东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告.doc

广东省东莞市房地产经纪有限公司项目

可行性分析报告

目 录
第一部分 概述 4
1.1 项目名称 4
1.2 项目概述 4
第二部分 项目规划 15
2.1 项目名称 15
2.2 业务范围及发展规划 15
第三部分 项目市场状况 16
3.1 东莞房地产调查状况 16
3.2区域概述 18
3.3房地产开发投资情况分析 19
3.4 区域土地供应 20
3.5商品房成交情况 22
3.5 房地产价格分析 22
3.6 房地产销售预测 24
第五部分 投资估算 32
5.1 总投资估算 32
5.2 资金运用明细 32
5.3 收益分析 32
第六部分 风险分析 34
6.1 政策风险 34
6.2 市场风险 34
6.3 经营风险 35

第一部分 概述

1.1 项目名称
本项目为“东莞市房地产经纪公司创办及运营”项目，公司名称待定。

1.2 项目概述
1.2.1 房地产开发完成情况
　　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，但因政府调控影响，增速比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
　　2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
　　2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%。

1.2.2 商品房销售情况　　
　　2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。
　　2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

1.2.3 房地产开发企业资金来源情况
　　　2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。

1.2.4 70个大中城市房屋销售价格指数　
国家统计局公布2011七十个大中城市住宅销售价格指数如下：

　　注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。

1.2.5 全国房地产开发景气指数　　
　2011年全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，同比回落0.98点。
表1 2011年全国房地产开发投资及销售情况
指标
绝对量
同比增长（%）
　　房地产开发投资（亿元）
61740
27.9
　　其中：住宅
44308
30.2
　　办公楼
2544
40.7
　　商业营业用房
7370
30.5
　　房屋施工面积（万平方米）
507959
25.3
　　其中：住宅
388439
23.4
　　办公楼
15950
31.3
　　商业营业用房
56278
26.1
　　房屋新开工面积（万平方米）
190083
16.2
　　其中：住宅
146035
12.9
　　办公楼
5361
46.2
　　商业营业用房
20671
18.3
　　土地购置面积（万平方米）
40973
2.6
　　土地成交价款（亿元）
8049
-1.9
　　房屋竣工面积（万平方米）
89244
13.3
　　其中：住宅
71692
13.0
　　办公楼
2179
20.0
　　商业营业用房
9045
9.2
　　商品房销售面积（万平方米）
109946
4.9
　　其中：住宅
97030
3.9
　　办公楼
2008
6.2
　　商业营业用房
7878
12.6
　　商品房销售额（亿元）
59119
12.1
　　其中：住宅
48619
10.2
　　办公楼
2502
16.1
　　商业营业用房
6702
23.7
　　商品房待售面积（亿元）
27194
26.1
　　其中：住宅
16904
35.8
　　办公楼
1230
10.8
　　商业营业用房
5895
11.9
　　房地产开发企业本年资金来源（亿元）
83246
14.1
　　其中：国内贷款
12564
0.0
　　利用外资
814
2.9
　　自筹资金
34093
28.0
　　其他资金
35775
8.6
　　其中：定金及预收款
21610
12.1
　　个人按揭贷款
8360
-12.2

表2 2011年东中西部地区房地产开发投资情况
地 区
投资额（亿元）

同比增长（%）

住 宅
住 宅

全国总计
61740
44308
27.9
30.2
一、东部地区
35607
25215
27.2
31.1
二、中部地区
13197
9832
25.5
25.3
三、西部地区
12936
9262
32.8
33.3

表3 2011年东中西部地区房地产销售情况
地 区
商品房销售面积
商品房销售额
绝对数（万平方米）
同比增长（%）
绝对数（亿元）
同比增长（%）

全国总计
109946
4.9
59119
12.1
一、东部地区
51052
0.1
34628
3.8
二、中部地区
29312
11.3
11895
29.4
三、西部地区
29581
8.0
12596
23.9

第二部分 项目规划

2.1 项目名称
名称待定

2.2 业务范围及发展规划
本项目提供房地产经纪服务，拟经营范围为居间中介、代理买卖、租赁各类公寓、花园住宅、洋房、别墅、办公楼、商铺、写字楼，以及为社会大众提供与房地产交易相关的咨询服务。
项目以房地产经纪服务为主，为了更好的服务客户，加快公司发展，公司还将不断扩大及完善业务服务范围，比如增加代理室内装修设计、代理装修、租赁托管、房地产投资咨询、按揭贷款等业务，并且将建立公司自己的网站宣传公司品牌，发布房源信息。
本项目以当地实际发展状况入手，诚实经营，努力发展，争取发展成为具有品牌影响效率的连锁企业。

第三部分 项目市场状况

3.1 东莞房地产调查状况
2010年，东莞市房地产开发投资增速略有放缓，非住宅类型房屋投资大幅增长，施工面积及新开工面积增幅高位下调，商品住宅销量降幅收窄，商品房空置面积持续减少。
房地产开发投资增势高位运行，实行限购政策以后，全市房地产市场成交量明显回落，房价上升态势得到初步遏制，土地供应和房地产投资继续稳步上升，市场供求关系逐步趋于平衡。市辖区公开出让土地金额179.01亿元，比上年下降21.9%。2011市辖区新建商品住宅网上签约面积451.57万平方米，比上年下降21%，签约均价是7802元/平方米，上涨15%。
其中，市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为45939套和415.42万平方米，均比上年下降13.9%。成交金额217.65亿元，比上年下降4.9%；均价7302元/平方米，上涨10.5%。
业内人士分析，房地产业今年将面临新一轮洗牌，部分实力小的开发商很可能被淘汰出局。

3.2东莞区域概述
东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。地理坐标为东经113°31′ -114°15′，北纬22°39′-23°09′。最东端是谢岗镇的银瓶嘴山，最南端是凤岗镇雁田村的雁田水库，最西端是沙田镇西大坦村的狮子洋中心航线，最北端是中堂镇潢涌村大坦小组的东江北支流中心航线。东西长约70.45公里,南北宽约46.8公里。　东莞市东接惠州市惠城区和惠阳区，南抵深圳市龙岗区和宝安区，西挨广州市南沙区、番禺区和萝岗区，北达增城市和博罗县；四周共与穗、深、惠的9个县级行政区接壤。

3.3土地市场情况分析

2012年8月数据一览：

    2012年8月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市18宗土地，总面积46.28万㎡，环比增幅12.04%；其中商住用地供应面积为15.11万㎡，环比降幅高达42.16%；8月东莞土地市场商住用地有三宗成交，成交面积15.11万㎡，环比涨幅25.48%。8月27日，石龙首宗优质商住地块2012WG034被广州云和投资顾问有限公司、集誉有限公司联合体收入囊中，该商住地块占地面积8.07万㎡，容积率不大于2.5，起拍楼面地价达到1876元/㎡，地块总成交金额达到6.57亿元，楼面地价3253元/㎡，溢价率73.40%。8月28日，万科凭借“紫台”实现品牌在虎门的落地，乘胜追击将编号2012WG035的虎门镇博涌村地块收入囊中，该商住地块占地面积1.74万㎡，容积率为4.0，成交总价4.07亿元，溢价率68.22%，折合楼面地价5854元/㎡，创下虎门商住用地成交价格新高。8月30日，编号2012WG036的寮步镇石步村商住地块，被广东宏远集团房地产开发有限公司斩获，该商住地块占地面积5.29万㎡，容积率为2.1，成交总价1.55亿元，溢价率72.22%，折合楼面地价1394元/㎡。由于片区规划利好不断，寮步融入城区蓝图清晰，且寮步楼市日趋成熟，价格低洼吸纳周边置业需求，经过去年的惨淡行情之后，今年寮步土地市场明显升温。
　　2012年8月，东莞的土地市场热烈，从时隔两年之后，备受瞩目的南城总部基地二期地块闪亮登场，采取对市场完全开放的形式，引来众多企业的疯狂抢夺，整体成交楼面地价2995元/㎡，到石龙西湖村莞龙路北侧商住用以成交楼面地价3253元/㎡，创下石龙商住用地价格新高，再到虎门镇博涌村地块，被东莞万科以楼面地价5854元/㎡收入囊中，创下虎门商住用地价格新高，俨然一幅“土地盛宴”路线图。土地市场是楼市预期的“晴雨表”，充分反映开发商对后市的预判，它们经过去年年底至今的持续“以价换量”之后，资金链趋于稳健，并且在一段时间的“零拿地”之后，一旦物色到合适的潜在项目，则显示出强烈的拿地欲望。与此同时，最近几个月东莞楼市交投活跃，楼盘的营销活动，明星造势一浪高过一浪，购房者的心理预期也潜移默化发生改变，入市紧迫感与日俱增，如果“金九银十”没有后续调控政策出台，楼市将很有可能呈现稳中有升的格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为“金九银十”的提前预演。
9月东莞土地市场将有17宗土地入市，总面积逾63.88万平米，供应量环比增加38.03%，同比增幅5.99%，再次迎来推地高峰。其中商住地共有3宗，面积为7.29万平米。8月楼市不淡，随着“金九银十”的到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，而在年度土地供应计划的压力之下，政府将继续加大推地力度，9月东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，9月土地交易或将继续火爆。

3.5 东莞市商品房情况分析
总体而言，2009年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为：部分片区楼市严重“供不应求”；刚需产品严重“供不应求”，如70-120平方米需求长期受到压抑；品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。总而言之，2012年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。
　　东莞最终实现了5-8月连续四个月成交量保持在50万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认一个事实：东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。70-120平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而140平方米以上大户型，在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。
　　从8月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在70-120平方米户型，而从市场整体供应来讲，140平方米大户型仍占不少份额。即市场需求与楼市供应呈现一定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化：120平方米以下户型一抢而空；140平方米以上户型走货“步履维艰”。8月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。可以预言的是，如市场相应增加70-120平方米户型供应比重，减少140平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。
　　“金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。面对汹涌而来的全国7月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果8月全国数据“持续恶化”，9-10月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码，预计仍然以微调为主，今年“金九银十”值得期待。
　　楼市淡旺季不明显 5-8月持续热销

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅供应面积约60.5万平方米，连续3个月增加，供应量仅略低于5月，为年度第二个供应超60万月份;签约面积约56.9万平方米，如剔除人才公寓项目，8月全市住宅网签面积为50.3万平方米，较7月略有回落。8月为传统楼市淡季，多数开发商备战9月楼市，成交量回落实属正常。5-8月楼市淡旺季现象不明显，连续4个月成交保持50万平方米/月之上，为历史上第三个持续热销现象。
　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年8月东莞全市一手住宅网签均价约7822元/平方米，如剔除人才公寓项目，8月均价则为8265元/平方米，与7月份的8246元基本持平，说明8月东莞房价走势以平稳为主。
8月70-100平方米“首置”刚需产品供应持续增加 141平方米以上大户型供应减少

　　70-100平方米户型供应比重连续3个月增加，符合市场需求。数据显示，2012年8月70-100平方米户型新增供应约2943套，比重约54%，而7月则为1881套，比重51%,8月比7月增加3个百分点(6月为39%，5月为38%)。2012年1-8月100平方米以下户型供应比重约58%，较1-7月增加1个百分点，较2011年增加4个百分点。
　　2012年8月141平方米以上大户型供应比重约15%，环比7月减少8个百分点，8月大户型供应呈减少趋势。2012年东莞楼市供应结构整体趋势为中小户型增加，中大户型减少。截至8月中小户型增加幅度仍不明显，市场在售仍不乏大户型。在限购、限贷的政策环境下，东莞大户型消化压力不容乐观。
　　前8月：成交量减幅收窄 房价平稳在8300元

　　数据显示，2012年1-8月全市一手住宅新增面积约321.8万平方米，同比基本持平；1-8月全市一手住宅网签面积约334.3万平方米，同比略减7%，萎缩幅度比1-7月缩小4个点差距(1-7月同比减少11%)；1-8月全市一手住宅网签均价约8294元/平方米，同比基本持平。去年至今，东莞房价整体平稳在8300元附近。
开发商资金状况持续改善 房价受支撑

　　2011年11月-2012年1月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。2012年春节后，即2月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。1月成交面积同比萎缩幅度高达75%，2月则快速扭转为萎缩54%，3月持续快速扭转为萎缩35%，一直到8月扭转至萎缩7%。东莞累积成交量同比数据连续7个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，房价受到供求关系支撑。在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望在10月份“转正”。
　　库存水平仍处低位 房价受支撑

　　数据显示，截至8月31日全市一手住宅库存面积约471万平方米，比7月略有上升，但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。按照今年3-7月月均50万平方米的消化速度计算(因为1-2月为春节所在月，除外)，消化471万平方米存货仅需要9个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。这意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小， 9-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。
热销集中具有地段、品牌和性价比优势楼盘

　　数据显示，8月住宅签约金额前10名楼盘中，以品牌开发商居多，如万科、中信、恒大、保利、万达等。地段优越楼盘热销，如万科金域华府、万达广场等。资源优势楼盘热销：如保利红珊瑚、中信森林湖等;性价比高楼盘热销，如蔚蓝城邦等。
　　万科以超30亿元稳居房企榜首

　　数据显示，1-8月全市住宅网签金额前十名开发商，万科地产以约33.9亿元稳居东莞榜首，连续三年保持14%左右比重份额。保利地产继续上榜前十。前十品牌开发商居多，如万科地产、中信地产、保利地产、和记黄埔等。

3.6 房地产销售预测
从房地产业的商业周期观察，我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律，又可细分为长周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整的中周期。
　　根据国房景气指数的变化可知，第一个周期是1990年至1997年，景气高点出现在1993年，达118点，低点出现在1997年，为88点；第二个周期是1998年至2009年，2007年11月达到107点的峰值，2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降，海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶；后者属缓升快降，增长了近10年，而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢？市场的“无形之手”，决定了房地产经济呈周期性变化，而政策的目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化。
　　结果将是如何？其实也简单。在今年第四季度和明年，市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大，已非复苏正常形态，“无形之手”将压制市场继续走热。不同的是，自今年以来，政策面基本上处于“真空期”，没有新增利好，如果考虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况，则可以认为政策稍稍收紧。
至于房价，明年一季度极有可能出现小幅上涨，但期望全年大涨是不现实的，价格维持盘整的可能性更大。政策走势目前来看相当暧昧，眼下业界热衷于猜测房产税等政策年底会否终止，其实相关政府部门目前也在征求意见。不过，可以肯定的是优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。

第四部分：投资环境

4.1东莞介绍
东莞市（官方外文名称为Dongguan，传统粤语外文名称为Tungkun）是中国广东省下辖的一个地级市，有“世界工厂”之美称。该市西临珠江口，与广州市、深圳市、惠州市接壤。东莞为“广东四小虎”之一，更是国际加工业的重要一员。东莞1985年撤县建市，1988年升格为地级市，现辖28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。全市总面积2465平方公里，截至2008年底，常住人口694.98万人，其中本地户籍人口174.87万人，外来常住人口520.11万人。截至2011年，港澳同胞约100万人，海外华侨约30万人，是著名的华侨之乡。

4.2气候状况
属亚热带季风气候，长夏无冬，日照充足，雨量充沛，温差振幅小，季风明显。1996～2000年，年平均气温为23.1℃。最暖为 1998年，年平均气温为23.6℃；最冷为1996年， 年平均气温为22.7℃。一年中最冷为1月份，最热为7月份。年极端最高气温37.8℃（出现在1999年8月20日），年极端最低气温3.1℃（出现在1999年12月23日）。日照时数充足，1996～2000年平均日照时数为1873.7小时， 占全年可照时数的42%。其中，2000年，日照时数最多，达2059.5小时，占全年可照时数的46%；最少是1997年，仅有1558.1小时，占全年可照时数的35%。一年中2～3月份日照最少，7月份日照最多。雨量集中在4～9月份，其中4～6月为前汛期，以锋面低槽降水为多。7～9月为后汛期，台风降水活跃。1996～2000年年平均雨量为1819.9毫米。最多为1997年，年雨量2074.0毫米；最少为1996年，只有1547.4毫米。

4.3交通状况
东莞市公路交通十分发达，107国道、广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北，境内4条主干公路和13条联网公路均为一级公路。目前，全市公路通车里程2759公里，平均每百平方公里国土有等级公路111.93公里，把国道、高速公路、铁路、港口、机场连成一体。东莞交通、通信发达，电源充足，淡水资源丰富，防御自然灾害能力较强，发展工农业生产条件甚为有利。

4.4经济实力
经济规模：
　　2011年东莞GDP达到4735亿元，同比增长8%，经济规模国内排名第二十二。来源于东莞的财政总收入、市财政一般预算收入、进出口总额、金融机构各项存款余额分别达到839亿元、313亿元、1347亿美元和6400亿元。东莞的星级饭店达到96家，其中五星级饭店17家、四星级饭店25家。到目前为止， 东莞市拥有五星级饭店的数量仅次于北京和上海。

经济产业：
　　东莞经济以外向型为主，特别是工业，大部分的资金、原材料和产品销售都离不开国际市场。
　　实际利用外资：东莞利用外资从“三来一补”起步，逐步发展合资、合作企业和外商独资企业。投资者来自我国香港、台湾及朝鲜、南朝鲜、也门、越南、老挝、泰国、肯尼亚、英国、美国、瑞士、利比亚、芬兰、蒙古等20多个国家。目前，在投产的外商投资企业中，全球100强企业有1家，500强企业有4家，境外上市公司有8家。其中包括美国的杜邦、瑞士的雀巢、荷兰的飞利浦、德国的赫司特、法国的汤姆逊、韩国的三星、日本的日立、新日铁、索尼、住友金属、英国的太古集团、芬兰的诺基亚以及我国香港的伟易达等众多世界500强企业的入驻并定为总部，中国知名搜索引擎百度（中国）有限公司东莞市分公司等为之优秀设计、服务企业，只为东莞快速发展。
现代农业：
　　2009年全市完成农业总产值25.31亿元，按可比价计算，比上年增长3.3%。其中种植业产值13.20亿元，增长3.2%，占52.2%；林业产值0.21亿元，下降37.5%，占0.8%；牧业产值5.00亿元，增长6.8%，占19.8%；渔业产值6.06亿元，增长3.3%，占23.9%。全年粮食种植面积4.16万亩，粮食产量1.19万吨；水产品产量7.33万吨，增长1.4%；蔬菜产量40.03万吨，增长2.3%；生猪出栏数28.08万头，增长8.4%；家禽出栏数752.20万只，增长2.7%。年末全市共有广东省名牌产品（农业类）26个、无公害农产品47个、绿色食品38个、有机食品10个。
世界工厂：
　　东莞经济总量规模不断扩大。2006年，全市生产总值2624亿元，工业总产值5512亿元；外贸进出口总额842.21亿美元。制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的90%以上，形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球500强企业45家，境外上市公司800多家，投资者来自世界20多个国家和地区。

4.5 东莞市政区图
截至2012年5月1日，东莞市辖32个镇（街道）；其中包括4个街道（莞城街道、南城街道、东城街道、万江街道）；28个镇（石碣镇、石龙镇、茶山镇、石排镇、企石镇、横沥镇、桥头镇、谢岗镇、东坑镇、常平镇、寮步镇、大朗镇、黄江镇、清溪镇、塘厦镇、凤岗镇、长安镇、 虎门镇、厚街镇、沙田镇、道滘镇、洪梅镇、麻涌镇、中堂镇、高埗镇、樟木头镇、大岭山镇、望牛墩镇）。

第五部分 投资估算

5.1 总投资估算
本项目总投资约为16万元人民币，其中固定资产投资10万元人民币，流动资金6万元人民币。

5.2 资金运用明细
固定资产投资：店面租赁 50000元/年
店面装修 30000元
办公设备采购 20000元
流动资金：60000元

5.3 收益分析
5.3.1 投入成本
每年店铺租金及水电等各项费用约为60000元
人员前期预定为5人，每人每月底薪1500元（提成另算），每年工资成本为90000元
管理费用预计2500元/年
销售费用根据营业收入计算，预计占营业收入的15%计算
电话费：电话2部，每部每月300元（暂定）
网 费： 每年网费预计1500（暂定）

5.3.2 营业收入分析
根据当地市场状况，利润来源渠道有：
居间买卖服务：占利润来源总量的60%左右，也是公司品牌化运作的主推业务项目。
代理租售：占利润来源的30%左右，现主要针对于租赁代理托管式服务，未来发展过程中逐步开发出一手楼盘代理，其业务量不多，但利润点较高。
专业代办：占利润来源的3%左右，主要针对代办交易过户。
老客户再生需求服务：占利润来源的3%左右，主要通过提高客户满意度和其他资源而带来的优势利润。
租赁资源与买卖资源之间互换：占利润来源的2%左右，引导劣势租赁资源转买卖或劣势买卖资源转租赁。
突发性紧急成交：占利润来源的2%左右，通常为转介绍资源突发性产生。

5.3.3 收费情况
居间买卖服务：房屋买卖及过户通常为交易总额的3%收取交易佣金。
代理租赁：收取费用为第一个月的租金。
专业代办：代理一手房销售、代理室内装修设计及代理装修收入按照当地实际状况计算。

根据初步估算，年投入资金约为160000元人民币，平均每月费用为13333元，按13400计算。
项目初期预计租房收入为主要收入来源，逐渐过渡到销售为主要利润来源，故每月营业收入超过13400元部分为净利润。为了保证资金充足，每月最低收入保守要达到16000元以上为好。
由于销售费用暂按营业收入的15%计算，故每月营业收入应达到20000元人民币以上。

第六部分 组织管理

6.1 公司性质
公司性质确定为有限责任公司，初期组织结构采用直线管理制；公司所有权与经营权分离，实行总经理负责制，总经理下设运营部，财务部、总经理办公室；主要注重管理重心点向一线业务开展侧重，严格控制后勤保障部门规模，力求人员从精从简及管理权力合理分配，着力避免核心权力偏离一线。
6.2 品牌战略
公司制定长期的品牌战略发展方向；正规化，策略式，规模化运作模式的优势针对点，就是在市场形成自身特有的推广渠道，公司本着长远发展的目标，从基础点做起精心培养高素养、高能力、全能型置业顾问，以求维持品牌的可持续健康发展。
随着市场及需求的变化，人们除了需要经纪公司为他们提供信息源以外，更重要的是为需求者提供一系列的相关专业服务，任何时期，房地产经纪人职业与现有的律师、医生职业从本质上来讲是同等地位，本应同样受到人们的敬仰，无论目前是何种状况，行业发展到一定时期，必将回归到其本质的角色上来，从而发挥其本应发挥的作用。
6.3 中介服务的各阶段图表

6.4 中介的作用

6.6 营业范围
一、房屋居间买卖
二、存量房代理出售
三、存量房委托购买
四、房屋代理出租
五、房屋租赁居间
六、楼盘代理销售
七、一手房代理销售
八、不动产投资顾问
九、产权过户代理
十、代理各种抵押、按揭、消费贷款
十一、房地产相关法律事务咨询
十二、装饰、装潢设计咨询

第七部分 风险分析

7.1 政策风险
限购令对于挤压一线城市房地产泡沫有着不可磨灭的作用，但房地产商和投机者不会坐以待毙，金钱的流动是永无休止的，从一线城市流出的资金，逐渐跑向了二三线城市根据现有政策环境，当地政策环境较好，当地政府响应广东省发展规划政策大力开展招商引资，实施投资优惠政策。但是政策的变化会导致经营成本的变化以及经营模式发生转变，因此要时刻关注广东地区发展政策，以防患于未然，即使做出调整。

6.2 市场风险
2012年以来广东省房地产市场运行现状是：月成交逐月攀升达调控以来最高水平，品牌项目突出，大型知名项目成交显著，受市场热捧。商品住宅签约均价走势总体上呈上升趋势。而未来的东莞市场的走势是：供需回落，均价总体持稳。
由于东莞作为广东的一个城市，各项措施及市场状况不够稳定，现有市场状况有些混乱，因此为项目的经营模式带来了一定的风险。
因此，为了项目的发展应当采取与现有当地市场状况相适应的经营模式发展业务。

6.3 经营风险
对于东莞的房屋中介市场还不够充分了解，因此经营决策上会有一定风险。因此应当不断调查市场状况，根据市场状况制定更好的经营模式。由于当地中介公司企业规模、人员素质及业务素质还不够高，因此也给项目带来一定了机会。

6.4 总体分析
投资房地产的风险性相对来说不大，虽然在中国政府政策的严控下，房地产价格受到严格抑制，但是要看到刚需的市场犹在，城市的新移民犹在，中国经济的发展犹在，物价的上涨因素犹在，那些经营合理，了解市场状况，满足顾客需求，效率优先的企业一定能从激烈的竞争中存活下来，并取得良性的发展。
目 录
第一部分 概述 4
1.1 项目名称 4
1.2 项目概述 4
第二部分 项目规划 15
2.1 项目名称 15
2.2 业务范围及发展规划 15
第三部分 项目市场状况 16
3.1 东莞房地产调查状况 16
3.2区域概述 18
3.3房地产开发投资情况分析 19
3.4 区域土地供应 20
3.5商品房成交情况 22
3.5 房地产价格分析 22
3.6 房地产销售预测 24
第五部分 投资估算 32
5.1 总投资估算 32
5.2 资金运用明细 32
5.3 收益分析 32
第六部分 风险分析 34
6.1 政策风险 34
6.2 市场风险 34
6.3 经营风险 35

36