建筑工程概算指标.doc

建筑工程概算指标（推荐经验指标）工程造价平米汇总表1、全现浇构造住宅楼：涉及建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，一般灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，一般洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；2、 全现浇构造板式小高层住宅楼：涉及建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧一般采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；3、 全现浇构造板式住宅楼：涉及建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元；4、 全现浇构造塔楼：涉及建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：55.95元；通风工程：3.28元；5、 框剪构造住宅楼：涉及建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防备、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热互换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，一般灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元；通风工程：6.53元；6、 框剪构造商住楼：涉及建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、消防设备，一般灯具，一般洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1870.88元，其中：建筑工程：957.31元；装饰工程：362.70元；电气工程：180.77元；管道工程：165.44元；通风工程：204.66元；7、 混合构造住宅楼：涉及建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。每平米造价2137.44元，其中：建筑工程：1122.43元；装饰工程：396.12元；电气工程：209.34元；管道工程：272.28元；通风工程：137.27元工程预付款及其计算1预付备料款的限额预付备料款限额由下列重要因素决定：重要材料(涉及外购构件)占工程造价的比重；材料储藏期；施工工期。对于施工公司常年应备的备料款限额，可按下式计算；备料款限额=年度承包工程总值*重要材料所占比重/年度施工日历天数*材料储藏天数一般建筑工程不应超过当年建筑工作量(涉及水、电、暖)的30，安装工程按年安装工作量的10；材料占比重较多的安装工程按年筹划产值的15左右拨付。2备料款的扣回发包单位拨付给承包单位的备料款属于预支性质，到了工程实行后，随着工程所需重要材料储藏的逐渐减少，应以抵充工程价款的方式陆续扣回。扣款的措施：(1)可以从未施工工程尚需的重要材料及构件的价值相称于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，竣工前所有扣清。其基本体现公式是：T=PM/NT-起扣点，即预付备料款开始扣回时的合计完毕工作量金额；M-预付备料款限额；N-重要材料所占比重；P-承包工程价款总额。(2)扣款的措施也可以在承包方完毕金额合计达到合同总价的一定比例后，由承包方开始向发包方还款，发包方从每次应付给承包方的金额中扣回工程预付款，发包方至少在合同规定的竣工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。(四)工程进度款的支付(中间结算)施工公司在施工过程中，按逐月(或形象进度、或控制界面等)完毕的工程数量计算各项费用，向建设单位(业主)办理工程进度款的支付(即中间结算)。工程进度款支付过程中，应遵循如下规定：1工程量的确认根据有关规定，工程量的确认应做到：(1)承包方应按商定期间，向工程师提交已竣工程量的报告。(2)工程师收到承包方报告后7天内未进行计量，第8天起，承包方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的根据。(3)工程师对承包方超过设计图纸范畴和(或)因自身因素导致返工的工程量，不予计量。2合同收入的构成(1)合同中规定的初始收入，即建造承包商与客户在双方签订的合同中最初商定的合同总金额，它构成了合同收入的基本内容。(2)因合同变更、索赔、奖励等构成的收入，这部分收入并不构成合同双方在签订合同步已在合同中商定的合同总金额，而是在执行合同过程中由于合同变更、索赔、奖励等因素而形成的追加收入。3工程进度款支付国家工商行政管理总局、建设部颁布的建设工程施工合同(示范文本)中对工程进度款支付作了如下具体规定：(1)工程款(进度款)在双方确认计量成果后14天内，发包方应向承包方支付工程款(进度款)。按商定期间发包方应扣回的预付款，与工程款(进度款)同期结算。(2)符合规定范畴的合同价款的调节，工程变更调节的合同价款及其她条款中商定的追加合同价款，应与工程款(进度款)同期调节支付。(3)发包方超过商定的支付时间不支付工程款(进度款)，承包方可向发包方发出规定付款告知，发包方收到承包方告知后仍不能按规定付款，可与承包方协商签订延期付款合同，经承包方批准后可延期支付。合同须明确延期支付时间和从发包方计量成果确认后第15天起计算应付款的贷款利息。(4)发包方不按合同商定支付工程款(进度款)，双方又未达到延期付款合同，导致施工无法进行，承包方可停止施工，由发包方承当违约责任。八)工程价款价差调节的重要措施1工程造价指数调节法这种措施是甲乙方采用当时的预算(或概算)定额单价计算出承包合同价，待竣工时，根据合理的工期及本地工程造价管理部门所发布的该月度(或季度)的工程造价指工程合同价数，对原承包合同价予以调节，重点调节那些由于实际人工费、材料费、施工机械费等费用上涨及工程变更因素导致的价差，并对承包商给以调价补偿。2实际价风格节法在国内，由于建筑材料需要市场采购的范畴越来越大，有些地区规定对钢材、木材、水泥等三大材的价格采用按实际价格结算的措施。工程承包商可凭发票按实报销。这种措施以便而对的。但由于是实报实销，因而承包商对减少成本不感爱好，为了避免副作用，地方主管部门要定期发布最高限价，同步合同文献中应规定建设单位或工程师有权规定承包商选择更便宜的供应来源。3调价文献计算法这种措施是甲乙方采用按当时的预算价格承包，在合同工期内，按照造价管理部门调价文献的规定，进行抽料补差，在同一价格期内按所完毕的材料用量乘以价差。也有的地方定期发布重要材料供应价格和管理价格，对这一时期的工程进行抽料补差。4调值公式法建筑安装工程费用价风格值公式一般涉及固定部分、材料部分和人工部分。但当建筑安装工程的规模和复杂性增大时，公式也变得更为复杂。调值公式一般为：P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+)式中P-调值后合同价款或工程实际结算款；Po-合同价款中工程预算进度款；ao-固定要素，代表合同支付中不能调节的部分占合同总价中的比重；a1、a2、a3、a4-代表有关各项费用(如：人工费用、钢材费用、水泥费用、运送费等)在合同总价中所占比重ao+a1+a2+a3+a4=1；Ao、Bo、Co、Do基准日期与a1、a2、a3、a4相应的各项费用的基期价格指数或价格；A、B、C、D与特定付款证书有关的期间最后一天的49天前与a1、a2、a3、a4相应的各项费用的现行价格指数或价格。在运用这一调值公式进行工程价款价差调节中要注意如下几点：(1)固定要素一般的取值范畴在015-035左右。(2)调值公式中有关的各项费用，按一般国际惯例，只选择用量大、价格高且具有代表性的某些典型人工费和材料费，并用它们的价格指数变化综合代表材料费的价格变化，以便尽量与实际状况接近。(3)各部提成本的比重系数，在许多招标文献中规定承包方在投标中提出，并在价格分析中予以论证。(4)调节有关各项费用要与合同条款规定相一致。(5)调节有关各项费用应注意地点与时点。(6)各品种系数之和加上固定要素系数应当等于1房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70100元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墙工程（涉及保温）：50100元/平方米（以一般涂料为原则，如为石材或幕墙，则也许高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按社区档次，多层略低某些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及与否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则也许达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与社区档次高下关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增长造价40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设立的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其他临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其他生产用房）：3050元/平方米；18、检测、实验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等多种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家多种税费（总造价3.33.5%):3370元/平方米，高档的也许高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000元/平方米，高档社区可达3500元以上。以上没有涉及部分国有公司开发导致的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次高下，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、筹划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线都市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线都市甚至有高达0元/平方米以上的土地单方造价； 三线都市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达元/平方米以上的状况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线都市一般为100500元/平方米，各地原则都不同样。结论：基本建设费是固定的，虽然是不收土地款的动迁房，以国家最低原则承建，造价也难以少于1000元/平方米。事实上，多层一般商品房，建安成本大概在1200元/平方 米左右，小高层与高层一般商品房，建安成本大概在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的重要是：社区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告筹划销售环节的费用、装修费用等。此外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差某些；民营开发商比国营/政府开发商的成本的确也低某些，这 重要有两方面的因素，一是大多数民营公司重要以效益为主导，成本一般控制得好某些，二是民营公司腐败成本相对要低某些。不管何种因素，同品质的社区成本上下也不会超过100200元/平方米工程成本测算措施1、计算工程量。这个工作很简朴，就是一点：统筹计算，事半功倍。2.组综合单价。这也是影响中标与否的核心一步，特别是诸多的工程已经开始清单报价，价格的风险对我们施工单位来说更加重要。一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价格（分摊到里面）。3.测算综合单价。工程子项诸多，但是占造价大部分的就那几种项目，我一般对这几种项目进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（措施费）、地砖、外墙高档装修如干挂。下面对以上几种单项说说我的过程：混凝土：每一种单价不外乎人工、材料、机械三大块（管理费等等此外计算），人工不要照定额上的人工费，由于不准的，人工费按清工价格另行总计算。机械费按现场总配备的机械设备按总工期总费用（折旧或租费）统一计算，机械人工就不管了，由于一般都是由清工合同中涉及的。我们仅仅算一种材料费就够了。以C25混凝土为例：通过本地的其她工程相似材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果没有，可以到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计级别的。还要看工程所在地附近的材料状况。这些要在投标的勘察摸清晰。如果是商品混凝土的话就更简朴了。通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析。分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。人们都懂得混凝土的损耗量一般是3%。但是人们有无注意到，混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3，也就是说一种10000m2的工程，按含钢量50kg/m2的话，就有500吨的钢筋，也就是说钢筋占了64m3的混凝土，这64m3的混凝土可以用来完毕一种一般的300m2的框架构造的一种原则层。这样多的混凝土够不够你挥霍的？不够不要快乐得太早了，施工损耗和钢筋的体积相抵消了，但是尚有损耗的。你觉得送料的车能给足你量吗？不也许的，顶多给你97%。但是不要紧，施工单位尚有一招啊：楼板12cm，国家规范容许5mm，算算一种楼面下来你能按国家容许范畴内省多少？绕来绕去，就是为了让人们更加理解工程上的实际状况。我一般都是混凝土取1%的损耗就够了。混凝土的配比含量都懂得了，分析成果乘以你所调查的材料单价就好了。钢筋：钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料，鲁班软件做的比较细腻。如果不抽料的状况下，可以按定额含量暂估。竣工或进度款支付同期调节。钢筋同混凝土同样，人工费机械费临时不管，只算材料费，核心是定损耗，实际中的损耗是1%。并且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%损耗定死，超了就算她的。由于实际中，科学合理的下料和进料，1%的损耗控制不在话下。工程量出来了，结合你所理解的材料单价及其走势（总价合同步用）相乘就是可以了。外架：外架的测算相对繁琐一点，由于这个波及到施工组织设计和国家的搭设规范以及本地的安全监督站的规定。要懂得，安徽和浙江的搭设规定不同样的，杭州和宁波的搭设规范也有不同之处，市区和郊区的搭设规定也不同样。但是大体上是同样的。我对这个测算一般是按柱距1500mm，一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。根据建筑物外墙周长和工程总进度筹划编制月需求钢管扣件量，这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。我们这的行情是：钢管租金0.014元/米，扣件0.008元/个，每250米一吨483.5钢管，每吨钢管配180-200个扣件足够。有了这些数据，再给你一本脚手架搭设规范，应当没问题了。有的同行也许说这样测算一种外架有无必要？我告诉你：外架对于施工单位来说有诸多的作用，我们在外架上吃苦头的经历难以忘掉。作为定额上的按建筑面积上的计算措施不准的，并且这种东西其实是施工单位的一件法宝：如果甲方拖欠工程款，谈判谈不下来，我就拆外架，这个对甲方来说具有重大的打击力度，由于这样无疑是告诉她我们要打持久战了，而拆与不拆，就要考虑外架的成本了。3）地砖，这个比较简朴一点，人工费、机械费（其实也没什么机械）一般质量规定的13元/m2，地砖价格相信你在成本测算之前已经理解到了。水泥砂的成本6-8元就足够足够了。4）粉刷：这个也同样，人工费一般按建筑面积30元/m2。至于材料费4-5元做20-30mm的中级抹灰够了。人工费按粉刷面积4元/m2。5）外墙干挂：这个和设计及甲方规定的材料有很大关系，这些明确的前提下找一种家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。6）门窗工程：最佳的措施是找门窗厂给你报价。7）模板措施费：这项费用我一般是按“包工”给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格，框架构造一般是65元左右。如果工期紧或大跨度要多备一两层模板，价格相应提高。如果是剪力墙或者有构造转换层也要提高。此外的钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算措施计算。有了以上几种大项，总造价就偏不到哪里去了，其她的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗，该细则细”的措施