不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理.doc

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不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的××号商铺；第二档次为位于直行电梯口的××号等四间商铺，位于商场主要通道的××号等八间商铺；第三档次的主要分布在边角或次要通道的××号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。［案例2-2］ ××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象 1．估价对象项目基本情况 ××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。 2．估价对象权利状况项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的《房产证书》。根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。具体分配情况如下： ××商城建筑面积分配表　表2-9 分配楼层及房号建筑面积（㎡）分配楼层及房号建筑面积（㎡）首层：1138号铺位 240．8 四层：4002号铺位 286．11 二层：2128号铺位 286．11 五层：5002号铺位 286．11 三层：3002号铺位 286．11 六层：6002号铺位 302．76 ××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。××商城在估价时点时为“在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。错处：由于2128号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。史记：一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险：根据《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险：如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程质量标准，造成重大安全事故的，根据《刑法》第一百三十七条的规定，将构成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。 3．估价对象基本情况表2-10 估价对象名称 ××商城2128号铺位位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路建筑面积 286．11㎡建筑结构总楼层共7层评估楼层第2层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店” 公共配套设施完备程度 ××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近装修情况外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙乳胶漆天花吸音矿棉板楼地面抛光砖门 — 窗 — 设施设备水电暗设电梯已安装2组手扶梯、未使用空调中央空调消防消防栓、烟感报警系统使用与维护竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况出租租金水平维护与保养有正常的维护、使用状况良好物业管理 ××商城负责管理表2-11 估价对象名称 ××商城3002～6002号商铺位置状况估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路建筑面积详见《××商城建筑面积分配表》建筑结构总楼层共7层评估楼层第3～6层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于××商城每层的东北角公共配套设施完备程度 ××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近装修情况外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙毛坯天花毛坯楼地面水泥砂浆门窗设施设备水电仅完成60%左右电梯已安装2组手扶梯、未使用空调无消防安装消防栓、自动喷淋使用与维护竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况空置租金水平维护与保养维护、使用状况差物业管理 ××市××投资发展有限公司负责管理错处：在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用权人、使用期限。错处：估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。错处：缺估价对象结构说明。错处：2128号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。四、估价目的为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考五、估价时点 20××年××月××日六、价值定义本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略，见技术报告）十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表：估价结果明细表　表2-12 估价对象建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值（元） ××商城2128号铺位 286．11 7880 2254547 ××商城3002号商铺 286．11 4250 1215968 ××商城4002号商铺 286．11 3560 3114929 ××商城5002号商铺 286．11 ××商城6002号商铺 302．76 合计 1447．2 6585444 十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。 ××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（一）××市商业用房市场背景分析（略）（二）××商圈商业房地产市场分析 ××自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨；同时，随着××商圈的崛起，××商铺客流遭到进一步分流，××商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致××出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象；且在××内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍（步行街1楼租金约600～800元/㎡，副街1楼最低约200元/㎡）。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。 1．××商圈的商业房地产特点业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。除××天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。 2．××商圈商业房地产经营状况目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：①整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等；②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：（1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：表2-13 名称楼层租金水平（元/㎡·月）临街状况空置率备注东港中心 1 500～600 内铺 5% 租金包含管理、水电费等杂费 2 300～400 30% 3 100～200 30% 九龙城广场 1 700～1200 内铺 5%以下 2 400～600 5%以下 3 200～300 5%以下 4～9 120～200 5%以下西华宫 1 800～1000 内铺 5%以下 2 400～500 5% 3～4 200～250 10% 耀华楼 1 500～600 内铺 5%以下租金包含管理、水电费等杂费 2 300～400 5% 3 200～250 10% （2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：表2-14 名称楼层租金水平（元/㎡·月）临街状况空置率备注金百利商场 2 100～120 10% 东和购物中心 1 200～1250 内销 5% （舍管理、水电费） 2 100～1150 20% 文化中心广场 l 200～1250 内铺 20% 续表根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。（三）××市烂尾楼盘活状况市场分析 2004年，据××市规划与国土资源局调查，××市共有52个问题楼盘，烂尾楼总面积达167万㎡，其中××区18个，大部分为20层以上的高层建筑，建筑面积超过100万㎡。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，××市政府制定优惠政策，对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠（见《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》），并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是“收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是“拆”，对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于××市××区××东路边的鸿昌广场楼高63层、建筑面积达14万㎡，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中6万㎡的写字楼部分已出租和出售。截至目前，××区内的18个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心3个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场5个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园6个已进入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦3个楼盘的解决方案。错处：缺少对估价对象本地本类房地产未来发展趋势的分析和预测。四、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。错处：未充分说明不用市场法、假设开发法、成本法等其他估价方法估价的理由。史家解读：关于估价方法选用说明理由的问题 1、在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是07年案例考试指错题明确的错误，也是09年房地产估价报告评审标准的明确要求） 2、如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。 3、有条件选用市场法的，应选用市场法估价；有条件选用市场法而没有选用的，应说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技术报告中不用说明缺估价方法定义，史。六、估价测算 1．估算有效毛收益委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定××商城建成后，估价对象的客观租金水平。 ①选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资料见表2-15：可比实例及影响因素说明表2-15 错处：应说明所选可比实例的租金内涵，有租约吗？是租约租金还是市场租金？错处：个别因素中缺建筑物建筑面积及结构的因素说明。错处：缺权益状况调整的内容。 ②估价对象及可比实例因素修正比较因素条件指数表2-16 错处：虽然在后面的案例说明中有这样的话：考虑××商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，可选取接近估价时点的可比实例作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象在估价基准日有可能实现的权益价值。但也应在案例报告中明确说明：由于预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，因此，不必考虑对可比实例的成交租金进行期房状况下与现房状态下租金差异的调整或修正。不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

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