外币赎楼作业指引.doc

1 目的
为进一步规范操作外币赎楼业务，防范业务风险，特针对外币赎楼业务制定本作业指引，使公司的外币担保赎楼业务规范有序的开展。
2 适用范围
适用于公司二手楼外币赎楼担保业务。
3 定义
外币：范指人民币以外的币种。
赎楼：按揭状态下的房产进行转让时，必须先还清银行的按揭贷款，方可取得（赎回）房地产证，并在注销抵押登记后才能进行转让（过户）。也就是说，必须先赎回房产证才可转让。这个提前还清欠款并取得房产证的过程就是大家通常所说的“赎楼”。
4 操作要求如下：（下列要求包括，但不限于）
4.1 严格按照公司规定受理和操作业务，并收集、调查、整理赎楼担保需要审批的资料。（详细参照风险控制作业指引的要求执行）；
4.2 公证书的授权版本内容：放开受托人1的权限，即受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项（详见附件一）
4.3 外币赎楼的每个操作环节，理财专员需及时跟进，并在操作当天电话汇报给风险管理部该项业务的操作进程。（包括：放款银行放款时间，到达公司指定帐户时间，公司外币汇兑时间，公司出账赎楼后赎楼银行的扣款时间，以及赎楼当天是赎楼银行是否扣款成功的情况汇报等等。）
4.4 出帐金额准确。计算方式以还款当天赎楼银行的扣款金额为准。（包括本金\利息\罚息。赎楼还款本金、利息均需计算到还款当天，具体可与赎楼还款银行确认准确的还款金额。）
4.5 提醒业主在供楼卡、折上预留部分资金，以补足还款金额不足部分。
4.6 理财专员根据不同外资银行规定的不同还款时间，提前做好预约并按下列要求计算好还款时间。（特殊情况除外）
4.7 银行放款时间和赎楼时间的安排：
4.7.1需要分别安排在前后两周；
4.7.2前一周：安排周二贷款银行放款，周三到达公司指定帐户，周四、周五公司财务进行外币汇兑；
4.7.3后一周：安排周二公司出款赎楼，周三赎楼银行扣款。（注：外资银行跨行转帐均是隔一天到帐）；
4.7.4如有特殊情况需提前向公司汇报，在取得公司同意后方可办理，原则上不安排周五出款赎楼。
5 收费标准：
5.1担保费：按担保金额的1%计算；（最低收费除外）
5.2手续费：按担保金额的2%计算；（包括外汇率差、电汇费及银行手续费等相关费用）
5.3交通费：人民币1000元；
5.4查档费：50元。
6 保后监管
6.1担保责任形成后，理财专员根据该项业务的具体情况，做好《跟单流程卡》提交给风险管理部经理。理财专员严格按照《跟单流程卡》预定的时限完成各项工作，各部门经理、区经有监督执行的义务；
6.2理财专员未按时完成的各项工作时,应及时通知部门经理，部门经理将情况汇报给区经，由区域经理以书面或OA邮件的形式向业务总监、风险管理部经理报告，共同协商并作出相应的处理办法。
7 出款赎楼（详见担保赎楼作业指引）
7.1担保贷款出帐的审批。办理担保贷款出帐审批时，理财专员填写出帐通知单；
7.2担保贷款出帐的审批流程：理财专员—部门经理—风险管理部—总经理—财务部
7.3赎楼出纳出帐前查档确认赎楼房产的产权状态，并于出款当日赎楼；将还款凭证原件及时交回财务部核销借条；
7.5赎楼出纳在还清银行贷款后有多余款项的，应及时将余款转回公司指定的帐户。
8 相关文件
8.1 风控作业指引
8.2 担保赎楼作业指引
8.3 担保费收费标准
8.4 员工手册
8.5 理财专员操作规范
8.6 关于《岗位责任划分》管理办法
8.7 转按揭赎楼贷款担保管理办法
9 相关纪录
9.1赎楼担保档案资料清单 9.2赎楼资料登记薄
9.3赎楼资料接收登记表单 9.4保函施印、发放登记表单
9.5赎楼资料审批表 9.6跟单流程卡
10 流程图

流 程
责任部门/岗位
流程说明
记录文档
开 始

理财专员收集赎楼审批资料

业务经理初审

风险管理部秘书负责接收赎楼担保审批资料

风险管理部审查员对赎楼资料进行审查

风险管理部经理对赎楼资料进行审核

总经理审批

风险管理部助理对保函施印、并负责发放保函

理财专员领取保函

●业务部门/理财专员

●业务部门/经理

●风险管理部/秘书

●风险管理部/审查员

●风险管理部/经理

●总经理

●风险管理部/秘书

●业务部门/理财专员

●理财专员收集并整理赎楼审批资料，并提出分析性意见

●业务部门经理对赎楼资料进行初步审查，并提出可行性意见

●接收各业务部提交的赎楼审批资料，注明接收时间，交接人，并分派到各审查员。

●对担保赎楼资料的合法性，担保业务的可行性进行审查，并提出可行性意见。

●对赎楼资料的合法性进行审核，在符合公司规定、法律规定的前提下，对是否提供担保提出意见。

●对是否同意担保作出批示。

●对可以保函施印、并负责发放

●领取保函，并负责送往银行

● 赎楼资料审批表
● 赎楼档案

●赎楼资料审批表

● 赎楼资料接收登记本
● 赎楼档案资料清单

●赎楼资料审批表

●赎楼资料审批表

●赎楼资料审批表

●保函施印、发放登记表单

●保函施印、发放登记表单

流 程
责任部门/岗位
流程说明
记录文档

贷款银行放款

电话沟通风控部

财务中心进行外币兑换

财务中心将外币存入公司外币赎楼指定帐户

出款赎楼

申请赎楼借款

办理赎楼手续

核销借条

●业务部门/理财专员

●业务部门/理财专员

●财务中心资金部/副经理
●风险管理部/副经理、经理

●财务中心资金部/副经理

●业务部门/理财专员
●风险管理部/经理

●风险管理部/经理、副经理
●公司领导

●公司领导

●风险管理部/经理、副经理
●公司领导

●理财专员落实客户或业主贷款银行放款时间

●理财专员电话告知风控部和财务中心贷款银行的放款时间、到账时间并对是否到账进行查询
●财务中心在贷款银行放款到达公司指定账户后，负责将人民币兑换成外币
●风控部负责跟进外币兑换的情况

●财务中心将兑换好的外币存入公司外币赎楼的指定账户

●理财专员填写出账通知单
●风险管理部经理对出账金额进行审批

●风险管理部为外币赎楼申请赎楼款项
●公司领导实际收取赎楼款项

●公司领导将赎楼款存入业主账户，办理赎楼相关事宜

●将还款凭证交给财务中心核销借条

●出账通知单

●借据

●转账凭证或存款凭证

附件一：
委托书
（卖方版）
委托方：
姓名： 性别： 身份证号码：
姓名： 性别： 身份证号码：
受托方：
1、 名称：公司
2、 姓名：理财专员 性别： 身份证号码：
3、 姓名：赎楼出纳 性别： 身份证号码：
4、 姓名：赎楼出纳 性别： 身份证号码：
5、 姓名：过水电 性别： 身份证号码：
我（我们） 产权人拥有位于深圳市 按房地产证 的房产，现委托以上受托方为我（我们）的代理人，代理期限为： 最少一年 年 月 日至 年 月 日，其中上述受托方1、2、3、4均可单独以我（我们）的名义在代理期限内办理如下全部委托事项，受托方5可单独以我（我们）的名义在代理期限内办理如下第15项委托事项：
1、管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用；到相关部门办理上述房产补地价事宜，并代领取缴费通知单及增补协议书，缴纳相关费用等及办理绿转红等相关手续，领取红本房地产证，签署相关法律文件。
2、全权到相关部门办理上述房产的房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理上述房产的抵押登记手续并签署相关文件。
3、到开发商或派出所或相关部门开具并领取上述房产的户口指标证明。
4、全权办理上述房产的银行按揭贷款或抵押贷款手续，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等相关文件，办理合同公证并在相关文件上签字；在银行开立帐户，领取并保管存折，并在国土局办理抵押登记手续。
5、办理申请赎楼贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、抵押合同、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等一切相关文件；在银行开立帐户，领取并保管存折，办理还款的相关手续；偿还上述银行赎楼贷款，并签署一切相关文件。
6、到相关部门复印房地产证，查询并打印产权资料，及到银行办理提前还款申请手续，开具利息证明，复印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清单及历史还款记录等相关资料，办理相关手续；到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告；到相关部门打印唯一住房证明；到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件，领取免税函等相关文件。
7、全权办理提前还清上述房产按揭贷款的赎楼手续及一切相关手续及终止授信额度等相关手续，领取上述房产的房地产买卖合同和房地产证等产权证明，领取办理注销抵押登记的相关文件、房地产买卖合同、借款合同、借款借据、购房发票、房屋保险单、发票和退保证明、付清楼款证明、还款凭证等，并在有关文件上签字。
8、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
9、 全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
10、全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。
11、签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方代为收取。
12、由受托方帐户扣除业主应承担的赎楼款及各项税金、费用后，将剩余房款划入委托方指定帐户 ，户名：
开户行： 帐号： 。
13、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，签署房地产预约买卖协议、居间服务合同及补充协议等相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用；到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。
14、到国土局或土地房产交易中心办理退件、撤消过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地产买卖现售合同、房地产证等相关资料；到司法机关或仲裁机构咨询上述房产所涉案件的具体情况，查询、复印并领取上述房产所涉案件的相关文件资料。
15、办理上述房产水、电、煤气（天然气）、物业管理、有线（数字）电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等手续。
受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，我（我们）均予承认。上述房产是指法律规定的本人份额房产。受托方有转委托权。
委托人：
年 月 日