二手车市场运营方案.doc

机密[2012]001号
急件
二手车市场运营方案
一、项目基本情况
二手车市场坐落于西环路与西区工业路交汇处。将厂房改造为二手车市场，占地面积约60亩，建筑总面积约3.1万平方米，其中厂房一层改造二手车交易区及配件、维修区，建筑面积约1.9万平方米；厂房夹层改造办公区，建筑面积约2000平方米；办公宿舍楼改造为配套商务区，建筑面积1万平方米。预计总投资350万改造费用，2012年12月二手车市场开业。
二手车市场规划分为车辆交易区20000m²（设置200 m²为一单元卡）；配件区1000 m²；检测线或维修区3000 m²；办公区2000 m²；配套商务10000 m²。总经营面积约达3.6万m²。
项目周边示意图：

二、二手车市场租赁方案
1.市场统一租金为35元/平米；管理费6.5元/平米；车辆交易区以200平米为一个单元卡；配件及维修区按租户要求进行分隔；合同租赁三押一付；
2.享受半年租金全免服务；首批入驻租户第一次合同签订3年，之后每两年一签；
3.保底租赁分成：租金保底5折优惠，余下的按分成率进行提取；
4.奖励计划：对已经签订入驻合同的商户，若能带其他商户入驻，给予一月租金的回赠奖励；
5.租户改投资户：对首批入驻的租户，可以一次性交付一年的租金，在合同时间范围内（不超过半年），可以随时改租户为投资户；
6.配套商务区整体出租租金为22元/平米；三个月装修期；合同5年一签。
三、二手车市场商业地产投资方案
1.五年投资周期，每卡总投资21万，保底收益36万，投资年收益率高达14.3%；
2.可先交7万首期款，余款按银行计息两年内缴清；
3.承诺设立一年观察期，期间市场不成功，可以全额退还首期款；
4.投资五年，市场优惠一年，四年租金全额返回投资者；
商业地产投资回报分析：
时间
租金（元/ m²*月）
租金收益
利润
年收益率
第一年
优惠运作

第二年
35
8.4万

第三年
35
8.4万

第四年
40
9.6万

第五年
40
9.6万

投资回报

36万
15万
14.3%
周边物流市场租金情况：
迎宾车城租金38元/m²+管理费5元/m²；五金市场45元/m²；畜牧市场65元/m²；远洋冷冻28元/m²；博皇家居65元/m²；华鸿建材50元/m²
四、运营收益分析
项目采取商业地产投资模式，估计1年半内收回所有投资成本。
1.二手车交易区利益分析
①成本组成：a改造费用约350万（车辆交易区工程改造费用：1.6万 m²*200元/ m²=320万；汽配区改造费用约为：1000 m²*100元/ m²=10万；维修区改造费用2000 m²*100元/ m²=20万）；b土地租赁费用约276万/年；c开办费用45万；d前期公关费用50万；
第一年固定投入约721万。
改造及经营基本情况：
1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13号厂房改造为二手车市场交易区：厂房面积为15718平方米（不含汽配区）；夹层1774平方米；辅道5076平方米（不含汽配区），主道2184平方米。可用做二手车交易区面积为厂房面积+辅道面积=20794平方米；汽配区面积为1000平方米（720平方厂房面积+280平方辅道面积）；7号厂房和废水厂改造为检测线或维修区，建造面积为2152平方米；夹层269平方米；辅道848平方米，可用做检测线或维修区面积为3000平方米；办公楼和宿舍楼规划为配套商务，实行整体打包出租，面积为9976 m²。
②收益组成：商业地产投资五年回报21万*100卡=2100万；管理费156万/年
③利润：见下表。
2. 汽配区及检测线或维修区利益分析
①成本组成：已全部计入二手车交易区内。
②收益组成： 4000 m²*41.5元/ m²*12月=199.2万
③利润：199.2万/年
3.商业配套区利益分析
车行世界二手车市场配套商务约10000 m²，将实现整体出租，主要招商范围包括住宅公寓、饮食酒店、休闲娱乐、商务办公等，以22元/ m²的租金实现整体出租。
①成本组成：土地租赁费用144万；
②收益组成：总收入为10000 m²*22元/ m²*12月=264万。合同期为五年。
③利润：120万/年
4.成本组成：
第一年固定投入费用：721万+144万=865万；地产奖励费用：100万；土地租赁费用420万/年；运行费用200万/年（工资、奖金、运营等）；
5.利润分析表（单位：万元）
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
成本
投资、土地成本
865
420
420
420
420
-2545
地产奖励成本
100

-100
运行成本
200
200
200
200
200
-1000
地产收益
2100
0
0
0
0
2100
汽配、维修租金

199.2
199.2
199.2
199.2
796.8
管理费

156
156
156
156
624
配套商务租金

264
264
264
264
1056
利润

931.8
前五年总利润为931.8万元；后五年所有租赁经营回报归公司所有，年收入预计达1800万，除去成本后纯利润约为1180万/年。
6.运营目标
二手车市场一期开发1万平方米交易区面积，预计2013年8月以地产投资模式运营收回前期工程款项。
五、提成奖励分配方案
1.商业地产投资部分
以每卡为单位，每销售一卡给予销售金额5%做为提成佣金。一次性付款的客户，以资金入账当月给予全额提成；分期付款的客户，以首期款入账当月给予50%的提成，待客户全款入账当月给予剩余50%提成。
2.租赁招商部分
二手车区；汽配、维修区；商务配套区将给予2元/ m²的提成，以实际产生租金当月起，开始计算每月提成。

2012年9月22日

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