2008年上饶天宇星城项目市场研究报告.doc

上饶天宇星城项目报告

宁波和邦力高房地产投资策划有限公司
2008-8

目 录
前 言
第一部分 市场调查及分析
一、区域城市环境分析
二、土地批租市场分析
三、商品住宅供方市场走势分析
四、商品住宅需求市场分析
五、上饶房地产竞争状况分析
第二部分 地块分析及策划思路
一、地块分析
二、项目SWOT分析
三、策划思路

前 言

根据项目需要，我公司特对上饶市场尤其是中心区片区房地产市场进行了针对性摸底。本次市调我公司共派出3人（策划部1人，研展部2人），对上饶市规划局、统计局、房管局、建设局等职能部门进行走访，同时对各竞争楼盘近期动态进行实地调研，得出本报告，并对项目操作提供了初步建议，供贵公司参考。

第一部分 市场调查及分析

一、区域城市环境分析（项目开发宏观背景）
1、城市概况
上饶地理位置在北纬2734’－2934’、东经11613’－11829’之间，处江西省东北部，东邻浙江省衢州市，南连福建南平市，西濒鄱阳湖与九江市接壤，北与景德镇市及安徽省黄山市毗连，是闽、浙、赣、皖四省结合部，是江西省的“东大门”,素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。下辖上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万，首府信州区。其中信州区现辖5街道办2镇2乡，面积338.6平方千米，全区人口37.22万。
上饶凭借独特的区位优势，已成为江西省区域发展的四个重点城市之一。先后荣获“中国优秀旅游城市”、“江西省卫生城市”、“江西省园林城市”、“江西省卫生城市”、“ 江西省双拥模范城”和“江西省创建文明城市工作先进城市”称号；是2006、2007浙商（省外）最佳投资城市，2006跨国公司眼中最具投资潜力的城市，荣获2007世界投资中国—中小城市魅力奖。
这里历史悠久、交通便利、资源丰富、风光旖旎、人杰地灵、环境优良、经济强劲。 历史悠久。自东汉建安年间设县以来，上饶已经有一千七百多年的历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器，证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处。现发掘保存文物19000余件。
交通便利。上饶是江浙沿海进入内地的必经咽喉，沪昆、九景、景婺黄、景婺常和在建的景鹰等五条高速公路穿境而过，浙赣、皖赣、横南三条铁路，320、206国道和七条出省公路贯通南北，周边有五个在1—3小时内可到达的机场，即武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州机场，境内三清山机场正在筹建。交通通讯极其便利。
资源丰富。上饶素有“上乘富饶”之谓，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。近年在婺源发现的世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，引起了联合国有关组织的高度重视。已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。黑滑石、膨润土、石灰石等非金属矿和稀有金属矿储量大，具有较高的开发价值。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量4925立方米，均高于全国全省水平。全市森林覆盖率达55.4%，婺源更是高达83%；上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。
风光旖旎。上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，尘绝人寰，素有“江南第一仙峰”的美誉。 南面龟峰，凡三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。自然植被保存完好，存有大量古树古溶洞古建筑古文物的婺源，山青水碧，小桥流水，一派恬静的田园风光，游人誉为“中国最美的乡村”，是中国南方唯一的文化旅游示范县。 还有鄱阳湖的万倾碧波、葛仙山的道观香火、鸳鸯湖的嬉水鸳鸯，无不美伦美焕，令人由衷赞叹造物的鬼斧神工及对这片土地的偏爱。凭借这些优势，上饶的旅游业正在崛起，旅游设施不断完善，旅游经济蓬勃发展。
人杰地灵。在1700多年的历史长河中，这片神奇的土地不仅孕育出灿烂的茶文化、铜文化、戏曲文化和书院文化。而且古往今来，名人辈出，养育了“中国铁道之父——詹天佑”，著名理学家朱熹、晋代著名军事家陶侃、中国三大圣母之一的陶母、无产阶级革命家方志敏等一大批名士贤哲，也是画家阎立本、“茶圣”陆羽、名臣范仲淹、词人辛弃疾等人的久居之地。黄家驷、詹剑峰、欧阳自远、杨惟义、陈桢、王文京等当代名人均为上饶人，江泽民主席的祖籍在我市婺源县；中央政治局常委、中纪委书记吴官正是我市余干县人。
经济环境良好。上饶是江西“东大门”，凭借区位优势、资源优势、低成本优势及市场优势，正逐渐成为承接沿海地区产业梯度转移和资金、科技、人才、信息流动的热点区域。近年来，市委、市政府进一步解放思想，加速建设开放、文明、发展的上饶，不断加大城市改造投入力度、改善投资环境，投资9.6亿元建立市级工业园区，筑巢引凤。目前，交通通讯、供水供电、学校医院等基础设施日益完善。在不断改善投资硬环境的同时，市委、市政府还非常关注软环境建设，成立上饶市经济发展服务中心，市直42家窗口单位进驻该中心统一办公，为来饶投资客商提供全方位多层面一站式服务。已基本形成合理优惠、高度透明的政策环境；依法办事、公正执法的法治环境；成本较低、收费合理的经营环境；办事高效、功能齐全的服务环境；科教发展、社会文明的人文环境；全员招商、全民亲商的舆论环境。为国内外客商投资上饶快速发展创造了条件。

2、经济发展状况分析
2.1经济发展现状
2.1.1 2007年经济发展状况
2007年上饶市经济实力迈上新台阶。初步核算，全年生产总值（GDP）突破500亿元大关为528.1亿元，按可比价格计算，增长13.7%。其中，第一产业增加值98.4亿元，增长5.4%；第二产业增加值242.1亿元，增长20.0%；第三产业增加值187.6亿元，增长10.7%。三次产业结构为18.6∶45.9∶35.5，二三一结构得到进一步强化和巩固。人均水平进一步提高，按常住人口计算，人均生产总值8227元，首次突破1000美元，达到1074美元，比上年增加186美元。非公有制经济增加值297.1亿元，增长17.2%，占GDP的比重达56.3%，提高1.7个百分点，多种经济成分共同发展的格局基本形成
一﹑财政收入增长加快。财政总收入突破50亿元，全年财政收入55.4亿元，增长34.9%。
二﹑农林牧渔各业生产稳步增长。农林牧渔业总产值达166.37亿元，剔除价格因素，比上年增长4.1%。
三﹑工业主导地位更加凸现。全年实现全部工业增加值200.1亿元，比上年增长20.0%，全部工业增加值占GDP比重上升3.6个百分点，达到36.8％
四﹑投资总量进一步扩大。全年全社会固定资产投资405亿元，增长27%。其中房地产开发投资保持较快增长。房地产开发投资62.6亿元，增长32.2%。
五﹑消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额186.9亿元，增长18.3%。
六﹑ 外贸进出口总额再迈新台阶。全年进出口总额3.0亿美元，增长68.2%。外贸进出口总额占GDP 的比重上升0.7个百分点，达到4.4％。
七﹑交通运输能力稳步提高。全市公路总里程达到16630公里，高速公路总里程达到381公里，高速公路总里程居全省第一，实现县县通高速公路
八﹑ 金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额（人民币口径，下同）515.9亿元，比上年末增加62.2亿元，增长13.7%。
2.1.2 2008年上半年经济发展状况
上饶市2008年上半年全市国民经济在承接前几年来的良好发展基础上，新一轮经济发生了一系列积极而有效的变化，国民经济继续保持平稳、协调、较快增长势头。
一﹑经济总量在上年突破500亿元基础上有了更快的持续扩张。上半年全市生产总值达268.8亿元，比去年同期净增53.7亿元，可比增长达13.3%。
二﹑工业生产在较高的发展平台上保持快速强劲发展。上半年全市规模以上工业实现增加值81.82亿元，同比增长28%。
三﹑农业生产稳定增长。上半年实现一产增加值43.2亿元，按可比价计算，增长4.8%。
四﹑金融信贷形势保持稳健运行。6月末全市金融机构存款余额达到576.0亿元，比年初增加60.2亿元，增长11.6%。
五﹑固定资产投资在国家宏观调控大环境中保持适度增长。六月底全市累计完成固定资产投资（城镇50万元以上项目）173.6亿元，同比增长18.9%。
六﹑开放型经济持续平稳发展。今年上半年，全市进出口总额为15437万美元。
七﹑综合经济效益在较优的运行质量中快速攀升。一是宏观层面的财政总收入持续快速增长，上半年全市累计完成财政总收入38.5亿元，同比增长30.8%。二是微观层面的工业经济效益创历史新水平。1-5月份规模以上工业经济效益综合指数为210.50%，比去年同期提高35.89个百分点。
八﹑消费需求在购销两旺的市场环境中快速持续升温。实现社会消费品零售总额111.8亿元，同比增长22.7%。

小结:上饶区域经济的发展必将会刺激房地产市场发展。

2.2国民经济主要指标分析（GDP、人均GDP、产业结构、社会消费状况）
①上饶市2005—2007年国民生产总值（GDP）

②上饶市2005—2007年人均生产总值（人均GDP）

③上饶市2005年—2007年产业结构变化情况

④上饶市2005—2007年社会消费状况

2.3支柱产业、特色经济、个私经济情况
上饶市2007—2008年上半年支柱产业变化情况

2007年上半年
2008年上半年
增减百分点
增加值
增速
比重
增加值
增速
比重
增速
比重
规模以上工业增加值
416587
33.4
100
818155
28
100
-5.4

六大支柱合计
339675
36
81.5
677504
30.9
82.8
-5
1.3
一、机械工业
56910
13.1
13.7
110285
53.4
13.5
40.3
-0.2
二、建材工业
52985
18.7
12.7
121680
47.8
14.9
29.1
2.2
三、食品工业
33717
13.1
8.1
56113
11.6
6.9
-1.4
-1.2
四、有色金属工业
147064
79.1
35.3
312798
28.8
38.2
-50.3
2.9
五、纺织服装工业
28040
37.6
6.7
39386
22.7
4.8
-14.9
-1.9
六、医药化学工业
20960
32.8
5
37243
34.5
4.6
1.7
-0.5

3、城市居民收支状况分析
3.1城市居民经济收入分析

①上饶市2005—2007年城镇人均可支配收入

②上饶市2005—2007年城镇职工人均工资（元/年）

③上饶市2005—2007年人均储蓄额

3.2城市居民消费支出状况分析（消费结构分析、年人均住房消费支出分析）

①上饶市2005—2007人均消费支出

②上饶市2005—2007人均居住面积变化情况

1、 城市规划动态

根据上饶市城市总体规划（2007-2020）解析：
城市功能定位：赣浙闽皖四省交界地区重要的中心城市、交通枢纽和旅游服务中心，上饶市域政治、经济、文化中心。
城市发展总目标：将上饶市建设成为：“产业承接前沿、区域交通枢纽、商贸物流中心、旅游服务中心、文化教育基地、宜居园林城市”。
城市发展方向：信江以北地区为城市主要发展地区，同时跨越信江向南适当发展。
城市发展发展方针：疏解老城、力塑新区、联接城东、拓展园区、整合三江、让出水南、沟通罗桥
城市发展对策：
（1）老城地区：功能疏解、人口疏散。
（2）带湖地区：设施配套、吸纳人口。
（3）中心片区：极化发展、集中高效。
（4）旭日片区：互动发展、融入城区。
（5）城东片区：完善配套、紧联主城。
（6）三江片区：一江两岸、做出特色。
（7）水南组团：绿色背景、做好减法。
（8）罗桥组团：适当发展、独立配套
城市布局结构：
规划形成“五片区、两组团、复合中心”的片区式布局。
（1）五片区：信江北岸的老城—带湖片区、中心片区、城东片区、旭日片区和信江南岸的三江片区。
（2）两组团：水南组团和高速公路西侧的罗桥组团。
（3）复合中心：城市中心“三心并一心”，形成复合中心，由中心片区南部的行政办公金融文体中心、老城—带湖片区的商业服务中心和三江片区北部的文化娱乐中心共同组成。
2、 重大市政建设动态
重点工程建设实施顺利。景鹰高速公路建成通车，滨湖地区渡改桥工程扎实推进，鄱阳古县渡大桥、莲湖大桥建成通车。城市建设步伐加快。中心城市“一城三区”格局初步形成，货场路、广信大道中段建成通车，凤凰大道西段路桥工程全部完成。市污水处理厂二期主体工程竣工并试运行，第一期148个公交候车亭和站牌建设全部完成。市图书馆、科技馆主体工程竣工，信江书院修缮工程顺利推进。新市政府大楼已装缮完毕，规划今年10月份搬迁。
3、 城市经济发展对本项目影响的预计
①经济的持续发展为整体房地产发展提供强劲动力。
②政府总体规划有利提升项目土地价值塑造并提升产品整体形象。

二、土地市场分析
1、土地供应模式分析
上饶土地供应集中在国土局挂牌出让方式，二手公开交易平台于07年5月才正式启动。因为07年后开发商从一级市场获取理想地块的难度日益加大，很多来自浙江、上海、江苏、福建等开发商进入上饶市场通过公开交易市场很难找到土地，他们除了在一级市场公开招拍挂拿地外，他们更希望在二级市场收购很多资金支撑不下去的一些公司的土地，或者收购有一些土地储备、但负债低的项目公司。
2、近3年上饶市区土地出让分析

（数据来源：上饶土地交易网）
备注：①08年数据截止08年8月份：②数据内容不包括上饶县。
从近三年市区土地出让情况看，年总供应面积略有下降趋势，工业用地放量大幅减少，但居住性质地块供应量比例由06年的46.66%迅速上升到07年的61.15%，根据土地市场到商品房市场跃2年一周期的规律，08-09年住宅市场竞争加剧不可避免。
3、近3年上饶市区土地成交分析
（数据来源：上饶土地交易网）
备注：①08年数据截止08年8月份：②数据内容不包括上饶县。
从市区土地成交市场分析，由于上饶土地供应市场转化到成交市场的周期相对较长，经常前一年放入市场的土地到下一年才成交。抛弃此因素，近两年的住宅土地成交面积仍表明开发商囤地现象趋势明显，上饶市房地产投资已进入调整期，洗牌现象不可避免。

4、 近年来中心区出让土地部分土地情况：
时间
项目
用途
土地面积
（平米）
中标单位
中标金额（万元）
成交均价（元/平米）
2008.8.18
2008-12地块

商住用地

20000
上饶市鸿昇房地产开发有限公司
940
470
2008.7.15
2008-9号地块
居住用地
13333.3
上饶市国图置业有限公
530
398
2008.6.26
2008-8号地块

商业金融业、居住
65106.99

冠瑞置业（江西）
3700
568
08.6.12
2008-6号地块上饶经济开发区合口片区
居住
133334
江西晶科能源有限公司
9000
675
08.6.12
2008-7号地块位于市中心广场东侧、灵山路西侧
商业金融用地
1026
上饶市亿升发展有限公司
430
4191
08.2.24
五三大道东延伸段以南、东引渠以东、信江河以北
居住
用地
168780
个人：詹永清
18200
1078
08.2.24
茶圣路以南、现代城以北
居住
用地
18989.7
上饶市景河房地产开发公司
2100
1106
08.3.27
市水南街321号
商业、居住
21909
江西天景实业有限公司
2840
1296
08.3.10
三清11号
餐饮、旅馆业用地
15200
江西省森林防火预警监测中心
910
599
08.3.10
2008-2号地块，位于中心区龟峰大道以东、中级法院以南
商业、居住用地
24287.9
江西金诚投资公司
3700
1523
08.3.10
2008-3号地块，位于中心区龟峰大道以东、规划道路以南、凤凰大道以北
商业、居住用地
35555.5
江西金诚投资公司
5500
1547
总计

51.75万

47850万元
平均925元/平米

四、上饶房地产市场供方市场走势分析

1、2005年—2007年上饶房地产业投资热情高涨
上饶的房地产市场发展与中国一、二线城市相比，虽然起步较晚，但是近几年来随着城市化进程的加快，房地产市场发展较为迅猛。2006年完成房地产投资47.4亿元，较2005年增长31.8%；2007年完成房地产投资64.6亿元，较2006年更是达到了32.2%的增长速度。具体如下表：

2、从房产投资比重看，房地产已经成为上饶的支柱产业
从2005年—2007年三年比较来看，房地产投资占固定资产比重均已超过20%，这说明目前上饶房地产业已经成为上饶城市经济发展重要支柱产业之一。但是2006年、2007年房地产投资比重较2005年都有所下降。

3、商品房销售额情况
2006年上饶商品房销售总额20.7亿元，较2005年增长21.7%，其中住宅销售额16.2亿元，较2005年增长36%，2007年上饶商品房销售总额26.7亿元，较2006年增长29.1%，其中住宅销售额23亿，增长42.6%，具体如下图：

4、商品房空置面积
2006年，上饶商品房空置面积为14.1万平米，较2005年下降30.6%，2007年上饶商品房控制面积为7.8万，较2006年下降44.3%，商品房空置面积的下降，也说明，上饶房地产供求日渐趋于平衡，具体数据如下表：

5、商品房销售面积
2006年上饶商品房销售面积为162万平米，比2005年增长44.1%，从商品类型看，2006年住宅销售面积占商品房销售面积的89.7%。2007年，商品房销售面积176.3万平米，较2006年增长8.8%，其中现房销售面积98.4万平米，期房销售面积77.9万平米。这也说明，上饶期房销售周期长，现房销售量超过期房销售量。

6、自筹资金成为开发商资金来源的主渠道
2006年上饶市房地产开发资金来源当中，本年资金来源为45.2亿元，只比上年增长6.8%，低于同期投资增速。其中自筹资金为29.5亿元，比去年同期增长了23.6%，自筹资金在本年资金来源的比重由去年的56.4%提高到65%；作为开发资金主要来源的定金及预收款出现负增长，比去年同期下降了4.8%，比重也由上年的16.3%下降至14.6%。预收款资金的下降，一方面反映了购房者观望情绪加浓，市场销售放缓；另一方面也预示着开发商主要依靠预售资金作为开发滚动资金已难以为继。
在市场调研中，通过与业内人士的探讨，我们了解到，2008年上饶60%以上的开发商处于不良循环局面，甚至有些开发商资金链出现严重问题，如何解决资金问题成为头等大事。
7、2008年上半年，房地产市场萧条，但房价稳定
受中国房地产大环境影响，目前上饶房地产市场中开发商与消费者处于对峙局面。2008年上半年，上饶房地产市场相对比较萧条，如2008年6月份，购买严重不足，按照6月份这样的去化速度，18571套房源需要近5年的时间才能消化完毕。
如下表，截止08年8月：

2008年6月
2008年7月
月份成交量
322套（其中住宅209套）
226套（其中住宅180套）
住宅成交均价
2208.27元/平米
2413.26元/平米
可售总套数
18571套
18411套
可售面积
113.36万平平
111.32万平米
可售幢数
463 幢
464幢
在售楼盘
91个
91个

尽管市场形势非常严峻，但市场没有出现颠覆性的结果。在这种局面下，部分开发商采取了一些促销手段，但没有出现降价现象，部分楼盘促销方式如下：
楼盘名
促销方式
汇景广场
1、交定金5万，买四房优惠3万，买三房优惠2万，买两房优惠1万。2、交定金3万，优惠88元/平米。3、以上优惠与开盘优惠同时享受
天达雅居
其中一幢多层，不管楼层，价格均为2100元/平米
财富广场
团购享受8000元优惠，同时免去一年物业费，团购优惠与购房普惠同时享受
奥城
VIP客户交1万定金抵1.5万，VIP客户中前50--100位享受1000元优惠，100位之后享受1500元优惠，并且同时举行卡中卡优惠，即2000抵5000，以上优惠与购房普惠同时享受

8、典型楼盘调研表：
案名
项目位置
小区规模
物业类型
面积范围
平均价格
主力面积
开盘日期
交付日期
项目特色卖点
其它
亿升广场
五三大道中心广场
占地17000平方米，
建筑11.5万平方米
高层商住楼
88—100
1F，3-6万
2F，1.5-1.8万
住宅：4200
90
07年1月22日开盘
09年10月
地段优势无可比拟，

商铺可以返租，办公带中央空调
鸿信商务楼
赣东北大道13号
140户
1万
高层
53—140
3600
140
8月开盘
09年底交付
距离中心广场较近，生活配套齐全方便

建信商务楼
滨江东路38号
91户
总建：1万
高层26层
150--176
3400
150，170
5月开盘
明年8月交付
靠近信江，背靠森林公园
2梯4户，朝南，空气较好，
紫阳华庭
紫阳大道与凤凰大道交汇处
占地：5.36万
总建：10万
多层、小高层
96--203
2700
130，110
2008年5月
2008-12-31
东临130亩的紫阳公园，自然资源优越，内有80亩庭院，
580户，车位400，19栋，现售4栋，计划3年内建完，销售基本没优惠
东湖花园
三清山大道以北，江南尚贸城对面
占地1500亩，一期500户，建筑8万平方
多层、小高层、别墅、商务中心
在售小高层120-141平米左右
住：2800
商： 内4000-5500
外7000-9000
二层铺3500
住：137、141
商：内：30-80
外：53
2007年9月
部分2008年年底，部分2009年年底

靠近东湖，景色优美
小区规模大
开发商为上市公司
得房率：85% 物业费：0.7元/平﹒月
美地印象
上饶县武夷山大道
占地400亩
总建：50万
6层
80--120
1750
90、110
08年1月
年底交付
70%销售率，二期开发始预订，面砖与涂料，89%得房率，
会所儿园商会，近10万平米商业配套支撑
城市银座
带湖路与凤凰东大道叉口，
占地3000平方米，总建筑面积约14000平方米，
2栋，14层。公、底层商商铺，、2至4层办公，其他住，
90--137
住：3000
商铺：19000
办公：3500
住：130
商铺：90
08年6月7日
09年8月交房

地段较好，商业前景
共62套住房，剩16套，物业未定，
龙华凤凰城
凤凰大道与带湖路交汇处
总建筑面积10万，
占地4万
小高层、高层及楼中楼
80--140
2800
135
08年4月30
今年9月封明年8月交房
带8平方入户花园，欧式风情，中式园林，风格明显
共660套，80%得房率
香樟花园
三清山大道与带湖路交汇
建筑面积12万
多层、小高层
80--140
住宅：2700
130
8月份开盘，
明年10月交房
靠近木鱼山
5000元定金抵3000元房价
财富广场
带湖路与凤凰大道交叉口
建筑面积7万
裙楼四层
塔楼2栋
60---150
北，3500，南3200
140
07年9月
08年8交房
地段好，商场配套
2梯6户，共290套，商铺未定，物业1元
万嘉国际花园
庆丰路与樟树路
占地：32336平方米
建筑：近8万平方米
小高层、多层
60---150
2700
110
8月底动工
明年上半年建成
项目位置一般，规划地段前景不被看好，商业街难卖
入住50%
绿化率高达42.8%
北星金桂园
三清山中大道198号
占地2万多平米，总200多套
多层，小高层，别墅
88－279m2
别墅3000
小高层2300
高层：2400
90、120
07年11
08年11月
地中海风情
6000M2超大地下停车场，48%绿化
上饶重点规划新城市中心。纯住宅
紫阳名邸
紫阳大道吉阳大道交汇处江南商贸城对面
占地16亩，
建筑：5万
4栋高层
高层（28层）
68-180
住宅：2800
80，130
6月7日
一期09年底交房
邻近商贸城，商业优势无可比拟
每平方可优惠200元，一次性交付再97折
东方帝景
五三大道27号
占地2万
高层（17）
110-250
2800

110，120复式
1月1日
2期明年9月交房
绿化率高达48%，万富超市毗邻
户型、小区设计一般，相比同地段的现代城，中央公园存在陷，
中央公园

五三大道延伸段
占地80亩
总建16万
高层（18）
89--130
3000
90，130
9月10日
09年10月交付
户型外立面小区围合建筑风情首屈一指，开发现代城公司建设，具有一定口碑，小区管理一流
全部安装大阳能，内置60亩园林
永隆城市广场
凤凰大道东段(江南商贸城边上)
占地：724亩
三期总建筑面积超50万平方米，其中15万平米商业
1幢小高层、4幢多层、商业
80--200
住宅：小高层2700
、多层2600
商铺：7400
120
2007-11-28
现西段已交付
大型商贸城已形成规模效应，

水岸城邦
上饶市信州区钟灵路11号
占地面积：8189.5平米建筑面积：31100平米

高层（15）
90---140
住宅：2200
底层：6000
2层：3000
90，110
2007年7月
2008年9月
信江景观，非溪大桥10动工将带来大桥效应，电梯房送10年物业减半物业，0.35/M2。
272户，要办两个房产证，
黄金水岸
水南街头
占地：7.8万
建筑：20万
高层、小高层、多层
80---170
住宅：2600
商铺：7000
90，130
07年2月
09年6月
靠山，看水，都牵强附会，5天之内办完手续， 有5000元优惠，一次性可97折
1560户，其小区建筑风格清新亮丽，附近学校医院配套齐全，价位适中是其热销原因
香溢云天
叶挺大道101
占地：29万
建筑：33万
别墅
200--350
4000
300
2006年
现房
3万平方米的水景园林公园，稀缺用地，靠近上饶大市场
项目较偏，配套差，出行不便，小区建筑很好
怀玉谷龙湾
信江书院路126号
占地：56400
52栋别墅
别墅
200--400
5600
300
06年06月
09年2月16号
统山御水，山体别别墅，地理位置绝佳，外立面文化砖与墙面砖
欧式坡顶屋设计，52栋，110套
汇景广场
凤凰中大道8号
总建11．2万平米
2高层。其中底下5层做商业，2层地下室车库
住宅90-160
住宅：均价预计2800
住宅：120-140
住宅预计2008年10月开盘。商业未定
09年底
交3万，减88元/M2
交五万，买4房减3万，买3房减2万，买2房减1万
项目还未开盘，还处于客户积累阶段
瑞经小区
凤凰大道8栋7-8号
占地2万
建筑4万
多层
80-120
2400
120
2007年
08年底交房
一次性99折，按揭99.5折
小区无特色
伯爵山
三清山大道交警支队西
用地4.1万
建筑5.6万
别墅、小高层
298
3200
298
2007年
8月交房
可谈，95万的别墅可优惠3万左右
共52栋，销售约25套
九州奥城
三清山大道交警支队西，伯爵山旁
占地188亩，总建20万
一期推3幢多层2幢小高层，后续规划有别墅
80-160
多层2200、小高层2500
1期200套
今年8月中旬
09年上半年
VIP客户交1万定金抵1.5万，VIP客户中前50--100位享受1000元优惠，100位之后享受1500元优惠，并且同时举行卡中卡优惠，即2000抵5000，以上优惠与购房普惠同享
小区配套比较完善，品质较高

9、上饶住宅供应市场特征
①与中国一、二线城市相比，上饶房地产还存在很大差距
上饶的房地产开发商大部分均为本土开发商，有相当一部分是第一次开发楼盘，缺乏成熟的、成功的开发经验，不管是开发理念、运做理念，还是房产品质等均与一、二线城市存在很大差距，诚然，差距的存在也表明发展空间的存在。
②由于开发量的不断增加，楼盘间的竞争加剧，一些地段好、上规模、配套全、环境好、户型优的高性价比楼盘相对热销，而一些小规模、地段差、配套设施环境差的楼盘出现积压或去化缓慢的现象。总体来讲，销售较好的楼盘基本上都是配套完善的老城区楼盘。
③销售周期普遍偏长，大部分楼盘的推出量销售周期一般都在1年半以上。
④大户型、较高价位的商品住房供应量过多，中小户型、中低价位住房供应不足。
⑤观望氛围的浓厚，使得自筹资金成为资金来源的主渠道，开发商主要依靠预售资金作为开发滚动资金已不现实。
五、商品住宅需求市场分析
（一）房地产市场交易情况分析
7月份上饶市区总销面积23988.3平米，其中住宅类销售面积为20011.91平米，环比上月下降11.1%，非住宅类销售面积为3976.39平米，环比上月下降4.5%。总成交套数为226套，比6月份减少94套。其中住宅成交180套，比上月减少29套。7月份市区整体住宅销售均价为2413.26元/平米，环比上月上涨9.2%。整体市场量跌价升。 （数据来源上饶市房地产管理局）
² 附08年8月商品房当月销售排行榜（截止8月27日）
项目名称
当月成交套数
成交面积
（平米）
成交均套面积
（平米/套）
总去化率
三江佳苑
104
10017.05
96.3
68.51%
永隆城市广场6-10号楼、服装城

21

2163.53

103

9.93%
建亨丽都国际
21
2377.04
113.2
18.58%
紫阳名邸1-4号楼
15
1711.46
114.1
3.95%
黄金水岸10-14、23号楼
14
1585.48
113.2
16.48%
紫光渊1-5号楼
11
1206.25
109.7
37.31%
龙华凤凰城3、11号楼
11
1162.49
105.7
14.49%
星光国际广场
7
1039.59
148.5
14.01%
现代城三期（国际公馆）
5
534.90
107.0
46.98%
越都公寓
5
511.78
102.4
40.23%

从排行榜上可以看出
①上饶前10位楼盘销售量已超出200套，基本上占据了市场销售总量的95%左右。
②除了三江佳苑外，销量好的楼盘主要集中在老城-带湖片区。
③户型面积主要在100-120平米之间。
说明在整体市场低萎情况下，地段好、配套全、环境好、户型优高性价比的个案相对热销，由于此地段楼盘价格普遍高于整体市场均价，由此也带来了数据上整体市场均价环比上月上涨超过9%的不确定性。

（二）上饶消费群体市调
我们和邦力高市场调研小组在上饶针对不同案场人员的询问及与上饶市民的谈话，并对调查研究做了归纳、总结。以下是我们调研小组对于消费者的分析：
1、客户购买动机分析

在对当地购买动机的抽样调查中，通过统计我们了解到：为改善居住条件的客户大约占到35%，解决住房问题的占30%，此外投资客也有不少。

2、需求面积分析

上饶经过05、06年中大面积户型为主的市场推放，以及商品房总价的攀升，消费者对小户型市场接受度成上升趋势。

3、户型偏好分析

在套型选择上，选择3室的最多，占总量的51%，选择2室的占23%，选择4室的仅占10%。两室与三室的需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住或作为客人房，其中选择两居室的客户绝大多数希望两间卧室面积不要相差太大；而选择三室及以上的客户也强调主人房外的卧室面积应尽量不要偏差太大，建议在户型设计上应予以考虑。
5、 购房客户分析

通过上图我们可以看出，目标客户的年龄主要分布在20—40岁之间，占总比例的75%。

5、消费者购买决策信息分析

通过调研，人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：地段、价格、品质、小区以及周边环境、物业管理等。

消费者研究总结：

Ø 消费者购房动机以改善居住条件、自住用房为主；
Ø 消费者比较偏好于中等户型（面积在100—130㎡之间），小户型需求比例上升；
Ø 同等面积下三房销售速度明显高于两房；
Ø 消费者对于户型结构的偏好集中于三房其次是两房两厅；
Ø 消费者的年龄主要集中在25－45岁；
Ø 消费者购房较为关心的因素主要是地段、价格、品质、小区以及周边环境、物业管理等。

六、上饶房地产竞争状况分析
1、已开发楼盘规模竞争状况
曾几何时，上饶没有真正的小区而言，住宅小区综合品质的提升，首先必须凭借一个相当规模的平台。没有规模，品质就不能很好的展现。现在，上饶总建10万以上的楼盘频频出现，东湖花园、奥城、凤凰城等规模较大的楼盘出现，让上饶市民看到了品质楼盘的前景。

楼盘
规模
东湖花园
占地1500亩，目前推出的8万平米
凤凰城
总建10万平米
奥城
20万平米
紫阳华庭
10万平米
中央公园
16万平米

2、已开发项目产品规划设计竞争状况
目前上饶所开发楼盘规模小，产品单一等特征，是造成上饶产品规划设计相对滞后的主要因素。另外，物业管理和公建配套较为欠缺，许多小区公建配套限于小区规模，多要依托周边市政生活配套。
由此可以看出，目前上饶开发商在产品规划设计上较侧重 “人居”，而对“