喇叭口旧城改造项目可行性研究报告.doc

宁乡县喇叭口旧城改造项目

*****县喇叭口旧城改造项目

可行性研究报告
（代项目建议书）

二〇一二年五月

目 　录

第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、建设单位基本情况 2
三、研究依据及范围 3
四、主要技术经济指标 4
五、研究结论与建议 5
第二章 项目背景与建设的必要性 8
一、项目背景 8
二、建设的必要性 12
第三章 市场分析 15
一、投资环境分析 15
二、土地市场和价格分析 18
第四章 场址建设条件 1
一、场址现状 1
二、自然条件 2
三、社会经济条件 4
四、交通条件 6
五、公共设施条件 7
六、施工条件 8
第五章 建设内容及建设规模 9
第六章 拆迁方案 11
一、拆迁目标与原则 11
二、拆迁情况 12
三、拆迁申诉程序 13
第七章 工程技术方案 17
一、总平面布置 17
二、拆迁平整土地 20
三、道路工程 21
三、给排水 27
四、供配电及弱电 28
五、燃气工程 32
六、绿化工程 33
七、消防 35
第八章 环境保护 37
第九章 节能 39
第十章 项目招投标及实施进度计划 41
一、招投标 41
二、实施进度计划 41
第十一章 投资估算与资金筹措 43
一、投资估算 43
二、资金筹措 46
第十二章 财务评价 62
一、销售收入及销售税金估算 62
二、总成本费用估算 63
三、财务效益分析 63
四、不确定性分析 64
五、经济评价结论 65
第十三章 社会评价 70
一、项目对社会的影响分析 70
二、项目与社会的互适性分析 71
三、项目对公平的影响 72
四、社会风险分析 73
五、结论 73
第十四章 风险分析 74
一、项目风险因素识别 74
二、风险评估 75
三、降低风险的主要措施 76

附件
1、*****县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照
2、项目招标基本情况表
3、项目区域位置图

4

宁乡县喇叭口旧城改造项目
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称
*****县喇叭口旧城改造项目
2、项目建设单位
*****县城市建设投资开发有限公司
公司注册地址：*****县玉潭镇*****大道168号
公司法定代表人：
3、建设地点
项目用地位于*****县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*****县城整体规划的一部分。
4、建设规模与目标
本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。
本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。
二、建设单位基本情况
*****县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（*****县城区棚户区改造有限公司）、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。
公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。
公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响*****经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。
目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。
三、研究依据及范围
1、研究依据
⑴《*****县总体规划》（2000—2020）；
⑵《*****县国民经济社会发展“十二五”规划》；
⑶ 建设部颁布《城市道路设计规范》（CJJ37—90）；
⑷《城市道路交通规划设计规范》（GBJ50220－95）；
⑸《中华人民共和国物权法》
⑹ 湘政发[2009]13号《湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见》
⑺ 长沙市人民政府令103号《长沙市征地补偿实施办法》
⑻ 长沙市人民政府令104号《长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》
⑼ 长拆发[2009]02号《关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知》
⑽ 长沙市人民政府长政发[2009]21号文《长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定》
⑾ 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
⑿ 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⒀ 其他有关专业设计规范；
⒁ 建设单位提供的其他各项基础资料。
2、研究范围
本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、主要技术经济指标
根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1 主要技术经济一览表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
规划总用地
ha
32.729
折合490.94亩
1.1
商住用地
ha
30.049
折合450.74亩
1.2
道路广场及安置房用地
ha
2.68
折合40.2亩
2
拆迁旧城房屋建筑面积
m2
99867.0

3
拆迁户数
户
476
涉及人口1665人
4
道路总长
m
1585

4.1
土石方
m3
26325

4.2
给水管道
m
1585

4.3
雨水管道
m
1585

4.4
污水管道
m
1585

5
平整土地
亩
450.74

6
建设经营期
年
3
2012.7-2015.6
6.1
建设期
年
2
2012.7-2014.6
6.2
经营期
年
1
2014.7-2015.6
7
总投资
万元
46205

8
主要经济指标

8.1
销售收入
万元
58596.2

8.2
总成本
万元
48493.0

8.3
营业税金及附加
万元
3281.4

8.4
利润总额
万元
6821.8

8.5
项目投资财务内部收益率
%
9.39/7.09
税前/税后
8.6
项目投资回收期（含建设期）
年
2.87/2.90
税前/税后
五、研究结论与建议
1、研究结论
(1) 项目建设符合国家产业政策和发展方向和*****县发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对*****县经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。
(2) 本项目不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。
(3) 本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为32.729ha，折合490.94亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。
(4) 经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率7.09%、项目投资回收期2.90年，投资利润率14.76%。财务指标反映本项目具有一定的盈利与承债能力。
2、建议
(1) 由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为*****县旧城改造创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为*****县的发展创造良好的城市环境，因而建议由*****县政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施。
(2) 建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。
(3) 建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。
第二章 项目背景与建设的必要性
一、项目背景
长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城之一，长沙具有优越的自然条件、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。
2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委《关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知》批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推动区域协调发展方针和“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调发展，为长沙市的经济、社会发展带来前所未有的机遇。
“长株潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功 能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。“长株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。
随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；旧城居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，长沙市从2009年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁200万平方米，2010年完成200万平方米，2011年完成330万平方米。2011年以来全市共立项86个，改造完成20个，8万多户25万旧城居民搬入了新居。2012年长沙全市完成旧城拆迁330万平方米；新增（筹集）廉租住房6000套；维修或拆除重建农村危房2000户。通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有4.2万栋，5万多户、18万多人生活在成片旧城内，面积达到734万平方米。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。
*****县位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口135万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。*****区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了*****四通八达的交通网络。
2011年，*****实现县域生产总值6379462万元，增长15.8%；财政总收入331000万元，增长57.8%；城镇居民人均可支配收入21093元，增长12.9%，农民人均纯收入11539元，增长18.8%。据介绍，“十二五”时期，*****的主要目标是：县域生产总值年均增长15%以上，达到850亿元，力争突破1000亿元；财政总收入年均增长28%以上，达到85亿元，力争突破100亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长16%以上。 县域发展呈现主要指标高位增长、重点领域竞相发力、社会大局稳定和谐的良好态势。
本项目位于*****县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*****县城整体规划的一部分。总用地面积490.94亩，住户476户。随着*****县“一江、两岸、三洲、三湖”区域开发建设工作的推进，喇叭片区呈现出了良好的区位优势和自然优势，沿江大道、沩水风光带、鳝鱼洲开发及金洲湖的开发建设将使该地区具有独特的区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重要组成部分。但由于当时规划的局限性，目前该区路灯、垃圾站厕、园林绿化、小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞、化粪池暴膨和大雨过后小区被淹的现象；居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。
为解决以上问题，*****县人民政府决定由*****县城市建设投资开发有限公司对*****县喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上的重点支持。*****县喇叭旧城改造项目，遵循“政府引导、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则。县城投公司将采取整体规划、分步实施的建设模式，将原居民原址安置，以土地作为筹措征拆和建设资金的渠道，从而彻底使该区域居民告别脏、乱、差的居住环境。
二、建设的必要性
1、全面建设小康社会的客观需要
曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，由于城市不断扩张而形成的旧城区，历史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好旧城居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。
2、改善居民住房条件，构建和谐社会的需要
旧城改造涉及面广、政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续发展工作”时，再次强调“着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题”。
地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮平房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差；同时医疗教育等基础配套设施不完善。旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。
3、改变城市面貌，城市核心区环境治理、提升城市品位的需要
本项目用地位于*****县旧城区。项目区域内涉及拆迁户较多，破旧、低矮的建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。旧城改造使大片的旧城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难、学生就学难等问题。
本项目的建设是完善*****县城景观轴线的城市节点、提升*****县城品位、树立新形象的需要。
4、*****县经济发展的需要
*****属于古老的、经济比较薄弱的农业大县。但是，近年来随着“兴工强县”主战略的强力推进，加加、圣得西、忘不了、楚天科技等13个中国名牌、中国驰名商标、国家免检产品桂冠的斩获，青岛啤酒、兆山水泥、宏全食品、三一重工等全国知名品牌企业的驻足，*****已成为工业化道路上一匹朝气蓬勃、活力四射的黑马。
*****县城位于县城东部，距长沙高新区18公里，在长沙市15分钟车程的范围内，与已建成的省级开发区*****经开区隔沩江相望，区位优势明显。在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路、319国道、石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是*****接受长沙和长株潭城市群经济辐射的前沿阵地，1小时的车程可以辐射11个地级市、5000万人口，是长沙市辐射湘西北的交通要道。该新区具有地势开阔、坡度平缓、土壤肥沃、天然植被茂密、水面众多的生态优势，是省会长沙的后花园，被投资商惊叹为“天然的高尔夫球场”。
项目的建设有利于*****实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新一轮激烈竞争中赢得先机，为*****在更大范围、更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现“鼎足三湘，进军百强”宏伟目标提供强大动力。

第三章 市场分析
一、投资环境分析
*****县位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口132万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。*****区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境。2008年，金洲大道全线通车，金玉组团纳入先导区；2010年，长灰花韶公路，益宁城际铁路、京珠复线、益娄衡高速等四条高速、三条铁路和十个互通、四个站场成功布局并陆续启动建设，构成了*****四通八达的交通网络。
最近几年来，*****县域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。“十一五”期间，三次产业比重由19.1∶49.3∶31.6调整为12.6∶65.8∶21.6，经济结构明显优化。2011年，*****实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。全县三次产业结构由上年的12.6:65.8:21.6调整为11.8：68.1：20.1。工业增加值占GDP的比重为61%，比上年提高3.3个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%、83.5%、12.4%，分别拉动GDP增长0.9、13.2、2个百分点。按常住人口计算，人均GDP达54649元，比上年增长15.6%。至2011年底，全县规模企业达758家，亿元企业达130家，跨入全国百强第68位，中部十强县排名第5位。
*****县抓住对外开放这个时代主题，加速提升资源聚合力，逐步形成投资洼地。*****把对外开放作为事关全局的战略重点，进一步强化无外不富、无外不强的理念，打造全方位、深层次、宽领域的对外开放格局，用好用活县内县外两个市场、两种资源，参与更大范围经济技术合作与竞争。要把招商引资作为对外开放的重中之重，把扩大开放的实际效果体现在利用外资上，落实到具体项目上。要把招大引强作为招商引资的主攻方向，在谋求引进世界五百强、全国百强和行业龙头等重大战略项目上实现新的更大突破。与此同时，*****将抓住项目工程这个根本载体，加速提升项目支撑力，致力打造创业乐园。*****今后五年主要指标的目标任务：GDP力争过1000亿元；工业总产值力争过3000亿元；财政总收入过100亿元；金融机构存款余额700亿元以上、贷款余额500亿元以上；城镇居民人均可支配收入达到5000美元以上、农民人均纯收入达到3000美元以上。
据悉，2012年*****县贯彻建设“山水新城”的新理念、新品位、新要求，全年投入预计将达50亿元，新增储备土地2000亩，重点加强四大片区开发建设，提升城市品质。金洲湖片区：修建滨江大道、沩江大道，加快金洲湖湿地公园建设步伐，充分发挥资源优势，引进有实力、有影响、有品位的战略投资商开发金洲湖片区。
下南苑：以玉潭东路建设为重点，突出滨江特色，构建起南苑片区与老城区的联系，构筑滨江外滩城市新格局。新城片区：以向前路为界北向拓展新城区，集约利用土地，全面提升城际铁路建设片区土地效益。城南片区：以玉潭公园建设、溜子洲大桥建设、风光带建设为重点，全面建设森林公园新区，加速城南组团开发。
“十二五”期间，*****县将按照“省会新区、山水新城”的战略定位，对接长株潭，融入长沙城，提升城市品质，打造山水特色，全面推进新型城市化，力争“省会新区出雏形、山水新城上水平”。“十二五”期间将完成城市建设投入350亿元以上，其中城建投直接投入120亿元以上，引进房地产开发商和撬动其他社会资产投入230亿元以上。城市扩容10平方公里以上，以东城组团为重点，东向拓展新城区8平方公里以上；以城际铁路依托，北向拓展新城区2平方公里以上。筹融资150亿元以上，其中出让土地5000亩，土地收入80亿元以上；银行融资50亿元以上；发行债券12亿元；房地产开发收入8亿元以上。每年新增报批用地2500亩以上，“十二五”末城建投存量土地8000亩以上；构建东城组团“五纵五横”路网格局：五纵即改造后的历全线、沩江大道、滨江大道、S208连接线、改造后的梅双公路；五横为金洲大道、一环东路、玉潭东路、提质改造后的G319、溜子洲大桥东向延伸线。
二、土地市场和价格分析
1、出让土地价格分析
本项目用地预期升值潜力由其所在地未来区域经济、居民住宅居住需求和投资需求、项目区位等因素共同决定。
当地区域经济未来增长潜力。*****经济较为发达，县域经济综合实力位居湖南省三强，被国内誉为“湖南四小龙”。由于*****县有毗邻省会长沙的区位优势，同时其经济结构和产业结构符合未来我国经济发展趋势，并拥有一批具有品牌的企业，其发展具有较强的可持续性竞争优势，因此预期其发展前景将好于一般的同类县市。
当地房产需求增长潜力。经济的发展带来居民收入水平的不断提高，中产人群规模扩大，这带动了*****县房地产投资景气的上升。在经历2008年房地产市场的整体低迷，2009年至2011年*****县房地产市场回暖启稳，价格总体保持平稳增长。
*****县已融入长沙半小时经济圈，位于湖南“五区一廊”金三角地带。据统计，近年到*****购房的长沙人及其他外埠省、市消费者不断增加。长沙与*****房价的巨幅落差，表明正在向品质地产迈进的*****楼市可望在接下来几年赢得机会。
近年来，不断加快道路建设和改造升级，构筑便捷、畅通、高效、安全的交通网络。这将提高县城在长沙市及县内的交通可达性，刺激长沙市居民和县内县城以外居民对县城房地产的需求。因此，从长期看，*****房产将有较好的发展前景。
综上，项目所在地经济将有持续稳定的高增长预期，能够为项目建设提供产业支持和需求支持。项目所在片区是*****县城市建设着力打造的重点地区，具有很好的景观环境和交通可达性，项目增值具有很好的升值前景，其应有高于其它地块更快的升值速度。
2、价格预测
土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近年县城商住用地保持10%左右的增长速度。但由于不同地块所处的区位和交通条件等不同，价格也有很大的差别。目前，*****县土地市场管理较规范，总体土地价格适中。
由于近几年地价增长速度较快，在地价绝对值不断增长、基数不断提高的情况下，要维持地价的高增长率需要更快的经济增长率。自2002年以来，由于我国投资和出口的快速增长，从而实现了持续的高增长，使得经济增长水平高出潜在产出水平。经过金融危机的冲击，土地价格增长放缓，2008年全国土地平均价格增加率仅为0.18%，2009年经济复苏带来土地市场的回暖，增长率为5.66%，2010年、2011年土地价格均保持持续增长的势头。在对未来地价平均增长率的估计上，预计未来*****县地价将在波动中持续增长。目前，防止过热的宏观经济调控和全球经济放缓的背景下，结合我国经济增长的历史波动情况，预期未来3～5年全国经济的高增长水平将向潜在产出水平进行修正，各地经济增长水平将会有一定程度的降低，因此估计未来地价增长水平也将低于近几年的已有增长水平。
根据*****县国土资源局公布的土地成交信息，本项目相邻区域商住用地土地出让价格近两年最低已达123.19万元/亩，最高达到了294.99万元/亩，详见2011年*****县城区商住用地土地出让成交价格表。
*****县2011年土地成交价格表
编号
宗地位置
面积
供地
方式
规划指标
成交价
（万元）
出让年限
单价
（万元/亩）
用途
容积率
绿化率
建筑
密度
宁土网挂(2011)100
玉潭镇楚沩社区
3315
网上挂牌
商住用地
≤1.8
≥6%
≤36%
970
商业40年住宅70年
195.17
宁土网挂(2011)101
玉潭镇楚沩社区
9787
网上挂牌
商住用地
≤3.0
≥25%
≤40%
3925
商业40年住宅70年
267.37
宁土网挂（2011)102
玉潭镇楚沩社区
10633
网上挂牌
商住用地
≤3.0
≥35%
≤25%
2155
商业40年住宅70年
135.11
宁土网挂(2011)119
玉潭镇楚沩社区
17825.3
网上挂牌
商住用地
≤3.6
/
≤68%
7888
商业40年住宅70年
294.99
宁土网挂(2011)129
白马桥乡仁福村
5443
网上挂牌
商业用地
≤0.6
≥30%
≤30%
2290
40年
280.64
宁土网挂（2011)138
玉潭镇通益社区
1493.7
网上挂牌
居住用地
≤2.0
≥32%
≤32%
400
70年
178.57
*****县近三年可比地块成交价格分析表
年份
宗地位置
出让面积（亩）
供地方式
单价（万元/亩）
2009
白马桥
51.47
网上挂牌
40.8
白马凤形社区
49.52
网上挂牌
40
玉潭镇二环南路行政中心对面
23.1
网上挂牌
85.34
2010
玉潭镇楚沩社区
49.52
网上挂牌
57.6
塘湾村
158.18
网上挂牌
60.34
历经铺乡紫云村
82
网上挂牌
95
2011
塘湾村
52
网上挂牌
127.11
本项目土地出让期为2014～2015年，用地性质为商住用地，出于审慎的原则，预测未来2-3年的该地块商住用地平均出让价为130万元/亩。这个定价是充分考虑近期*****县土地成交情况后作出的一个谨慎价格，是在当前的市场条件下完全可以接受的价格。

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第四章 场址建设条件
一、场址现状
1、地理条件
*****县地理坐标为：北纬27°52′55″至28°20′07″、东经111°53′25″至112°47′22″之间，东西最大跨度88公里，南北纵长69公里，总面积2906平方公里。处于洞庭湖南缘，是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带。境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。东邻望城，南接湘乡、湘潭，西毗安化、涟源，北接桃江、益阳。县城距省会长沙30公里，是长沙市通往湘西、鄂西、川东和黔东的要道。
2、场址地点
项目用地位于*****县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*****县城整体规划的一部分。
3、场址土地权属类别及占地面积
本项目规划用地总面积490.94亩。土地使用权属为*****县城市建设投资开发有限公司。
二、自然条件
1、气温
年平均气温 17.2℃
最冷月平均气温 4.2℃
最热月平均气温 29.3℃
历年极端最高气温 40.6℃
历年极端最低气温 -11.3℃
2、降雨量
年平均降雨量 1394.5mm
日最大降雨量 192.5mm
小时最大降雨量 82.5mm
3、湿度
最冷月平均相对湿度 81%
最热月平均相对湿 75%
年平均相对湿度 80%
4、积雪
最大积雪深 20cm
基本雪压 0.45KN/m2
最大冻土深度 5cm
5、年雷暴日数 49.5天
6、风
夏季平均风速 2.6m/s
冬季平均风速 2.8m/s
30年一遇最大风速 23.7m/s
最多风向及频率 七月 SW·20%
一月 NW·31%
7、全年日照时数 1677.1小时
8、地质
*****县地表履盖层地基土层由第四纪红土、砂岩、板页岩风化物、河流冲积物等成土母质发育而成。县境内地层发育，从元古界板溪群至新生界第四系均有出露，以上元古界分布最为广泛，新生界和中生界次之。县内地层形态主要有褶皱、断裂两种，褶皱形态可分两个不同方向的褶皱体系，以沩山檀木桥断裂带为界，南部为北西向褶皱体系，北部为北东向褶皱体系。县内断裂构造以北东、北西向为主，其次为东西向。县境岩浆岩主要有沩山复式花岗岩体和菁华铺玄武岩体。
9、水文
项目所在地区水系比较发育，县境内有沩、乌、楚、靳四条主要河流，其中沩江、靳江为湘江一级支流，楚江、乌江是沩江一级支流。境内河流长度超过5公里的支流共有106条，多年平均径流621.8m3，流域总面积2209.7km2，年平均径流总量19.2亿立方米（含过境水量），工农业生产蓄引年水量达8.2亿立方米，地下水可采资源2.1亿立方米，水力资源理论蕴藏量4.6万千瓦。
10、长沙地区地震烈度
该项目所在地位于长沙市*****县城，根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域基本地震烈度为6度。
三、社会经济条件
1、*****县概况
*****县地处湘中，东距长沙36公里，西屏张家界森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭，是长（沙）、株（洲）、湘（潭）一体化和武陵源、洞庭湖区风光带的金三角区，是省会长沙向湘西北辐射的重要平台，具有良好的区位优势和辐射功能，人流、物流、信息流十分活跃，2小时车程可辐射湘鄂赣11个地级市4000万人口。
*****历史悠久，人杰地灵。县内出土的四羊方尊、人面方鼎等1000多件珍贵的青铜器足以证明*****不愧为“南中国青铜文化中心”。这里诞生了三国蜀丞相蒋琬、唐诗僧齐已，宋代状元易祓，辛亥革命元老周震麟，革命家何叔衡、谢觉哉、解放军上将陶峙岳、甘泗淇，著名教育家朱剑凡、科学家周光召，特别是一代伟人刘少奇主席。*****县内古迹甚多，旅游资源丰富，千年古刹密印寺是我国佛教的五大宗派之一沩仰宗祖庭。还有回龙山上的白云寺，古曰：“南岳山的香，回龙山的烛”，可见白云寺香火可与衡山媲美。风光秀丽的黄材水库是全国三大土坝工程之一；灰汤是天然的旅游疗养胜地，是全国三大著名的高温温泉之一，对人体多种疾病有显著疗效；*****还有美不胜收的奇峰异石，清溪幽谷，作为湖湘文化的瑰宝，*****历史与地理相融，山水与人文并美。
*****县域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。“十一五”期间，全县金融机构存款余额由73亿元增至200亿元，净增127亿元，并且仅用三年时间实现百亿元向两百亿元台阶的跨越。2011年，*****实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。县域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。全县三次产业结构由上年的12.6:65.8:21.6调整为11.8：68.1：20.1。工业增加值占GDP的比重为61%，比上年提高3.3个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为4.1%、83.5%、12.4%，分别拉动GDP增长0.9、13.2、2个百分点。按常住人口计算，人均GDP达54649元，比上年增长15.6%。至2011年底，全县规模企业达758家，亿元企业达130家，跨入全国百强第68位，中部十强县排名第5位。
四、交通条件
1、航空
*****距长沙黄花国际机场50km，黄花国际机场为国家一级机场，安装有现代化的导航设备，可供大、中型飞机全天候起降，现已开辟了39条航线，可直飞全国各大中城市及香港地区和其他国家。*****有高等级公路与之相通，车程约一个小时。
2、铁路
石长铁路、洛湛铁路贯穿南北。石长铁路是石门到长沙的一条铁路，全线位于湖南境内，是国家一级铁路干线，西起焦柳铁路石门北站，东接京广铁路捞刀河站，横穿“鱼米之乡”湖南省境内的湘、资、沅、澧四大水系，全长264公里。洛湛铁路起于河南洛阳，经过湖北、湖南到广西岑溪后分两个走向，向西经玉林后沿现有黎湛线到湛江，向南经信宜、高州、茂名到湛江。洛湛铁路是国家“八纵八横”铁路干线之一，是国家铁路的主要运输通道，与京广、京沪、京九等干线一起构成我国纵向的铁路网骨干，是我国中西部地区的重要出海通道。*****境内铁路运输极为方便。
3、公路
*****公路四通八达，以国、