商品房预售合同纠的处理纷.doc

商品房预售合同纠纷的处理 一、面积误差纠纷的处理 （一）因设计变更造成的误差纠纷处理根据目前房地产面积的测量体制，商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，土地房产管理部门审核确认了卖方委托有资质的测绘单位所做的测量成果（面积）。卖方委托测绘单位测量的面积未经土地房管部门审核确认，则不能作为商品房的实测面积。因此，土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值，是认定设计变更是否造成房屋面积误差及误差数量的依据。买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，应依据最高人民法院解释第条的有关规定处理，即合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。首先，法院应先审查是否有约定，有约定从约定。买卖双方可以在合同中约定在结算房屋价款时，房屋实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过一定幅度，如果在此幅度内，买方按房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过约定的幅度时，自卖方向买方出示测绘部门实测面积数据（经土地房产管理部门审核的面积数据）起一定期间内，买方可以选择解除预售合同，要求卖方退还房款、利息或违约金等，也可以选择按房屋单价据实结算。其次，在没有约定的情况下，按解释第条第（）、（）项的规定处理。（二）露台、楼顶平台面积计入买卖合同面积造成误差的认定处理。依据建设部年制定的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）中有关“建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中，买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物，在签订合同时约定计入房屋建筑面积，由此产生了面积误差。买方以商品房销售面积不含露台面积，其不享有露台所有权等为由，要求卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符，不适用最高法院解释第条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。土地房管部门审核实测面积时，虽不确认露台为房屋建筑面积，但对于卖方单独计价出售独立使用的露台，由于露台具有独立使用价值（功能），具有排他性，可归买方所有。根据意思自治和有偿使用原则，双方已约定作为房屋买卖合同的标的物，由买方支付约定的价款是公平合理的，也符合诚实信用原则。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价，采取适当提高商品房面积售价，或者按“套”、“单元”计价一并出售的，同样应予以保护，买方要求退还露台面积房款的，不予支持。对于不独立使用的露台，因不具有排他性，属整幢楼房业主共用，买方使用时往往会与他人产生纠纷，买卖双方计入房屋面积进行交易，损害了其他业主的合法权益，买方要求卖方退还露台房款的，应予以支持。（三）测量规则不同造成面积误差的认定处理。由于商品房预售时双方在合同中约定的面积，一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同（或测量规则标准的变更），主要是公摊面积的计算方法不一样，有的开发商将建设部商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积，如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。土地房产管理部门在审核实测面积时，没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积，故造成面积误差。对于测量规则标准不同造成的面积误差，法院应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差，对于适用预测的测量规则标准作为公摊的，而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差，由于是测量规则标准不同造成的，并非买卖双方的原因，因此不予认定实际面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的，不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差，应认定为实际面积误差，依合同约定或司法解释的规定处理。为避免房屋交付时出现误差的面积超出了双方合同约定的幅度，发生不必要的纠纷，建议双方在签订房屋买卖合同时在合同上注明商品房销售面积的测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。特别是土地房产管理部门在办理商品房预售登记备案手续时，应对双方合同约定的面积是否符合测量规则标准进行事先审查，以避免纠纷的发生。二、商品房认购书及定金问题（一）概念：商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：（）买卖双方当事人的基本情况；（）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（）房屋价款计算；（）定金；（）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。解释第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。（二）认购书的性质认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。1、认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议。根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。2、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。3、认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。（三）认购书的效力认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。（四）认购书的定金及其损害赔偿问题1、定金的性质当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金；如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。根据解释第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能，第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房买卖合同。我们认为，只有兼顾定金的这两个属性，才能在商品房纠纷案件中正确理解解释第四条的法义。解释第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时，附加种种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同，丧失定金，要么同开发商违心签订合同因此，我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务，例如，开发商在谈判中随意提高商品房价格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金，而且在买方主张要求适用定金罚则时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务，应双倍返还定金。解释第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。2、在适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢？我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。（五）关于认购书的其他问题1、认购书效力是否以取得商品房销售许可证为必要条件。有的认为应以取得商品房许可证为必要条件，有的则持相反观点。我们认为，认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这些法律和事实上的障碍合同双方当事人是可以预期消除的。商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。2、认购书成为预售合同应具备两个条件解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个条件：具备商品房销售管理办法（以下简称管理办法）的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备项主要内容：（）当事人基本情况；（）商品房基本状况；（）商品房的销售方式；（）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（）交付使用条件及日期；（）装饰、设备标准承诺；（）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（）公共配套建筑的产权归属；（）面积差异的处理方式；（）办理产权登记有关事宜；（）解决争议的方法；（）违约责任；（）双方约定的其他事项。我们在调研中，发现实践中存在的争议主要是，如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢？我们认为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则，买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实，从法理上说，只要具备第一个条件，就应认定为正式的商品房买卖合同，但考虑到我国当前商品房交易中，买卖双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，也往往需要在日后签订正式买卖合同，因此，解释第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同，符合我国商品房买卖的实际情况，也有利于法官在认购书认定上的统一性。三、预售商品房的再转让（一） 性质： 1、本质：合同的权利义务转让；2、标的物：正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。 （二）条件： 1、预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，但根据合同法第80条的规定，必须通知债务人方能生效，且不得使债务人的利益受损；2、预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。3、预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。四、商品房的预售登记备案和预告登记制度相关规定：中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。（一） 预告登记的性质：从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现8。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。（二） 商品房预售登记的性质：商品房预售登记不属于预告登记，不具有预告登记的功能。商品房预售合同登记仅仅起到备案的作用，商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。（三） 预告登记与承包人法定抵押权： 1、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（以下简称批复）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2、根据合同法第286条及其批复的规定，消费者取得对抗承包人的优先权的条件是：（1）必须是消费者；（2）必须支付了全部或大部分购房款。在具备了这两个条件后，消费者即取得了对抗工程款优先受偿权的权利。而预告登记并不是消费者取得对抗承包人优先权的必要条件。五、情势变更原则在商品房预售合同纠纷中的运用（一） 定义： 情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情事变更原则作为例外和补充。1、广义的情事变更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件。2、狭义的情事变更原则，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更，致使合同的基础动摇或丧失，如果继续维持合同原有效力而显失公平，则允许变更合同内容或者解除合同的一项法律制度。我国法律，应属狭义。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系，实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。（二）在目前，能不能在解决商品房预售合同纠纷中适用这一原则，有没有法律上的依据？有较明确的司法解释。如最高人民法院审判委员会通过的关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（以下简称“四十七条解答”）第31条规定：“预售商品房的价格，除国家规定微利房、解困房等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可预以支持。”1993年5月6日最高人民法院印发全国经济审判工作座谈会纪要中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了当事人不能预见的根本性变化，以致按照原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情事变更原则变更或解除”。（二） 商品房预售合同纠纷中适用情事变更的条件：六、一房二卖案件的处理最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称商品房司法解释），第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用合同法和民法通则的规定。（一） 普通一房二卖案件的处理不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。这种看法其实是不科学的。在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。1、就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。（1）法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。我国合同法第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见，司法解释严格将法定登记分为生效性登记和物权变更登记。仅仅对于法律和行政法规规定的生效性登记而言，未登记才会影响合同的效力。而房屋买卖过户登记显然不属于此。虽然我国城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”但并未规定登记与合同效力之间的关系。虽然建设部年月日发布的关于贯彻城市房地产管理法若干意见的通知规定：“凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。”但是，依照我国宪法第八十九条和立法法第五十六条和第七十一条的相关规定，行政法规只能由国务院制定，建设部的规定仅仅是规章，而规章对于房屋买卖合同的效力，是无法构成影响的。可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。（2）房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不应影响合同的效力。物权行为与债权行为具有不同的性质，并将引起不同的法律后果。债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的民事行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的民事行为。当事人订立合同的行为由于引起了合同之债法律关系的发生，因此是典型的债权行为。但是，即使订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，订立合同行为本身由于不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。也就是说，对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个环节的行为却一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。需要说明的是，房屋的交付与过户登记具有双重性质，其一，从债的角度而言，它是合同的履行行为，其二，从物权的角度而言，它是物权变动行为。区分债权行为与物权行为的意义在于：由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而所有权属于对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有了公示与公信的要求。就房屋买卖而言，过户登记恰恰是公示与公信的体现，因此只能是对于物权行为而非债权行为的要求。未办理过户登记，也就不会对合同之债的效力有任何影响，不过它将影响所有权的转移。房屋的所有权仍然属于卖方而尚未转移给买方。2、就第二个合同而言，其效力同样应当予以肯定。有人认为第二个合同是无效的，因为它侵犯了第一个买方的合法权利。这种观点是不能成立的。原因在于：既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。我国合同法第一百二十一条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任，原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。如此看来，前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。（二）商品房重复销售案件的处理1、在先买方的无效请求权该解释第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。（1）无效请求权的行使该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。（2）相关的程序问题案由 既然其真正用意在于要求卖方履行在先合同，案由当然应当是合同纠纷了。当事人的确定 在后买方与原告之间并无合同关系，当然也就不可能成为该合同纠纷的被告。在后买方的法律地位只能是无独立请求权的第三人。他与案件的处理结果有着必然的利害关系。如果原告胜诉，在后买方将被迫失去房屋所有权；而如果原告败诉，如被告有合法的抗辩，则在后买方的房屋所有权可保无忧。在后买方的利益保护 法院一旦认定在后合同无效，就必然要按照原告即在先买方的请求判令在后合同的当事人各自返还房屋和价款。这是原告诉讼请求所包含的必然结果，在后买方没有必要另行请求。（二）买方的惩罚性赔偿请求权在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是商品房司法解释第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。而在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第九条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。房地产企业的责任有三：一是返还房款和利息，二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失，三是不超过已付购房款一倍的赔偿。因此，惩罚的基数并非买方的全部损失，而只是以房款为基数。而且并非全部房款，而仅仅是已经交付的那一部分房款。即使对于已付房款，也并不是当然的一倍，而是不超过一倍，既可以等于也可以小于一倍。