中国房地产企业信用指标体系完善与应用.docx

中国房地产企业信用指标体系完善与应用房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目进行自主经营、独立核算经济组织。中国房地产企业业不外如是。现代市场经济条件下信用概念是狭义信用，韦氏词典将其解释为一种买卖双方之间不须立即付款或财产担保而进行经济价值互换制度，由此引申出来企业信用是指企业对债务按期还本付息能力和意愿。国内外对企业信用评价研究，是基于狭隘信用概念，重要侧重于财务和风险等原因。广义信用包括经济及社会和道德层面含义。企业作为社会一种个体，其社会信用不应当仅局限于经济方面，其应当包括更丰富内容。一、中国房地产企业信用评价现实状况房产处业已经成为我国支柱产业，其重要性不言而喻。在分析房地产开发企业特点基础上，建立我国房地产行业信用评价指标体系，是当务之急。现阶段，社会各方面对房地产开发企业信用评价做了一定尝试(图1)，但大多缺乏系统性，综合性。评价主体不一样，出发点和侧重点不一样，效果也不一样。既有评价体系除了波及财务状况外，还包括经营环境、企业素质、经营管理、创新能力、发展能力等。但对具有显着行业特点房地产业来说，这些仍局限性以全面评价一种中国房地产企业社会信用状况。二、基于社会各参与方社会信用评价指标体系房地产项目全过程波及到社会众多参与方。一种企业对不一样参与方有着不一样信用，中国房地产企业社会信用体现为对各个参与方信用综合。1.房地产行业社会信用评价指标体系完善为了全面综合评价中国房地产企业信用，本指标体系不仅考虑了企业财务状况，并且着重增长了企业对其他各方信用指标，重要从如下七个一级指标对房地产开发企业社会信用进行评价。2.社会信用评价指标选用原因各个一级指标选用通过了专家们反复斟酌、修改，意在可以全面客观反应企业综合社会信用。对各个一级指标选用详细原因如下：(1)企业综合实力在一定程度上反应了企业对各方面守信能力。企业首先要生存和发展，然后才能更好地实现对社会信用。企业综合实力是一种企业信用评价基础。(2)企业财务信用考察参评企业财务方面信用状况，衡量参评企业在偿债、盈利等方面信用保障程度。(3)企业销售信用是指企业在销售阶段对顾客信用，重要从销售推广、售房签履约和产品、服务质量三个方面进行考察。(4)企业合作信用是指企业在项目开发过程中对设计单位、施工单位、材料供应商、项目联建方、受让方等合作伙伴信用，重要从合作签约与合作履约两个方面进行考察。(5)企业对内信用考察参评企业对内信用状况，衡量参评企业之于员工、股东信用保障程度。该项评价重要从两个方面进行评价：企业对员工信用和企业对股东信用。(6)中国房地产企业经营行为记录反应了中国房地产企业在市场竞争中，遵照市场公平竞争法则，遵守国家及地方有关法律法规政策，诚信经营详细状况，有关指标识录从不良经营行为与良好经营行为两个方面反应企业在评价年份内社会信用状况。(7)企业自身信用体系建设和信用管理水平提高增强了企业守信意识，提高了企业守信能力。三、中国房地产企业社会信用评价指标体系应用本指标体系特点不仅在于考察全面、可信度高，并且可操作性强。每个一级指标，又涵盖若干个二级指标，每个二级指标又包括若干三级指标，个别三级指标下面尚有四级指标(在此不详细列举)。指标完善保证了本指标体系可操作性。采用平衡记分卡和层次分析法结合嫡技术修正法复杂决策方式，确定中国房地产企业信用评价各级指标中各个指标权重，并设定评价原则和评分措施，最终由评判专家对企业信用按原则进行评价。与以往评价指标体系不一样是，采用本指标体系，可以先评出企业对参与各方信用，如在销售阶段和售后服务阶段对消费者信用，对设计、采购、施工等合作方信用，对政府各个部门信用，以及对内部员工和股东信用。最终，通过各个一级指标所占权重，可以计算企业综合信用得分，以确定最终信用等级。目前，国内部分省市对中国房地产企业进行了信用评价，划定信用等级并授牌。这是对企业信用一种认定。对于消费者而言，企业信用等级可以作为选择产品一种根据。企业信用等级具有一定参照价值，但针对性不强。通过本指标体系应用，消费者不仅可以理解某个企业整体信用水平，并且可以有针对性理解企业在销售阶段和售后服务阶段对消费者信用，以增强选择产品及服务满意度。四、提议与结论房地产行业是我国国民经济支柱产业，自上世纪90年代迅速发展，年增长率约20%，产值平均占GDP5%左右。然而，房地产行业在空前繁华同步也产生了诸多问题，其中信用问题较为严重。研究并建立切实可行中国房地产企业信用体系已迫在眉睫。提议如下：1.房地产行业社会信用评价应以政府引导、房地产协会主持、企业参与、社会监督模式，科学有序推进。2.立足于行业特点，建立起一套规范、科学、合理、实用房地产开发企业信用评价体系，并通过政府和协会力量展开评价。3.通过行业协会，建立起当地区中国房地产企业信用查询系统。提议采用本文所建立指标体系，在深入完善基础上，对中国房地产企业进行信用评级。4.根据企业信用水平变化状况，对企业信用等级进行动态调整。通过信用查询系统，社会各参与方各取所需，能以便查询到中国房地产企业多种信用信息，以减少风险，减少交易成本。企业信用评价推行，以及企业信用查询系统建立，不仅是增进该行业健康持续发展基本需求，也有助于整个行业信用体系建设，从更高层面看，是对全社会信用建设做出积极探索和实践。