法学论文(论房屋承租人优先购买权).doc

精选文档论房屋承租人优先购买权我国有关房屋承租人优先购买权的规定始于1950年的有关政策中。但真正由政策转为法律法规始于国务院1983年颁布的城市私有房屋管理条例,该条例第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋的,须提前三个月通知承租人,承租人享有以同等条件购买的权利。”在此之后,1988年最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）（以下简称民通意见）第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”我国1999年制定的合同法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 从上述规定可以看出,我国法律及司法解释对房屋承租人优先购买权的规定过于简单原则,司法实践中有待研究和规制的问题依然很突出,尤其是关于出卖人与第三人之间买卖合同的效力问题以及法院能否判决强制缔约等,长久以来一直是理论界与实务界争论的焦点,至今仍然莫衷一是。从这一立法历程可以看出,我国的房屋承租人优先购买权制度是在我国实行计划经济体制下,在房地产市场未全面建立、房屋资源匮乏的情况下,为保障承租人稳定居所、稳定社会秩序而制定的。该制度确实“在一定程度上承认既存的社会关系,以稳定社会经济生活秩序”,具有一定的秩序价值。然而,随着社会的发展,我国的房屋承租人优先购买权制度在立法理论、价值取向上存在的不合理性以及现实适用中的缺陷日益凸显,由此对我国房屋承租人优先购买权制度存在的合理性质疑,进而期待制度的理性回归。一、房屋承租人优先购买权在理论上的质疑（一） 房屋承租人优先购买权有违物权优先性理论根据传统的民法理论,债权的效力低于物权的效力,物权优先于债权,即在物权与债权存在冲突时,债权人的利益应当让位于物权人的利益。房屋承租人优先购买权作为一种债权的形成权,其效力也应当弱于物权效力。因为在债权效力低于物权效力的前提下,取得债权的原因性权利自然应当低于物权。物权这种相对于其他财产权的优先性源于合法财产所有权的不可侵犯性,物权优先性是市民社会得以稳定的根基性原则,一旦所有权的效力受到挑战,其他一切财产权就得不到有效的保护。但是承租人优先购买权的存在,却使实务中出现了许多物权让位于优先购买权的案例。在第三人已与出租人就出租房屋的买卖办理了房屋所有权转移登记后,为了维护享有优先购买权的承租人的利益,只能对房屋的所有权登记做出无效宣告。这使已经依法取得房屋所有权的第三人的利益受到了损害。（二） 房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则上存在冲突房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则存在冲突意思自治原则作为民法的一项基本原则,贯穿于整个民法之中,体现民法最基本的精神。财产处分应当尊重所有权人的意志,每个人才是自己利益的最佳判断者。然而房屋承租人优先购买权制度的出现,则剥夺了房屋所有人（出租方）选择买受人订立契约的自由。当然,国家对当事人意志做出一定的合法干预,当事人有义务接受,但这一限制必须体现公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向。笔者认为,我国的承租人优先购买权制度通过硬性的“同等条件”的规定将房屋的价值固定化,无视契约自由原则的存在,剥夺了所有权人选择买受人和订立合同的自由,还赋予了承租人宣告房屋买卖合同无效的权利,对房屋所有人来讲是一种不合理的强制缔约义务。“强制缔约义务的出现就是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的,在相当程度上体现着对社会弱者的救济”。而从目前司法实践以及保护承租人规则的强化来看,承租人相对于出租人,不仅不是弱者,还有不断强大的趋势,现实中不存在特别保护的合理性。二、房屋承租人优先购买权存在价值的不足主张承租人优先购买权的学者认为,这一权利能够实现两大价值:秩序价值和效率价值。秩序价值表现在可以稳定社会秩序;效率价值则指有利于最大限度地发挥物质财富的社会经济效益,优化使用方式,提高物的使用效率。笔者认为,承租人优先购买权根本无法实现这两大价值。（一）秩序价值实现的不可能所谓秩序,从抽象意义上讲,总是意味着在社会中存在某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规定性以及财产和心理的安全性。持有肯定房屋承租人优先购买权秩序价值的学者认为,这一权利可以稳定承租人对出租房屋的占有关系,进而避免因房屋的多次买卖而使房屋承租人的生活产生过大的波动,也就达到了稳定经济秩序的价值。从表面上看,承租人优先购买权制度似乎可以达到这一效果,但事实并非如此。在我国房地产市场日益繁荣的今天,承租人完全可以通过市场找到符合其要求的房屋。由于承租人优先购买权制度的存在,使承租人、出租人以及与出租人订立房屋买卖合同或已经办理了房屋所有权转移登记的第三人的利益发生冲突。冲突是危害秩序的根源,而正是这种冲突使“定分止争”的制度价值受到挑战,秩序价值无从谈起。退一步讲,这种秩序价值完全可以通过“买卖不破租赁”原则进行保护。所以秩序价值并非房屋承租人优先购买权制度存在的理由。（二）效率价值实现的不可能所谓效率,通俗来讲就是以最小的成本获得最大的回报。主张承租人优先购买权制度具有效率价值观点的学者认为,承租人可以基于优先购买权对物的使用会有长期的打算,即使对房屋没有所有权,也会以所有人的态度对房屋进行有效利用,提高其价值。笔者认为,这种观点是不可取的。因为,这一观点忽略了承租人优先购买权行使的一个前提,即“同等条件”,“同等条件”是一个相对的、比较性的前提。承租人不可能在租赁期间就第三人将出具的买受房屋的条件进行预期的准确估计,尤其是在“同等条件”被解释为“绝对同等”说时，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。其次，在成熟的市场经济条件下,承租人再次寻找租赁房屋的额外成本在于对租赁信息的收集成本和搬家成本,其他成本在市场配置资源足够充分的经济环境下不会多于租赁原房屋的成本。而以这部分微乎其微的额外成本对抗房屋所有人出卖房屋的自主选择权,显然有很大的不合理性,是效率价值选择的错位，所以效率价值并非房屋承租人优先购买权制度存在的理由。三、房屋承租人优先购买权在现实适用中的缺陷社会经济大环境在不断的变化,法治环境也在一步步的改良,各种法律制度或权利的设置要想稳定地存续下去就必须满足现实社会对法律的科学性、严谨性和可操作性的要求。房屋承租人优先购买权制度在理论与价值上已经不再适应现实社会经济的发展,其制度本身在设计上存在很大的缺陷,致使司法适用中遇到很多困难。（一）法律规定的模糊性前文已提及我国有关房屋承租人优先购买权的几个法律性文件,可以说在现实适用的选择中,法官总会存在一些选择上的两难。主要表现在:1、对不同位阶法律性文件选择上的难题民通意见作为民法通则的司法解释,其效力应当低于颁布在后的作为民法特别法的合同法的效力,即在适用时应当以合同法为准。可是合同法对于优先购买权的规定很模糊,将民通意见的三个月的通知期限改为“合理期限”。这使得司法适用在法的准确性和法的效力等级的明确性上产生了矛盾,很多法官直接选择三个月的规定,这使新法对旧法的优先性受到了一定程度的挑战。2、对于“同等条件”认识不同,行使条件难以认定房屋承租人优先购买权行使的最重要的条件之一就是在“同等条件”下的优先购买,可是对“同等条件”却难以认定。学界对此存在以下观点:（1）绝对同等说。认为承租人认购的条件与其他买受意愿人绝对相同和完全一致。（2）相对同等说。认为承租人认购的条件与其他买受意愿人大致相等。（3）折衷说。认为“同等条件”主要是指价格的同一,如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格,而这些特殊原因能以金钱计算,则应折合金钱加入价格中;如果不能以金钱计算,那么应以市场价格确定同等条件。（4）目的说。认为对于“同等条件”的理解,应采用目的性限制解释,要体现优先购买权的相对性和有条件性,承租人优先购买权不能损害出卖人的实体利益,承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。由于以上不同观点的存在,这给认定“同等条件”带来了极大的困难。现实中,承租人作为优先购买权人肯定会主张单独以价格的标准衡量“同等条件”;而发生争议诉至法院后,法官在认定“同等条件”时就有了较大的自由裁量权,使得同样的法律在不同法院或者不同法官的审理中,出现不同的结果,造成法律权威的损害。3、承租人优先购买权与按份共有人优先购买权发生冲突我国民法通则第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”当一按份共有房屋出租后,在租赁期内,按份共有人欲出售自己的共有份额时,是否会发生承租人与按份共有人优先购买权的冲突,学界对此存在以下三种观点:（1）“客体不同说”。认为按份共有人与承租人优先购买权不能发生竞合,因为按份共有人优先购买权的客体是共有权的份额,而不是共有物,承租人优先购买权的客体是具体的物,份额与实物非属同一,故这两种优先购买权无法竞合发生冲突。（2）“基础关系说”。认为共有人优先购买权是基于共有关系而产生,而承租人的优先购买权是基于租赁合同这一债权关系而产生,按照物权优于债权的原理,共有人的优先购买权应优先于承租人优先购买权;从时间上来看,共有关系发生在先,租赁关系发生在后,即使租赁权物权化以后,发生在先的物权也应优先于发生在后的物权,由于“买卖不破租赁”原则的确立,承租人已受到充分的保护,没有必要使承租人优先于共有人取得优先购买权,让共有人的优先购买权优先能简化或消除共有关系,有利于稳定财产关系。（3）“顺序说”。认为共有人优先购买权与承租人优先购买权均为物权性权利,在两者竞合情况下,宜根据先设物权优于后设物权的原理,先产生的优先购买权优于后产生的优先购买权。由于以上不同观点的存在,司法实践中,按份共有人与承租人优先购买权的冲突解决使法官无所适从,使同类型案件的判决结果千差万别,有损法律的统一性、权威性和可期待性。此外,还有承租人承租部分房屋能否主张对全部房屋行使优先购买权的问题,以及承租房屋是仅指居住房屋还是既包括居住房屋又包括商业用房等问题,法律均没有明确的规定,这也容易造成实务中的混乱局面。由此可见,就法律的稳定性要求而言,法律未明确规定,实务部门便易于各行其是,造成判决的不统一,从而消解和破坏法律的稳定性;就法律的可预测性要求而言,法律漏洞是法的可预测性的最大敌人,因为行为人将不知自己的行为有何种法律效果;就促进民事关系稳定而言,法律模糊性规定,使行为人认识不一,民事关系的稳定也就无从谈起。（二）房屋承租人优先购买权在特例中的排除1、拍卖中房屋承租人优先购买权应当排除最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第16条第1款规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高应价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”这一司法解释实际上承认了拍卖中承租人同样享有优先购买权,但是否定了承租人可以参与竞价的过程。笔者认为,赋予承租人在拍卖中享有优先购买权,无疑影响了拍卖程序的公正,摧毁了拍卖行为“价高者得”、“槌落为成交”的基础准则,也使其他竞买人失去了参加竞买的意义,实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利,使拍卖徒有其名,失去信用。2、强制执行中房屋承租人优先购买权应当排除在强制执行采用拍卖方式进行时,排除的原因可以在上文找到部分理由。采取其他方式强制执行时,因为此时房屋买卖并非基于出租人出卖房屋的意思表示,因此也不符合房屋承租人优先购买权行使时关于“出租人出卖房屋”的条件要求。故此时房屋承租人优先购买权也无法实现。结语综上所述,通过对房屋承租人优先购买权形成的历史过程和其所基于的经济基础的分析,加之对这一权利在理论上、价值上和现实适用中存在的困境的研究,我们可以清晰地发现,承租人优先购买权已经失去了其存在的经济基础,无法适应现实社会经济发展的要求。现代社会中,人们已经很难在出租人与承租人之间区分孰强孰弱了,财产的高效利用是基于对财产的稳定使用和长期投资的需要,而并非对特定主体（承租人）给予特别保护。房屋承租人优先购买权是一种在特殊的资源缺乏、市场化程度不足的环境下产生的特殊权利,其设计时对资源有效利用、对弱者保护的目的在现实中也是难以达到的。这一权利的存在不能很好的尊重当事人的意思自治,有违秩序、效率原则,使存有承租人优先购买权的房屋买卖的交易安全得不到有效保障。因此,笔者对于房屋承租人优先购买权存在的合理性持怀疑态度。四、我国承租人优先购买权制度存在的问题及立法建议（一）我国承租人优先购买权的立法规定及存在的问题我国对承租人优先购买权的规定散见于不同时期的民事立法中。1988年，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年，中华人民共和国合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。综上，在法学理论和实务方面存在以下困惑：第一，是不是所有房屋承租人都享有优先购买权？第二，关于提前通知的期限，由以前的“三个月”的刚性规定转变为更为灵活的合理期限（合同法规定），但是三个月的期间是否合理？到底多长期间为合理期间？第三，出租人未在一定期间内通知承租人，承租人可以主张房屋买卖无效；但是，如何处理它与善意取得的关系呢？第四，如果出租人未通知承租人，承租人是否可以随时或任何时候均可主张房屋买卖无效？并请求损害赔偿呢？如果承租人优先购买权应当在一定的除斥期间内行使，那么该除斥期间应如何规定呢？（二）关于承租人优先购买权的建议明确限定承租人优先购买权客体的居住性质作为承租人优先购买权客体的房屋，其使用性质应当限制在住宅用途，非居住（含商业）房屋的承租人不应享有该权。房屋承租人优先购买权是为了体现对社会弱势群体的人文关怀，这与商业上为追求利润最大化的效益价值相去甚远。明确出租人履行通知义务的“合理期间”为了保障承租人的优先购买权的实现，出租人必须在一定的期间通知承租人，这也是优先购买权的形成权性质使然。我国现行法规定的“提前三个月”和“合理期限”两种期限，前者显得太长，应当缩减。这是因为市场经济瞬息万变，三个月的时间对房屋的价格变化，没有人能预测到。而后者并不是具体的判断标准，司法实践中难以掌握。承租人优先购买权的行使期间不能过长，我国宜规定出租人须提前一个月将决定出卖房屋的基本内容通知承租人，承租人在该一个月内未答复的视为放弃。该一个月为除斥期间。明确承租人优先购买权的除斥期间上文中的一个月的除斥期间是因出租人通知的方式而产生的，在出租人未明示通知的情况下，承租人的优先购买权是否永远存续呢？从保护交易安全、维护经济秩序的法律价值来说，即使出租人没有告知承租人房屋出卖的信息，承租人优先购买权仍应当限定在一定期间内。实践中，房屋承租人优先购买权纠纷主要因出租人未通知承租人出卖事实而发生，出租人不可能与承租人就承租人撤销权的除斥期间做出约定。因此，我国应当以立法的形式规定承租人优先购买权的除斥期间。考虑到我国合同法第52条已经规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，而该撤销权亦为形成权，因此为了让“形成权除斥期间”保持一致，我国将来民事立法可规定：承租人在不知道或不应当知道所承租的房屋被买卖的情况下，其行使优先购买权的期间不得超过一年，自出租人与第三人订立买卖合同之日起算。逾此期间，承租人优先购买权即归于消灭。搞清出租人或第三人侵害优先购买权的法律责任出卖人不履行通知义务或采取其他方式侵犯承租人的优先购买权，擅自将财产出卖给第三人的，承租人除了有权请求人民法院撤销出卖人与第三人的买卖关系，确认出卖人与先买权人的买卖关系；还可以要求违法主体承担相应的民事责任，给承租人造成财产损失的，必须承担财产损失赔偿责任。损失范围包括优先购买权人行使撤销权而造成的直接损失和间接损失，间接损失表现为信赖利益的损失，即优先购买权人购得同样房屋的市场价格的差价，当然通过限定除斥期间，也就限定了最长一年时间内的市场差价。如果是出卖人与第三人恶意串通，侵犯优先购买权人的先买权，则出卖人与第三人承担连带赔偿责任。综上，我国未来民事立法关于承租人优先购买权宜修正如下：出租人出卖住宅用的房屋，应当在出卖前一个月内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖租赁房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。第三人的买受构成善意取得的除外。出租人因此给承租人造成损害的，可以请求损害赔偿。承租人应当在知道或应当知道出租人和第三人订立房屋买卖合同之日起一个月内，行使优先购买权；承租人在不知道或不应当知道该买卖情况的，自出租人与第三人订立买卖合同之日一年内行使，逾此期间，优先购买权消灭。参考文献：1、王利明、崔建远著：合同法新论，中国政法大学出版社2004年版。2、李群星著：论承租人的优先购买权，载人民司法2001年第6期。3、黄立著：民法债编总论，中国政法大学出版社2002年版。4、魏振瀛主编：民法，北京大学出版社、高等教育出版社2000年版。5、王利明著：合同法研究，中国人民大学出版社2004年版。6、王同明：对房屋承租人优先购买权制度的评析与反思，载新疆审判2007年第4期。7、蔡福华：民事优先权研究，人民法院出版社2000年版，第63-64页。8、屈茂辉、蒋学跃：我国强制缔约义务制度探析，载人民法院报2001年第3版。9、张晓梅：是否继续保护房屋承租人优先购买权，载法律适用2003年第5期。10、韩璟：浅谈承租人的优先购买权，载新疆审判2006年第70期。（范文素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）