101郑州市及写字楼市场发展分析.doc

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郑州市城市及写字楼市场发展分析
第一部分：郑州市城市发展分析
1.1郑州市概况
1.1.1郑州市特质
u 河南省省会，河南省政治、经济、教育、科研、文化中心；
u “中国铁路心脏”，郑州是全国7个公路主枢纽城市之一，是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽
u 中国历史文化名城、中国八大古都之一；
u 全市总面积7446.2平方公里，市区面积（建成区）303平方公里；
u 辖6区5市1县，一个国家级新区，两个国家级开发区、一个国家级出口加工区；
u 郑州市是中国首批确定的三个商贸试点城市之一
1.1.2郑州市宏观经济概况
排名
名称
GDP
增长率
所在省市及排名
1
上海市
14900.93亿元
8.2%
沪
2
北京市
11865.9亿元
10.1%
京
3
广州市
9112.76亿元
11.5%
广东1
4
深圳市
8201.24亿元
10.5%
广东2
5
天津市
7500.8亿元
16.5%
津
6
苏州市
7400亿元
11%
江苏1
7
重庆市
6527亿元
14.9%
渝
8
杭州市
5098.66亿元
10%
浙江1
9
无锡市
5000亿元
11.5%
江苏2
10
青岛市
4900亿元
11%
山东1
11
佛山市
4814.50亿元
13.5%
广东3
12
武汉市
4500亿元
13%
湖北1
13
大连市
4410亿元
15%
辽宁1
14
成都市
4380亿元
10%
四川1
15
沈阳市
4350亿元
14.1%
辽宁2
16
宁波市
4214.6亿元
8.6%
浙江2
17
南京市
4170亿元
11.5%
江苏3
18
唐山市
3800亿元
11%
河北1
19
东莞市
3763.26亿元
5.3%
广东4
20
烟台市
3720亿元
12.4%
山东2
21
郑州市
3365亿
12%
河南1
2010年全国各大城市国民生产总值（GDP）排名
2010年，郑州市完成生产总值（GDP)4002.91亿元，位列全国大中城市第21位，中部六省第3位。
1.2郑州市发展背景
1.2.1铁路仍将是郑州未来发展的决定性因素，高铁效应开始显现
郑州素有中国铁路心脏之称，京广铁路、陇海铁路两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架，有列车可直达国内25个省、市、自治区。
郑州客运东站（郑州高铁新火车站）于2009年6月29日开始施工在建世界最大的时速350公里高速铁路十字枢纽火车站，总面积近40万平方米，有站台16座，共有34条股道。其中正线4条、到发线30条。项目投资75亿多元，总工期30个月。2010年11月16日，位于郑东新区新火车站附近的一块13.11亩的商务金融用地拍出2.6615亿元高价，创下每亩地2030.13万元的新高，成为郑州当之无愧的地王。
铁路成就了郑州城市过去的发展，在郑州未来的发展过程中，铁路仍将起到决定性的作用。就房地产市场而言，高铁效应开始显现，新东站版块开始升温。
1.2.2中原经济区为郑州市的发展提供了巨大机遇
中原经济区以郑州为核心、以河南为主体，延及周边，主要包括河南全部和晋东南、冀南、皖西北、鲁西南等周边地区。 目前，中原经济区的建设已经上升为国家战略，并纳入“十二五”规划，以郑州为核心的中原经济区的发展已经步入快车道。
中原经济区的发展，对于郑州市未来城市的发展而言，意义重大，是郑州市“十二五”规划期间发展的最重要契机。
1.2.3规模以上工业企业发展迅速，总部商务迅速发展
省辖市
产业聚集区规模以上工业单位个数（个）
全市规模以上工业单位总数（个）
产业聚集区占省辖市规模以上工业单位数的比重（%）
全省合计
5172
20524
25.2
郑 州 市
640
2723
23.5
开 封 市
332
1207
27.5
洛 阳 市
584
1819
32.1
平顶山市
136
1000
13.6
安 阳 市
224
1018
22
鹤 壁 市
117
525
22.3
新 乡 市
443
1299
34.1
焦 作 市
308
1141
27
濮 阳 市
150
704
21.3
许 昌 市
294
1313
22.4
漯 河 市
169
719
23.5
三门峡市
98
695
14.1
南 阳 市
419
1475
28.4
商 丘 市
252
810
31.1
信 阳 市
275
1206
22.8
周 口 市
238
1092
21.8
驻马店市
450
1471
30.6
济 源 市
43
272
15.8
2010年规模以上工业企业实现产品销售收入6828.8亿元，比上年增长25.2%；实现利税1140.4亿元，增长27.1%；实现利润690.6亿元，增长32.7%；产销率达到98.0%，比上年增长0.2个百分点。
2010年，产业集聚区内企业（单位）22472家，其中，规模以上工业企业5172家，资质以上建筑业企业453家。与2009年相比，企业数量增长16.5%，新增单位3180家，其中规模以上工业企业数量增长12.0%，新增单位556家，产业集聚区的规模以上工业企业数量占全省规模以上工业企业总数的25.2%。郑州市产业集聚区规模以上工业企业数量达到640家，郑州市规模以上工业企业数量共计超过2740家。
规模以上工业企业发展迅速，必将推动总部商务的迅速发展。
1.2.4郑州新区成为郑州市综合发展的承载，高端商务云集
郑州新区以郑东新区为核心，西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，总面积约1840平方公里。共规划七个组团，即：郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、白沙组团、官渡组团、中牟组团、郑州国际物流园区。
郑东新区CBD已经确立了在郑州市高端商务中的重要地位，现阶段，CBD已经基本开发完毕，郑东新区其他区域高端写字楼项目开始出现，高端写字楼开始由CBD外溢，但都云集于郑东新区。
郑东新区，作为大郑州建设过程中的核心示范区，截止2010年11月，已有24家世界500强企业和47家国内500强企业在此设立机构或进行项目投资，郑东新区已经成为河南省乃至整个中部地区企业争相入驻的战略要地。
1.3郑州市城市发展总结
郑州市发展

郑州新区的建设发展
铁路系统的不断发展
中原经济区的快速发展

第二部分：郑州市写字楼市场发展分析
2.1分析模块

进入2009年底，为抑制房地产市场过热发展，政府开始出台一系列房地产市场调控政策，以促使房地产市场的平稳发展。政府所出台的市场调控政策以住宅市场调控为主，对写字楼市场的影响较小。
密集的市场政策调控下，对写字楼市场的影响主要体现在：住宅市场投机、投资行为受到抑制，大批资金开始转向其他物业投资，其中相当一部分转向纯写字楼市场。
大批资金的涌入，郑州市写字楼市场发展进入黄金时期，进入2010年下半年，郑州市写字楼市场发展逐渐成熟并出现分化，高端写字楼出现，写字楼售价节节攀高。
2.2平稳环境下的郑州写字楼市场（2009-2010）
2009年，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，形成了对于郑州写字楼市市场发展的一大利好，来郑州投资的人多了，写字楼的需求随之膨胀，郑州写字楼市场投放量逐年增加。
2.2.1商住楼大量投入市场，并凭借其灵活变通的功能和低廉的价格，一度受到市场的追捧
2009年，郑州市写字楼市场出现了大批的商住两用等形式的办公楼，如经三路上的融丰花苑、西大街的日月星城、丰产路上的世纪城、经七路的绿洲花园、花园路上的金融广场等，一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流。
商住楼以其优越的地理位置，宜商宜住的灵活变通的物业功能，居家投资两相宜的营销理念，在郑州的写字楼市场中异军突起：在供求方面，专业写字楼明显需求不足，但商住楼却得到了市场的热烈追捧。商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼，其价格优势明显；其次，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负担不起高档写字楼的租金成本。
2.2.2新一代写字楼开始出现，对市场形成新的冲击
新一批商务写字楼不断出现，如合盛时代商务、科技时代广场、思达数码大厦、中州都会广场、英特大厦、金成国际广场、豫博大厦、金城国贸大厦、信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击。
2.2.3能够体现企业形象的高品质写字楼市场需求开始显现
由于政府政策的因素，商住楼受项目立项、土地出让年限、银行等政策方面的限制，商住楼的开发量一度下降，许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发。特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品，因为企业个性往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，彰显企业个性，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。
2.2.4 市场销售面积各区间分布，200㎡以下户型区间成为市场主力，40-120㎡户型区间所占比例最大

2009郑州市写字楼市场分区间产品销售情况
2009年，郑州市写字楼市场销售物业中，200㎡以下物业成为市场主力，其中又以40-120㎡区间内的产品所占比例最大。
2.3房地产市场主要调控政策一览
2.3.1新国五条下的郑州相关政策（2010.10.15）
从10月15日起，第一次使用公积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。暂停受理第三次使用公积金贷款的申请。
2.3.2郑州市政府出台抑制物价上涨政策 ，楼市"限购"首次提出（2011.11.22）
郑州市政府研究出台10招抑制物价上涨的“组合拳”。其中第八条明确规定：“增加保障性住房的投放力度，对商品房土地供应采取结构性调整，抑制房价过快上涨，采取必要的行政干预，有计划地采取限购措施。”这是郑州市政府首次明确公开表态，对楼市采取限购措施。
2.3.3《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》（2011.03.04）
自2011年3月4日起,对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
2.3.4《关于进一步稳定郑州市住房价格的通知》（2011.03.27）
《通知》除了敲定郑州今年54429套的保障房(含市区棚户改造)开工总量，还对今年郑州市的房价控制目标，根据政府公布的相关数据，郑州市2011年度新建住房价格控制的目标为同比价格指数涨幅控制在10%至13%，具体换算为年住房均价应控制在6089.6~6255.68元/平方米。
2.3.5郑州市房地产政策调控影响分析
2010年的楼市调控政策力度小、作用不大，政府楼市调控未果，进入2011年，各级政府加大了楼市调控政策的力度和针对性，尤其是提高置业首付比例、限购令、限价令等政策的出台，对房地产市场形成了巨大的影响。
楼市调控政策主要针对住宅市场，对商业物业、办公物业影响力有限。
对于开发企业而言，政策的影响主要体现在抑制了开发商的过热投资，拿地、开发等节奏有所放，市场投放量减少缓，绝大多数开发企业的对市场的态度变得谨慎。
对于置业者而言，密集的政策调控下，市场中产生大范围的观望情绪，投资、投机置业行为得到很大程度的遏制，商品住宅成交量大幅下滑，但价格基本保持稳定，一大批投资者开始寻找新的投资渠道，商业物业、办公物业开始受到市场追捧。
对于办公物业市场而言，写字楼物业价格迅速提高，但受到整体市场供应量减少的因素的影响，成交量增长幅度有限，甚至出现了大幅减少的局势。
2.4新政下的郑州写字楼市场（2010至今）
进入2010年，尤其是进入2010年下半年，郑州市写字楼市场发展迅速，售价迅速提高，并逐渐突破10000元/平的高价位，以千玺广场为代表的高端写字楼开始入市，推动力整体市场的进一步发展和售价的进一步提高。
2.4.1大批资金的涌入，为写字楼市场的发展提供了充足营养
2011年5月，住建部政策研究中心副主任秦虹日前表示，限购将使得大约4000亿左右的资金被迫退出住宅市场。在秦虹看来，这类资金可能有三种流向：一是二三线城市；二是商业地产；三是字画、古玩和股市，但主要投资走向仍然是房地产。
2010 年，郑州写字楼累计投放78.31万平方米，累计成交92.93万平方米，供求比1：1.19。市场供应方面，写字楼累计投放较去年同期增加了267.31%。非住宅市场的需求促进市场供应的增加。
市场需求方面，写字楼累计成交较去年同期上升了50.54%，“新政”政策影响下，投资客户从住宅的投资转向商业和办公等非住宅的投资，使非住宅市场的需求较为持续和稳定。
2.4.2高端写字楼开始入市，并推动整体市场的迅速发展
千玺广场2010年6月开始销售，当时售价约为24000元/平，截止2011年2月底，已累计销售217套写字楼，累计销售面积达42764平方米，售价达到约38000元/平，受高端写字楼入市的拉动，同期，郑州市在售写字楼成交均价达到14000元/平的高位。
以千玺广场为代表的高端写字楼项目入市，对于郑州市写字楼市场整体起到了推动作用，写字楼售价迅速升高。另一方面，就写字楼产品品质而言，高端写字楼项目对于提升郑州市写字楼市场整体设计水平提出了更高的要求。
2.4.3成熟市区可开发写字楼项目已基本开发完毕，城市边缘区各版块开始升温
郑州市土地出让整体规模有限，三环以内可开发写字楼项目已基本开发完毕。目前，郑东新区内环、外环共规划60栋写字楼也已基本开发完成59栋。郑州城市市区和郑东新区写字楼项目开发已接近尾声，为其他区域写字楼项目提供了市场空间，其他版块开始升温，其中以处于新东站版块的绿地之窗为代表项目。
2.4.4 受整体房地产市场发展情况影响，写字楼市场投放总量有所减少

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场整体投放量
受房地产市场政策调控影响，开发商对房地产市场发展前景持谨慎态度，进入2010年下半年，房地产市场整体投资有多减少，与之相一致，郑州市写字楼市场投放量也有所放缓。
一方面，市场大批资金开始涌入写字楼市场，另一方面，写字楼整体供应量却逐渐减少，在接下来的几个月内，很可能出现写字楼产品严重供不应求的市场局势。
2.4.5办公物业投资开始受到市场青睐，写字楼物业销售量逐渐增加

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场整体销售量
2010-2011年，郑州市写字楼销售量逐渐增加，写字楼市场受到越来越多投资者的青睐。但受到2010年12月之后连续3个月的投放量基本为零的影响，且1、2月为传统淡季，进入2011年初，成交量有所下滑。
2.4.6 写字楼成交价格快速上涨，郑东新区、金水区售价高于其他区域

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场成交价格
进入2010年下半年，郑州市写字楼项目售价迅速提高，由之前的6000-8000元/平的水平迅速攀升至10000元/平的水平，2011年2月受到以千玺广场为代表的部分高端项目影响，售价更是达到13989元/平的高位。

2011.1-2011.2，郑州市写字楼市场分区域成交价格
从各区域写字楼售价来看，进入2010年下半年，各区域写字楼售价都有明显的增长，但郑东新区、金水区市场发展水平要明显高于其他地区，郑东新区、金水区售价基本维持在10000元/平左右的水平，而其他地区则基本维持在6000元/平的价位上。
2.4.7金水区、郑东新区是市场主力

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场分区域投放量
2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场供应量中，有超过95%的供应量集中在郑东新区和金水区。

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场分区域销售量

2011.1-2011.2，郑州市写字楼市场分区域销售量
与市场投放情况相一致，写字楼市场销售情况中，郑东新区、金水区仍占据绝对性的主导地位，尤其是进入2011年，金水区、郑东新区在市场中的地位进一步增强，市场成交量高达郑州市整体成交量的97.8%。
2.4.8“量跌价涨”验证郑州写字楼市场供不应求的市场局势

2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场销售情况分析
通过对2010-2011年写字楼成交面积和成交价格的对比分析不难看出，进入2011年，市场呈现明显的“量跌价升”的发展态势，郑州写字楼市场供不应求的发展局势已经显现，对于一些纯写字楼项目而言，在政策调控下的2011年是项目入市的良好时机。
2.5郑州写字楼市场发展总结
2009年成为郑州市写字楼发展的分水岭，郑州写字楼市场由过去的以商住房为主的发展模式转变为以纯写字楼产品为主的发展模式，高品质写字楼产品逐渐受到市场的追捧成为市场主力。
2010年，成为郑州市写字楼市场快速发展年，楼市新政挤压大批资金由住宅市场流入写字楼市场，为写字楼市场的发展提供了充足的营养，写字楼产品售价迅速提高，同时成熟市区项目开发接近尾声，城市边缘区开始升温。
2011年很有可能成为郑州市纯写字楼项目发展的黄金时期，从城市角度而言，中原经济区纳入国家战略，郑州市正蓄势待发，大批企业陆续涌入郑州，从市场角度而言，开发企业对市场持谨慎态度，投资节奏放缓，相当一批资金涌入写字楼市场的同时，写字楼产品市场投放量却在减少，因此，对于纯写字楼项目而言，2011年发展环境极为优越。
2.6郑州市写字楼市场发展趋势展望
2.6.1经济的快速发展是写字楼市场繁荣的基本保证
据统计，占据郑州市企业登记数量近六成的金水工商分局，目前管理着2.5万家企业。其中，2010年一季度企业登记数量为1402家，增幅在25%以上。企业登记数量的大幅增加，说明郑州经济发展平衡，投资者对未来经济发展看好，创业激情高涨，这也说明写字楼市场还有较大的市场需求，这种需求将保持一定的平稳增长。
2.6.2订单式开发已成为开发商青睐的开发模式
郑州市场上以银行总部命名的写字楼，包括较早的金成国际的招商大厦、农业路的兴业大厦等，几乎都是成功案例。随着这种模式的成熟与普及，越来越为大客户特别是金融机构所青睐，2006年10月，上海浦东发展银行郑州分行总部入驻浦发国际金融中心，2008年1月，广东发展银行郑州分行总部入驻中油·广发金融大厦，2008年3月，招商银行郑州分行总部入驻郑州国贸中心·招银大厦。
随着未来更多的国际或国内知名企业进驻，他们对办公楼的要求也将更专业、更个性、更人性，订单式开发也必将成为这些企业获取办公场所的重要方式。开发商因应需求，也非常乐意采用这种模式，首先可以减少对营销和销售回款的依赖，快速回款，降低市场风险，另一方面可以维系与大客户特别是金融机构的关系，有利于拓宽融资渠道。
2.6.3开发商或物业机构通过持有物业实现经营转型
成本不高、现金要求不强烈的企业，通过转型，将开发的物业由企业自持，通过出租收益、或通过长期持有保证有效回报率。这在香港几次经济危机中，自持办公物业已经被验证是有效的财富增值手段。
2.6.4郑州写字楼停车问题日益突出，正受到开发商关注。
郑州作为中部崛起发展最为迅速的城市，汽车月销售在5000辆以上，更多的工薪阶层加入有车族。停车位的空缺问题日益突出。写字楼办公区域的停车难问题，在未来几年，停车位等配套问题在办公物业市场竞争中所占的地位可能越来越重要，应当受到开发商的足够关注。一些有条件的写字楼项目对于停车位的规划也不应当仅仅停留在“满足当前需求”上，汽车数量的激增，促使开发商在写字楼开发的过程中更应当注重“着眼未来需求”。