拓展管理暂行办法.doc

X X 地 产 股 份 有 限 公 司项 目 拓 展 管 理 办 法第一章 总则一、 目的：为保证股份公司第二个五年计划拓展目标及长远发展战略的实现，明确投资发展中心、区域房产公司及投资公司的职责，使拓展管理符合“快速流转”经营模式的要求，结合原有拓展管理制度制定本办法。二、 依据：股份公司实行的职业经理人制度以及投资发展中心与房产公司（投资公司）的职能分工原则。三、 适用范围：投资发展中心、房产公司（投资公司）。其他区域的投资项目参照本办法执行。四、 投资发展中心、房产公司（投资公司）的工作职责：1、投资发展中心工作职责：（1）拓展目标的确立及分解，拟定年度投资发展计划和实施办法。（2）对房产公司（投资公司）项目拓展工作的指导、监督、协调和服务，协助房产公司（投资公司）完成拓展计划。（3）对各拓展项目的比较、筛选。（4）对投资项目进行评估、测算，提供决策依据。（5）房地产政策、市场、规划等信息的收集、整理、交流和发布。（6）对房地产产业和发展动态的研究。（7）完善和改进项目拓展管理办法。（8）向“快速流转”各环节提供信息支持。（9）对房产公司（投资公司）年度项目拓展情况进行考核。（10）负责拓展人员的培训和人才培养。（11）完成股份公司领导交办的各项任务。2、房产公司（投资公司）工作职责：（1）对所属和关注区域的房地产市场动态调查、归类和信息汇编，并对土地出让或转让信息进行搜集、整理，及时上报。（2）制定各所属区域的拓展计划及实施办法，完成拓展目标。（3）依照股份公司拓展要求寻找拓展项目。（4）对拓展项目进行市场调研、分析和可行性评价。（5）负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。（6）拓展项目的商务谈判。（7）依照拓展管理办法向投资发展中心汇报项目拓展情况，并提供相关资料。（8）负责所属区域的各项拓展管理工作。（9）根据投资发展中心的要求，协助投资发展中心或其他房产公司（投资公司）开展拓展工作。（10）负责完成项目用地手续及交地手续的办理。第二章 年度项目拓展计划的制定与实施一、 股份公司年度投资发展计划：1、计划制定的依据：股份公司五年的战略目标和长远发展目标。2、计划制定的主体：由投资发展中心草拟后报总裁室审定。3、计划制定的时间：投资发展中心在每年12月底前完成新一年投资发展计划方案，并在股份公司年终总结及新一年工作部署后二个工作周内修订完成。二、 房产公司（投资公司）年度项目发展实施计划：1、计划制定的依据：股份公司年度投资发展计划和房产公司（投资公司）五年战略目标。2、计划制定的主体：由各房产公司（投资公司）制定后报投资发展中心备案。3、计划制定和上报的时间：新一年的项目发展实施计划在每年的12月中旬前完成，上报投资发展中心。在股份公司年度计划下达后二个工作周内完成年度实施计划。三、 为确保年度投资发展计划的顺利实施，股份公司对房产公司（投资公司）的年度发展实施计划实行动态管理，并按照“股份公司统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进行决策。第三章 项目拓展工作流程根据“积极参与，谨慎投资”的原则，依据项目“快速流转”的要求，结合公司拓展管理的实际情况，制定项目拓展管理流程如下：一、 流程要素1、流程目标：为保持公司可持续发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。2、流程主要责任部门：房产公司（投资公司）项目发展部。3、流程关键控制点：流程关键点主责部门输出成果备注提出项目发展建议房产公司（投资公司）项目发展部项目发展建议五.3.（3）可行性研究报告房产公司（投资公司）项目发展部可行性研究报告五.4.（1）-五.4.（2）组织可行性论证投资发展中心可行性研究报告论证结果五.4.（4）项目获取方式房产公司（投资公司）总经理室获取土地五.5.（4）二、 适用范围适用于房地产新项目发展的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。三、 术语与定义1、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。2、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。四、 职责权限1、房产公司（投资公司）项目发展部：（1）在信息收集与分析阶段负责区域内城市土地信息收集。（2）在信息收集与分析阶段根据股份公司对土地信息的A、B、C、D类项目评价设置，进行土地信息的甄别。（3）在项目预研阶段进行项目背景调查。（4）在项目预研阶段提出项目发展建议，报房产公司（投资公司）总经理室审核。（5）在项目预研阶段将没有通过审批的项目发展建议归档。（6）在项目可行性研究阶段负责项目可行性研究的组织和项目可行性研究报告的编写。（7）组织以下相关部门为可行性研究报告提供专业支持：成本控制部门：建安成本测算工程技术部门：初步工期计划房产营销部门：市场初步定位与销售预测开发部门：概念规划草案财务部门：财务筹划法务人员：法律支持（8）在项目可行性研究阶段，对被总裁否决的可行性研究报告进行存档。2、房产公司（投资公司）总经理室：（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目发展建议进行审核，提出总经理室的意见和建议。（2）在项目可研阶段对房产公司（投资公司）项目发展部提出的项目可行性研究报告进行审核，提出自己的意见和建议。（3）在项目获取阶段负责土地获取的招拍挂和商务谈判。（4）在项目获取阶段负责土地协议的签署。（5）获取土地之后负责进行项目组织的筹建工作。3、法务人员：（1）在项目预研和可研阶段进行项目背景调查，进行法律风险分析，规避法律风险。（2）在项目获取阶段的土地招拍挂、合作谈判和土地协议的签署中提供法律支持，对合作合同等法律文件进行把关。4、投资发展中心：（1）在项目预研阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目发展建议进行专业审核，提出专业意见。（2）在项目可行性研究阶段对房产公司（投资公司）总经理室审核过的项目可行性研究报告进行论证，提出专业意见。（3）在项目获取阶段参与房产公司（投资公司）总经理室获取土地的过程，并提供专业支持。5、总裁室：（1）在项目预研阶段对投资发展中心审核过的项目发展建议进行审批，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。（2）在可行性研究阶段针对项目A、B分类的不同，参与或者审核项目可行性研究报告。6、总裁（1）在项目预研阶段，对总裁室审批过的项目发展建议进行了解，提出指导性意见并备案。（2）在可行性研究阶段听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，对项目的可行性进行论证审批。五、 工作程序1、基础研究（1）房产公司（投资公司）项目发展部负责基础研究工作的组织，收集区域内的土地信息，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。（2）各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果每季度向管理层提交一次并在以年度为节点的总结报告中体现。（3）基础研究的成果经向房产公司（投资公司）总经理室、投资发展中心汇报后，由投资发展中心最终提炼作为经营计划和外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定股份公司房地产项目储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。2、信息收集和判断：（1）房产公司应对区域内的拓展项目进行前期信息收集，投资公司负责所拓展区域的土地信息的收集，对有价值的信息，应及时报送投资发展中心。（2）土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a） 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。b） 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。c) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。3、拓展项目确定（1）房产公司(投资公司)项目发展部拓展人员按统一格式及时填制项目信息一览表，对项目信息进行初判，对于判定属于D类项目的，在表中标示出来,并自行归档;建议为C级以上的则项目发展部负责人进行类别判定，如不能判定则按表1所列权限类推进行级别判定。（2）权限内的责任主体可根据项目情况，通过咨询等方式了解该项目的背景资料，并按照表1中的权限设定对C级以上的项目定级，初步确定项目的操作方式。（3）对于C类：房产公司(投资公司)项目发展部负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出项目发展建议。（4）B类项目的项目建议，须经区域房产公司（投资公司）总经理室审核后，向投资发展中心做专项汇报，投资发展中心予以确认。（5）A类项目须召开评审会，由房产公司（投资公司）负责人提请组织，邀请股份公司总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参加，会议的组织要求如下：a） 房产公司（投资公司）负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。b） 房产公司(投资公司)项目发展部负责人需提前将项目建议书发给与会人员，为保密起见，重要谈判条件不能涉及。c） 会议首先由房产公司(投资公司)项目发展部负责人就项目预研结果做介绍，内容包括：项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式（针对协议转让类项目）、风险分析、规划思路和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。d） 各专业部门和总裁室领导进行讨论和论证。e） 总裁室最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。（6）项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容形成会议纪要并存档。表1 项目定级分类表级别责任部门定级部门招拍挂项目合作转让项目支持文件支持文件汇报形式工作时间回复时间D类（信息类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）项目发展部项目信息一览表短信1天1天项目信息一览表C类（关注类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）项目发展部负责人1初步评价表2文件摘要3区位示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5其它书面资料递送2天2天1初步评价表2文件摘要3区位示意图4现场踏勘报告及照片、航拍图5土地产权、转让（合作）和拟转让（合作）方相关资料6其它B类（跟进类）房产公司（投资公司）项目发展部房产公司（投资公司）总经理室1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地情况3楼盘调查报告4规划方案及指标5其它专项汇报3天3天1项目评价纲要表2宏观房地产市场及土地情况3楼盘调查报告4规划方案及指标5转让合作方调查报告6报价依据说明7合同初稿或框架协议8其它A类（重点类）房产公司（投资公司）及投资发展中心集团总裁室1可行性报告2楼盘调查报告3经济测算表4快速流转节点计划表5其它项目评审会7天（由投资发展中心与项目发展部共同开展工作）2天1可行性报告2楼盘调查报告3经济测算表4快速流转节点计划表5拟转让合作方详细调查报告6风险综合评估7合同审批稿8其它注：1、按是否符合公司拓展方向和工作深入程度对项目进行定级；支持文件标准化文本另行附送；2、B、C、D级定级权限归属各房产公司（投资公司），A级定级权限归属总裁室；3、定级后应按拓展管理办法的相关要求在相应的时间提交相应资料；4、投资发展中心根据不同级别对项目进行指导监督服务；5、项目评审会由房产公司（投资公司）负责人提请组织，邀请总裁室领导和相关领导、投资发展中心和相关部门参加； 6、年终根据各房产公司（投资公司）上报各级别项目个数及完成率进行考核。4、项目可行性研究（1）项目进入可行性研究阶段后，房产公司(投资公司)项目发展部成立项目拓展专项小组，并制订可行性研究计划，该计划需包含各相应配合工作的责任部门（责任人）输出的成果和时间要求，发相关部门；若实际情况不允许的情况下，也应按照下述四个方面开展工作，并明确各方面的责任人。（2）新城市的项目拓展要由投资发展中心协助投资公司组织四个小组开展工作。（3）房产公司(投资公司)项目发展部负责人根据可行性研究计划，组建四个工作小组，并组织完成如下工作： a)规划组：总规及规划指标统计、主要产品单体平面、配套、分期划分计划、方案的评估结果； 进行配套工程建造的分析、进行建安成本估算、编制初步工期计划。 b)经济组：经济测算、财务筹划、工程造价、资金投入计划、完成经济效益预测分析。 c)市调组：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势、产品分类、产品定位、产品量化、销售价格、销量、销售周期、土地供应数量、产品市场占有率、形成新项目市场定位建议书及分期销售计划。 d)综合组：手续（交地手续、报建手续）、规划要点分析、出让条件、所在区域操作规则、风险评估（社会、经济、工程、政策、法律）、商务综合评价、商务谈判条款及程序。（4）房产公司(投资公司)项目发展部负责人最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，经内部审议后，报房产公司（投资公司）总经理室审核，通过后由投资发展中心组织总裁室领导和相关部门负责人就可行性报告内容进行论证，论证结果汇总整理报总裁室相关领导审核，最后报总裁审批。5、土地获取（1）项目可行性研究报告经总裁审批后进行土地正式获取工作。（2）若项目在上述环节中未获通过，房产公司(投资公司)项目发展部负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目。（3）项目论证通过后，若无需进一步解决的问题，房产公司（投资公司）总经理室负责土地获取工作，投资发展中心给予技术支持，直到合同的签署及办理土地使用权证。（4）公司合法地获得项目土地的开发权后，房产公司(投资公司)项目发展部根据可行性研究的情况向区域房产公司（投资公司）总经理室提出开发建议书，进行项目开发组织的筹建（包括交地、付款、办理土地权证计划）。（5）人事线条负责项目的人事筹划工作。（6）房产公司(投资公司)项目发展部组织项目相关资料的移交和存档，并做出相应总结。6、记录及表格（见附件） 第四章 拓展管理制度一、 定期汇报制度1、投资发展中心按照项目拓展标准化的要求和时间，定期向总裁室汇报项目进展及实施情况。2、各房产公司（投资公司）按照拓展管理办法，定期向投资发展中心提交项目资料和汇报项目情况。汇报表格以EXCEL表格形式提交（表格形式见附件）。各房产公司（投资公司）需提交报表的内容和具体时间及要求如下：（1）土地成交情况一览表（每周一送）见附表1（2）半月拓展项目概况及工作安排表（每月1日、15日送）见附表2（3）未完善手续项目计划跟进一览表（每月1日、15日送）见附表3（4）拓展计划完成情况及统计表（每季一送）见附表4（5）招拍挂项目信息一览表（即时报送）见附表5二、 投资评审小组工作制度为了适应股份公司发展战略的需要，增强公司核心竞争力，提高投资决策的科学性与前瞻性，特建立项目投资评审小组制度。1、主要职责对达到评审条件的投资项目进行讨论、评审并做出投资决策。2、人员组成（1）组长：董事长（2）副组长：常务副总裁、分管副总裁（3）组员：总裁助理、财务中心总经理、投资发展中心总经理、营销中心总经理、产品开发中心总经理（4）临时组员：负责具体投资项目的房产公司总经理室成员、项目发展部负责人、执行秘书3、召集人分管总裁助理4、评审条件投资规模：根据拓展管理暂行办法达到A级，且土地投资额达到1亿元以上（含）、或者用地面积达到100亩以上（含）的项目。5、会议程序（1）项目达到投资评审条件，在项目截止报名或最终确定前7天内由投资发展中心或项目所在房产公司提出申请，在项目截止报名或最终确定前三天内由召集人负责召集小组成员召开会议。（2）由投资发展中心与项目所在房产公司项目发展部负责会议的组织工作。（3）项目所在房产公司统一安排评审小组成员在项目投资评审会召开之前到项目宗地现场考察。（4）项目所在地房产公司负责拟定项目可行性报告和有关材料；投资发展中心负责对资料把关，以保开会前形成报送资料。（5）会议召开时，项目所在房产公司负责人应详细汇报项目可行性报告，并回答各小组成员的提问。（6）评审小组成员应认真分析讨论项目的投资可行性，并发表项目评审意见、开发建议及结论意见。（7）会议由召集人主持，会议应当有记录，会议记录由投资发展中心保存。 6、会议形式 原则上采取现场会议形式 7、工作落实 投资发展中心负责根据会议内容落实有关后续工作 8、会议费用 投资评审小组成员因项目事宜发生的交通费、住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在房产公司承担。 9、其他 达不到评审条件的项目，按拓展管理暂行办法规定的流程执行。三、 项目拓展资料保密制度1、严格控制项目拓展资料（包括经济测算表、规划方案、市场调查等资料）的持有范围和发放范围。2、投资发展中心拓展管理部负责招拍挂项目的测算表、应价表及合作洽谈项目报价表等商务标的制作，房产公司（投资公司）项目发展部及相关部门人员不得拷贝相关资料及了解相关信息。3、参与招拍挂项目的测算表、应价表及合作洽谈项目报价表制作的人员除向总裁室领导及其授权人员汇报外，不得向其他人员透露相关内容。4、规划方案、市场调查信息等拓展项目资料应指定专人负责保管，除向拓展相关人员发布外，不得向其他人员发布，任何人不得擅自对外传播相关内容。5、拓展相关资料的电子文档需设置密码，不得放置在共享文件夹中。为防止网络黑客入侵，用于拍卖前最后一轮调整测算表、应价表的计算机不得连接互联网。6、与项目拓展工作无关的人员应主动避免接触项目拓展相关材料，共同做好保密工作。四、 项目拓展人员的统一调配及支援培训制度为提高拓展人员业务水平，锻炼拓展队伍，实现资源的有效整合，由各房产公司（投资公司）项目发展部选取一至二名人员，在不涉及人员调动的前提下，根据集团投资发展中心项目拓展的统筹安排，参与重要项目的拓展，各房产公司（投资公司）给予支持配合。参与其他房产公司（投资公司）拓展工作人员的交通费由投资发展中心负责，住宿费与其他费用由项目所在地的房产公司（投资公司）负责。第五章 拓展信息交流一、 建立内部手机短信平台投资发展中心建立内部短信平台，利用平台实时编辑房地产相关的政策、项目资料、土地成交、发展动态 、规划、重大项目投资等信息，及时发送至股份公司领导和拓展相关人员。房产公司（投资公司）项目发展部负责人作为第一责任人须实时将土地成交信息、招拍挂项目公告信息按规定格式通过手机短讯向拓展管理部专职人员传送，由专职人员通过短信平台向股份公司领导和拓展相关人员报送。二、 编制每周拓展简讯为适应股份公司“快速流转”经营模式要求，及时掌握市场信息，更好的为各环节提供信息参考，创建拓展线条信息交流平台，由投资发展中心负责编制每周拓展简讯。及时报送股份公司领导和拓展相关人员。简讯信息收集工作要求各房产公司(投资公司)项目发展部落实专人负责。各期资料于每周五下午之前提交，投资发展中心汇总编辑后发布。三、 编制每周房地产信息作为拓展简讯的重要补充，便于股份公司领导和拓展相关人员更详细的了解房地产市场、政策、经济等方面的变化情况，由投资发展中心每周负责编辑发布每周房地产信息。四、编制每月专题研究由投资发展中心负责每月发布每月专题研究，对当期的政策、投资模式、标杆企业、宏观经济、土地市场、城市研究等方面进行深入剖析，为领导提供决策参考，提升拓展人员的专业素质。五、编制季度房地产市场分析报告各房产公司（投资公司）对本区域的房地产状况应及时跟踪与分析，以季度为单位对本区域内的房地产市场状况进行分析总结，将市场分析报告按每季度报送一次投资发展中心。六、编制季度拓展项目测算成本建议造价信息由投资发展中心协同股份公司成本管理部、建设公司根据各城市的建造成本和规费标准进行收集和汇总，每季度发布主要城市的拓展项目测算成本建议造价信息，作为拓展项目时成本测算参考。第六章 项目拓展年度考核一、拓展工作的年度考核遵循“积极稳妥、统筹兼顾”的原则。二、根据集团与房产公司（投资公司）签订的经营管理责任书，围绕项目拓展的考评内容，制订项目拓展的具体考核办法。三、项目拓展工作的年度考核内容包括以下方面：1、完成的土地储备量。2、完成的近中期拓展项目可实现的销售额。3、完成的BT项目投资额。4、年度拓展项目的数量、级别及规模。5、股份公司投资发展计划完成情况。6、支持配合其他房产公司拓展的情况。7、报表定期报送的完成情况。四、为确保考核的公平性，由人力资源部、总裁室分管领导及投资发展中心相关人员组成项目拓展年度考评小组，考评结果报总裁室领导审定。五、项目拓展考评小组主要负责考评的组织评估及考评分数的综合评定，具体的评分标准及考评分值详见年度考核评分表（附表6）。六、项目拓展的年度考核评分时间为：当年12月1日至12月31日。第八章 附则一、集团鼓励全体员工积极介绍项目，参与项目拓展，为股份公司发展出谋献策。二、各房产公司（投资公司）总经理室负责在必要时统筹调动各部门力量支援协助项目发展部开展工作；各房产公司（投资公司）总经理室需在项目预研阶段对地块的初步规划方案及销售测算定价进行审核，保证项目实施过程中规划方案的报建可批性及售价的市场可接受性。三、各区域执行秘书应对各分管区域的项目拓展管理的执行情况进行跟踪、监督、落实。四、在项目拓展的过程中，各房产公司（投资公司）应发挥主观能动性，在不影响工作效果的前提下，本着“节约成本、控制费用”的原则开展工作。五、本办法自公布之日起实施 XX地产股份有限公司二九年八月二十日附件：1、土地成交情况一览表2、半月拓展项目概况及工作安排表3、未完善手续项目计划跟进一览表4、拓展计划完成情况及统计表5、招拍挂项目信息一览表6、项目拓展年度考核评分表 7、项目可行性研究报告指引附件7XX地产股份有限公司项目可行性研究报告指引 第一部分：城市概况一城市经济社会发展状况主要包括：城市常住人口，近3年的GDP及其增长率，财政收入，进出口增长率等；二城市定位与发展规划1城市在省级或者区域发展框架内的定位，以及城市的自我定位；2城市的近期发展规划（城市的主要发展方向）；第二部分：项目概况一宗地位置宗地所处城市、行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图(标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离)。二宗地现状1. 四至范围，及地块的长度与宽度；2. 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较，土方量状况；3. 地块是否存在高压线或者需要拆迁等影响土地价值的情况；4. 土地的完整性，是否被市政绿化带、市政道路等因素分割土地；5. 地质情况，包括土地结构和承载力，是否存在溶洞；附图：平面地形图(标记四至范围及相关数据，反映宗地地面建筑、河流、高压线等内容)；三项目周边配套1. 交通状况2. 教育：大中小学及教育质量情况3. 医院等级和医疗水平4. 大型购物中心、主要商业和菜市场5. 文化、体育、娱乐设施6. 其他附图：交通及其他配套设施分布图（包括项目周边的路网及与主要配套设施的位置及距离）;四项目基本技术指标1总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容,户型配比要求；3容积率，建筑密度，控高，绿化率；五挂牌（招标）文件的主要内容1挂牌时间及竞拍时间；2保证金及地价款的支付时间及安排；3出让合同的签订及手续办理；4开发进度要求（施工日期及竣工日期等）；5违约责任；六项目背景与手续状况（转让与合作项目）1转让方背景2项目目前各种证件与手续状况（包括国土证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证等）3转让与合作的具体操作方式第三部分：城市房地产市场分析一城市房地产市场发展状况1近5年城市房地产市场投资开发概况（房地产投资额，施工面积，竣工面积，销售面积，销售均价等）2 近5年城市商品房（含住宅）销售量及销售价格走势；3 近1年城市商品房（含住宅）销售量及销售价格分月走势；4 近3年城市土地出让成交状况（包括各年度成交面积，成交地价及楼面地价等）；二 片区房地产市场发展状况1 近3年片区商品房销售量及销售价格走势；2 近3年片区土地出让成交状况（包括各年度成交面积，成交地价及楼面地价等）；3 片区未来潜在的土地供应量（主要指政府储备用地或者计划储备用地）4 片区房地产市场主要特点（包括板块，代表性楼盘及产品类型等）；5 片区内商品房消化速度，存量及未来2年潜在的供应量；6 片区代表性楼盘介绍（包括面积，产品，户型，价格，销售状况等）附图：项目周边楼盘图（包括楼盘位置，产品类型，销售均价，楼面地价）。附表：片区楼盘调查表（包括片区主要楼盘的产品类型，户型，销售价格及销售动态等）。片区房产销售及存量表（包括片区内主要楼盘的销售量价格，及未售存量待开发量政府储备量）第四部分：项目市场定位与产品定位一区域目标市场细分1片区内各参考性项目的主要消费群体特征（包括年龄，职业，区域等）；2项目目标市场特征（包括区域来源、行业特点、产品偏好和主要的关注点、诉求点）；3确定目标客户群体；二项目市场与产品定位 1项目市场定位；2项目产品定位（包括产品类型，价格定位等）；3户型比例;三产品定价1定价原则2定价依据（主要从周边楼盘价格，项目定位及产品特点来分析）第五部分：项目规划设计与开发一比较性项目规划设计方案（一般含两个比较性设计方案）；二比较性项目规划设计方案的总体思路与差异；三比较性项目规划设计方案的基本技术指标；四项目初步开发思路（包括开发周期，开发步骤等）第六部分：经济测算与投资收益分析一比较性方案的成本分析结合各地实际分析前期费用、建安成本、税费成本等；二比较性方案的投资收益分析包括税前利润、税后利润、成本利润率、销售利润率、自有资金回报率等；尽量从现金流量法和净现值法角度进行分析；三比较性方案的敏感性分析从成本、销售价格、地价等方面的波动进行项目的敏感性分析；第七部分：项目的综合评价与建议一.项目总体SWOT分析；二.综合、,进行市场风险、法律风险、财务风险评估；三.项目投资建议。 投资发展中心 二00九年八月二十日