苏州别墅市场预测分析与展望.doc

苏州别墅市场分析与展望
1．个案分析
1．1 园区典型别墅君地·上郡
君地·上郡目前联排别墅面积240—330M2，独立别墅面积在379—520M2，别墅均价14500元/平米。

截止2009年11月23日君地上郡目前可售别墅套数
别墅类型
可售套数
联排别墅
12
独立别墅
2
数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统
1.2 新区典型别墅新创大河山
新创大河山别墅270-430 M2，联排别墅价格9500元/ M2，双拼别墅价格14000元/ M2。截止2009年11月25日新创大河山目前可售联排别墅套数为181套。
1.3 平门府
平门府主要是独立别墅，户型面积为330—520 M2，最低720万元/套，截止2009年11月25日平门府目前可售独立别墅套数为11套。
1.4 中天品园
中天品园联排别墅面积在200—280平米，均价15000元/平米，具体一房一价。截止2009年11月25日中天品园联排别墅可售房源只有3套，住宅只有18套。
1.5 大观名园
截止2009年11月25日大观名园可售住宅为54套，面积区间在75—140M2,价格在9500—13000元/平米；联排别墅可售房源34套，面积区间在180—340 M2,别墅均价15000元/平米。
1．6 桃坞小筑
桃坞小筑别墅总共有23套，截止2009年11月25日桃坞小筑只有三套独立别墅在售，面积在320—600M2, 价格在20000元/平米左右。
2．苏州住宅近期市场情况分析

图1.1 苏州市区每月住宅供需图

由图1.1可以看出，苏州市区从2008年12月2009年11月份的12个月内，有10个月的住宅需求量大于供给量，其他2个月的需求量小于其供给量，11月份苏州的住宅需求量环比10月份有一定的减少，但是供给量环比9月份有较大增长，11月苏州的住宅需求量依然大于供给量，可见苏州目前住宅销售依然维持火爆的态势。截至2009年11月30日，苏州市区可售住宅为19334套，可售面积为2695613.3130平方米，按照过去一年的销售速度5869套/月，苏州市区住宅存量的去化时间只需要3.29个月。由此可见苏州住宅市场已经严重的供不应求，好多售楼处短期内已经没有房子可以卖了。

图1.2 苏州市区每月住宅成交均价

由图1.4可以看出，苏州市区从2008年12月2009年11月份的11个月内，苏州市区住宅的成交均价的震荡区间为6100—8693元/㎡，11月份苏州住宅的成交均价又创今年住宅成交均价新高。
3.苏州住宅销售均价定量预测与分析
日期
苏州市区每月住宅成交均价（元/㎡）
2009年3月
6395.78
2009年4月
6558.43
2009年5月
6753.56
2009年6月
7026.29
2009年7月
7448.66
2009年8月
7797.66
2009年9月
7244
2009年10月
8234.33
2009年11月
8693.84
数据来源：点石机构内部资料

为了提高预测的精度，现对苏州住宅成交均价的预测采用灰色系统理论的GM(1,1)模型来完成。
（1）数据处理：对样本数据=(6395.78，6558.43,6753.56,7026.29,7448.66,7244,8234.33,8693.84)
作1-AGO,得=(6395.78，12954.21，19707.77，26734.06，34182.72，41980.38，49224.38，57458.71)对进行准光滑性检验
由光滑比分式得
。因此 时光滑条件满足。
对进行准指数规律检验
由序列级比公式
得
，因此当k>3时，准指数律成立，故可对建立GM(1,1)模型。
（2）建立GM(1,1)模型
把数据输入到灰色系统软件的GM(1,1)预测模型，得出序列的GM（1，1）模型为
其时间响应式为
=
平均相对误差：
，得出平均相对精度为1-=85.57%。预测精度为良好。
经预测2010年1月份苏州住宅销售均价为8808.5元/M2, 2010年2月份苏州住宅销售均价为9145.1元/M2。由此可见只要政策变化不是很大，2010年苏州住宅的成交均价会一直维持温和上涨的趋势。
4． 2010年房地产市场定性预测与政策猜想
房地产市场中国楼市“政策市”的特征明显，关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是，去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中，部分当时明确规定截止于今年12月31日。12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，政策暂定执行至2009年12月31日。按目前的供需结构来看，政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程，一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会最先叫停。普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。预计，鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。一方面，经济复苏还须房地产业出力，不能轻易打压住宅需求。另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。另外，近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。与2008年四季度和今年一季度的宽松状态相比，今年四季度和明年的中央房地产调控政策，将以中性略偏紧为主，而地方将以中性偏松为主。在中国房地产业协会、中国指数研究院等机构日前主办的“亚洲国际地产投资交易会”上，与会专家认为，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台，今年四季度到明年上半年，国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续；未来一段时间内，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进宏观经济平稳增长的重要选择。今年四季度至明年一季度，政府将不会出台专门针对房地产业的紧缩性政策；而房地产业将朝着“供给逐渐增长、需求逐渐趋稳”的方向发展。但政策收紧后，房地产市场可能再次进入阶段性调整。在供给方面，由于国家对房地产开发要求的日趋严格和受施工惯性等影响，预计今年四季度至明年，楼市投资力度和供给将进一步加大。但部分城市由于今年前三季度新开工面积降幅明显，预计短期内新增供应仍将不足。中国指数研究院指出，2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降；东部地区房价将在高位盘整。
总而言之，2010年上半年苏州的别墅市场会依然维持良好的销售势头，价格依然会在高位盘整，但是明年下半年由于贷款利率的上调等政策因素的影响，会有一个小幅的微调。