A1区办公楼精装修工程询价策划文件.doc

青山湖科技城越秀城市综合体项目A区酒店
办公区精装修专业分包工程
询价策划方案
询 价 人：杭州越辉房地产开发有限公司
造价咨询机构：务腾咨询（上海)有限公司
日 期：二零一六年一月
14 / 15
目 录
1 工程名称 2
2 工程规模 2
3 计划投资额 2
4 工期目标 2
5 质量目标 2
6 质量保修期 2
7 工程特点 3
8 询价方式 3
9 标段划分 3
10 合同结构 3
11 询价范围 3
12 计价方式 3
13 清单编制 5
14 价差调整 5
15 合同价款支付方式 6
16 集采材料 7
17 变更价款的调整 8
18 邀请报价单位 8
19 报价程序及评审方式 9
20 定标原则 10
21 报价保证金和履约保函 10
22 限价 10
23 询价策划附件 12
1 工程名称
青山湖科技城越秀城市综合体项目A区酒店 办公区精装修专业分包工程。
2 工程规模
A区酒店总建筑面积11.81万m2，其中：地上建筑面积8.94万m2（共39层，168m高,其中裙房3层，塔楼36层），地下室建筑面积2.88万m2。地上1层至3层为裙房，4层至15层为酒店，17层至39层为写字楼，16层与31层为避难层。本次询价范围为写字楼区域，精装修面积约38,200m2。
3 计划投资额
办公区精装修专业分包工程投资额约3200万元。
4 工期目标
办公区精装修分包工程应配合各项目施工总承包工程施工、满足总承包工程施工进度需要。
 A区酒店项目总承包工程工期如下：
开工日期：2012年11月18日开工；
计划竣工日期2016年12月31日竣工。
 A区酒店项目公共区域精装修工程工期如下：
计划开工日期 2016年3月15日开工；
计划完工日期 2016年12月30日完工。
5 质量目标
本工程质量要求应符合询价文件技术要求、国家及地方相关规范要求，配合总承包人获得钱江杯。
安全文明施工的要求：分包人须符合询价文件技术要求、国家及地方相关规范要求，配合总承包人取得“杭州市建筑安全文明施工标准化工地”称号。
6 质量保修期
质量保修期为两年，防水工程为5年，工程保修期自发包人组织的总包工程竣工验收通过之日起计算。
7 工程特点
中选人为总承包人的专业分包人，需与A区酒店总承包人签订施工合同，并与总承包人签订安全管理协议，服从总承包人管理。
8 询价方式
本工程为总承包工程中的专业工程暂估价，由询价人自行邀请符合施工资质之报价人进行办公区精装修专业分包工程的报价竞价，确定分包人。
9 标段划分
本工程设一个标段。
10 合同结构
定标后，中选人与询价人及总承包人签订三方施工合同。
11 询价范围
11.1 办公区精装修专业分包工程，包括深化设计、工程施工、验收（含环保验收）及保修。
施工范围包括：
Ø 首层办公大堂、办公层电梯厅等精装修区域（含地下室及避难层）、16层以下与竣工验收相关的消防（合用）前室及办公区域的地面、墙面、天花装饰工程、门工程、防水工程、杂项工程等，详见精装修区域彩图。
Ø 隔墙、间墙、隔断、固定家具制作安装。
Ø 卫生洁具、龙头等五金的采购、安装及管道接驳。
Ø 工程灯具的采购及安装。
Ø 精装修区域内风口的采购及安装,防排烟风口除外。
Ø 精装修区域内的给水系统，机电单位负责接至各精装修区域内给水横支管用阀门或水表组，如无阀门或水表则负责至精装修区域内预留50cm供精装修单位接驳。
Ø 精装修区域的排水系统，负责自末端直至接入机电单位负责的立管及主管预留接口。
Ø 精装修区域用配电箱（不包括配电箱）出线端开始的动力、照明系统，但精装修区域的应急照明系统由机电单位负责。
Ø 配合机电、智能化、消防、电梯、VRV空调等其他专业工程，由各专业单位提交墙面、地面之预留、定位、开槽、开孔布置图，交由精装修单位确认并统筹，经确认后由各专业单位进行开槽、开孔等工作，由精装修单位进行修补工作（包括但不限于开关、插座、风口、消防喷淋头、烟感探测器、摄像机、喇叭、电梯按钮及到站灯等）。
Ø 总承包单位已完成在混凝土结构的预埋管道及孔洞工作，精装修单位进场后进行界面统筹，总承包单位/机电单位须自行填补精装修区域范围内总承包单位/机电单位留下的孔、洞、槽等，填补所用材料及填补质量须符合业主要求；机电单位供应及安装预埋套管（如有），完成套管外与预埋孔/洞/槽之间、套筒或套管与管道管线之间缝隙的封堵、防火封堵等。
Ø 工程移交前的成品保护。
Ø 已完成幕墙及其他专业已完工程的成品保护。
Ø 与幕墙及其他专业工程之间的封堵。
Ø 保修期内保护工作。
Ø 承担所有的深化设计相关费用，包括但不限于施工图深化、制作等。
Ø 其他图纸要求的一切内容。
11.2 服从总承包单位的管理及协调配合工作：
纳入总承包单位的管理：服从总承包单位的协调管理，配合总承包单位做好质量、进度、安全方面的工作。
在总承包单位的总体协调管理下，做好与各专业单位的交叉施工与协调管理工作，使各专业工种界面做到有序施工，并对其施工区域做好统筹协调责任。
12 计价方式
报价人总报价为完成工程承包范围内所有工作内容所需费用，以及工程保修所需的全部费用，包括但不限于材料费、制作费、安装、试验费、验收、质量保修、配合询价人或总承包单位完成整个项目的节能检测、验收费、成品保护费、管理费、利润、规费、风险费、税费以及按合同约定需提供的其他相关服务的费用等。总报价由分部分项工程量清单费、措施项目清单费组成。
12.1 分部分项工程费用
l 分部分项工程量清单费用包括材料费、制作费、安装费、管理费、利润，采用固定总价包干形式。
12.2 措施项目费用
总价包干，合同实施期间不因任何因素调整。
12.3 其他项目清单部分：
（1）甲询乙供的材料/设备的管理配合服务费（如有）：以固定费率包干，结算时按该材料工程量清单数量、损耗（若中选单位报价损耗高于当地定额的，按定额损耗）、实际采购价款进行价差调整。
（2）甲询乙供材料/设备的管理、配合服务费包括了履行管理、配合服务费，包括采购、卸货、保管等费用。
12.4 规费：按相关规定计取。
12.5 税金：按相关规定计取。
13 清单编制
采用工程量清单方式询价，工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费及税金等组成。编制工程量清单的依据：
1）GB50500-2008《建设工程工程量清单计价规范》；
2）浙江省建设工程计价依据（2010版）和办法；
3）本工程设计文件；
4）与建设工程项目有关的标准、规范、技术资料；
5）询价文件及其通知、答疑纪要；
6）施工现场情况、工程特点及常规施工方法；
7）其他相关资料。
14 价差调整
14.1 甲询乙供暂估价材料价格调整
对于甲询乙供暂估价材料价格调整，按工程量清单项目中的“材料暂估价”与实际采购价之差计算材料设备差价，按下列公式计取调整相应子目的综合单价：
Cn = Co +（Mn-Mo)•H
Cn 表示调整后的清单单价
Co 表示原清单单价
Mn 表示材料实际采购单价
Mo 表示材料暂估单价
H 表示报价人自主报价的综合单价分析表中所示的材料消耗量
14.2 暂估价材料管理服务费调整
对于暂估价材料设备管理服务费，按工程量清单项目中的“材料暂估价”与实际采购价之差及合同约定费率计算，按下列公式调整合同价款：
C = Q•[（Mn-Mo)•T1]
C 表示调整的管理服务费
Q 表示分部分项相应清单项目工程量
Mn 表示材料实际采购单价
Mo 表示材料暂估单价
T1 表示合同约定的暂估价材料设备管理服务费率
暂估价材料管理服务费指组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用，包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗、分包人的管理费等费用。
15 合同价款支付方式
15.1 预付款：
合同签订且正式进场作业后，支付合同价款20%作为预付款。
15.2 分部分项工程款支付：
每月按实际完成工程量的50%支付；工程完工验收后支付至累计完成工程量价款的85%，工程竣工验收(五方验收)后支付经审核累计完成工程量的2%，工程开始移交小业主后六个月内积极履约配合发包人交楼及整改工作且经发包人评价合格后支付经审核累计完成工程量的2%；完成竣工资料备案及提交完整的、符合合同要求的结算文件后支付经审核累计完成工程量的1%；办理单位工程竣工结算后支付该阶段结算款的95%，剩余5%作为质量保证金。
15.3 措施项目清单价款的支付方式
随完成分部分项工程工程量清单价款占合同分部分项工程量清单价款比例支付，付至措施项目清单部分合同价款的90%；待办理竣工结算后支付至结算价的95%；剩余5%作为质量保证金。
15.4 安全防护、文明施工措施费支付
开始施工后支付30%；该项价款的65%费用按分部分项工程已完成的形象进度的比例支付，剩余5%作为质量保证金。
15.5 新增或变更项目工程费用的支付方式
经造价工程师审核报业主审定后，随进度支付比例支付。
15.6 甲询乙供材料管理配合服务费
随完成甲询乙供材料项目的进度比例按分部分项工程按分部分项工程款相同比例支付，剩余5%作为质量保证金。
16 甲询乙供材料
16.1 本工程部分材料将由询价人进行集中采购或采用集采成果战略价，具体详见询价文件。
16.2 对于由询价人集中采购的材料，将由专业分包人自主报价采保费，原则上不超过材料费的8%。
17 变更价款的调整
17.1 合同中已有适用于变更工程的单价或总价，按合同已有的价格；
17.2 合同中只有类似于变更工程的单价或总价，可以参照类似价格换算：
17.2.1 只是主要材料发生变更时，主要材料价的确定方式按清单外变更项目计价方式中主材价格确定方式及优先次序进行确定价格，且只调整该材料价差及其税金，其它单价组成部分均不予调整；
17.2.2 工程量清单报价表中已有类似项目的综合单价，只是个别工作内容增加或调整的，按原单价分析表套取新工作内容，只在类似综合单价基础上调整该新工作内容价差及其税金，原管理费、利润保持不变。
如工程量清单报价表中类似项目的综合单价有两个以上，则以按上述换算方法得出的最低换算结果作为最终综合单价。
17.3 合同中没有适用或类似于变更工程的单价或总价，按清单外项目计价说明所列计价办法、计价程序计算变更价款（详见附件一）。
17.4 以上变更和调整所增加费用超过合同价款 10%后，各方另行签订补充合同调整合同价款。
18 邀请报价单位
18.1 本工程拟邀请3家具有承接精装修工程壹级资质及设计资质的专业施工单位参加报价。
18.2 符合条件的报价单位资格条件：
l 具备独立法人资格，必须是由工商行政管理局登记年检合格的企业。
l 具备有效的安全生产许可证。
l 拟委派本工程的项目经理必须具备建筑专业一级建造师执业资格并且有与本工程专业要求相关的工作经验。
l 具备ISO质量管理体系认证。
18.3 中选单位需在项目所在地建设行政主管部门办理施工备案。
19 报价程序及评审方式
19.1 报价程序
第一步：施工方案、深化设计技术文件（含优化设计）报送。
第二步：经济标报价文件报送。
19.2 评审方式
第一步：技术标评审及项目经理面试，由项目公司会同监理及其他相关单位对各标段技术标进行审核、项目经理进行面试。
第二步：经济标评审：采用两阶段评标法。
1） 符合性评审（资质有效性、法人符合性、满足工期、总报价不超过上限）。
2） 第二阶段是对通过符合性评审的报价进行算术复核，评审小组对经算术校核后的报价由低至高排名，推荐N-1家报价人进入澄清会。
3） 若有效报价人不足3家，则该标询价工作失败，询价人有权重新组织询价或与报价人举行谈判。
20 定标原则
20.1 澄清会后各报价人可再调整报价，根据澄清会后最终报价按低价中选原则确定中选单位。
21 报价保证金和履约保函
21.1 各报价单位提交报价保证金：50万元，未中选的报价保证金最迟不超过与中选人签订合同后的5个工作日内予以退还（不计利息），中选人的报价保证金在签署合同、按要求提供了履约保证金或履约保函后予以退还（不计算利息）。
21.2 履约保证金：中选金额的5%，可以采用履约保函。
22 限价
本次询价将设定最高限价，限价最迟在报价时间截止前24小时公布。
23 询价计划
序号
工作内容
计划开始时间
计划完成时间
实际完成时间
工作日
主办部门
1
询价策划方案编制
2016-1-3
2016-1-15

13工作日　

1.1
编制询价策划方案
2016-1-3
2016-1-5

3工作日
务腾
1.2
询价策划方案讨论和修改（初稿）
2016-1-6
2016-1-7

2工作日
业主/务腾
1.3
询价策划方案讨论和修改（定稿）
2016-1-8
2016-1-9

2工作日
业主/务腾
1.4
询价策划方案会签和审批
2016-1-10
2016-1-15

6工作日　
招标中心/业主/务腾
2
询价文件编制
2016-1-8
2016-1-22

14工作日　

2.1
编制询价文件（初稿）
2016-1-8
2016-1-14

5工作日
务腾
2.2
询价文件讨论和修改
2016-1-15
2016-1-18

4工作日
业主/务腾
2.4
询价文件会签和审批
2016-1-19
2016-1-25

5工作日
业主/务腾
3
工程量清单编制
2015-12-30
2016-1-25

20工作日

3.1
提供招标图纸（最终版蓝图）
2015-12-30
2015-12-30

1工作日
业主
3.2
工程量清单编制（初稿）
2015-12-30
2016-1-13

11工作日
务腾
3.3
工程量清单讨论修改
2016-1-14
2016-1-18

3工作日
业主/务腾
3.4
清单呈批
2016-1-19
2016-1-25

5工作日
业主
4
限价编制
2016-1-13
2016-2-26

28工作日

4.1
材料品牌，价格摸查
2016-1-13
2016-1-19

5工作日
务腾
4.2
编制限价
2016-1-19
2016-1-26

6工作日
务腾
4.3
限价讨论和修改
2016-1-27
2016-2-15

8工作日
集团成本部/业主/务腾
4.4
限价审批
2016-2-16
2016-2-26

9工作日
业主
5
询价流程
2016-1-25
2016-3-17

32工作日

5.1
发询价文件
2016-1-25
2016-1-25

1工作日
业主/务腾
5.2
现场踏勘
2016-1-26
2016-1-26

1工作日
业主
5.3
询价答疑
2016-2-1
2016-2-1

1工作日
业主/务腾
5.4
答疑纪要审批（或含工程量清单）
2016-2-2
2016-2-18

8工作日
业主
5.5
技术标回标
2016-2-3
2016-2-3

1工作日
业主
5.6
技术方案评审
2016-2-3
2016-2-3

1工作日
业主
5.7
项目经理面试
2016-2-3
2016-2-3

1工作日
业主
5.8
发询价答疑纪要
2016-2-19
2016-2-19

1工作日
业主/务腾
5.9
公布限价
2016-2-28
2016-2-28

1工作日
业主
5.10
递交投标文件、开标
2016-2-29
2016-2-29

1工作日
业主
5.11
评标
2016-2-29
2016-3-2

3工作日
务腾
5.12
商务谈判
2016-3-3
2016-3-3

1工作日
业主/务腾
5.13
二次开标
2016-3-3
2016-3-3

1工作日
业主
5.14
标后分析
2016-3-3
2016-3-4

2工作日
务腾
5.15
定标审批
2016-3-7
2016-3-17

10工作日
业主
5.16
发中标通知书
2016-3-17
2016-3-17

1工作日
业主
24 询价策划附件
附件一 清单外项目综合单价计价办法
清单外项目工程综合单价计价表格式
序号
名称
计费方法
备注
1
人工费
工日含量×（ ）元/工日
人工工日含量按合同清单内类似项目填报的工日消耗量，如无，则按定额消耗量计取；
人工工日单价按合同清单内类似项目填报的工日单价；
2
材料费
∑（材料含量×材料单价）
主材价格按备注的主材价格确定方式计算。
3
机械费
∑（机械台班含量×机械台班单价）
机械台班含量按合同清单内类似项目填报的机械台班消耗量，如无则按“定额”，单价按相应投标价；若无投标价的机械，则单价按“浙江省施工机械台班费用定额（2010版）”中相应价格执行，其中人工单价及燃料动力单价按发生该季度的《杭州造价信息》相应价格计取。若上述两种方案未能包含的机械，则根据实际测定，报发包人审定。
4
管理费
(1+3)×管理费率( %)
按“浙江省建设工程施工费用定额”（2010版）规定的单独装饰工程相应工程类别费率中值计取。
5
利润
(1+3)×利润率( %)
按“浙江省建设工程施工费用定额”（2010版）规定的单独装饰工程相应工程类别费率中值计取。
6
下浮
(1+3+4+5-甲询乙供材料
总价)×(－5 %)

综合单价
(1+……+6)

备注：
- 上述清单外项目工程综合单价中不包含规费及税金，规费及税金将按照当地造价主管部门的规定计费方式及相应费率计算在总报价中。
- 上述“定额”指2010年《浙江省建筑工程预算定额》及其它2010浙江省其他相关专业工程综合定额。
- 主材价格按下述变更工程和新增工程主材价格确定方式确定：
主材价格确定方式及优先次序：
(1) 报价文件中有适用的材料价格按已有价格计入；
(2) 报价文件没有适用材料、有相同类型但规格不同的材料，参照合同现有最接近的规格材料的规格尺寸及主材价格采用插值法换算新增主材价格，换算结果高于市场价的，按市场价执行，换算结果低于市场价的按换算结果执行；
(3) 报价文件没有适用及相同类型材料、有类似材料的，计算类似材料最接近规格的主材单价与新增工程发生该季度的《杭州造价信息》或《浙江造价信息》（不含副刊）综合价的下浮率，按此下浮率换算新增主材价格，换算结果高于市场价的，按市场价执行，换算结果低于市场价的按换算结果执行。
(4) 报价文件中没有适用或类似的材料，而变更或新增工程发生该季度的《杭州造价信息》或《浙江造价信息》（不含副刊）综合价格有适用或类似的材料，（若同种材料同时出现在两本造价信息中，以《杭州造价信息》为准），则按相应材料价格下浮5%确定。
(5) 报价文件中没有适用或类似的材料，且变更或新增工程发生在该季度的《杭州造价信息》及《浙江造价信息》（不含副刊）材料价格也没有适用或类似的材料，则由询价人采取询价的方式确定材料价格，报价人承诺对于询价人询价结果认可并按询价结果进行采购。
(6) 所有的新增、变更项目主材均要由询价人确定价格。
--主材为暂估价材料/设备价时，按照询价人确定的材料价格。同时该项目综合单价中的材料费计取管理费、利润后不再参与总价下浮。