租赁合同存在的法律风险与防控.doc

租赁协议存在的法律风险与防控 如今社会，租赁商业活动日趋活跃和频繁，但其中的法律风险问题的确很多都不能考虑全面，因此我今天重要就租赁协议的法律风险问题，与大家作一交流。 一、租赁协议及其法律风险概述 协议是人们平常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。租赁协议是最常见的协议种类之一。虽然国家对规范协议行为，已有了民法通则、协议法以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定，许多政府机关为规范和指导协议行为，还订立了许多协议范本，供大家选用、参考，但由于人们平常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展，因此我们仍然需要协议来对我们的平常生活和商业活动进行规制，并充足运用协议可以约定范围的广泛性，填补法律法规和范本协议的局限性，规范更多的协议内容，充足行使自己的协议权利。 当事人在订立协议的过程中，需要通过双方充足的协商，将自己的需求和真实的意思充足在协议中表述出来；订立了协议之后，双方也应当根据法律的规定与协议的约定，全面地行使自己的协议权利、履行自己的协议义务，以达成双方订立、履行协议的目的，获取各自的利益。 当然，在签订、履行协议的过程中，特别是一些大型、重要、权利义务复杂的协议的签订、履行过程中，经常会出现一些争议，比如：双方对协议条款的效力、解释或履行过程见解不一，导致协议无法正常履行；或者一方或者双方出现了违反法律规定或者协议约定的情况导致另一方的损失，需要双方协商解决，甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。这些情形，我们统称为协议的法律风险。协议的法律风险种类很多，我们今天讲课重要将其归类为以下五个方面的内容：租赁协议效力方面的法律风险、租赁协议内容和条款方面的法律风险、租赁协议解除的法律风险、租赁协议违约损害补偿方面的法律风险、租赁协议诉讼法律风险。 二、租赁协议效力方面的法律风险 一般来说，协议在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有协议约定的权利义务；双方当事人也希望协议签订之后，可以顺利地发生效力，并顺利完毕履行。但这并非必然的情况。有些时候，协议在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的因素，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才干发生法律效力。有些协议则主线没办法发生法律效力，并且是无论通过多少时间，均不能发生，就如同协议没有签订同样的效果，当事人于是不具有相应的协议权利和义务。有些时候，协议虽然已经发生法律效力了，但是由于种种因素协议解除或者撤消了，此后协议对双方不再具有法律效力了。因此我们把协议效力方面的法律风险放在第一位来阐述。 1、与协议效力有关的几个概念。 （1）协议成立：协议经双方（或者多方，下同）签字或盖章后即可以成立。协议成立一般均代表协议生效，或者说协议发生法律效力，但个别情况下协议不一定生效。成立是一个时间点。 （2）协议生效：协议符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。 （3）协议有效：协议生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。 （4）协议无效：协议从签订开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保护。 （5）协议效力待定：协议成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效协议。 （6）协议解除或撤消：协议具有法律效力，从解除或撤消之日起不再具有法律效力。 对于协议当事人来说，协议成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目的。协议无效是协议当事人尽量需要避免的情况。协议解除或者撤消，则要视具体情况而定，有些时候，协议解除或者撤消对当事人不利；但有些时候，协议解除或者撤消是对当事人有利的，这时就要协议当事人充足运用法律规定和协议约定的权利，行使解除权或者撤消权；作为另一方当事人来讲，则应当充足考虑到协议解除或者撤消给自己带来的风险，并事先加以防范。 2、协议效力方面的法律风险防范。 （1）协议成立方面。 协议成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。假如协议签订主体是公司，应当提供公司通过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读基本资料。假如签订主体是事业单位、社会团队、民办非公司单位的，应当提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团队法人登记证、民办非公司单位证书。假如签订主体是个人的，应当提供身份证，证实年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁协议时，双方在协议上的盖章原则上应当是公司的公章，或者是公司的协议专用章，这都是可以的。但有些公司在协议上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在协议上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此这种情况要避免。假如协议的签订主体是个人的，则个人签字、加盖自己的私章也都是允许的。但这样由于个人签字、自己的私章没有在有关管理部门登记备案过，难以事后辨别真伪，因此最佳是请当事人来当面签字或者盖章，并在签订协议时对照对方的身份证、确认身份情况后再由其签字盖章为妥。当然身份证也有也许是假的。第三，要通过合法授权。假如单位不是法定代表人签订协议的，必须提供由单位加盖公章的授权委托书，并在其中载明具有签订协议的明确授权。在实践情况中，也许签署协议的人除了法定代表人之外，还也许是经理、副经理甚至是部门经理、业务人员等，这些人的身份必须予以明确，并在签约时提供授权委托书。第四，假如要签订的协议金额巨大，或者签订的是重大的协议，那除了上面这些要注意的情况外，还必须收集对方当事人的公司章程、公司通过工商登记备案的公章样本、对方签署协议人员的签字盖章样本、对方的股东会决议或者董事会决议等等法律文献，或者规定提供担保，以减少签订协议也许带来的法律风险。 （2）协议生效方面。 生效方面我们提四点。第一，口头协议是否有效力的问题。从协议法规定看，协议法是认可口头协议的效力的。双方即使没有书面的协议，但只要双方在实际履行协议，一方将房屋出租，另一方实际入住、使用该房屋，并准时交纳租金的，协议也是有效的。协议法第214条规定，租赁期限半年以上的，应当采用书面形式。从由于口头协议在很多具体问题方面不容易讲清楚，一方假如不予认可的，另一方很难主张权利，因此租赁协议应当尽量签署书面，避免口头协议。第二，实际履行的协议的效力问题。这种情况重要体现在双方达成租赁房屋的一致意见，或者在租赁协议到期之后，双方没有续签协议，但仍然继续履行协议，出租人没有收回房屋，承租人也按期缴纳租金，双方维持现状的行为的效力问题。根据协议法第232条，这些情况属于不定期租赁，双方可以继续履行，协议继续有效，但双方均可以随时解除协议。承租人只要告知出租人解除即可；出租人要解除的，应当提前合理时间告知承租人，以便承租人及时寻找新的租赁场合。第三，电子协议的效力问题。协议的形式除了书面和口头之外，还可以通过电子邮件等方式签订。这种情况现在也很多见，双方没有签署协议，但都可以提供电子邮件、手机短信等方式证明双方之间存在协议。协议法认可这种形式的效力，但是由于举证较为困难，电子邮件也有一定的形式规定才可以作为证据，因此建议双方在通过电子邮件形式达成协议一致意思后再补充签署书面协议为好。第四，生效可以附条件。上面我们讲了，绝大部分协议都是双方签字盖章、协议成立之后就生效，但少部分协议中对协议的生效时间是附有条件的。比如，有些协议约定，承租人预付的三个月租金到账之后，协议才生效；尚有些协议约定，协议在双方办理了租赁协议登记备案手续之后才生效；甚至尚有协议约定要等上级部门审批通过之后才生效等等。我们认为这些条件的约定并不是不可以，但是这些约定都迟延了协议顺利生效的时间，并产生了诸多不拟定因素，而假如协议不能如期生效，浪费签约的人力物力时间不说，还给协议当事人带来了履约的风险，特别是开始准备履行协议或者已经履行了协议义务的一方当事人来说更加不利。因此特别约定生效条件要谨慎，法律法规有直接规定的除外。 （3）协议无效方面。我们提四点。第一，协议法第52条规定了协议无效的具体情况：一方以欺诈、胁迫的手段订立协议，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这些内容比较复杂，大家在这里只要了解一下内容就可以。第二，最高人民法院最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（租赁司法解释）的规定。如该解释第二条和第三条规定，因房屋属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁协议无效。第三，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁协议如何认定其效力的函复的规定。这个规定讲，对于房屋租赁协议未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁协议无效的问题，应根据不同情况分别对待：如根据中华人民共和国消防法规定，必须通过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁协议无效。这重要是指用于餐饮、娱乐、商业、办公等公共场合的租赁房屋，假如未办理过消防验收或者验收不合格的，有发生重大消防安全责任事故的隐患，不利于维护社会公共利益，故此类租赁协议无效。如不属于必须通过公安消防机构验收的，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定协议无效。这个问题在签署租赁协议的时候，应当引起足够的重视。第四，假如房屋租赁协议最终被法院确认无效的，则当事人请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。按照法律规定，原本协议无效之后，双方当事人取得财产应当返还给对方。但租赁协议比较特殊，承租人缴纳了租金后，实际使用了房屋，这部分利益无法返还给对方。因此采用“无效当有效解决”的原则，是法院从公平的角度出发，考虑到承租人实际使用了房屋，不支持合理使用费不太公平的角度来设定的。 （4）协议效力待定方面。这重要是集中在协议法第四十七、四十八、五十一条。重要规定是：未满18周岁的人签订的协议，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的协议，无处分权的人处分别人财产签订的协议，假如事后合理时间内获得监护人批准、被代理人授予代理权、财产所有权人处分财产授权的，协议有效。否则，协议无效。具体情况这里不多讲了。 协议的解除和撤消方面的法律风险我们在后面会提到。 案例：原告王诉被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司房屋租赁协议纠纷案 2023年7月20日，原告王和被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司签订房屋租赁协议，约定：被告苏有朋将其所有的一套朝外SOHO商展出租给其用于经营美发店。协议签订后，原告支付了被告苏有朋三个月房屋押金和三个月的房租。后原告到工商部门进行个体工商户注册登记，却被告知“不得使用台胞购买的房屋作为经营场合从事经营活动”。原告认为，被告苏有朋和时代之家公司在签订协议时均未向其作出提醒，导致其无法在系争的租赁房屋中进行个体工商户注册登记并进行营业，故诉至法院，规定法院判令解除租赁协议，苏有朋返还房屋租金、押金并补偿装修费、水电费等经济损失共计44万余元，时代之家承担连带补偿责任。被告苏有朋答辩称他没有任何过错，不应当承担责任。同时，苏有朋还提出反诉，规定原告王补偿不给付租金的违约金58万元。 北京法院经审理后认为，根据建设部、商务部等部门于2023年颁布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见第十条规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。因苏有朋并非法律专业人士，该意见实行的时间仅在其购买房屋前不久，苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原，苏有朋对于无法取得营业执照、不能实现协议目的所遭受的损失不存在明显过错。而原告既没有对中介公司的资质进行审查，也没有对租赁房屋的经营限制加以留意，故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。从公平角度考虑，最终法院判决：对原告规定苏有朋返还租金、押金并补偿装修等相关损失的请求不予支持；同时对苏有朋规定原告承担违约金的主张亦予以驳回。 从本案中我们可以看到，原、被告双方均不了解境外人士购买的非自住商品房是不能用于经营性出租活动这一规定，是本案发生的最重要因素。本案的租赁协议违反了相关法律法规的规定，本来应属于无效，只是由于该意见不属于协议法规定的“强制性法规”，故不能依照协议法第52条确认无效，因此法院判决解除双方之间的租赁协议这一结果应当说是完全对的的。 三、租赁协议内容和条款方面的法律风险。 商品房屋租赁管理办法第七条规定，房屋租赁协议的内容一般应当涉及以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用规定；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。我们拣重要的内容讲一下。 1、姓名、名称和住所。这些内容看上去比较简朴，但在实践中却是非常容易发生问题和纠纷的，因此要引起特别的关注。 个人的姓名，必须和身份证上面的名字相一致，否则不能确认协议上签字的人和身份证上的人是不是同一个人。假如有别名、曾用名的并使用的，一定要问清，由签约人作出书面的承诺，予以确认。公司、事业单位或者其他单位的名称，一定要注意使用全称，并且要和营业执照、登记证书上面记载的名称完全一致。差一个字也不行，由于差一个字从法律上来讲就可以认为签约人和营业执照上是两个不同的法人。 住所的问题也要重视，由于住所和当事人的联络方式、发送书面告知的效力都是联系在一起的。假如找不到违约方当事人的住所，那么守约方当事人的就无法与其联络，也无法发送书面告知和法律文书，从法律角度来讲，当事人的法律行为的效力也就无法认定或者确认。在实践中，当事人的住所情况是复杂多样的，有时当事人的注册经营地和实际经营地是吻合的，而更多的时候两者是分离的，公司的注册经营地是一个地址，而实际经营的是此外一个地址，甚至尚有多个经营地址。这些实际经营地址有些是在工商备案过的，有些是在工商没有备案过的，当事人都也许把这些地址拿来作为住所地。因此，建议在签订协议时双方一定要确认一个协议约定的住所地，或者文书的送达地址。双方应当在协议中约定，在履行协议过程中双方进行联络，除了采用普通的开会、便捷的电话、手机、电子邮件等联系方式之外，以书信形式并发送到双方约定的送达地址是最正式的方式。双方还可以约定，采用合法送达方式、并向约定的送达地址送达文书，对方拒不接受的，可以视为文书已经送达。 此外为了双方联系方便，可以将双方的授权联系人的姓名、联系方式和地址在协议上列明，以便联系。最佳再附上一个常用的银行账号，在支付租赁款项时便于打款。 2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。 根据商品房屋租赁管理办法第六条的规定，下列房屋是不能出租的：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定严禁出租的其他情形。 （1）属于违法建筑，重要是有关法律法规规定的属于违法、违章建筑的情况。如上面提到的租赁司法解释第二条和第三条，未取得建设工程规划许可证、没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准、未按照批准内容建设的临时建筑，都是违法建筑。这是由于房屋的规划和建筑质量是关系到社会公共利益和公民法人人身财产安全的重大问题；假如在这上面没有通过有关政府部门办理报批手续，容易危害社会公共利益或者导致重大安全事故，因此在签订房屋租赁协议时，承租人应注意查看承租房屋的产权证、建设工程规划许可证，出租人对此也应当予以配合，以避免由于证件上的问题导致协议无效。 在这里需要说明的是，有没有房产证，不是房屋可以出租的必要条件。实践中没有房产证但出租房屋的情况很多。这要看具体情况。假如房子已经办理了预售手续、其他手续齐全并已经交房，仅仅是欠缺一个办理房产证的过程，这类房子应当说是可以出租的。但是没有办理合法征地、建房手续，不也许办理房产证的房屋，不能用于出租。当然为防范法律风险，没有房产证的房子最佳不要用于出租。 （2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，重要是指建筑物必须具有相关法律法规规定的安全、防灾等工程建设强制性标准；不符合这些标准的房屋也不能用于出租。比如我们在上面提到的，假如租赁房屋用于餐饮、娱乐、商业、办公等用于公共活动，必须通过公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的房屋，不得用于出租。 （3）违反规定改变房屋使用性质的，重要是指房屋的产权证上载明房屋原本不属于商业用途的，未经许可不能擅自改变为商业用房。例如，房屋产权证上载明房屋属于居住用房的，这类房屋不能出租用于商业活动。又比如，农村集体所有制单位的房屋、农民个人私有的宅基地房屋、涉及所谓的小产权房，因我国的土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此也不能出租用于商业活动。 （4）法律法规严禁出租的其他情形，就是我国其他法律法规里面明文提到的严禁出租的情形。这里需要提醒一下的是，有些管理部门出具的红头文献里面讲到的严禁房屋出租的情形不应涉及在内，由于并非所有的红头文献都属于法规。除了法律法规明文规定严禁出租的房屋的之外，其他没有明确规定的情况下的房屋都可以用于出租。 除不能出租的房屋之外，这类条款基本属于商务条款，基本上不牵涉法律问题，只需要根据实际情况在协议中详尽说明即可。 3、租金、押金、保证金的数额和支付方式。 租金一般是预付一部分，然后按月或者按季度、按年分期支付。有些出租人会规定承租人支付一定的押金或者保证金，以求在租金之外获得额外的履约担保，假如不违反法律规定的，应属有效。在协议签订之前，出租人往往还会规定承租人支付一定的定金。定金重要是用于担保协议的签订或者履行的；假如缴纳定金后一方拒绝签订协议，或者履行协议不符合协议约定的，已经支付定金的一方无权规定返还定金，已经获取定金的一方应当双倍返还定金。支付一般应当采用转账方式；假如情况特殊的，也可以支付钞票，但为保存证据，支付钞票的时候一定规定对方写好收条，否则万一产生法律纠纷的话很难保障自己的合法权益。（案例） 4、租赁用途、房屋使用规定。 这些也是商务条款，只要在协议中列明即可。 5、安全性能。 同上。 6、租赁期限。 协议法第214条规定，租赁协议的期限一次最长不能超过二十年，超过部分是无效的。但期满之前可以续签协议，每次续签的期限最长也不能超过二十年。但商品房租赁管理办法第9条特意又提了一句，就是在房屋租赁协议期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。因此租赁期限不宜订得过长，否则时间过长市场价格因素变动较大，不利于控制风险。这方面由于比较少见，应当说问题不是太大。 7、维修责任。 协议法第218条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担补偿责任。第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除协议并规定补偿损失。因此，在签订租赁协议和租赁协议期满退房时，双方都需要互相配合办理移交手续，这时必须附有相应的验罢手续，以防止在租赁期间房屋的设施受到损坏而承租人又拒绝承担补偿责任。假如没有房屋移交手续，又发生了房屋设施损坏的情况，这是就难以拟定责任的承担，难免会使一方当事人的权益受到不合理的损害。还可以在租赁协议中约定，在房屋移交时一方拒绝配合办理移交手续的，发生房屋设施损坏的责任由该方承担。 8、物业公用事业费。 不详述。 9、争议解决、违约责任、解除条件。 放在第四、第五部分。 10、其他情况。 （1）备案登记的问题。城市房地产管理法等法律法规规定，商品房出租以后应当办理租赁备案手续，并交纳出租的相关税费。因此当事人应当在协议中约定备案登记的手续。但假如协议签订以后，当事人没有去办理租赁备案手续，是不是这个租赁协议就无效？对此，租赁司法解释第四条规定，当事人以房屋租赁协议未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认协议无效的，人民法院不予支持。因此假如租赁协议签订以后没有办理备案登记手续的，协议应当还是有效，不因此认定租赁协议无效。 （2）转租的问题。承租人租赁房屋后，征得出租人批准的还可以将房屋转租给其别人。根据协议法第224条规定，“承租人经出租人批准，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁协议继续有效；第三人对租赁物导致损失的，承租人应当补偿损失。承租人未经出租人批准转租的，出租人可以解除协议。”从这个规定来看，承租人征得出租人批准转租房屋之后，出租人与承租人之间的租赁协议仍然有效，并不因此失效，而获得转租房屋租赁权的第三人与承租人之间也产生了租赁关系，但与出租人之间，没有直接法律关系。因此承租人在转租房屋后，不能放任不管，仍然需要注意房屋的使用情况，并继续履行与出租人之间的租赁协议。 （3）装修的归属问题。租赁司法解释第12条规定，“承租人经出租人批准装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”第13条规定，“承租人未经出租人批准装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者补偿损失的，人民法院应予支持。”从上述规定的内容来看，由于承租人在签订协议时应当考虑到假如进行装修，装修在承租期间应当进行折旧，承租期满，装修应当折旧完毕这样一个情况，因此规定在征得出租人批准进行装修，期满不再续约时，装修应归出租人所有。未经出租人批准进行装修或者扩建的，属于对房屋的不妥使用，出租人对此不承担责任和装修费用。 四、租赁协议解除和撤消的法律风险 协议的解除，有正常履行完毕解除、协商一致解除、法定解除和约定解除四类。协议正常履行完毕解除。双方协商一致解除，是指协议本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除协议更加符合自己的利益，或者一方提出要解除协议，经协商、做工作后另一方也批准的，协议也可以解除。这两个比较简朴。下面着重讲一下法定解除。 法定解除重要有以下几种情况： 1、协议法第68条、第69条规定的解除情形。 内容：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除协议。 （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者也许丧失履行债务能力的其他情形。 这条的内容重要是说，假如一方有证据表白另一方已经不具有继续履行协议的基本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履行。中止后一段时间内对方仍无好转迹象，不能继续履行协议的，可以宣告解除。这条规定假如用的好，可以极大减少因经营商业风险带来的法律风险，是一个有力武器。但行使的程序比较复杂，对证据的规定也比较高，假如把握不好，也容易带来违约的风险。 2、协议法第94条规定的法定解除情形。 （1）因不可抗力致使不能实现协议目的。不可抗力重要是指人力不能预见，或者即使可以预见也不能避免的情形。一般情况下，发生地震、海啸、台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行协议的，应认定为不可抗力，双方对没有履行协议的部分均可以免责。但有一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，则不能由于发生不可抗力而免责。 （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表达或者以自己的行为表白不履行重要债务。双方当事人应当根据协议约定或者法律规定的期限履行协议。但假如该期限尚未届满，一方当事人已经明确表达自己不会履行协议的，这时另一方当事人便可以行使协议的解除权。这种情况比较少见。 （3）当事人一方迟延履行重要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这种情况也不多见，由于“合理期限”究竟是多长时间，没有一个明确的解释，要参考具体情况拟定。而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中也经常会出现不同理解，故除非在协议中可以明确约定“合理期限”究竟是多长（比如一个月或者三个月都是可以的），否则该条款的合用面也不是太广。 （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现协议目的。迟延履行债务是实践中出现的数量最多的一种法定解除协议的情形。由于租赁协议双方当事人的协议目的一般来说比较容易理解，出租人是为了获取收益，而承租方是为了解决经营场地问题，因此假如延迟履行债务的行为已经导致双方难以实现协议目的的，即可以规定单方解除协议。当然，这里所说的迟延履行债务还必须具有一定限度的严重性，违约金额必须达成协议总金额的一定数量。假如仅仅是轻微违约，则法院一般也会规定继续履行协议，而不会支持解除协议。 （5）法律规定的其他情形。 不多说。 从上述规定看，法律基本上确认只有在一方存在比较严重的违约行为的前提下，另一方才有相应的解除协议的权利。假如一方没有违约行为，或者仅有轻微的违约行为，另一方则没有解除协议的权利。此外，还可以看出，严重违约的一方自己是没有权利规定解除协议的，否则就容易给违约方自行撕毁协议、逃避协议责任发明了借口。 此外，能否在协议中约定，本协议履行期间双方均不得单方解除协议？我们认为，这种规定与协议法规定的当事人享有单方协议解除权的规定是相矛盾的，也不利于保护因违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益，故这类条款应属无效。 3、协议法分则“租赁协议”一章中规定的可以解除协议的情形。 协议法分则“租赁协议”一章中重要有六处地方提到了法定的可以解除协议的情形。 第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除协议并规定补偿损失。这里所说的情况与前面提到的“违反规定改变房屋使用性质”的情况有所不同，前面所说的是房屋自身的使用性质不能改变，不能将居住用房改为商业用房。这里包含上述情况，但还可以有其他情况，如同一类型的房屋不能在同一使用性质下改成其他用途，如房屋为商业用房，但只适合作仓储而不适合作餐饮；假如承租人未经许可擅自将房屋改变为餐饮用房的，出租人也可以解除协议。 第224条：承租人经出租人批准，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人批准转租的，出租人可以解除协议。这条在上面已经提到，不能擅自转租；承租人擅自转租的，出租人可以解除协议。 第227条：承租人无合法理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以规定承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除协议。这条事实上就是由于承租人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的，故可以解除协议。 第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者所有毁损、灭失的，承租人可以规定减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者所有毁损、灭失，致使不能实现协议目的的，承租人可以解除协议。这条除了涵盖了不可抗力的情况外，还涉及由于承租人意志以外的其他因素导致房屋毁损的情况。比如楼下租户擅自改变房屋结构导致楼上房屋严重变形毁损，不能继续用于出租的，承租人也可以解除。 第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除协议，但出租人解除协议应当在合理期限之前告知承租人。租赁协议期限的问题上面也谈过了。 第233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立协议时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除协议。这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。 4、租赁司法解释里面规定的可以解除租赁协议的情形。 第6条：由于“一房数租”，也就是出租人在与承租人签订租赁协议后，又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁协议，导致不能顺利履行协议的，最终被确认不能履行协议的承租人，有权参照协议法第219条的规定解除租赁协议。 第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人规定的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权参照协议法第219条的规定解除租赁协议并规定补偿损失。 第8条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除协议： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 上述情况，假如规定承租人必须继续履行协议，则有也许导致承租人承担难以预料的法律风险，对于承租人来说明显不公平，故承租人可以解除协议。 5、协议约定解除 约定解除的情形，重要是双方当事人在法律规定的范围之内，考虑到协议的具体情况，假如出现了某些情形，将导致一方当事人的合法权益严重受损的，双方可以考虑在协议中约定，由一方行使协议解除权。由于协议内容的广泛性，建议当事人在签订租赁协议时可以充足运用约定解除权的重要作用，对某些严重损害协议当事人合法权益、但又没有被法律法规明确作为法定协议解除权理由的行为，以约定解除条款的方式进行明确。 在这边我试举一例说明约定解除权的情形。在1994年建设部颁布了一个规章叫做城市房屋租赁管理办法，这个办法的第二十四条规定，承租人如有下列情形，出租人具有协议解除权。内容有：将承租的房屋擅自转让、转借别人或擅自调换使用的；拖欠租金累计半年以上的；运用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的。2023年12月, 住房和城乡建设部颁布了商品房屋租赁管理办法，并声明城市房屋租赁管理办法这个规章予以废止。但这个规章的上述内容具体、明确，且并不违反相关法律强制性规定，仍然具有一定的合理性。假如当事人可以将上述内容在双方的租赁协议中以协议约定的方式加以明确，则更加有助于保护协议当事人的合法权益。 案例：沈诉路房屋租赁协议纠纷案（本律师以前办理的案例） 2023年，被告路与原告沈签订私房租赁协议一份，约定由沈将自有的一套位于本市北新泾的私有房屋（面积75平方米，二楼）出租给路一家居住，租期十年，租金为每月1500元。原告居住在该房同一社区的另一套自有房屋中，位于六楼。原告有一个女儿在本市仙霞路有房居住。协议生效后，双方均按约履行协议。2023年10月，原告提出要增长房租，与被告协商未成。 2023年4月，原告沈向法院提起诉讼称：2023年7月原告在楼下摔伤脚骨，送医院治疗后，因原告年龄较大（70岁），故一直有后遗症，上下楼梯不便，生活上发生严重困难；原告希望可以收回位于二楼的租赁房屋自住，以解决生活上的不便。故原告认为，本案租赁协议由于客观上的因素，已经不具有继续履行的条件；此外由于原告要继续履行协议的话，必须付出身体健康权为代价，协议继续履行对原告不公平，协议目的不能实现，因此提出规定解除与被告之间的租赁协议。被告路辩称，原告规定解除房屋租赁协议没有法律依据。原告虽然脚骨摔伤，但已经通过医院治疗完毕，从病历上看不出需要搬回二楼居住的必要性；并且原告的病与其自身年龄较大也有相称的关系，被告在本案中没有任何主观上的过错。此外，本案的房屋租赁协议中有一条规定，原告要解除租赁协议的必须通过被告批准；且目前原告解除协议的请求不符合法定的解除协议的条件。原告生活上的问题，可以通过请护工、请女儿照料、原告搬到女儿家居住等方式解决，被告对此也乐意补贴原告一部分生活费用。被告已经征得原告批准进行了房屋装修，故不适宜解除协议。因此希望法院驳回原告的诉讼请求。 经审理，法院认为，由于原告出租房屋重要是为获取经济利益，继续履行并不影响原告的权益和协议的目的；原告的身体状况问题可以通过其他途径予以解决；租赁协议并非由于客观因素无法继续履行，本案中也不存在严重违约的情况。法院判决不予支持原告的诉讼请求。 通过本案，我们可以看出，协议签订后双方必须全面履行协议规定的义务。本案中原告规定解除租赁协议，既没有法律上规定的解除条件，也不符合租赁协议中的相关约定，故其诉请法院不予支持。不能仅仅以协议事实上不适宜履行，就随便规定解除协议。 6、租赁协议撤消的法律风险 协议法第54条规定，因重大误解订立的协议、在订立时显失公平的协议、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违反真实意思的情况下订立的协议，受损害方都有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。这些内容也比较复杂，与协议法第52条关于协议无效的内容同样，我也不多解释了，只要了解一下即可。 五、租赁协议违约和损害补偿方面的法律风险 违约行为是协议法律风险最重要的体现方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事人带来履行协议的不便，也会导致另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过协议条款加以事先规制之外，更重要是通过损害补偿的方式进行填补，让守约方获得相应的利益以填补受到的损失，不能让违约方由于违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害补偿进行简朴的介绍。 1、违约的条件。 违约的条件比较简朴，就是协议的一方或者双方当事人不履行法律规定或者协议约定的义务，或者履行协议义务不符合法律规定或者协议约定的情形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有过错，究竟是故意还是过失；只要在客观上有违反协议的行为，即可以认为产生了违约。具体到租赁协议，出租人方面重要的违约形式有：不在规定期间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与协议约定不一致、未办理租赁协议登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修服务、擅自将已经租赁的房屋再租给其别人等等；承租人方面重要的违约行为有：不按照约定的时间和数量支付租金、押金或者保证金等财物、不按照协议约定的用途使用租赁房屋、未经出租人许可擅自将房屋转租给第三人、协议到期后拒不按照约定将房屋互换出租人等。 2、违约损害补偿的方式。 违约后一般可以采用的损害补偿的方式重要有下列几种。 （1）实际履行、继续履行。也就是违约方在客观上仍然存在继续履行协议的条件、守约方也乐意规定违约方继续履行协议，直至将协议按照约定所有履行完毕为止。相比较其他违约损害补偿的方式而言，实际履行的成本较少，法律依据也比较明确，较少发生争议的几率，所以在实践中发生违约损害补偿案件，法院也会规定当事人一方面采用实际履行的方式承担违约责任。 （2）采用补救措施、恢复原状。具体到租赁协议来说，可以规定出租人尽快将房屋存在的缺陷修复、将原先已经中断的水电煤供应恢复、通过自购建材将房屋已经受到毁损的部分尽快恢复原状；可以规定承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实际损失、适当减少房屋租金，等等。采用补救措施重要是为了采用措施防止损失的不恰当扩大。 （3）补偿损失。这是最常见的违约损害补偿方式。重要有： 违约金。根据双方在协议中约定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承担一定的金钱补偿。违约金只有双方在协议中约定才干规定补偿。违约金兼有补偿实际损失和处罚违约行为的双重属性；假如当事人约定了违约金，但数额局限性以补偿实际损失的，在支付违约金之后还应当补偿实际损失；假如当事人并没有由于违约行为受到损失，但约定了违约金的，也应当承担违约金。违约金约定的数额过高或者过低的，在诉至法院后可以请求法院予以适当调高或者调低。违约金过高予以调低的，一般认为最高数额应为实际损失的30%。 实际损失。涉及直接损失和间接损失两部分。直接损失是指由于对方的违约行为导致当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增长。例如：因承租人不恰当使用房屋导致房屋结构发生变形，出租人紧急聘请工人对房屋进行维修加固，但只修复了一部分，尚有一部分无