镇社会主义新农村建设项目谋划方案书.doc

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温泉镇尹湾村新农村建设项目建议书第一章 总论 一、项目概况 1、项目名称：温泉镇尹湾村新农村建设项目2、建设地点：温泉镇镇区东环路东侧3、项目建设单位：连云港晶泉开发建设有限公司 4、建设内容与规模：拆迁面积139亩，拆迁农户206户，小区总用地面积77653平方米（其中：安置房占地面积85亩），总建筑面积59800平方米，其中庭院式住宅楼162户，建筑面积38800平方米，五层住宅楼7幢、170户，建筑面积21000平方米。另含小区基础配套设施建设：中心小广场、道路、绿化、给排水等工程。 5、工程建设进度：项目实施计划从2010年12月开始，至2011年12月完工。 6、总投资及资金来源：项目总投资4000万元，其中2800万元有企业自筹解决，1200万元申请银行中长期贷款。 二、编制依据 1、温泉镇城镇发展规划； 2、温泉镇村镇建设规划； 3、温泉镇村镇基础设施建设规划； 4、温泉镇农业和农村经济发展项目建设规划；5、东海县人民政府2010年城乡建设计划第二章 项目建设背景及必要性 一、项目概况1、温泉镇基本概况东海县温泉镇地处苏鲁交界处羽山南麓，连云港市西北部，位于“水晶之都”东海县城西北13公里，交通便捷，地理位置优越，是江苏省重点中心镇之一，2001年8月经连云港市人民政府批准成立温泉旅游度假区，现实行镇区合一运行机制。全区总面积35.82平方公里，耕地面积2.3万亩，规划核心区面积3.57平方公里，建成区面积1.5平方公里，下辖6个行政村，22个自然村，27个村民小组，总人口1.5万人，2009年全区国民生产总值达32598万元，人均纯收入6765元。境内旅游资源丰富，拥有以“泉、山、墓”为代表的地理、人文资源。“泉”是温泉独特的水资源，“热泉”、“冷泉”并称双绝，其中热水出水温度可达74，出水量可达500m3/d，内含钠、镁、氟等多种微量元素，对冠心病、慢性风湿病、风湿性关节炎等疾病有极好的治疗效果，被康复、理疗专家誉为“华东第一温泉”。近年来，温泉度假区依托资源优势大力发展旅游业，目前，已有宾馆、洗浴休闲中心、会务商展中心10余家，其中五星级酒店一家，三星级以上宾馆三家，2009年接待游客达115.5万人次，实现旅游直接收入1.33亿元。近年来，温泉镇加大招商引资力度，加强基础设施建设，全力打造“可持续发展的东方温泉小镇”，以第三产业带动全区经济发展。目前已建成福如东大酒店、九龙温泉会馆、温泉健身会馆等一批知名酒店，另外还有一批超亿元的在建项目：如按照五星级酒店标准建设、总投资2亿元的宝露温泉大酒店，集会所、酒店、产权式公寓为一体的、总投资2.5亿元的江南温泉别苑等，还有一些宾馆为了开拓市场、增强竞争优势，正在积极改扩建，这些项目的建成，将为温泉的发展带来新生力量。温泉镇的基础设施建设日益完善，建有一座日供水5000吨的自来水厂，一座压缩式垃圾中转站，镇区中心建有占地64000的生态广场，西部还建有占地2000听泉广场，去年新建成九龙湾湿地公园，南入口迎宾广场也基本建成。镇区南侧还新建了日处理10000吨的复合人工湿地污水处理厂，此种处理模式为苏北首家。温泉镇的发展逐渐受到上级的关注，先后获得全国农业旅游示范点、中国温泉开发利用示范区，江苏省环境优美乡镇、文明乡镇、最适宜度假的景区，连云港市建设城镇建设先进单位、规划先进单位、旅游业加快发展先进乡镇及连云港市文明景区等荣誉称号。2、尹湾村基本概况 尹湾村是温泉镇6个行政村之一，位于温泉镇区南侧，分布于峰泉路两侧，位置优越，交通便捷。全村下辖5个自然村：尹湾、葛湾、后刘湾、九龙湾、湾子，村域总面积9672亩，建设用地面积946亩，农户900余户，总人口近3300人，该村务工人员较多，经济收入良好，2009年人均收入6838元，加上村、支两委工作能力强，凝聚力大，很得村民拥护，近年来通过多方位筹措资金，加大村基础设施投入力度，村内主要道路均铺建成水泥路，增加环卫设施，实现亮化、绿化一体化，村庄面貌得到很大改观，2009年获得江苏省省级村庄整治示范村称号。 3、项目建设背景 为了更好的落实国家有关改善农村住宅环境的工作精神，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，根据“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标要求，加强农村基层组织建设，着力改善农村居民住宅环境，努力推进小康村建设，切实缩小城乡差距，实现农业生产水平明显提高 ，农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善农村各项社会事业全面发展。 二、项目建设的必要性 1、是落实科学发展观的需要。党的十六届五中全会精神，明确指出在”十一五“期间，加大社会主义新农村的建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。 2、是节约土地资源的需要。加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活 的改善和农村的可持续发展。近几年，随着温泉镇经济和城镇建设快速发展，农村城市化进程不断加快，新农村建设工作摆到了重要的议程。项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。 3、是改善农村环境的需要。温泉镇位于苏鲁交界处，310国道横贯镇内，是市县经济发展的要道通街。随着农村改革不断深化，农民收入稳定提高，农民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是，与实现全面小康的目标相比，农村各项事业的发展仍然存在较大差距。温泉镇进行新农村建设，狠抓规划龙头、道路硬化、路灯亮化、卫生洁化、家庭美化、环境优化，以及旧村改造、村庄整理和环境整洁、村民自治。最根本的一条是真正使农民的收入增加、农民的生活质量得到根本改善和提高，打造名副其实的“港城后花园”。 4、是促进产业结构调整的需要。新农村建设不仅要从根本上改善和提高农民生活质量而且将间接地提高农民素质。项目的建设一方面节约了土地资源，利用节约的土地，开发生态廊道建设，对于温泉镇旅游资源开发及环境面貌提升有着至关重要的意义。另一方面，随着旅游经济的不断发展，农民将从一产中分离出来，向二、三产业转移，对加快农村产业结构调整的步伐，切实增加农民的工资性收入有着深远的影响。第三章 项目位置和建设条件 一、项目位置及自然环境概况 1、项目位置项目位于温泉镇镇区所在地尹湾村，即温泉镇东环路东侧。2、自然环境概况项目区位于温泉镇镇区东南方，东侧是田地，西侧是东环路，紧监原尹湾村村庄，交通便捷，空气质量良好，适宜居住。且距项目区西北方不足1000米为温泉镇中幼儿园、中心小学和温泉中学，孩子上学方便，适合建筑小区。二、项目建设条件和建设内容 1、占地范围及建设内容规划新小区建设用地总占地面积为77653平方米，其中南北约400米，东西约 200米。住宅包括庭院式住宅楼和高层住宅楼二种，其中庭院式住宅楼为三层，每户三间，6间一组，共建486间；高层住宅楼为5层，共建7幢，可安置居民170户。小区建筑密度为25%。另外配套建设道路、排水、路灯、绿化等基础设施工程。2、市政配套条件 目前在项目所在地西侧铺设有自来水、雨水、污水、电力、电信等市政管线。 （1）供水 项目区附近设有供水管线，与新农村供水管网相通，可保证本项目用水。 （2）排水 项目区西边有雨水、污水排水沟，可经规划与排水管相连，进入排水沟。 （3）供电 温泉镇变电站可提供新小区用电。（4）道路项目区西侧紧靠温泉镇东环路，交通便捷，便于出入。第四章 项目建设规模和方案 一、规划条件及建筑规模根据温泉镇尹湾村村庄建设规划，项目建设用地规划为居住用地。项目规划建设用地面积为116.48亩。二、建设方案 按照建设社会主义新农村的整体规划，以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁”为总体要求，围绕增加农民收入，提高农民生活质量进行整体规划。 1、住宅建设工程小区住宅为两种，一种为庭院式住宅楼，位于小区南部，总建筑面积为59800平方米，每户为三层三间，共建486间，可安置居民162户；另一种为高层住宅楼，位于小区北部，共建7幢，总建筑面积为21000平方米，可安置居民170户。 2、基础设施建设工程（1）、道路硬化工程 完成小区内道路硬化工程，将小区内通道都建成砼路面，道路总长约6000米，宽8米，厚20厘米，硬化面积约48000平方米。（2）、排污工程 共建排水管道14道，总长4000米，规格为6080，采用地下暗渠，砖砌体。 （3）、绿化工程对小区内道路两旁进行绿化，栽植高杆女贞、紫叶李、黄杨球、绿篱等，并于中心小广场铺设草坪近600平方米。（4）、环卫工程小区内每两户门设置一个垃圾箱，共需垃圾箱80个，每四条东西路设置一个垃圾池，共建垃圾池4个，小区内建需新建水冲式公共厕所2座。 （5）、亮化工程小区内需安装路灯120盏。第五章 项目实施进度安排该项目建设周期为1年，其中前期准备工作2个月，实施施工10个月，分四个阶段进行；1、2010年12月进行项目前期设计和招标；2、2011年1月进行施工前期准备工作；3、2011年28月进行住宅楼建设工程；4、2011年911月进行小区基础配套工程；5、2011年12月完成小区工程验收。第六章 投资估算与资金筹措一、估算依据1、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2、现行国家有关工业建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定；3、当地相关工程的有关资料；4、规划设计院提供的总体规划图设计说明；5、估算中的有关税金和费用按某某市现行规定和同类项目的平均水平测算；6、该项目的基础配套费用按现行造价估算；7、建筑安装工程造价按某某省建筑安装工程量消耗定额及某某省计价规范，所需材料按当地信息指导价计算；8、整个项目按中档建造水平计算；9、假定该项目在第一年就开始着手，至项目建成后一年内完全销售。二、投资估算的范围和方法（一）建筑工程参照当地同类结构建筑的单位造价估算。（二）其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。1、建设单位管理费：按第一部分工程费用的1.2%计列。2、勘察设计费：按建设部有关规定计列。3、工程监理费、工程保险费：均按工业概预算编制规定计算。4、劳动统筹费：按相关规定执行。5、预备费：分为基本预备费和涨价预备费两部分。考虑房地产开发项目为技术成熟的投资项目，不可预见性较少。故基本预备费按建安工程费用的2.0%计取；涨价预备费以建安工程费用为基础，按1.0%计取。6、贷款利息：本项目计划利用银行贷款额为1200万元，贷款期2年，贷款年利率为7.02%，从第二年还清贷款，按偿还本金利息照付的方式还贷，贷款利息按复利计算。建设期为1年，建设期借款利息为84.24万元。7、流动资金：本项目为非生产性投资，属于房地产领域投资，可采用指标法或扩大指标法进行流动资金估算。流动资金估算可参照连云港市现有房地产企业的运作经验,参照公司开发其他项目的流动资金数额，按照扩大指标法进行估算。估算本项目需流动资金投资50.00万元。三、投资估算和筹资方式尹湾新村总建筑面积59800平方米，项目在一年内建成，总投资4134.24万元，其中住宅建设约3400万元；基础设施建设约600万元；建设期借款利息为84.24万元；流动资金50.00万元。所需资金由企业自筹2934.24万元，申请银行中长期贷款1200万元来解决。第七章 效益分析一、经济效益新农村建设以改善村民居住条件和环境为目的，社会效益和环境效益巨大，但是为了长期滚动发展，也要兼顾经济利益。1.投资期限和回收资金尹湾新村建设，主要用于改善本村村民的居住条件，大部分土地不变更性质，不对外销售，与城市商品房销售不同，基本上缴国家税收部分较少。对外出售的五层住宅楼部分（15546.72），变更土地性质为商业用地，费用由购买方承担。表12-1：尹湾新村销售收入计算表序号分项工程名称单位数量单价金额（万元）1庭院式住宅楼（拆迁户）3880090034922五层住宅楼（拆迁户）5435.276800434.8223五层住宅楼（对外出售）15546.7210001554.67合 计5481.4922.投资盈余该项目总投资4134.24万元，2年后可回收资金5481.492万元，盈余1347.252万元，上缴各种税费后，尚有部分盈余，该盈余部分用于社区污水处理、垃圾收集等公益事业，部分用于后期建设资本，可实现良好的循环效益。 二、社会效益 社会主义新农村建设是温泉镇落实解决“三农”问题有关精神，提高农民收入的具体举措。项目建成以后农民进入宽敞明亮、基础设施完善的新农村。这种新的生活方式将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方式的转变，逐渐提高农民素质。 新农村工程根据村民意愿和村民的实际条件实现了新建设新农村的目标和要求，通过该工程建设，既改变了村容、村貌又在保障农民利益的前提下，使其改善居住条件又集约了土地。 尹湾新区建设拉开了温泉镇新农村规划纲要的序幕，将全面带动农民生产方式的转变，并使农村逐渐转变为现代农业产业工人，或者向工业、服务业转移。 三、生态效益尹湾新区建设完成后，拆迁面积139亩，小区总用地面积77653平方米（其中：安置房占地面积85亩），尚有约15000平方米土地被流转出来，增加了地方土地储备量。另外，通过该项目的实施，使农村村庄环境得以改善，农民居住质量得以切实提高，促进了社会的和谐发展。第八章:结论本项目建设是我镇是实施区域规划的需要；是实施打造“港城后花园”整体形象的需要；是全面提升农民素质的需要。尹湾新区建设项目的实施，促使农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善，农村各项社会事业全面发展。因此项目建设是非常必要的。 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