项目开发业务管理方案样本.doc

AA房地产发展股份

项
目
开
发
业
务
管
理
办
法

提 纲
一、市场拓展
1、土地信息获取·································································（第四条，N天）
2、投资意向前期市场调研·····················································（第五条，15天）
3、意向土地连续跟踪···························································（第六条，45天）
4、土地公告及竞买······························································（第七条，21天）
二、营销策划
1、项目可研前期市场调研·····················································（第八条，15天）
2、土地购置前期深度市场调研················································（第九条，15天）
3、项目开启前期市场深度研究················································（第十条，30天）
4、项目亮相前准备·························································（第十一条，192天）
5、项目亮相··································································（第十二条，60天）
6、项目公开期································································（第十三条，30天）
7、项目开盘销售······························································（第十四条，15天）
8、项目日常销售·······························································（第十五条，N天）
9、项目清盘···································································（第十六条，90天）
三、工程建设
（一）建筑安装工程
1、计划方案设计及内部审批··································（第十七～二十一条，100天）
2、项目计划方案政府报批····································（第二十二～二十四条，62天）
3、单体工程设计···············································（第二十五～二十七条，43天）
4、单体工程预算和招投标······································（第二十八～三十条，102天）
5、单体工程施工·················································（第三十一～三十四条，N天）
6、单体工程完工、验收、立案、交房······················（第三十五～四十二条，N天）
（二）市政配套和园林景观工程
1、市政配套和园林景观方案设计···························（第四十三～四十六条，N天）
2、施工图设计·················································（第四十七～四十九条，N天）
3、市政配套和园林景观工程预算编制和招投标···············（第五十～五十二条，N天）
4、市政配套及园林景观工程施工和完工验收···············（第五十三～五十四条，N天）
四、物业管理
1、物业招标································································（第五十五条，N天）
2、单体工程施工·················································（第五十六～五十七条，N天）
3、接管验收、入住准备········································（第五十八～五十九条，N天）
4、前期物业管理服务··············································（第六十～六十一条，N天）

总 论

第一条 制订本措施目标是为了使企业运行程序化、规范化。在明确项目开发各项业务主体职权同时，用科学规范步骤和标准来指导工作进行，以获取高效立即工作结果。
第二条 项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作全部有开始条件、标按时限、所涉单位、工作事项等内容，在企业实际运行中由所涉业务主体参考实施。
第三条 本措施以取得土地、项目开启、项目开工、项目开盘、项目完工、办理入住为关键工作节点。工作步骤及相关时间节点详见《AA发展项目开发步骤时标网络图》。本标准及网络图中所指各项工作开展时间均为最迟时间，在实际工作中为了科学、合理节省开发周期，能够依据具体情况提前开展相关工作。

第一章 市场拓展
第四条 土地信息获取
一、开始条件：发展部（分子企业开发部）设置
二、标按时限：由企业每十二个月年度计划中土地购置计划所列时限决定
三、工作结果：获取符合企业发展战略地块信息，包含政府出让地块、合作型地块和其它类型土地信息。
四、所涉单位：发展部、分子企业开发部
五、工作事项：
企业发展部、分子企业开发部：
1、信息获取渠道建设
加强和政府职能部门（以土地、计划部门为主）关系建设，尤其重视和主管领导关系建立；
加深和业内人士（包含房地产开发企业市场前期人员、中介代理企业、媒体等）沟通，和加强其它多种社会资源关系（产权中心、清算中心、拍卖行等）建立。
2、土地信息获取
（1）政府职能部门拟出让土地
（2）其它开发商拟转让或寻求合作
（3）其它土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发土地）
3、深入了解土地信息、土地项目初步判定和甄选、土地项目上市运作
（1）政府拟出让土地
① 经过土地职能部门具体了解拟出让土地基础情况，包含土地现实状况图（土地具体位置、四至和周围情况）、土地计划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地确定上市计划（土地上市时间、上市方法、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买确保金等）和土地交付使用条件。
② 初步估算土地合理成交价，测算土地开发估计利润、开发周期和项目开启所需资金投入。
③ 依据②中初略测算，甄选适合企业发展战略项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对很好和投资周期短）。
④ 当地块项目适合企业发展，快速地和土地交易部门（尤其是主管土地上市工作相关领导）联络，主动和土地相关部门沟通、运作，重新确定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于企业资金安排），提升土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约确保金等。
（2）其它开发商拟转让或寻求合作
① 和合作方取得联络，达成初步合作意向，并具体了解拟出让土地基础情况，包含土地现实状况图（土地具体位置、四至和周围情况）、土地计划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步确定土地价（土地转让价或合作开发折价）、和土地开发转让资金支付方法。
② 经过土地、计划职能部门核实合作方所提供土地全部权、计划条件正确性，和具体了解地块其它限制性条件。
③ 依据合作方确定土地价，估量初步地块预期开发利润、项目现金流和项目开启所需资金投入。
④ 依据③中初略测算和企业资金现实状况及安排，同时结合企业发展战略，初步判定该合作项目是否适合企业开发（含合作开发）。
⑤ 当④中初步判定项目适合企业开发（含合作开发）时，首先经过多种渠道了解合作方（包含实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目标；其次经过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。
⑥ 依据市场调研数据，重新评定分析合作项目，确定土地心理底价、项目合作方法、款项支付方法等，和合作方进行深入沟通，制订谈判技巧策略，最终达成项目合作。
第五条 投资意向前期市场调研
一、开始条件：土地信息获取
二、标按时限：15天
三、工作结果：土地初步判定
四、所涉单位：发展部、分子企业开发部、工程部
五、工作事项：
（一）发展部、分子企业开发部：
1、地块现场踏勘
对地块现实状况（关键是指地块地面情况和空中情况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发原因具体了解。
2、了解地块周围配套
了解地块周围商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。
3、了解地块区域未来计划
具体了解地块所属区域未来3—5年计划，并分析区域未来计划对项目以后开发影响和支撑作用。
4、项目成本初步测算
了解当地建安成本、政府收费项目和具体情况。
5、当地房地产市场情况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。
6、获取地块现实状况图（四至电子文件），提供给前期计划部
（二）工程管理部
1、建筑行业调研（10天，土地信息获取后开始实施）
了解当地建筑行业企业基础情况（包含建筑企业经济实力、技术水平、产品质量、信誉等）、多种结构建筑（砖混、框架、剪力墙等）建安成本、建筑材料（钢筋、水泥、砂石料等）价格水平。
2、工程成本初算（5天，上一项工作完成后开始实施）
结合当地建筑市场基础情况和项目本身情况，初步测算项目标工程建设成本。
第六条 意向土地连续跟踪
一、开始条件：投资意向前期市场调研完成
二、标按时限：应大于45天，投资意向前期市场调研完成后开始实施,土地公告公布前完成。
三、工作结果：项目投资意向书、项目可行性研究汇报、项目投资决议
四、所涉单位：战略委员会、发展部、分子企业开发部、工程部、营销策划部、前期计划部
五、工作事项
（一）发展部、分子企业开发部
1、土地初步判定并出具具体结果（5天，投资意向前期市场调研完成后开始实施）
① 宗地具体情况
② 项目关键经济技术指标分析等
③ 获取意向地块估计底价、履约确保金要求和上市时间计划等信息。
④ 潜在竞争对手初步了解。
2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10天，土地初步判定完成后开始实施）
① 宏观市场基础情况（购置力、消费特征、同业水平、竞争程度）；
② 微观环境（位置优势、价格水平）；
③ 项目初步经济测算分析；
④ 项目投资理由和项现在景分析；
⑤ 项目关键障碍和基础风险分析；
⑥ 项目立项前期费用等。
3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。
4、如项目立项，进行区域市场深度调研。（10天）
5、在调研基础上，草拟项目可行性研究汇报（可行性研究汇报模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）
① 项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济和发展前景等分析。
② 区域市场深度分析：项目周围及辐射范围内用户分析、产品分析、市场竞争分析等。
③ 项目在区域房地产市场基础定位和发展，和项目所在城市地理位置分析。
④ 可研基础定位：项目可行性研究基础定位通常包含项目定位、用户定位、产品定位等。
⑤ 确定项目开发进度计划（关键是项目开发建设和销售进度计划）。
⑥ 项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、项目资金起源和支出分析（包含付款计划）等。
6、向战略委员会提交项目可行性研究汇报草案。
7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。
（二）战略委员会
1、项目投资审批
① 项目投资意向书审批（即是项目投资立项审批）。（15天，收到发展部提交项目投资意向书后实施）
② 项目可行性研究（项目投资审批）审批。（15天，收到发展部提交项目可研汇报后实施）
（三）工程管理部
1、提供包含项目工程类成本基础数据（5天，投资意向前期市场调研完成后开始实施）
2、帮助发展部（分子企业开发部）对多套项目计划方案进行正确成本测算（10天，项目投资立项确定后开始实施）
3、依据项目地块现实状况和开工条件，帮助发展部（分子企业开发部）确定项目开发进度计划（5天，上一项工作完成后实施）
（四）营销策划部
1、市场分析（10天，项目投资立项同意后开始实施）
参与市场调研，帮助发展部对地块周围及辐射范围内用户、产品、市场分析等进行分析。
2、项目可研定位（5天，上一项工作完成后开始实施）
依据调研结果和经验数据进行用户和产品分析，帮助发展部（分子企业开发部）完成项目定位、用户定位和产品定位。
3、依据项目地块现实状况和市场原因，帮助发展部（分子企业开发部）确定项目开发进度计划。（5天，和上一项工作同时进行）
（五）前期计划部
1、帮助发展部（分子企业开发部）区域市场深度调研。
2、计划方案及计划方案数据提供（项目投资立项确定后5天之内完成）
① 项目标多套草规
② 提供草规相关数据指标，包含住宅、商业、公建、配套、地下等计划建筑面积。

第七条 土地公告及竞买
一、开始条件：土地公告后
二、标按时限：土地拍卖时为21天，土地挂牌时为30天
三、工作结果：取得土地竞买资格，取得土地（签署土地竞买成交确定书）。
四、所涉单位：战略委员会、发展部、分子企业开发部、前期计划部、财务部、综合办公室
五、工作事项：
（一）发展部、分子企业开发部
1、土地竞买准备（20天，土地公告阶段）
① 购置土地竞买材料，交纳土地竞买确保金，提交土地竞买资料，办理土地竞买资格相关手续。（土地公告公布18天内完成）
② 拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，帮助确定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。
③ 投方案标时，项目方案选择；投经济标时，帮助战略委员会确定地价上限经济测算。
2、竞争对手分析（20天，土地公告阶段完成）
明确竞争对手，综合分析竞争对手财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目标。
3、和竞争对手协商沟通，经过多个渠道或手法（人脉关系、经济利益等），努力争取劝其放弃。
4、土地获取（拍卖为1天，挂牌为10天）
① 向土地部门投递方案标或经济标标书和其它所需材料等。
② 现场竞价（拍卖、挂牌）。
③ 取得土地，签署土地竞买成交确定书。
（二）战略委员会
土地竞买准备（20天，土地公告阶段）
① 拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，确定土地竞买出价战略战术。
② 投方案标时，确定项目方案；投经济标时，确定地价上限；
（三）前期计划部
提供项目方案标（限于招标项目）。
（四）财务部
完成土地竞买确保金、土地首付款和土地交易服务费等交纳事项。
（五）综合办公室
评审土地出让协议条款。
第二章 营销策划
第八条 项目可研前期市场调研阶段（15天）
一、开始条件：项目投资立项确定后
二、标按时限：15天
三、工作结果：项目可研前期市场调研汇报
四、所涉单位：营销策划部、分子企业营销中心、资产经营部
五、工作事项
（一）营销策划部、分子企业营销中心
1、区域市场调研（10天，项目投资立项同意后开始实施）
项目所在区域市场总体供求情况，周围竞争性楼盘调查。
2、市场分析（5天，上一项工作完成后开始实施）
对项目地块周围及辐射范围内用户、产品、市场竞争等进行分析，帮助发展部对项目做地块可行性研究。
3、项目定位（5天，和上一项工作同时进行）
对项目定位、用户定位、产品定位提出策略性提议，帮助发展部对项目地块进行可行性研究。
4、帮助确定开发进度计划（5天，和上一项工作同时进行）
依据项目地块现实状况和市场原因，帮助发展部（分子企业开发部）确定开发节奏。

（二）资产经营部
区域市场调研（10天，项目投资立项同意后开始实施）
项目所在商圈或临近商圈现实状况调研和同期操作商业地产项目调研。
第九条 土地购置前期深度市场调研
一、开始条件：项目可研前期市场调研完成后（项目投资同意后）
二、标按时限：项目可研前期市场调研完成后开始实施，土地竞买资格取得前完成。（15天）
三、工作结果：市场深度调研汇报
四、所涉单位：营销策划部、发展部、分子企业开发部
五、工作事项
（一）营销策划部
1、区域房地产市场基础情况调研
区域房地产市场基础情况包含区域市场总体供需、价格水平、用户群体、产品特征、竞争对手和发展趋势分析等方面。
2、区域基础配套现实状况调研
项目周围区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物和其它配套等。
3、项目区域市场需求问卷调研（市场调研问卷模板参考附件三）
区域市场需求调研问卷通常从以下三个方面进行设计：
① 需求意向：需求区域、单价、总款等
② 产品需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功效格局、产品配套等
③ 人群特征：年纪、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目标、居住区域等
4、 出具市场调研统计数据和市场调研汇报（市场调研汇报模板参考附件四）
① 调研目标和内容说明；
② 调研方法说明；
③ 调研数据统计和分析；
④ 项目初步定位（目标用户群体、产品、价格）提议；
（二）发展部
帮助进行土地购置前期市场深度调研
第十条 项目开启前期市场深度研究（30天）
一、开始条件：土地取得后
二、标按时限：30天。
三、工作结果：项目定位汇报、项目提议书
四、所涉单位：营销策划部、资产经营部、项目委员会、前期计划部、发展部、工程管理部
五、工作事项：
（一）营销策划部
1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始实施）
① 区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求情况和用户群特征等。
② 区域市场价格及特征分析。
③ 区域市场经典个案分析。
2、项目定位汇报及项目提议书确实定和上报（15天，土地取得后开始实施）
①撰写项目定位汇报（项目定位汇报模板参考附件五）。
②撰写项目提议书（项目提议书模板参考附件六）。
项目提议书通常包含项目户型设计、户型配比、面积区间、景观计划、建筑风格、配套标准等方面。
③向项目评审委员会提交项目定位汇报和项目提议书。
（二）资产经营部
1、确定项目商业拟选业态种类和数量（10天，土地取得后开始实施）
经过行业发展情况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求情况确定所选业态开发数量。
2、帮助完成项目商业部分业态选址和数量确定
（三）项目评审委员会
项目定位汇报及项目提议书审批（15天）
（四）前期计划部
依据控规指标提供产品类型提议，并帮助项目产品定位。
（五）发展部
1、帮助营销策划部确定项目标市场、用户、产品、价格基础定位。
2、依据区域市场用户需求情况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。
（六）工程管理部
对项目材料选择、工艺、工法和项目设计组织等方案提出建设性意见。
第十一条 项目亮相前准备（192天）
一、开始条件：项目开启后
二、标按时限：192天。
三、工作结果：项目亮相阶段准备工作
四、所涉单位：分子企业营销部、项目部、项目评审委员会、分子企业人力资源部、分子企业总工办、分子企业财务部、综合办、资产经营部、营销策划部
五、工作事项
（一）分子企业营销部
1、外部资源确定（60天，项目开启后开始实施）
广告企业、制作企业、策略企业、媒介企业、活动企业寻求和确定。
2、销售道具准备（192天，项目开启后实施）
① 概念版房型手册（30天，项目亮相前完成）
② 销售大厅（192天，项目开启后开始实施）
内外设计、修建和装饰，外部指导系统包装，包含有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。
③ 样板间（120天，项目公开认购前完成）
设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视项目情况确定，样板间建设条件不含有时应提前向企业请示并说明情况。
④ 沙盘及户型单体模型（90天，项目亮相前交付使用）
制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场部署。
⑤ 印刷品设计制作(30天，图纸设计完成且外部资源确定后开始实施)
概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。
⑥ 项目周围关键道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前完成）
3、项目联动工作准备（依据项目情况具体安排）
① 分卖场设置（60天，项目亮相前完成）
② 看房车配置和包装。（项目亮相前完成）
4、项目CIS体系确定（30天，项目亮相前75天完成）
项目案名、组团名称、关键推广理念、项目logo、VI系统及延展方案等。
5、项目销售人员招聘、培训（90天，项目亮相前完成）
① 项目销售人员招聘、培训资料准备（60天，项目亮相前30天完成）
② 项目销售人员培训（30天，项目亮相前完成）
6、项目整体营销推广方案（项目营销推广方案模板参考附件七）确实定（15天，项目亮相前45天完成）
7、项目亮相方案（项目亮相方案模板参考附件八）确实定（15天，项目亮相之前30天开始实施）
8、项目亮相前期铺垫宣传（30天，项目亮相前30天开始实施）
以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。
9、项目亮相前期用户电话接待（30天，项目亮相前期铺垫期）
① 开通项目销售电话（项目亮相前30天完成）；
② 接收电话咨询
③ 来电用户信息登记（来电用户信息记录表模板参考附件九）。

（二）项目委员会
1、 项目方案、计划审批
① 项目开发时间计划审批（15天，收到项目开发时间计划后开始实施）
② 项目CIS体系方案审批（15天，收到项目CIS体系方案后开始实施）
③ 项目营销推广方案审批（15天，收到项目营销推广方案后开始实施）
④ 项目亮相方案审批（15天，收到项目亮相方案后开始实施）
（三）项目部
1、 项目开发时间计划确实定，并上报项目评审委员会（7天，项目开启后开始实施）
2、 项目周围关键道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前30天完成）
3、 项目联动工作准备（依据项目情况具体安排）
① 分卖场设置。（60天，项目亮相前完成）
② 看房车配置和包装。（项目亮相前完成）
4 、沙盘方案和户型单体模型方案选择
参与沙盘方案及单体户型模型方案户型选择。
5 、对项目营销推广方案和产品推广排期、阶段性关键聚焦产品提出合理化提议。
6、 帮助确定、制作多种印刷类销售道具。
7 、参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出提议。
（四）分子企业人力资源部
1、项目销售人员招聘、培训等（90天，项目亮相前完成）
2、销售人员招聘。（60天，项目亮相前30天完成）
② 结合项目计划安排，制订培训计划。（和上一项工作同时进行）
③ 销售人员培训。（30天，项目亮相前完成）
（五）分子企业总工办
1、帮助项目推盘策略确定
提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。
2、帮助销售人员培训
提供建筑设计、景观计划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸和施工材料、施工工艺、关键节点、工程进度、入住时间、交工标准等培训。
3、帮助印刷品设计、制作
提供平面计划图、景观计划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。
4、帮助售楼处修建、装饰
组织招标确定施工单位，帮助售楼处内外部装饰和指导系统施工。
5、帮助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组织招标确定施工单位，帮助样板间内外部装饰和指导系统施工。
6、帮助沙盘、户型单体模型设计和制作
提供项目整体计划方案和单体户型图。
7、帮助印刷品设计和制作
① 提供平面计划图、景观计划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。
② 提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。
（六）资产经营部
1、帮助确定项目招商策略
整合外部资源，依据项目需要制订项目招商策略。
（七）分子企业财务部
1、项目售楼处及样板间设置过程中提供资金支持。
（八）综合办
1、帮助销售人员培训
提供相关政策培训及统一口径法律审查培训。
2、帮助印刷品设计、制作
相关印刷文件法律审批和协议审批。
3、帮助看房车配置
具体配置看房车和安排司机。
（九）营销策划部
1、帮助确定项目营销推广方案，并提出评审意见。
2、帮助项目CIS系统方案确实定，并提出评审意见。
3、帮助确定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。
4、对售楼处装饰及指导系统包装提出合理化提议。
5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化提议。
6、参与单体户型模型选择。
第十二条 项目亮相（60天）
一、开始条件：项目亮相准备方法齐备
二、标按时限：60天
三、工作结果：项目亮相方案实施、意向用户现场接待、项目开盘方案和价格体系确定、销售道具和销售内部资料
四、所涉单位：分子企业营销部、项目部、项目评审委员会、营销策划部、分子企业总工办、综合办、物业企业、财务部
五、工作事项：
（一）分子企业营销部
1、项目亮相方案实施
① 项目亮相庆典活动
② 新闻媒体信息公布
③ 媒体组合应用
④ 项目形象出街
2、项目方案确实定和上报
① 项目开盘方案（项目开盘方案模板参考附件十）确实定和上报（15天，项目亮相15天开始实施）
② 项目价格体系方案确实定和上报（15天，产品推介会或公开认购前完成）
3、意向用户信息统计和分析（项目开盘前30天完成）
4、销售道具准备（60天，项目亮相后开始实施，项目公开认购前完成）
① 最终版房型手册。（30天，项目亮相开始实施）
② 楼书、宣传海报、销售折页。（30天，项目亮相开始实施）
③ 购房须知、房型图、物业管理。（30天，项目亮相30天后开始实施）
④ 售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）更换。（30天，项目亮相开始实施）
⑤ 样板间及环境指示系统数据更新。（15天，项目公开认购前完成）
⑥ 认购书、协议袋等。（30天，项目亮相开始实施）
5、销售内部资料及协议准备（45天，项目公开认购前完成）
① 房型、房号和面积对照表。
② 销控展牌和销控粘贴。
③ 销售协议、附加协议、房型附图和认购协议等。
6、项目形象提升及深化（60天，项目亮相开始实施）
① 以产品卖点和软文为主项目形象广告强势宣传（30天，项目亮相开始实施）
② 户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用（30天，①后开始实施）
③ 产品推介会或公开认购信息公布（30天，①后开始实施）
（二）项目部
1、项目亮相方案实施
2、日常来电、来访用户接待、信息登记（来访用户信息记录表模板参考附件十一）和后续跟踪（60天，项目亮相开始实施）
3、售楼处内外展示道具更换（30天，项目亮相开始实施）
4、样板间及环境指示系统数据更新（15天，项目公开认购前完成）
5、销售内部资料及协议准备（45天，项目公开认购前完成）
（三）项目评审委员会
项目开盘方案审批（15天，收到项目开盘方案后开始实施）
（四）营销策划部
1、帮助项目亮相方案实施。
2、帮助确定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。
3、帮助确定项目价格体系草案。
4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等设计提供提议。
5、评审销售协议、附加协议和认购协议条款。
（五）分子企业总工办
1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。
2、交工、交房标正确实定。（项目公开认购前完成）
（六）综合办
商品房协议、附加协议、补充协议和认购协议等文本法务审查。
（七）物业企业
1、提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。
2、帮助确定购房须知和物业管理条例。
（八）财务部
1、帮助确定外联单位
2、确定按揭银行

第十三条 项目公开期（30天）
一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始
二、标按时限：30天
三、工作结果：产品推介会、项目公开认购、价格体系确定
四、所涉单位：分子企业营销部、项目部、项目评审委员会、分子企业财务部
五、工作事项
（一）分子企业营销部
1、项目产品推介会或项目公开认购实施（含公开认购信息连续公布）。（30天，项目开盘前30天开始实施）
2、媒体组合策略应用（30天，项目开盘前30天实施）
3、开盘信息通知（30天，项目开盘前30天实施）
4、按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。（30天，项目开盘前完成）。
5、来电、来访和认购意向用户信息统计分析。（项目开盘前完成）
6、开盘庆典活动筹备工作（10天，项目开盘前完成）
① 庆典活感人员组织和安排
② 庆典活动场地、道具准备
③ 庆典活动通知路径选择和应用
7、制订用户转化步骤标准。（10天，项目开盘前完成）
（二）项目部
1、项目产品推介会实施，或公开认购实施（含公开认购信息连续公布）。（30天，项目开盘前30天开始实施）
2、 项目公开期常规工作（30天，项目开盘前完成）
① 日常来访来电用户接待和信息登记；
② 认购用户信息登记（认购用户信息记录表模板参考附件十二）和后续跟踪；
3、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）
（三）项目评审委员会
项目价格体系审批（15天，收到项目价格体系草案后开始实施）。
（四）分子企业财务部
认购金收取
第十四条 项目开盘销售阶段（15天）
一、开始条件：项目开盘准备工作完成
二、标按时限：15天
三、工作结果：项目开盘庆典活动用户转化工作实施
四、所涉单位：分子企业营销部、项目部、物业企业、分子企业财务部
五、工作事项
（一）分子企业营销部
1、开盘庆典活动实施。
2、帮助项目部用户转化工作。
（二）项目部
1、项目开盘庆典活动具体组织和实施。
2、帮助项目开盘庆典活动通知路径媒介组合应用。
3、用户转化
接待、回访、邀约用户，完成用户转协议和协议签定工作。
（三）物业企业
为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员。
（四）分子企业财务部
在用户转协议和签定协议工作过程中定金或房款收取。
第十五条 项目日常销售阶段
一、开始条件：项目开盘后
二、标按时限：（连续强销期、逐步降温销售期）
三、工作结果：项目日常销售工作、月度销售计划实施和调整、销售价格监控和调整、项目营销推广工作、期间市场调研工作。
四、所涉单位：分子企业营销部、项目部、项目评审委员会、财务部、营销策划部
五、工作事项
（一）分子企业营销部
1、月度媒介宣传实施情况分析和效果评定，重新调整下一阶段媒介宣传计划（3天，每个月26日开始实施，每个月28日之前制订完成）。
2、月度营销活动（含促销户动）实施情况分析和效果评定，重新调整下一阶段营销活动计划（3天，每个月26日开始实施，每个月28日之前制订完成）。
3、依据项目销售情况，对后期销售策略调整提供提议。
4、对比回款指标体系计划和实施情况，参与探讨后期回款指标体系调整。
5、销售分析及调整
用户分析（来电用户、来访用户、成交用户、未成交用户分析）、产品分析（畅销产品、滞销产品分析、关注竞争项目动态）、销售策略性调整。
6、价格监控和调整
定时进行价格测算，依据库存产品、聚焦销售关键和市场改变，调整项目价格，实现利润最大化（依据市场价格改变和项目销售情况待定）。
7、销售推广工作
① 媒介部分：确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放频率（整个销售期间，各阶段项目媒介部分销售推广工作依据项目进展调整）。
② 活动部分：营销活动（含促销活动）策划、实施和效果评定（整个销售期间，各阶段活动部分销售推广工作依据项目进展调整）。
8、日常销售期间定时（提议以30天为一个调研周期）或不定时（如区域项目新开盘、促销等）市场调研工作（项目调研表模板参考附件十三），并定时向总企业营销策划部提交月度市场信息简报（月度市场信息简报模板参考附件十四）和月度市场分析简报（月度市场分项简报模板见附件十五）。
（二）项目部
1、月度销售情况分析和策略调整（3天，每个月26日开始实施，每个月28日之前制订完成）。
2、月度销售回款指标体系实施情况和后期调整（3天，每个月26日开始实施，每个月28日之前制订完成）。
3、到访用户接待、销售成交工作（整个销售期间）。
4、参与探讨媒介宣传分析和效果评定，帮助分子企业营销部调整媒介宣传计划。
5、参与探讨营销活动分析和效果评定，帮助分子企业营销部调整营销活动计划。
6、为分子企业营销部进行用户分析，提供用户资料情况，并参与用户分析和探讨。
7、结合掌握和客群沟通情况，参与分子企业营销部进行产品分析和探讨。
8、对分子企业销售策略性调整提供建设性意见。
9、对比回款指标体系计划和实施情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。
10、结合项目销售进度，对分子企业营销部价格调整方案提供提议。
11、依据项目销售计划、销售情况和市场竞争需要等原因，帮助分子企业销售部确定日常销售推广工作开展，共同探讨在不一样销售阶段宣传投放量和投放频率。
12、依据营销活动期间项目销售情况改变，帮助分子企业营销部评定营销活动对销售影响程度。
（三）项目评审委员会
促销方案审批（15天，收到分子企业营销部提交促销方案）。
（四）财务部
对比回款指标体系计划和实施情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。
（五）营销策划部
全程跟踪项目销售情况、库存情况和市场形势，并对分子企业营销部价格调整方案进行评审。
第十六条 项目清盘阶段
一、开始条件：项目完工后180天
二、标按时限：90天
三、工作结果：达成项目清盘指标体系要求，评定项目营销策划全程。
四、所涉单位：分子企业营销部助部门、项目部（销售）、营销策划部、分子企业总工办、营销策划部
五、工作事项
（一）分子企业营销部
1、项目营销全程实施效果评定和总结
产品策略、价格策略、推广策略、营销活动评定和总结。
2、项目销售计划实施偏差评定和总结
营销计划、回款计划、项目用户定位和实际用户偏差分析评定等。
（二）项目部
从项目销售角度分析销售推广实施情况和评定效果（项目标销售工作总结）。
（三）分子企业总工办
从工程角度，评定对项目销售支持和不足，指导后期项目工作。
（四）营销策划部
参与项目用户定位和实际用户偏差分析评定。
第三章 建筑安装工程
第一节 计划方案设计及内部审批
第十七条 项目计划方案设计（30天）
一、开始条件：取得土地，项目开启后开始进行。
二、标按时限：单体工程开工前第192天开始，开工前第162天完成，共30天。
三、工作结果：完整项目整体计划方案（包含总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析等）。
四、所涉单位：项目部、计划研发部
五、工作事项：项目部负责提供设计任务书，和全程推进此项工作；企业计划研发部负责提供技术指导。