目去化缓慢，库存量急剧攀升，短期内写字楼供过于求趋势明显。2.供应特征2.1供应高峰提前图2：成都市写字楼月度供应情况(2011年1月-2012年6月)2012年上半年写字楼供应153.90万平方米，其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下单月历史供应的新高，6月供应持续保持在较高水平，上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。2.2乙级写字楼占比上升图3：成都市写字楼供应类型(2010年上半年-2012年上半年)2012年上半年销售市场新增甲级写字楼2.98万平方米，甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市，上半年供应相对较少。乙级写字楼新增供应97.14万平方米，供应占比为63.12%，依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米，占比约34.95%，与去年同期25.92%的供应比例相比占比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品，凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。2.3供应外移趋势明显图4：成都市写字楼供应环线分析(2010年上半年-2012年上半年)2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到100.04万平方米，约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少，三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。2.4城南成为写字楼供应主战场图5：成都市写字楼供应方位情况(2010年-2012年上半年)2012年上半年城南新增写字楼80.60万平方米，城南尤其是天府新城为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应相对较少。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。3.需求特征3.1成交量图6：成都市写字楼月度销售情况(2011年1月-2012年6月)2012年上半年写字楼的销售情况整体波动不大，月均销售面积在10万平方米左右，3月和6月去化量出现峰值，其他月份整体趋于平稳。由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，对于某些总价低，投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。多个中低端项目销售强劲，且保持良好的销量。3.2乙级写字楼为销售主力图7：成都市写字楼各等级销售情况分析(2011年上半年-2012年上半年)2012年上半年甲级写字楼成交面积7.33万平方米，销售回落。甲级写字楼无论是地段还是配置均具有优势，销售价格较高，对消费者门槛明显高于其他等级写字楼，市场销售压力趋大。乙级写字楼项目成交29.35万平方米，较去年同期持平。作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南。随着项目开发的进度，乙级写字楼项目集中入市，项目同质化严重，竞争颇为激烈。商务公寓成交面积21.73万平方米。由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，未来销售或走俏。3.3价格低位波动图8：成都市写字楼成交均价(2011-2012年上半年)2012年上半年，写字楼平均销售价格为11000元/平方米，同比下跌0.2%，基本持平，保持平稳。由于写字楼市场供远大于求，去库存压力大，较多的开发商在价格体系上做了一定的调整，加之市场中低总价，投资性强的商务公寓占据成交主力，对写字楼成交价格有较大影响。3.4乙级，商务公寓价格走低图9：各等级写字楼销售价格(2011-2012年上半年)2012年上半年，甲级写字楼销售价格为18439元/平方米，价格继续保持平稳态势，波动幅度变窄，且有小幅下降趋势，6月由于个别优质甲级写字楼集中去化，成交价格出现小幅反弹。乙级写字楼销售价格为11692元/平方米，同比下跌4.0%。在2011年明显上涨之后，2012年出现回落，且整体变动趋小。市场中的乙级写字楼项目增多，且集中入市销售，同区域同质化严重，对市场影响较大，竞争较为激烈。商务公寓销售价格为8571元/平方米，同比上涨12.0%，变动幅度加大。进入2012年，精装公寓，LOFT公寓增多，价格出现明显上升，商务公寓标准出现较大的提升。3.5新开盘项目表1：重点项目开盘情况(2012年上半年)二.写字楼租赁市场新增项目趋多，压力凸显1.新增租赁项目分析1.1新增租赁项目持续供应图10：成都市新交付使用项目情况(2011年1月-2012年6月)2012年上半年，共有83.45万平方米写字楼交付使用，尤其是二季度写字楼呈现集中交付的趋势。包括大陆国际、华宇蓉国府、时代8号、百扬大厦、保利中心等一大批优质写字楼项目相继进入租赁市场。写字楼的市场总存量上升至466.51万平方米，市场规模不断壮大。1.2新增项目图11：各板块新增租赁项目体量(2010年1月-2012年6月)新交付使用项目主要集中在天府新城及人民南路板块，新增供应为37.50及23.34万平方米，东大街及市中心市场开发量不大，交付项目较为有限，仅有百扬大厦及时代8号。2.优质写字楼分析2.1各板块租金差异减小图12：各板块优质写字楼租金情况(2011年上半年-2012年上半年)注：优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼各板块写字楼租金均保持了持续上扬的趋势，并且优质写字楼租金差异减小。市中心CBD写字楼租金保持平稳；人民南路SBD及东大街写字楼整体档次较高，租金水平较为接近；天府新城项目逐渐增多，随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，办公氛围逐步形成，优质写字楼租金出现较快增长。2.2整体租金保持增长图13：成都市优质写字楼租金空置率走势(2008年1月-2012年6月)2012年上半年优质写字楼平均租金111.29元/平方米.月，环比上涨2.80%，租金持续上涨。主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。但楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价情形较为普遍，尤其是天府新城新兴商务区，受到潜在供应量巨大的影响，租金水平难以达到预期水平。2.3空置率攀升2012年上半年优质写字楼的平均空置率为18.63%，由于2季度开始市场新增项目趋多，写字楼空置率出现较大幅度上升。销售市场供应放量的情形逐步反应到租赁市场上，项目的集中交付带来空置率的攀升。3.四川中原工商铺部分租赁成交案例三.总结1.上半年市场总结供应放量，成交量下滑上半年写字楼新增供应153.90万平方米，提前迎来供应的小高峰，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积62.38万平方米，投资者投资信心不足，成交量出现较大萎缩。销售价格为11000元/平方米。多项目交付，空置率攀升上半年共有万平方米写字楼交付使用。上半年优质写字楼平均租金达到111.29元/平方米.月，环比上涨2.80%，平均空置率18.63%，但是由于多个项目的交付使用，写字楼空置率2季度开始出现较大幅度攀升。2.后市预测销售市场供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，预计下半年还将出现一轮推盘的高峰。成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计成交量将有所上升。租赁市场存量增加，压力渐增租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。