本科毕业论文---住宅物业管理存在问题及对策生.doc

毕业论文题目:住宅物业管理存在问题及对策住宅物业管理存在问题及对策一、中文摘要： 随着我国经济社会的快速发展，房地产大潮早已兴起并且竞争日益激烈,大大小小的城市建了越来越多的房子，越来越多的房地产开发商已经开始把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,还存在很多问题，据统计，目前我国物业管理从业者已经有1000多万人，产值超过300亿，逐渐成为服务业中的支柱产业，与发达国家相比，我国的物业管理覆盖率很低，只是为小部分人提供了服务，还有很大一部分人没有享受到物业管理服务，这就意味着我们对物业管理有一个全面认识，了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的。 我国的物业管理产生于20世纪80年代初，经过30多年的探索和实践，经历了从无到有、从小到大的发展过程。目前已逐步进入市场化、规范化、法制化、人性化发展的新时期，也取得了较大的成就。但当前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。直至2003年，统一的行政法规物业管理条例才出台，2007年进行了修改，这一法规的出台，结束了物业管理法规缺失的状况，规范了物业管理活动，也将会对物业管理行业的发展起着长远的引导作用。 本文将从企业、社会、政府、业主四个角度出发，通过提出物业管理中存在的问题以及进一步分析、研究这些问题，力争提出一些有针对性的建设性的建议和对策，期望对物业管理行业有所帮助。二、 关键词：物业管理 存在问题 解决方法 未来前景The problemsand Countermeasures of residential property management一、英文摘要： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce competition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion.Granted, good property management, not only can meet the needs before check-in customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management companies.But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, Chinas property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually become pillar industry in the service industry, compared with developed countries, Chinas property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a comprehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from small to large.The new erahas gradually enteredthe market,standardization and legalization,the development of humanity,but alsomade great achievements.But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mature, property management legislation process is slow.Until 2003, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 2007 were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a long-term role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、关键词：Property management The problems Solution Future prospects目录1.引言51.1选题背景和意义51.2研究的内容和方法52.物业管理相关阐述62.1物业的概念62.2物业管理的概念62.3物业管理的主要内容73.物业管理行业的现状73.1企业发展情况73.1.1以企业成立时间划分73.1.2以企业注册登记类型划分83.1.3以企业资质等级划分83.1.4各资质等级面积、人员之间关系93.1.5以经济区域划分93.2从业人员情况93.2.1以工作岗位划分93.2.2以学历层次划分103.2.3以技术层次划分103.2.4以男女性别划分103.3管理物业项目情况103.3.1按物业类型划分113.3.2按项目获取方式分113.4企业经营与效益情况113.4.1物业服务费价格水平113.4.2企业经营效益情况123.5企业员工工资福利情况123.5.1企业管理人员收入情况123.5.2企业操作人员收入情况123.5.3保险、住房公积金缴纳情况134.物业管理中存在的问题134.1法律法规滞后，体系体制不完善134.2政府职能问题，监管部门缺位144.3物管行业市场化程度不高144.4物管企业没有实质性权力，管理难度大144.5部分业主素质较低，消费意识不强154.6物管企业规模小，难以形成综合优势，面临巨大经营风险154.7物管企业合同履行不到位174.8人才危机184.9地区间发展不平衡185.物业管理存在问题的原因195.1政府方面195.2企业方面195.3社会方面206.物业管理存在问题的对策206.1政府方面206.1.1引导物管行业走法制化发展道路206.1.2改变政府定位，更加注重政府的服务职能206.2企业方面216.2.1建立一支专业的队伍，走专业化发展道路216.2.2抱团发展，形成集团公司216.2.3更加注重品牌文化，增强服务意识226.2.4充分利用现代科技，走智能化发展道路226.3社会方面246.3.1充分发挥行业协会的指导促进作用246.3.2引导公众改变对物业的认识246.3.3逐步引进高素质人才，为物管行业发展提供持续的人才资源257.物业管理行业发展前景展望257.1国民经济的快速发展必然会为物业发展带来契机257.2物业行业加大创新力度，运用现代科技，发展智能物业257.3延长物业服务产业链268.结论26参考文献27住宅物业管理存在问题及对策1.引言 伴随着改革开放以来我国经济社会的迅速发展，各行各业都取得了不错的发展成绩，也诞生了一批新兴行业，物业管理就是其中之一。1981年，深圳市成立了国内第一家物业管理公司，标志着我国物业管理的起步。1994年，当时的建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理，我国物业管理从此进入快速发展阶段。据不完全统计，目前，全国物业管理企业已逾4万家，从业人员1000多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增。随着行业的发展，我国物业管理行业的发展方向也越来越清晰，展望未来其发展方向主要有从建管分离到强强联合、从两极分化到规模化经营、从售后服务部门到系统集成商、从物业管理到资产管理。但随着社会经济的发展和住房分配制度的改革,我国的房屋权属已发生了根本性变化，传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。但就近几年物业管理行业的发展来看，这一与城镇居民息息相关的产业，却存在着种种的问题，成为广大购房者的一大心病。为此，当前加强对物业管理的研究与探索，不仅事关广大城镇居民的切身利益，也关系到物业管理行业本身的健康发展，可以说关乎国家前途命运，研究意义重大。1.1选题背景和意义 本文主要研究住宅物业管理，这也是我国覆盖面积最广，涉及人员最多的一种物业管理形式。据不完全统计，目前全国城镇约有200亿平方米的住房，至2010年就有70%（约140亿平方米）出售给个人。建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。 近年来，伴随着经济社会快速发展，物业管理作为城市管理的一种新形势和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海以及经济发达地区获得了较快的发展。在其发展过程中，这一新兴行业所展现的蓬勃生机，广阔的发展空间，强烈的现代化气息，被公认为是一种朝阳行业。它也推动了政府配套设施的建设和城镇化的进程，对于提高人们的生活质量，促进社会和谐起着重要的作用，然而随着社会的不断前进，物业管理发展显得有些滞后，近年来也暴露出一些问题，比如服务意识不强、组织架构不明确、从业人员素质偏低、专业化程度过低等一系列问题。所以就要研究并且逐步提出方法对策解决这些问题，如此才会促进行业的长远发展。1.2研究的内容和方法 本文旨在研究住宅物业管理中存在的问题并且针对性的提出一些解决方法，主要研究的是物业管理存在的问题，将这些问题罗列出来，逐条提出解决办法。本文从实际出发，理论联系实际，结合自身体验与社会调查，查阅了大量的专业书籍，从法律条文以及专家名流那里获取了大量的信息，提出的解决方法行之有效，相信会对物业管理行业的发展有所促进作用。2.物业管理相关阐述2.1物业的概念 “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求。2.2物业管理的概念 所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家十五计划发展纲要中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。 而我们通常说的物业管理是狭义上的物业管理，更加侧重物业服务，强调的是服务的内容，它具有以下特点： 1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。 2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。 3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。 4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。 5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。 6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。2.3物业管理的主要内容 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。 常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括：一、房屋修缮及其管理、装修管理等；二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；三、环境卫生管理；四、绿化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、车辆道路管理；八、为业主代缴水电、煤气费等。 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。主要内容有：一、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学；二、开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；三、开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；四、代办各种保险业务，设立银行分支机构等；五、经济代理中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等；六、提供带有社会福利性质的各项服务工作。 委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。实际上是专项服务的补充和完善,通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。 3.物业管理行业的现状3.1企业发展情况根据中国物业管理协会于2007年底得出的调查报告，我们来综合分析物业管理行业的现状，参加调查的有4600多家企业，基本分类情况如下：3.1.1以企业成立时间划分1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，1994年至2007年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%。其中1994至2004年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。通过上述表格和数据，不难看出，81年至94年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。3.1.2以企业注册登记类型划分国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。3.1.3以企业资质等级划分一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。3.1.4各资质等级面积、人员之间关系企业数建筑面积（万）企业平均管理面积人员总数企业平均人数管理人员/操作人员管理人员人均管理面积（万）一级36581826.30224.183220788821：6.41.88二级71357925.5481.242053922881：6.11.99三级328759304.7518.04220912671：4.11.38一级资质企业平均管理面积224.18万，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万；二级企业平均管理面积81.24万，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万；三级企业平均管理面积18.04万，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万。以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。3.1.5以经济区域划分东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占总企业数38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。3.2从业人员情况被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：3.2.1以工作岗位划分从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。管理人员秩序维护员清洁工工程维修人员车辆管理员绿化养护人员其他勤杂工调查人数11997825039216199888912371132892184718配比情况12.091.350.740.310.240.71（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。3.2.2以学历层次划分被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。3.2.3以技术层次划分被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。3.2.4以男女性别划分被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。考虑到占从业人员总数38%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数（与清洁工主要为女性有关）。3.3管理物业项目情况被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积203906.4万。与从业772032人相对应，不难看出，目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中：3.3.1按物业类型划分住宅项目21428个、建筑面积154286万，分别占总项目数69.50%和总建筑面积75.67%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积20976.66万，分别占18.89%和10.29%；工业项目1204个、建筑面积10509.01万，分别占了3.91%和5.15%；其他类型项目2374个、建筑面积18133.77万，分别占7.70%和8.89%。以上数据表明，目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。3.3.2按项目获取方式分以协议方式取得项目22409个、建筑面积132473万，分别占总项目数72.68%和64.97%；其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万，分别占20.55%和19.28%；以招投标方式取得8422个、建筑面积71433.02万，分别占27.32%和35.03%。以上数据表明，虽然2003年物业管理条例明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。3.4企业经营与效益情况3.4.1物业服务费价格水平单位：元/月序号物业类型/收费率全国平均东部地区中部地区西部地区东北地区1房改房（多层）0.410.480.380.380.32房改房（高层）0.851.030.810.770.54收 缴 率（%）75.4778.3774.2881.7563.752经济适用房（多层）0.430.560.320.450.43经济适用房（高层）0.891.130.850.900.61收缴率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多层）0.70.750.540.590.98商品房（高层）1.281.491.061.031.24独立式别墅1.912.271.161.531.78收缴率（%）79.4881.7879.8680.9568.574办公用房4.756.462.793.153.66收缴率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工业用房1.931.971.832.431.50收缴率（%）92.8593.6993.1793.4482.53从以上数据可以看出，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收费标准和收费率更低，今后这部分物业管理的问题会更加突出。从地域分布来看，东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区，东部地区和西部地区的收益率高于中部地区和东北地区，从收费标准和收费率两项指标综合比较来看，东北地区两项指标均低于全国其他地区。3.4.2企业经营效益情况单位：万元调查企业数盈利情况亏损情况持平情况企业数%平均盈利额企业数%平均亏损额企业数全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地区175495854.62124.8352229.7651.82274中部地区130841331.5724.5660546.2518.53290西部地区90431534.8540.8040444.6931.30185东北地区63415724.7645.9634053.6355.12137以上数据表明，有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。盈利企业平均81.28万的年利润，表明物业服务行业的微利特征。从地域分布看，东部地区的盈利状况优于中、西和东北地区，东北地区的亏损面和亏损额相比其他地区都是最大的。3.5企业员工工资福利情况根据被调查企业上报数据汇总，2006年物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。具体情况是：3.5.1企业管理人员收入情况单位：元/人年地区管理人员平均年收入其 中高层管理人员管理处主任(项目经理)管理员(主管)全国21926.9437921.9824387.5916427.02东部地区29254.7553578.0832338.2020803.03中部地区16975.1728864.7920288.6314129.88西部地区18149.7230361.7419502.4313898.28东北地区15088.6323049.8316824.3812321.66以上数据表明，全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人材的根本原因之一。3.5.2企业操作人员收入情况 单位：元/人年地区操作人员平均年收入其中工程维修工秩序维护员清洁工绿化工全国10331.3212735.6710280.127666.118503.36东部地区12477.0015492.8012031.689067.329789.45中部地区8789.2711389.179256.756979.467920.39西部地区9058.6311097.129590.116988.207773.73东北地区8698.2710213.348417.196447.097027.63以上数据表明，物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。3.5.3保险、住房公积金缴纳情况 单位：月工资%地区基本医疗保险失业保险养老保险工伤保险其他保险住房公积金全国8.012.2519.941.141.639.96东部地区8.582.1519.810.881.2610.23中部地区7.622.2119.431.381.9310.35西部地区7.172.2518.841.342.648.40东北地区7.902.6923.311.941.5710.97以上数据表明，全国各地区交纳各类保险和住房公积金的标准大体一致，但由于未对交纳保险人数占员工总人数的比例，以及农民工的社会保险情况进行调查统计，此表未能反映被调查企业的实际缴纳情况。4.物业管理中存在的问题4.1法律法规滞后，体系体制不完善 其实物业服务企业与业主本就是一对矛盾体，物业想多收钱，少花钱，而业主想以较低的价格享受高品质的服务，这就导致了物业企业与业主的矛盾越积越深。 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。这就严重制约了物业服务企业的积极性，导致物业服务企业在服务过程中不站在业主角度，处处维护开发商的利益，制约了物业企业的服务质量提升。 我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。紧接着中华人民共和国物业管理条例 于2003年9月1日生效，最新修订时间为2007年8月26日，自2007年10月1日起施行，这部法律的制定是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。而从现实来看，这部法律已经渐渐不适应物业行业的发展了，所以导致很多企业在运营过程中操作流程不规范，部分企业甚至面临生存问题。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。4.2政府职能问题，监管部门缺位 首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么?”；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。此外，相反的是，当物业服务企业服务质量跟不上时，业主反而没有地方投诉解决问题，反映出政府在物业问题上，该管的不管，不该管的偏管，物业服务企业要想彻底释放，政府职能转变是第一位的。4.3物管行业市场化程度不高 物业管理行业是市场化经济发展的产物，然而至今还存在一些非市场化的操作。 物业服务企业在获取项目时存在暗箱操作，没有充分的市场竞争