产业融合视角下常州养老地产...方以及南广场安邸项目的调研_李倩舒.pdf

江苏商论2023.8收改日期：2023-06-21作者简介：李倩舒（1988）女，江苏常州人，硕士研究生，讲师，研究方向市场营销。本文所有作者授权本刊，无偿同意中国知网等网络平台的数字化应用以及新华文摘报刊复印资料的转载和摘编，如有法律代理和第三方网络平台电子使用应征得本刊的同意。一、养老地产概述从第七次全国人口普查数据上来看，我国60岁以上的人口数量已经达到2.64亿，占人口总数的18.7%，这个比例还将不断上升。人口老龄化给社会带来了巨大的压力，庞大的养老需求，与现实生活中供给不平衡的现状，这种矛盾严重阻碍了养老事业的发展。养老事业中的养老地产包括居住、医疗、服务、社交、教育等各种需求，将养老需求融入房地产产业，为老年人打造全方位、立体化的养老生。养老地产行业兼具养老属性和地产属性，因此在建筑、家具、装修等设计中融入适老化设计的同时，为老年人提供包括餐饮、医疗健康、休闲娱乐等一站式的养老服务。产业融合视角下的养老地产，是指除房地产企业外的，多产业、多主体融入老年地产项目中，充分满足当代老年人多样化的需求。养老地产相较于一般房地产项目有特有的发展特点：养老地产受政策的影响大，需要大量的资金来支撑社会福利性的特征。养老地产涉及多个产业，需要各产业之间的融合与发展来满足老年人多样化的养老需求。欧美国家由于较早地进入老龄化社会，因此对于养老地产已经形成了较为完整的理论体系和运营模式。而在我国，养老地产则刚刚起步，由于传统文化的影响，不少城市、农村地区的老年居民对于养老地产有理解上偏差，制约了当地养老地产的发展。但从另一个角度来说，这也给养老地产的发展带来了巨大的空间。二、常州地区养老地产发展现状的调研根据常州市2020年老年人口信息和老龄事业发展状况报告的数据显示，常州市60周岁以上户籍老年人口99.37万人，占户籍总人口的25.70%，这个比例还在逐年增长。常州老龄化程度高，养老需求逐年递增。因此，在政府的大力推动下，常州许多房地产企业开始关注养老地产这一项目。为了进一步了解常州老年居民对于养老地产的需求现状，笔者针对老年居民设计并发放了226份有效调查问卷，通过分析，得出以下结果：（一）老年居民基本情况分析调研对象的年龄均为50岁以上即将退休或已经退休的老年居民。在调查对象中，老年人家庭月收入在30005000元的人数最多，占比为34.9%。57.9%的老年人认为自己的身体状况较好，基本能自理生活。受访者中，71.2%的老年人的居住方式是产业融合视角下常州养老地产高质量发展路径研究基于九洲金东方以及南广场安邸项目的调研李倩舒（常州开放大学，江苏 常州213001）摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经上升为社会化问题，养老地产高质量发展是应对老龄化问题的重要措施。本文从常州地区养老地产发展现状的调研入手，并进行了常州养老地产发展的优势、劣势、机遇以及挑战的分析，提出了产业融合视角下常州养老地产高质量发展的五条路径。在此基础上，结合常州本土两个养老地产项目进行进一步分析，为常州养老地产项目高质量发展出谋划策。关键词：产业融合；养老地产；高质量发展中图分类号：F719文献标志码：A 服务经济 49DOI:10.13395/ki.issn.1009-0061.2023.08.008江苏商论2023.8与配偶居住。（二）入住养老地产的意愿较高调查数据表明，有69.02%的老年居民愿意入住老年地产。理由主要有如下几点：由于子女工作繁忙无暇照顾老人，老年地产医疗配套齐全，可以解除子女的后顾之忧。老年地产相较于社区养老、敬老院等养老机构，服务更人性化、管理更到位、设施更齐全、活动更丰富。可以与自己的老友相约共同入住，减少老年生活的孤独感。仅11.9%的受访者表示不愿入住养老地产，原因在于：担心养老地产的费用过高。目前养老地产大多远离市中心，与子女家距离过远。更愿意与子女同住等。（三）购买养老地产考虑要素呈现多样化81.9%的受访者表示购买老年地产，除了考虑养老基础设施配备、为老年人提供养服务外，还会考虑老年地产作为房地产项目的属性。如交通是否便利，周边是否有丰富的景观设计，是否拥有生活配套设施，是否拥有教育资源，是否具有升值空间，住宅的价格、装修风格、户型、装修风格、面积、楼盘声誉、购房补贴等也是考虑的重要标准。三、常州养老地产的SWOT分析（一）优势分析1.经济发展迅速。常州拥有一大批先进的制造业基地，有着丰富的文化旅游资源，是江苏省第五大经济城市。常州的社会服务业、金融业发展势态好，为常州地区高端养老地产提供了较为完善的平台。与此同时，常州的老年人相较于其他城市与农村地区，具有较好的经济条件，拥有较为宽裕的养老资金。2.老年人的养老观念逐渐转变。较于农村以及三四线城市，常州老年人的养老观念在逐渐转变，从传统的与子女同住的居家养老模式逐渐发展为独居模式。据调查的数据的反映，59.3%的常州老年人更希望有自己的独立居住空间。在访谈中了解到，许多老年人在看到金东方的运营模式和现状后，觉得现在的养老地产充分尊重了老年人的各种需求，包括饮食、医疗、社交、娱乐、教育等，给他们的老年生活带去了身心上的充实。（二）劣势分析1.未形成完整的产业链。养老地产产业链涉及医疗、保险、教育、餐饮、旅游等多个行业，当前常州的养老地产还未形成完整的产业链，也没有完整的运营模式可供参考，社会资源难以整合。参与养老地产开发的各个主体，如地产开发商、保险医疗机构、餐饮企业、老年大学等缺少沟通平台以及精细化的分工，因而导致各主体各自为政。2.养老地产产品存在供需不平衡的现象。随着常州第一批中产阶级群体的退休，具有一定消费能力的老年群体对于高端老年地产项目的需求正在不断增加。但是目前常州的中高端老年地产项目的数量较少，而且已经基本售罄，出现供需不平衡的矛盾。如常州金东方项目是江苏省首个养老示范工程，拥有会员房1789户、护理床位约500张、医院床位约500张。2013年开始运营，2018年就已全部住满，入住老人近4000名。调查数据显示，老年人更希望入住像金东方这种一站式、会员制的高端养老地产项目。（三）机会分析1.政策支持。1999年我国正式步入老龄化社会，自此开始，政府采取了多方面的措施以及出台了相应的政策来保障老年人的合法权益。为积极响应国家应对人口老龄化战略，努力提升广大老年人的获得感、幸福感、安全感，常州市出台了一系列的政策文件，如常州市“十四五”养老服务发展规划中提到要集聚产业，完善康养模式与融合相关产业，同时鼓励更多的社会力量加入养老产业。规划还强调养老服务要与先进制造业、生态农业、健康养生、文化旅游、金融保险、教育培训等行业进一步融合。2.发展潜力大。苏州很早就开始引入养老地产，近几年更是有大量的资本涌入该行业，各路资本悄然占据了苏州的中高端养老市场，包括建屋、吴中地产、人寿、泰康等知名地产企业和保险公司。它们开发的养老地产一经推出便获得了苏州以及周边城市养老群体的青睐。可见，养老地产有着巨大的市场发展潜力。同时，这些较为成熟的养老地产模式也给常州地区提供了一定的参考价值。常州养老地产起步较晚，但是同样有着巨大的发展空间。（四）挑战分析常州的养老地产尚处于起步阶段，但是已有多家知名房地产企业开始布局老年地产，势必会带来更多的竞争，这也将推动养老地产走向规范化、产业化、规模化的发展道路。同时，经营者属于初步进入这个行业，对于经营理念的完善、管理技术的磨炼尚须时日。人才缺乏也是目前养老事业发展的主要障碍，需要从根源上进行解决。四、产业融合视角下常州养老地产高质量发展路径研究（一）加强顶层设计，完善养老社会保障制度在养老地产的发展中，政府部门发挥着重要的指挥引导作用。政府部门要加快出台相应的政策文 服务经济 50江苏商论2023.8件，将常州养老地产的发展规划纳入城市发展的统一规划中，通过实际调研，了解常州老年居民对于养老地产的实际需求。养老地产并不只是政府和地产开发商的事，还关系到医疗、金融、保险、旅游等多个产业。因此，政府部门要给予更多的政策支持，鼓励更多的社会主体参与到养老地产的开发与运营中来。同时也要发挥监管的力量，确保多主体有序参与。除此以外，政府部门还要健全养老保障制度，逐步提高养老补贴水平，为选择入住养老地产的老年人提供相应的补贴与支持。另一方面，养老地产是一项投资量大、回报周期长、带有公益性质的房地产项目，房地产企业承受的资金成本风险比一般地产项目更高。因此，要进一步放宽养老地产的投资渠道，鼓励更多、更多元化的资本流入养老产业。（二）加大养老新观念的宣传，逐步转变养老理念虽然在调研中，大部分老年人还是接受老年地产的养老观念，但是真正落实到行动中的老年居民还是不多，说明常州老年人对养老地产这种养老新观念还存在疑虑，而加大养老新观念的宣传是最佳途径。可以多组织参观讲解养老地产项目，让老年群体真实感受养老地产的设施及服务。通过真实的案例体会，让老年人从身边的真人真事体会养老地产与传统养老方式的差别。（三）推动多产业融合发展，逐步促进常州养老地产产业链形成从养老地产产业链来看，分为上游、中游、下游三部分。上游主要是提供资金、土地等方面支持的企事业单位，包括政府部门、开发商、保险企业。中游主要的职责是开发运营，根据不同养老地产的类型进行养老设施的建设。下游主要是负责提供养老产品以及服务，如医疗照护、日常保洁、休闲娱乐、养老器具、智慧养老技术、养老金融等。目前，常州养老地产仍处于起步阶段，需要政府部门牵头，引导市场开展常州养老需求的评估，制定合理的发展方案，将有实力的企业聚集起来，整合优质资源，共同打造常州标杆型的养老地产。（四）开发多类型产品及服务，满足多样化的养老需求目前更多的房地产企业会选择开发高端的养老地产项目，高端的养老地产项目会给老年人带来更好的养老体验，但与此同时也意味着养老费用的增加。对于收入较高、追求生活品质的部份老年群体，高端养老地产是一个不错的选择。但是对于有需求但是没有消费能力的老年群体，则需要开发者在服务质量不打折的基础上，采取措施降低购买费用，或者采用租赁、会员费等形式减轻老年群体的负担。除此以外，还要提供多样化的养老服务内容，根据老年群体的需求开展多层次的娱乐休闲活动，并与老年大学、社区学院联动，丰富老年人的精神文化世界。对于行动不便的老人，要送爱上门、送服务上门，提供更细致的看护照顾服务，让他们感受如亲人般的温暖。（五）加快专业化人才建设，提升服务水平养老地产的口碑最重要的是体现在养老产品和服务上，而养老服务人员的素质、水平则直接决定了养老产品服务的质量。现在市场上的养老服务人员大多没有经过专业培训，有些甚至在道德法律上触及红线，令人担忧。养老地产在后续运营管理上要充分重视人才队伍建设的重要性，首先要对服务人员的素质进行考核，严格把关。其次要为服务人员提供专业化的职业培训，并定期进行考核评价，努力提升养老服务质量和水平，促使养老服务整体健康发展。五、常州九洲金东方以及南广场安邸项目分析（一）常州九洲金东方颐养中心项目分析常州金东方项目，位于江苏省常州市武进区，占地265亩，总投资23亿元，是江苏省第一个医养护一体化示范基地，常州市第一个医养融合示范社区，江苏省唯一一个拿到“会员制”牌照的公司。共有1789户活力单元、护理床位约500张、医院床位约500张。自2013年开始运营，现已全部住满，入住老人近4000名。颐养园区内工作人员共计800人，其中医养社区用工350人，医护院用工450人。1.运营特点（1）会员制管理：颐养中心引进美国CCRC（Con-tinuing Care Retirement Community）持续照料退休社区理念，全力打造CCRC3+1养老模式，实行会员制经营管理。硬件配套全面落实规划和服务理念，让每一位入住者都可以足不出园便能享受全方位的居家养老服务，满足不同老者在不同生理、年龄、健康状态下对居住、生活、娱乐、休闲、医疗、护理等全方位的服务需求。（2）康养结合：项该目定位高端康养居住区，以养老为核心，以医疗护理为特点，以金东方医院为后盾，集居家养老、休闲娱乐、餐饮服务、健康养生、医疗保障于一体，为老年居民提供便利的物质生活保障、全面的医养服务体系和丰富的精神文化生活。通过专业的康复护理院和医院配备，让介助、介护的老年群体也能得到相应的照护服务。服务经济 51江苏商论2023.8（下转第56页）（3）休闲娱乐：该项目一经推出便获得了许多常州老年居民的青睐，该项目2011年启动至今已经11年了。以人为本的高质量服务和丰富多彩的文化养老活动，形成了金东方社区独特和谐幸福的精神生活，引导老年人践行积极老龄观。金东方会员中有一批退休的专家、学者、教授、教师、军人、医务工作者、企业家和干部职工，热心组建起了40多个兴趣协会，追求“老有所学、老有所乐、老有所为”的高品质养老生活。丰富多彩的会所文化和楼栋文化以及小户大家的氛围，促进了新型人际关系的建立。2.问题分析（1）地理位置偏远：项目位于常州市武进区，离市区较远，周边还没有地铁站。不少老年住户表示，由于子女居住地点较远，子女只能在周末和节假日才会来探望。虽然平时颐养中心活动丰富，但不免还是会产生孤独感。（2）供给不足：笔者在对入住金东方的老年人进行调查访谈时了解到，85%以上的住户对于在中心的养老生活感到满意，并且愿意介绍自己的朋友入住类似养老地产。但是金东方早在2018年就已全部住满，因此他们希望开发商能延续此种模式，满足更多市民的养老需求。（二）常州九洲南广场 安邸项目分析1.地理位置优越：常州九洲南广场安邸项目仍然由常州九洲集团开发运营，是在金东方运营了10年之后推出的全新养老地产项目。该项目位于常州市中心，小区周边有成熟的衣食住行娱教医养资源，与小区一马路之隔便是常州红梅公园和天宁禅寺，这是常州主城区最主要的文化旅游资源。相较于金东方，安邸的地理位置更为优越。2.九洲大健康服务不断提升：常州九洲集团近10年来不断深耕医养板块，九洲大健康服务质量不断提升。安邸将依托九洲金东方整合第二人民医院和中关村精准医学基金会强大的人才、技术和设备优势，为业主打造“一站式”体验服务模式。同时依托九洲智慧健康整合上海细胞治疗集团高科技技术，从而提升业主的生活质量。3.养老观念的新升级：九洲南广场项目体量大，由6大地块组成，总体开发面积达到64万平方米，除了养老公寓外，还有住宅区域和商业中心。安邸作为颐养保健中心仅是该项目中的一小部分。将颐养中心建在小区之中，是九洲南广场项目的一大创新，既让老人获得专业、多样化的养老服务，又能与子女家人相邻而居。此种模式倡导了一种全新的家庭生活方式，在提高全龄段居民生活品质的同时，又传承了中国的礼孝文化。目前安邸项目仍处于建设过程中，因此对于后续的运营服务方面还要进一步跟踪调研。（三）对常州九洲养老地产项目高质量发展的几点建议1.深入了解老年群体的购房需求，精准定位。老年人购买老年地产的目的呈现多样化趋势，一部分是为了改善居住环境，提升老年生活品质；也有一部分是用来投资。因此在进行地产开发前，要结合房产选址对养老需求进行全方位调研，精准定位目标客群。金东方地处西太湖板块，距离中心城区较远，被服务的主体全部为老年居民，因此设计理念、整体规划主要的出发点是为了满足老年群体高品质的生活需求。安邸项目位于城市中心板块，周边有名校、医疗等设施，具有一定的投资价值和升值空间，因此它的客群主要为以下几类：住房改善型老年群体、陪读型老年群体、投资型老年群体。只有精准定位后，才能制定相应的营销策略，从而提升老年人的消费意愿。2.准确把握相关政策，洞悉市场趋势。常州本地的经济发展状况以及常州相关养老政策对于老年群体的购买意愿、购买能力有着直接的影响。同时，也会从侧面反映出老年地产的发展趋势。因此养老住宅的开发要准确把握相关政策，抓住市场机遇。3.充分运用新技术，赋能智慧养老。随着信息化技术的不断发展，人工智能、大数据、区块链等新兴技术将会为养老地产乃至整个养老产业带来新的发展机遇。智慧养老主要通过新兴技术将老年群体、社区、医护人员、医疗机构、政府等机构有机结合，为老年人提供快捷、便利、高效的养老服务。在开发养老公寓时要尽可能在公寓内配备智能化的设备，从细节入手保障老年人的日常生活；同时加快信息化交互平台建设，建立个人档案，实现智能化健康、安全管理。4.多产业融合，全面塑造养老地产标杆形象。企业的品牌价值在购房者心中占有重要的地位，品牌养老地产企业对于整个市场来说具有很强的引领力。九洲集团要努力挖掘企业的核心价值，形成品牌特色。近年来，九洲投资集团积极开拓康养、乡村mall、工业制造、地产开发等多个板块，并且积极探索多产业融合下的老年地产开发运营的模式及方案，全面打造养老地产标杆形象。如九洲上兴康养新镇，致力于打造造全业态一站式布局+全生命周期康养栖居，定位健康颐养住区+城市综合服务核，集行政中心、文化中心、旅游中心、服务经济 52江苏商论2023.8（上接第52页）商业中心、康养中心5大中心为一体的康养宜居幸福城。常州舜山小镇，项目以叮咚村田野乐园、乡村MALL、季子书院、酒店民宿、学农营地、知青农场、康养社区7大板块，实现全配套、全服务的理想田园生活样本，服务常州乡村振兴。目前，养老问题已经成为社会化的问题。养老地产高质量发展势必会为解决养老问题提供一条优质路径。常州要结合本地区的实际养老需求，发挥本地企业的品牌优势，打造常州养老地产独特的发展模式。注释：纪竞垚.强化应对人口老龄化的科技创新支撑J.老龄科学研究,2022(02):68-77.马兵.养老地产的市场需求?困境和建议分析以江苏省为例J.就业与保障,2021(21):43-45.裘知,罗文婧,王玥,周亚雷.持续型照护退休社区规划营建探析以美国CCRC社区为例J.华中建筑,2021(07):88-92.A Study on the High Quality Development Path of Changzhou Elderly Care Real Estate from the Perspective of Industrial IntegrationResearch based on Jiuzhou Golden Oriental and South Square Andi ProjectsLI Qian-shu(Changzhou Open University,Changzhou,Jiangsu 213001)Abstract:With the continuous deepening of aging in China,the issue of elderly care has become a social issue,and the high-qualitydevelopment of elderly care real estate is an important measure to address the issue of aging.This article starts with a survey of thecurrent development status of elderly care real estate in Changzhou,and analyzes the advantages,disadvantages,opportunities,andchallenges of the development of elderly care real estate in Changzhou.It proposes five paths for high-quality development of elderlycare real estate in Changzhou from the perspective of industrial integration.On this basis,further analysis will be conducted on twolocal elderly care real estate projects in Changzhou to provide suggestions for the high-quality development of these projects.Key words:Industrial integration;Elderly care real estate;High quality development10黄丽云.论法治思维的向度、困境与常态化J.东南学术,2016(01):175-180.11李崇富.论治国理政的“底线思维”J.马克思主义研究,2016(03):5-15+158.12张光紫.知所行止:厘清底线意识与底线思维的意义探讨J.湖南科技大学学报(社会科学版),2021,24(02):128-133.13谢坚钢,李琪.以人民城市重要理念为指导推进新时代城市建设和治理现代化学习贯彻习近平总书记考察上海杨浦滨江讲话精神J.党政论坛,2020(07):4-6.The Three-Dimensional Dimension of Urban Managers Thinking under the Important Concept of Peoples CitiesMENG Xian,WEI Chong-hui(School of Marxism,Shanghai Jiao Tong University,Shanghai 200240)Abstract:As a key promoter of the important concept of peoples cities,urban managers should establish innovative thinking to ex-plore the basic path of peoples urban construction;To establish the rule of law thinking in order to construct the basic rules of peo-ples urban construction;We must establish a bottom line thinking to adhere to the basic nature of peoples urban construction.Thethree-dimensional research on the thinking of urban managers helps to deeply implement the important concept of“peoples cities arebuilt by the people,peoples cities are for the people”in the country,and promote the development of peoples cities at a higherquality and level.Key words:Peoples City;Urban managers;Innovative thinking;Rule of law thinking;Bottom-line Thinking 服务经济 56