日月湾生态港土地开发项目可行性分析报告.doc

日月湾生态港土地开发项目可行性分析报告目 录1 总论41.1 项目背景41.2 项目概况52 市场需求分析及定位72.1 市场需求分析72.2 项目定位93 项目建设的必要性93.1 企业实现可持续发展的需要93.2 满足顾客需求的需要93.3 响应昌黎县委县政府政策的需要94 建设规模105 主要建设条件105.1地理位置与建设地点105.2 场址土地权属类别及占地面积105.3 地形、地貌、地震情况105.4 工程地质与水文地质105.5 气象105.6 公用设施社会依托条件116 工程方案116.1 设计指导思想与原则116.2 建筑方案设计126.3 结构方案（加固工程）146.4 配套设施建设147 资源利用与节约178 环境保护188.1 建设地区的环境现状188.2 项目主要污染源和污染物198.3 环境保护标准及采取的措施198.4 环境影响评价209 安全卫生与消防219.1 安全卫生219.2 消防2110 组织机构与劳动定员2210.1 组织机构2210.2 劳动定员2210.3 员工来源与培训2211 项目实施进度2211.1 建设工期2211.2 项目实施进度安排2311.3 项目实施进度表2312 项目招投标2313 投资估算与资金筹措2613.1 编制依据2613.2 投资估算2614 财务评价2614.1 评价依据2614.2 评价原则及范围2614.3 财务评价基础数据与参数选取2714.4 营业收入及税金估算2814.5 成本费用估算2814.6利润总额2914.7 税金2914.8 财务评价报表2914.9 财务评价指标2914.10 不确定性分析2914.11 财务评价结论2915 社会评价3016 结论3017 附表31第一部分项目概况1.1开发项目区位条件1.2规划方案思路第二部分建设条件2.1建设地点条件2.2建设实施条件第三部分 项目开发SWOT分析3.1优势分析3.2劣势分析3.3机会分析3.4威胁分析第四部分 市场分析与价格预测4.1市场发展前景分析4.2目标客户定位4.3价格预测第五部分项目实施计划5.1工程建设实施计划5.2销售计划及营销策略第六部分项目财务经济分析6.1投资估算 6.2销售收入预估6.3资金需求计划与解决方案6.4项目收益预测第七部分结论第一部分项目概况1.1开发项目区位条件项目位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明日月湾商务园内中心位置；整个商业区域与周边成桃核（hu）状区位，日月湾商业板块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱，大型社区密集像厚厚的果肉围绕在桃核周边，为日月湾商业区的人流和客流提供了有力支撑与保障；而我们项目正处于桃核中心的桃仁区域，核心的中心，必将成为华明商业版图上的战略要塞。华明镇属于全国名列前茅的优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获殊荣，日月湾作为华明镇上的一颗明珠，不但备受市区两级领导关注，也将为华明镇的光辉篇章添光加彩；统一的城镇规划，有序的区域布局，围合而成的居住社区配合空港及华明两大工业园区，区域独立且商业集中的中心区位，使日月湾的商业版块形成强大的聚集效应，让整个周边大区域形成一个“聚宝盆”式的整体区域布局，日月湾成为聚集人气与财气的“盆底”地带，区域之间增加了互动，更和谐、更统一。1.2规划方案思路1.2.1规划条件：规划用地性质用地面积（平米）容积率绿地率建筑密度建筑限高建筑面积（平米）备注商业金融用地62419.20.78815404149190C地块商业金融用地16910.51.315454121980F地块1.2.2规划理念：项目暂定名为日月湾“生态港”，整体定位为以营造生态景观为特色、以科技人文为理念的精品公寓、高端商业、生态办公三位一体的小型生态商务岛屿，在主打园林景观及科技环保同时，身体力行推动环保节能事业，打造环保节能、科技人文的商业生态片区新理念，进入商业地产革命新篇章。1.2.3项目定位：本项目计划分为A,B,C,D四个功能区，各功能区具体定位如下：1）A区：20003000企业独栋会所（商务别墅），不超过3000平米，单栋总价控制在5000万左右（出售）；规划出院落，户型可做定制，只提供户型的参考样板。可销售建筑面积约在20000平米，初步定位为七到十栋面积在2000-3000平米的庭院式独栋，一栋一景，主要作为企业会所、银行办公、及知名品牌的餐饮娱乐类精品商业独栋；具体面积及细化布局最终以规划部门审批通过的详规为主。 2.）B区：面积控制在5000以内，社区主会所/大型会议中心（自持、作为整个社区公建配套）；会议会展、大型商业活动举办，游泳馆、网球馆、健身房、休闲娱乐中心（可以引进或参照北京CBD高端居住项目新城国际的亚历山大高端运动主题会所）。3.）C区：高档5A级纯写字楼，层高3.5米，两栋单层面积均在1200，楼高10层；一、二层底商主打大型品牌餐饮（婚宴酒席、商务宴请），310层纯办公（出售）。总建面约为24000平米，延伸生态办公主题，通过楼层之间的公共互动空间及休闲区域的生态环境营造提升办公品质；可参考天大设计总院的办公楼内环境设计。4.）D区：四栋8层LOFT精品青年公寓（可做服务式公寓），主打精品复式小户型，面积2585，一室至三室，5.6m挑高，一二层为挑空酒店式大堂带复式商业（出售）；商业业态主要为美容院、美甲店、足道馆、洗衣店、药店、发廊等（限制餐饮，避免对面商业客户分流）。总建面约为21000平米，建筑设计方面除了主打精品的特色户型之外，增加挑空大堂、楼层共享休闲交流空间（形成空中院落，最好是部分露天或接露台）、候梯小憩区等人文设计；配置方面我们增添了恒湿恒温的MOMA温控系统，替代了传统的暖气片与中央空调，节省使用空间的同时，也最大限度的提升了居住品质与舒适度，环保节能；主打港式现代风格的菜单式精装（香港人均居住面积较小，比较擅长也适合操刀小户型精品公寓，尤其是复式与跃层结构）。先把硬件形象做起来，再配以知名优质的物业管理公司做出文化内容，内外兼修，打造真正的高品质居住公寓，改变天津普通百姓对居住公寓的看法，刷新大家的居住及生活理念。第二部分建设条件2.1建设地点条件2.1.1该规划区地理位置优越，交通方便，多路公交车穿行其间，紧邻规划中的地铁2号线华明站，与空港经济开发区一路之隔，距天津滨海国际机场仅十五分钟车程，周边大型中高端居住社区环绕，毗邻华明工业园。2.1.2周边商业条件成熟，区位价值含金量很高，未来预期良好。2.1.3场地地形地质条件满足建设要求。2.1.4拟建规划分区排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全。2.2建设实施条件2.2.1该项目地块已于2010年11月8日摘得，并于2010年12月24日与天津市国土资源局东丽分局签订天津市国有建设用地使用权出让合同，全部土地款已经交清，土地证在办理当中，很快可以拿到。2.2.2现场已具备放线条件，随时可以开始场地平整，办理临水临电手续。2.2.3该项目地块属于我公司华明日月湾美购美商业广场项目二、三期开发项目，紧邻我集团总部办公区北方创业总部产业园，为项目的开工建设实施提供了得天独厚的优越条件。第三部分 项目开发SWOT分析3.1优势分析3.1.1地理优势：地处津汉公路北侧，与空港经济开发区一路之隔，据天津滨海国际机场仅一刻钟车程，紧邻空港物流，属于临空经济带重点区域。3.1.2区位及交通优势：项目位于华明新市镇日月湾商业版块中心区域。周边高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，地铁2号线直达空港，未来规划延伸至东丽湖，途径华明示范镇，对外交通十分便利。3.1.3环境资源优势：毗邻东丽湖，15分钟可驾车至华侨城欢乐谷游乐园；项目环水而立，形成一个小型的生态岛屿。3.1.4客户资源优势：东有华润橡树湾、海上国际城、 恒大名都、天房锦园、首创溪堤郡等知名开发商开发的大型高端居住社区；北边环绕华明新市镇居住区；西临三嘉英景台、金泰丽湾等高端居住区，北方创业总部产业园、EOD总部港及新华集团总部、华明集团总部及旗下产业园区、中国北车天津工业园等大型工业园区；南侧一路之隔的便是空港经济开发区。3.1.5周边商业资源优势：与空港奥特莱斯及亚洲最大单体购物中心SM城市广场隔路相望，再南端是皇冠假日酒店；项目北邻为清华科技园，西邻建邦商业广场与迎宾商业中心。3.1.6开发商资源优势：公司成功开发北方园林生态园、河北迁安安置房项目等，在建美购美商业中心，在静海县储备有一定量的住宅开发用地。集团董事长高学刚先生现任东丽区工商联主席、天津市商会副会长等职，为天津市知名企业家、社会资源丰富。集团产业链遍及全国，即将上市的园林版块在国内的园林企业中一直处于前三强位置，设计甲级资质，施工一级资质，拥有园林苗木科研所、院士工作站等科研机构；旗下市政工程公司，为天津市最早取得市政一级资质的民营企业，承揽并完成多个市重点工程的施工建设任务。3.1.7周边成熟商业区域空白优势：由于华明及空港片区是政府新规划区域，发展周期比较短，目前暂无具有一定规模的成熟商业及商业片区，先期进入可以抢占先机，既填充了市场空白，又有一定的战略意义。3.1.8土地成本优势：由于项目前期拿地时间较早，土地成本相对较低，为后期开发项目在设计和定价上提供了一定优势；华明镇内现阶段已没有可招拍挂的建设用地，最早也要2020年规划调整更新后才会有新整理的地块出现，因此目前整体土地成本较高。3.2劣势分析3.2.1配套设施有待完善：机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进一步发展；周边配套设施尚未完善欠缺人气。3.2.2周边人文素质不高：华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安一般；老百姓的消费模式也有待进一步开发。3.2.3后期市场竞争激烈：区域内商业项目及商业地块聚集，未来2-3年内在华明镇内部和空港内部相机大体量的商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。3.2.4受容积与限高影响：项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。3.3机会分析3.3.1国家发展天津、发展滨海的政策导向给房地产业带来的直接推动。3.3.2两港作为运输大通道增强城市经济、基础建设、贸易、物流仓储流通。3.3.3原有基础好，空客、北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。3.3.4空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏；不缺钱，却缺少消费导向。3.3.5土地成本相对低于空港物流加工区，未来的商业经营成本会成为商业竞争中的重要优势。3.4威胁分析3.4.1整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。3.4.2未来2-3年的政策及投资环境等变化都会对本项目造成一定影响。3.4.3周边项目的崛起会对我们项目造成一定的威胁与冲击。第四部分 市场分析与价格预测4.1市场发展前景分析 4.1.1本项目倡导的景观生态与环保科技相结合的建设理念，在商业地块及商业项目聚集的华明日月湾及空港商业片区目前尚属第一例，项目定位清晰，特色鲜明，具有一定的创新与唯一性，极具市场竞争力。生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有一些项目局部已有雏形概念，一是概念不太成熟，二是缺乏整体系统；我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。4.1.2商、住、办公的三位一体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间的互动，又可以互为作用，相互提升。企业独栋会所式的独立院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所（例如狗不理、全聚德、百饺园、新煮意、富祥酒楼、瀚金佰、东方之珠、豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客、北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用）；生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域的一些如影视传媒、广告制作、培训、文化艺术传播等企业；生态港主会所是以运动为主题特色的亚历山大精品会所，包含游泳、网球、健身馆、SPA理疗中心等康乐项目；LOFT精品公寓主要为青年一代的时尚精英群体量身打造，小户型，高品质。企业独栋可以为公寓及写字楼的商业配套做填充与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中的精品商业增添人气，使整个片区商居合一，更和谐、更惬意，加深销售亮点；亚历山大精品主会所的引入，在提升整个生态港项目层次的同时，又为整体的项目销售提供了有力支持，增添卖点；生态办公系统的设计与创新理念，改变了已有的办公模式，真正从内部办公环境的生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然，会成为办公楼销售的最大亮点与核心卖点（既然有受人们一路追捧的生态酒店，生态办公主题的写字楼一定也会成为热点）。4.1.3项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明；生态港项目会成为华明日月湾商业版块的一大亮点，在完全跳出传统商业概念的同时，又与周边的传统商业项目版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块的商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式的全国推广，它会随同华明模式一样的花开遍地。4.1.4随着空港临空经济带的日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业的成熟完善，为项目的未来销售大环境提供了良好的前景空间。项目所在大区域发展前景良好，小区域内又有一定竞争优势，因此整体市场前景看好。4.2目标客户定位4.2.1精品LOFT公寓目标客户：主要客户群体为空港及华明工业园区域内大型企业的青年白领及管理层精英，航空公司的机长及空乘人员，周边星级酒店的中高管，周边大型地产公司内的青年男女、政府机关内的年轻干部，及临空经济带内的80青年才俊与社会精英。4.2.2生态办公楼目标客户：整体打造成一个文化创意产业基地，目标成为影视传媒、广告制作、培训、设计及策划类企业的聚集地。4.2.3企业独栋会所目标客户：机场及华明周边大型企业及私企业主、大型餐饮与中高端知名休闲娱乐品牌、高端运动会所及银行等金融分支机构。4.3周边项目市场调研4.3.1居住项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格海航YOHO湾天津空港贸易中心开发公司40-80平米loft户型河东自住10000元/平米万通金府国际天津万华置业公司公寓，一居45平米，二居75平米空港、附近自住均价6000-7000/平米金泰丽湾天津汇祺、北京金泰地产60平一居，90平两居，120-140三居河东自住9000-9300元/平米华润橡树湾同上95、144平米两居、三居市区自住8500/平米恒大名都恒大集团130-170平米三居，90平米两居河东、空港改善精装9500元/平米，毛坯8000元/平米复地温莎堡天津申港置业发展有限公司联排别墅253-330平米 双拼别墅460-520平米，小高90-130市区、周边自住最低300万/套起，小高9000/平米华侨城天津华侨城实业有限公司洋房90-160平米叠拼 160-210平米 双拼 375-381平米北京投资起价6600元/平米 均价8500元/平米；叠拼均价12000-14000元/平米金地紫云庭金地（集团）天津发展有限公司4665平米loft产品，37层到顶高层，包括100-250平米户型附近、河东婚房均价12000-13000元/平米蓝庭国际滨海浙商精装修，50-60平米2室2厅2卫LOFT地缘、河东自住、投资均价9000-10000元/平米招商雍华府招商集团270-400平米叠墅，75平米LOFT河北、地源自住、婚房LOFT：10000，叠墅：14000起4.3.2办公项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格远洋新干线天津市远滨房地产开发有限公司50-11000平米（独栋面积在3000-11000平米/栋，全部为5层）周边、河东、河西、和平投资/自用均价8000元/平米EOD总部港天津滨海金地投资有限公司500-2000平米的企业独栋空港、河东、河西、和平自用/投资均价13400元/平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司50平米（小间）-1800平米（整层）河东、河西、和平自用/投资均价7000元/平米4.3.3商业项目楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格海航YOHO湾天津空港贸易中心开发有限公司60-400平米（单层）；280-2000平米（两层）空港、周边、河东、市区投资均价21000元/平米；一层23000元/平米，二层17000元/平米远洋新干线（露西亚商街）天津市远滨房地产开发有限公司 375-400平米（独栋、双拼、联排商业）天津东部、北京投资均价16000元/平米迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司130平米（单一层）-310平米（一拖二）河东、河西、和平投资/自用15000元/平米（均价）；20000元/平米（一层）4.4价格预测4.4.1精品公寓（销售底价）：均价11500元/平米（5.6米层高的LOFT户型设计，买一层送一层，单价约合5750元/平米），单套总房款控制在30-80万元/套（上限控制在100万以内）。 4.4.2生态办公楼（销售底价）：均价9000元/平米；1200平米，1080万/层；半层600平米，540万/半层；也可做分割销售。4.4.3企业独栋会所（销售底价）：均价约16000元/平米；按栋卖，2000平米，3200万/套；3000平米，4800万/套。4.4.4以上销售价格细则在实际销售过程中可能还会略有调整，详见项目销售定价方案；定价总原则为整体均摊销售成交单价不低于10000元/平米，具体可根据实际销售情况而定。4.4.5通过打造新型生态商业概念，带动项目整体品质与价值的提升，做可以收藏的商业地产项目；“不是卖价格，而是卖价值！”第五部分 项目实施计划5.1工程建设实施计划5.1.1目前已取得土地使用权，11月份办土地证，将于2012年底完成项目总详规、单体设计施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2013年项目开工需要。5.1.2为了合理利用资金，将采用滚动开发的模式，因为项目整体规模不大，计划分两期开发，先开发F地块的精品公寓与C地块的生态办公楼及主会所（主会所先期建设，可作为整个生态港项目的营销体验中心），精品公寓的单套总价较低，会有一定量的刚性需求，有利于销售资金快速回流；生态办公楼作为一期精品公寓销售补充性产品的同时，也为自身销售的深化宣传和预热打下了良好基础；主会所的先期建设成型及运营在提升项目品质与整体形象的同时，也会在一定程度上对项目的整体销售产生有利影响与推动。在有一定资金回流后再开始开发C地块的企业会所与商业独栋组群项目，这样整体的项目形象也会有一个基本的轮廓，先做景观形象再做开发，利于销售，更利于提升项目及企业形象。5.1.3拟开发建设周期为1年（2013全年），2013年上半年拟开发建筑面积约50000平米，占地面积约36000平米；2013年下半年拟开发建筑面积约21000平米，占地面积约43000平米；具体工程建设计划详见年度工程建设进度排期表。5.2销售计划及营销策略5.2.1销售计划：整体项目分两期开发，分四期销售，整个销售周期计划为2年；2013年上半年基本完成公寓销售的80%，约合总货值1.9亿；2013年下半年基本完成办公楼销售的60%，外加消化公寓产品的剩余部分，约合总货值1.7亿；2014年上半年基本完成企业会所及商业独栋销售的60%，约合总货值1.92亿；2014年下半年（年底前）完成整个剩余产品的销售清盘，约合总货值2.1亿。以上为拟定数字模型的预估数据，详细营销执行计划及排期见年度营销执行计划及排期表。5.2.2营销策略： 在营销策略方面我们会采取整合营销的创新模式，以传统广告为依托，配合渠道销售、行销拓展等多模式推进。（1） 传统广告宣传因为我们属于新型概念的精品高端项目，所以广告内容主要以形象广告为主，突出生态港的生态景观环境与环保节能创新理念，以新颖的规划设计理念、及众多知名品牌的引进衬托出整个项目的高端与层级感；强化生态港的新商业地产模式与环保生态概念，生态港项目像沙漠中的一抹绿洲，镶嵌在整个华明及空港商业版图上，为整个区域起到了很好的点缀作用。（2） 渠道销售采取一二级市场销售联动与圈层营销结合的模式，有目标的针对一定圈层或领域进行项目销售；如周边及同类型楼盘销售人员推介、利用中介机构门店及网络进行销售合作，高尔夫等高端会员制会所与俱乐部的信息互惠、客户推介及销售合作。（3） 拓展销售整合资源、全民营销。“泛营销“，打破单一信息传播途径，通过业主带动、亲情链接、团购让利等多种形式，让更多的人有意识或无意识投入到楼盘的宣传和销售过程中，从而实现楼盘的快速销售。所谓“泛销售”也就是说抓住一切可以抓住的客户，利用强大的客户背后的资源，进行销售，让销售不但是销售员的职责比如在房地产行业，所有有意向购买A项目的客户都可以加入到VIP，其带领的新客户可以享受一定的优惠，同时该会员可以积分。（4） 活动公关结合整个营销节点，通过不同形式活动策划的执行，在补充传统广告传播的同时，又对已有客户起到了巩固作用，还可以不断吸引并带入新客户的加入。（5） 营销团队的佣金及奖金激励模式与末尾淘汰制度营销团队采取高佣金多报酬的绩效考核与激励模式，一切秉承结果导向的工作原则，提倡多劳多得的分配原则，主张高刺激高回报的目标原则。为了不断优化销售团队，提升团队战斗力，使团队可以一直有新鲜血液的注入，我们采取优胜劣汰的内部竞争体制，对于排名末位的个人（甚至于特殊时期的小团组）予以降职、降薪、转试用或除名淘汰。第六部分项目财务经济分析6.1投资估算（预计总投资38024万元）建设用地总面积79330容积率1结构框架总建筑面积8建筑密度0.4用途商业地上建筑面积71170层数商业3层-4层酒店式公寓8层写字楼10层地下地下（1层）建筑面积地下1层车位序号项目工程量()单价（元/）投资额（万元）备注一土地费用12150楼面地价1土地出让金9440120亩2大配套费2277320元/3土地交易手续费700.70%4土地交易契税3633.00%二前期工程费100712三建安工程费260018504四室外基础设施建设费2401708五园林景观及河道建设费2600按50%绿化率计（600元/）六二次装修费用13500+50001000+20002350七总计380246.2销售收入预估（预计收入62750万元/成交价远低于市场值）可销售面积（）预计售价均价（元/）合计（万元）精品公寓21000750015750生态写字楼240001000024000商务独栋20000（不含主会所）1150023000总计627506.3资金需求计划与解决方案6.4项目收益预测序号项目金额备注1销售收入62750预估总货值2开发成本38024开发建设预估成本3营销费用1882.5按销售收入3%4管理费用627.5按销售收入1%5财务费用2520金额年限7.2%6税费3765按销售收入6%7税前利润159311234568净利润11948.25扣25%（税前利润75%=净利润）9投资收益率46%按总投资2.6亿元计算第七部分结论本项目设计上充分利用了我集团公司在市政及园林景观设计、施工等方面的优势资源，着力突出了“生态”、“景观”的理念。并通过详细的市场调研，产品定位明晰、定价合理，较周边同类产品颇具竞争力。项目实际资金投入2.6亿元，年内即可实现资金回笼，投资风险低、回报率高。项目具备可行性。