工程造价成本与控制--毕业论文.docx

毕业设计（论文）摘 要在我国，精装修交楼已经变成一种趋势，其中以碧桂园，万科为代表的房地产企业尤其重视精装成本。作为销售的亮点，精装修工程直观，具体，比文字描述更能反映一个产品的定位和价值。因此，越来越多的房地产企业开始重视精装修成本，如何更准确全面的管理精装修成本成为众多企业的意愿。而我国在精装修行业里起步比较晚，面对各式各样的装修材料，资质水平不同的施工单位，如何管理好精装修成本成为越来越重要的课题。本文从A房地产公司精装修造价管理方面进行研究，首先概述了装修工程造价管理相关理论，然后在简单介绍A房地产公司精装修工程项目的基础上，分析了A房地产公司精装修工程项目的造价管理现状及其在决策阶段、设计阶段、招标采购阶段、施工阶段和竣工阶段的造价管理问题，最后结合A公司的实际探讨了改善各个阶段造价管理的措施。关键词：精装修工程；A公司；造价管理；成本控制目 录摘 要IV第一章 绪 论11.1 研究背景及意义11.2 国内外研究现状11.3 本文研究的主要内容6第二章 装修工程造价的有关理论72.1 造价控制的基本原理72.2 工程各阶段造价控制的目标和任务72.3 装修项目造价管理的基本原则82.4 装修项目各阶段的造价管理12第三章 A公司装修项目造价管理现状163.1 项目简介163.2 造价管理现状17第四章 A公司装修项目造价管理存在的问题214.1 决策阶段的造价管理问题214.2 设计阶段的造价管理问题224.3 招标采购阶段的造价管理问题244.4 施工阶段的造价管理问题264.5 竣工阶段的造价管理问题27第五章 A公司装修项目造价管理存在问题的解决对策295.1 决策阶段的改进措施295.2 设计阶段的改进措施305.3 招标采购阶段的改进措施315.4 施工阶段的改进措施325.5 竣工阶段的改进措施33第五章 结 语34参考文献3632第一章 绪 论1.1 研究背景及意义随着房地产市场的兴旺，精装修作为房地产销售中的亮点，无论是做售楼处，样板间，会所，还是直接精装修后交楼，都越来越被重视。房地产市场已经从前几年的半成品毛坯房交房，慢慢进化到精装修交房的时代，与之相关的精装修造价管理管理越来越突显其重要性。目前国内外单只针对房地产精精装修工程造价管理的研究还不是很多，因此，侧重对精装修造价管理的研究就显得很有意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状在发达国家和地区，市场经济体制一般都比较健全和成熟，工程价格也通常由市场双方自行确定，政府间接调控。为保证交易双方之间的公平、公正、合理，发达国家都形成了自己成熟的工程造价管理模式。并且，一些国际通用的做法，也通过科学、规范化的方法，慢慢的实现。结合自身的实际工程造价管理情况，通过建立严谨、完善、科学的管理制度，制定符合自身国情的、可行的具体执行办法，使得工程造价在从项目投资方案开始到工程交工验收结算全过程，均在全过程造价控制与管理之中。我们可以从以下几个特点来总结这些经验，以便于我国全过程造价管理的借鉴。以市场为主，政府间接调控在先进发达国家，项目实施中进行招投标。在这种情形下，承包商首先对所要施工的工程进行报价，对于与工程造价相关的预算等工作一般都给有资质的造价工程师进行操作。由于存在较为完备的建筑交易市场及建筑管理中介，政府主管部门一般不会参与私人投资的建设项目，但这要在不违反国家的法律法规的前提为先要条件。正常的操作程序一般为，业主在预期工程开工前，委托有资质的造价咨询单位利用以前发生过的与拟建工程类似的工程的造价数据和近期的造价指数进行分析，结合政府主管部门规定并统一执行的计价依据和造价材料信息等，确定最终的投资估算，以便控制后续的设计、招标和施工的造价。实际上，作为实际工程的任何一方，都是以现行市场实际发生的人工、材料、机械为重要的参考依据，都是以国家规定的通用的建筑标准和预算准则为基础，可以说，在工程根本上，是一个完全的、动态的、市场的估价。全过程的动态控制为业主确定最终的投资额，一般由充当社会中介的工程造价咨询公司或者事务所的专业造价人员进行。他们会根据政府有关部门规定的建筑质量及设计标准的规定，积极稳妥的计算可能发生的各项费用。当然，在充分的考虑到拟建工程的投资估算的基础之上，由于市场存在一定的不确定性，为了为后续的投资资金筹措留一定的富余量，势必要有相当的预测和价格浮动。所以，实际上，对于投资的控制其实是一个动态的过程，只有在设计和市场供求价格变化以及特殊情况发生之后，才会影响投资额。当然，动态控制必须有关键所在，对于建设工程前期的投资成本的确定和控制，成为重中之重。所以，凡与工程管理有关的部门都必须从事和参与设计审定，并在以后的各个过程阶段充分发挥工程造价人员的能力，以便达到对工程项目的全过程控制。通用的合同文本合同作为一种具有法律效力的契约，在国外工程造价管理中有着重要的地位，对合同双方都具有很强的约束力，对于实现各方利益与义务的有重要的意义。因此，被国人诟病的国外企业的死板作风如严格按合同规定办事，通常被国外企业作为一项通用的准则执行。更有甚者，有的国家还实现通用的合同文本。著名的国际咨询工程师联合会FIDIC合同文件，就是出现在英国的通用合同文本。作为拥有几百年建筑合同制度历史的老牌资本主义国家，它有着很多类似于此文件制度的合同制度，形成了一套完整的合同制度体系。由于FIDIC合同制度等执行的合理和规范性，很多资本主义国家都将其收为自身的建筑合同制度，比如澳大利亚、新加坡等。通用的合同制度，减少了管理的盲目问题，提高了工作效率。他山之石，可以攻玉。这些国外经济发达国家，他们实施工程全过程造价管理的经验，完全可为我们提供有益的参考。1.2.2 国内研究现状我国的工程造价管理从改革开放开始，进入了一个快车道的飞速发展的时期。对于建设工程造价的概念，从政府直接控制并且调控的范畴内迅速的得以改变。以逐步的适应社会主义市场经济为目标，按照政府调控和市场自行调节相结合的方法，开始了小步快走、逐步到位的指导思想形成过程。在改革开放初期，我国便出现了一批起步较早的工程造价咨询企业。他们通过从英联邦国家和中国香港的工料测量师事务所引进、学习、消化相关的造价理论知识和理念，结合中国各地建设工程和建筑市场的实际情况，开始在国内尝试推广运用这一造价管理思想和成本控制方法。这种行为，同样也得到了政府有关主管部门的支持与肯定，也为我国现代的造价管理的发展起到了一定的助推作用。1985年，政府成立了中国工程建设概预算定额委员会，而在1990年，又在此基础上成立了中国建设工程造价管理协会。时间推至1996年，国家相关部门确定并行文建立了注册造价工程师制度。这一制度，对工程造价学科的建设和发展起了极大的作用。至此，工程造价学科才真正成为了一个完整、独立的学科体系。在此后的二十几年，经过对工程造价管理工作的不断探索和实践，一步一步的形成了符合中国国情的全过程造价管理的理论与方法。从80年代的中后期开始，我国的在工程造价领域工作或者实践的理论工作者或现场技术人员，就开始编写了大量的关于投资控制方面的造价理论专著。比如说，1989年徐大图1主编的建设工程造价管理、1989年龚维丽2主编的工程建设定额概论，他们里面都有对基建项目实行全过程投资成本控制的思想论述。在2001年，龚维丽3主编的工程造价的确定与控制中，则阐述了在基建项目中，如何在决策、设计、实施等方面，进行造价控制。时间到了2008年，尹贻林4在建设项目全过程造价管理中，对新时期的建设项目全过程造价管理的基础理论和新理论、新方法都进行了阐述，也对决策、设计、招投标、施工、竣工验收和全过程造价风险管理都进行了研究。这些理论，为我国的建设项目全过程造价管理奠定了基本的理论基础，同时提供了一定的实践方法。在目前看来，全过程造价管理的思想和理论已经得到了政府和开发商一致的重视。而之后，随之确定的工程量清单计价办法的推行、与造价管理相关的全过程造价计算机信息管理技术的快速发展，为我国的全过程造价管理制度的确切打下了坚实懂得软件和硬件的双基础。回顾过去几十年的发展，可以说，我国的全过程造价管理源于英国，但是确形成了自己的中国特色的建设造价管理新模式。1.3 本文研究的主要内容本文从A房地产公司精装修造价管理方面进行研究，对公司的精装修造价管理中存在的问题进行分析，并对所存在的问题给予解决对策，制定出符合A房地产公司发展的精装修项目管控发展体系和实施措施，解决实际工作中所遇到的问题，使公司提升行业竞争力，占据更多的市场份额。第二章 装修工程造价的有关理论2.1 造价控制的基本原理控制的过程一般包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态和纠正偏差5。首先，确定各种目标值，在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，通过采用各种方法，将实际数据与计划值比较，采取纠正措施，以确保目标值的实现。其次，工程造价的有效控制是以合理确定为基础，有效控制为核心。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到设计和施工中去。再次，要立足于事前控制，即主动控制，尽量减少目标值与实际值的偏离。工程造价控制不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策、设计、发包和施工，主动地控制。2.2 工程各阶段造价控制的目标和任务建设工程从决策、规划、设计到建成投用包括如下阶段：即项目建议书、可行性研究、设计、施工、竣工验收以及后评估，各阶段的造价控制具有各自不同的目标和任务6。在项目决策阶段，根据总体建设目标，考虑各种建设条件和费用，通过多方案比选和可行性研究，确定合理、优化的建设方案，并形成投资估算；在设计阶段，实行设计方案招标或竞选，运用技术经济方法评选设计方案，在设计过程中进行限额设计和设计优化，形成设计概算和施工图预算，使建设工程造价控制目标具体化；在工程招投标阶段，认真编制工程量清单、招标文件和控制价，利用市场机制，确定工程承包价，使工程造价控制目标具体落实到承包商；在施工阶段，严格按图纸和施工规范施工，控制工程变更，审核期中付款签证，处理承包商提出的索赔，将工程造价控制目标通过工程实体物化地体现出来；在竣工验收阶段，对承包商提出的工程量和竣工决算进行审核，防止承包商高估冒算，如实体现该工程的造价。2.3 装修项目造价管理的基本原则精装修造价管理应该遵循一定的原则，这些原则应是在精装修项目管理中规范成本的管理，做好精装修造价管理工作的基础7。一般情况下，精装修项目造价管理的基本原则：先以市场需求为导向准则，再以保证工程质量为前提条件，用过程控制为环节基础，规范操作为实施手段，并以提高经济效益为目的。通常情况下，各房地产企业的精装修项目造价管理都是项目前期控制为先，项目中期、后期控制为辅的原则。在项目过程中设置明确的成本控制目标，由于精装修项目建设周期较长、内容繁多复杂、不确定因素多等特点，项目开始的初级阶段就设置一个大致的成本控制目标，随着精装修项目建设进度的不断深入，目标也逐步清晰、准确，因而精装修成本控制目标应分阶段设置，形成一个目标系统。精装修项目成本控制应贯穿于以精装修项目投资决策和设计两阶段为重点的项目管理全过程，即精装修项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段及施工阶段。而且在精装修项目过程中也应将技术和经济有机结合，积极主动的控制精装修项目成本。换句话说，精装修项目造价管理原则是各个房地产企业造价管理活动的概况总结后的体现，对所以房地产企业都是适用的，当然企业也需根据自身特点结合市场环境进行一些调整，以便更好的理由这些原则指导和完善自身的精装修造价管理的工作，根据特点包括以下主要内容：2.3.1 精装修项目全面造价管理原则在精装修项目造价管理中，很多房地产企业会进入一种误区，就是在项目建设过程中偏重于实际发生成本的计算，生产成本的计算，而忽视了对其他成本的管理8。其实，精装修项目的造价管理是一个体系，是一个系统性工程，它的范围涉及到房地产企业的全部部门及相关全体人员，若哪一个部门或职员在精装修项目造价管理工作中出现纰漏，就会直接影响整体的效果。全面造价管理，就是要求房地产企业在进行造价管理工作时，将每一个部门每一名参与人员设计成造价管理中的要素之一，都具有职责的体现及风险的承担。这样才能使精装修项目造价管理工作具有较好的主动局面。成本指标为综合性指标，房地产企业的各个环节中的工作的优劣都可能从成本指标上体现出来，所以房地产企业要降低成本的话，首先要调动积极性，动员企业中的每个部门每一位员工共同努力，全面造价管理工作应该在企业高层领导的协调下进行，因为这是涉及企业整体的工作，不是任何一个部门或员工可以单独完成的。2.3.2 成本最低化原则所谓成本最低化，其主要任务是在精装修项目过程中的特定条件下分析影响各种降低成本的诱因，从而制定出可能实现降低到最低成本目标，通过有效的手段管理和控制，使实际发生的结果达到目标成本的最低要求9。在最低化成本原则时，首先要考虑房地产企业是否全面研究降低成本的可能性。在实际发生中发现，影响成本高低的可能性很多，这些因素都能达到预期是最理想的结果。精装修项目造价管理的目的就是如何将各种成本降低的可能性变为现实。成本最低化的研究在一定的生产、技术、经营和管理条件下都有可能变为现实，研究越早受益程度越高。在某一个环节上取得了效果就是推动另外所有环节的改进。房地产企业要合理的研究成本最低化程度，一要从实际情况出发，二是注意相对性问题。所谓从实际情况出发就是在对降低成本因素做分析时，判断并确定在努力下是否可以达到成本的最低水平，并进行分析、考评及评比。所谓相对性问题就是某些产品的成本不会因每年都采购而价格大幅下降。这么产品推到市场时间相对较长，工艺过程相对稳定，各类消耗指标也已稳定，因而成本水平在一段时期内也保持稳定。若对这些产品进行成本降低是比较困难的，也不是说就不可能再降低，从理论上讲成本的降低可能性是无穷无尽的，只要坚持找到降低的途径就可以做到，因此房地产企业要注意把握降低成本的相对性。2.3.3 集中统一与分散管理相结合的原则房地产企业的精装修造价管理工作一般都是由各个部门和相关工作人员相互协调而完成的10。各部门各负其责，相互协调则是重要的问题之一，协调精装修项目所涉及到的各部门应本着集中统一与分散管理相结合的原则。所谓的集中统一就是中在精装修项目造价管理工作中应在负责人的领导下，应由财务部门负责统一管理、统一核算、统一协调。所谓的分散管理是精装修项目中所涉及到的各部门根据自身分工职责，要对所负责的这块业务的成本进行控制和管理。集中统一与分散管理相结合，可以充分调动各部门工作人员的积极性，以便共同完成项目任务。如何做到集中统一与分散管理相结合是一个比较复杂的问题。要把握一个尺度，过于集中或过于分散都是不适合的。过于分散不能对精装修项目中各部门之间进行协调，不能很好的解决各部门之间产生的问题，过于集中不能充分发挥和调动各部门做好成本控制的积极性。因此，如何把握集中与分散，是精装修项目造价管理中应当注意和解决的重要课题。理想情况应当是既能调动各部门在精装修项目造价管理工作中的积极性，又能使造价管理部门发挥协调的作用。2.4 装修项目各阶段的造价管理2.4.1 决策阶段的造价管理精装修项目决策阶段的成本控制属于项目前期成本控制，本阶段是房地产开发的初级阶段，也是起步阶段。是房地产企业通过对要开发项目的需求分析，调查研究，而且得到相关信息来定位消费高低、装饰风格等方面问题，从而发现和得出项目开发的风险等级、可操作性和收益预测，来判断此项目的可行性，并通过调查研究来找出实现此项目的最佳方案。投资决策关系到项目的整体运行成果,由于精装修房屋的优势所在，而且在先时期的情况下，毛坯房的优势不再，故精装修项目的策划阶段的成果直接导致我们产品内在品质的优劣，并直接影响今后精装修项目的定位销售。因此精装修项目决策阶段的成本控制在项目开发各个环节的成本控制过程中，此阶段的最有意义，最为重要的环节就是管理，尤其是造价管理。因为造价管理要对各个进度的成本情况和各类型的成本都要控制，而且在此基础上还要能否减少投入，并给调整投资决策作为参考。2.4.2 设计阶段的造价管理在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定我们后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。一般情况下，此阶段的造价管理尤其是成本的控制就是对费用的控制，像建筑工程费用，按照费用等。而且此阶段也是项目全过程中的重要环节，决定了项目的整个造价费用，设计的节约才是真正意义上的节约，优秀的设计是项目盈利最基本的保障。一个不经济的设计，无论后期招标时有多大的竞争性，成本还是居高不下。设计的成本与整个项目的费用是息息相关的，各种结构、选取的布置、材料标准和选用的设备、装修标准的高低都有着直接的关系与项目成本。在精装修项目设计阶段的成本控制的主要工作集中在施工图的设计与审核、材料及设备的优选、二次深化设计及现场设计配合等。因此，要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计。2.4.3 房地产企业招标采购阶段造价管理设计师项目工程中最总要的组成部分，那么招标管理就是总重要的环节了。工程造价可以通过对施工单位的招标环节来降低成本，同时也诠释了公平竞争。这样一来也提高了工程的质量和减少了施工的工期。但是招标工作并不是简单的工作，需要企业里面的很多部门来通力协作，而且招标工作也是有自己的公平原则，都需要各部门在透明的基础上开展工作。各部门要在准备阶段将招标的各项前期工作做得很充分，而且要是长效的创新精神，不断更新概念和想法。招标阶段重点解决合作单位的选择、甲供材料及设备的采购和合同签署工作。精装修项目对施工单位的施工质量要求较高，选择优质合作单位可以保障工程品质，优选合作单位是项目管理控制体系中重要的组成部分。精装修项目中涉及的精装材料、设备具有体量小、价值高、市场变化明显的特点,甲方供应材料设备的采购价格是影响工程成本的重要因素。在招标采购阶段要做得十分严谨，对合同的要求要高标准，要规范要严密不能有纰漏，这往往也是房地产管理中尤其是成本控制中的重点工作。2.4.4 房地产项目的施工阶段造价管理整个项目的造价管理过程中施工阶段是一个非常特殊的阶段。施工阶段同时也关系到整个项目的命运，而且风险、各种不确定因素也同时干扰着施工阶段，如何进行各种造价管理工作计划实施，有效的预防和对施工阶段的所出现的成本进行控制，并且要纠正偏差，整个项目造价管理工作对于施工阶段的造价管理来讲是非常重要的一个阶段。精装修项目参与的施工单位、材料、设备供应商较一般的毛坯房项目更多，现场管理人员应根据事先核定的合理的精装修成本限额，对于个别施工前未予明确确认价格的材料、施工中变更的材料、新增施工费用及由于建设方原因引起的返工费用，进行审核，并上报造价管理部审批，合理控制相关费用，保证不至突破限额成本。施工阶段的成本控制主要集中在工程变更的控制上面，要对费用加强管理，通过行之有效的手段对预算做进一步的审查管理，特别是加强对经济签证，还有就是对工程变更的管理。2.4.5 房地产项目竣工阶段的造价管理房地产项目工程的竣工结算就是指乙方，施工的企业按照合同要求完成了工作，并通过了严格的质量验收环节，符合合同要求所规定的内容，并且做到资证完整，从而发包单位对工程价款进行确认的阶段。竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。通对竣工结算及对整体项目成本的后评估过可以改善成本预测的准确性，提高造价管理的有效性，并逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。第三章 A公司装修项目造价管理现状3.1 项目简介随着近几年来我国房地产行业的加剧竞争，越来越凸显市场细分化趋势，一些房地产企业、房地产公司越来越积极寻求房地产企业可以快速发展的要素，从各个领域开始寻求，譬如从产品方面、技术方面、信息方面、人才方面等，房地产企业也将核心竞争能力确立为具有特色的成熟性的房地产产品线。进入新市场，借鉴成熟性房地产产品线，这样不仅会保证产品的品质，有利于在不同地区形成差异化，而且也有利于提高成本的管理和提高效率。而且品牌宣传和公司的问题发展也需要成熟的、科学的产品线巩固。以A公司的产品线为例，近几年来，公司在华业务中中高档精装修产品项目占到总业务量的80%，剩余的20%产品量为高档精装修住宅产品。从我国当前的房地产市场的销售情况来看，最好销售的物业仍然是中高档物业。精装修中高档物业将是A公司未来开发的主要方向，这样的话既能获得比较理想的销售回款速度，而且在很大程度上也保证了当前及未来项目的资本运作的安全。以下为A公司华北区域公司的主要产品线特点及代表楼盘。 3.2 造价管理现状3.2.1 精装修项目成本构成所谓的房地产开发成本，就是指房地产开发企业在项目开发过程中为开发项目中所涉及的商品房要支付的所有费用。从所花费用的用途方面来讲，一般可以分为以下8大部分：前期的土地所花费的费用，前期一般日常花费费用，建筑施工过程中的安装成本，配套所花费的费用，开发过程中的管理费用，销售所需费用，财务所需费用，维修基金所需费用等。从成本的发生方面来讲，一个成本过程的发生，涉及到前期的策划成本，规划成本，涉及成本，施工成本，销售成本等几个环节。对于房地产企业的控制成本，其实就是对开发项目的过程中，对以上的构成成本要素进行计划规划、控制管理，以致于实现开发企业的最大利润的目标化。A公司合约部各项目工程造价管理工作项工作内容为编制工程开发成本框算表（工程开发成本预算报告的附件，用于说明工程开发成本的各项组成费用）。在建安成本框算报告中开发成本的构成如表3-2：A公司无论是新建精装修项目还是精装修改造项目，项目成本构成在项目设置上没有变化，包括7项：设计费用、顾问费用、政府部门相关费用、配套工程费及增容费、建筑安装施工总造价、不可预见费、售楼处及样板房造价。其中建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算内的各项费用，有甲供材料（设备）的，还应包括相应的甲供材料（设备）费。3.2.2 造价管理的定位在房地产行业中，房地产企业的核心竞争力一般反应在两个方面，一是房地产产品的成本竞争；二是房地产产品的差异化竞争。如果在同一的开发环境中，尽可能地减少建设成本，从而可能降低市场售价，提高企业的投资收益的最大化，而且关键是开发出适应销售的产品，适应市场需求的产品，提高产品的差异化。造价管理是很有讲究的，从成熟的成功管理经验看，节约成本并不是造价管理所追求的目标，而是把利润最大化才是实现造价管理意义的所在。房地产企业的造价管理战略思想在于，要以房地产市场为风向，在最大程度上满足消费者的意愿效果基础上，以“全生命周期造价管理”的理念实施于房地产企业的开始中，并定义于开发的策略和谋略。房地产企业的采购招标活动贯穿项目开发的整个过程，为此，A公司立足于本企业各部门的管理实践，细化了各部门采购的具体内容，集团内各类服务和产品的采购实行归口部门集中采购，以明确职责，加强谈判力量，降低采购成本，其中各类工程施工、供货和造价顾问合同由合约部门负责采购，各类采购实行预算控制、流程管理和授权人审批制度。A公司的合约部是公司的管理部门，不属于具体项目部。贯穿工程项目自始至终，负责公司工程的成本控制管理，具体负责工作包括：成本预算编制、承包商的资格审查、工程招标管理、工程付款及变更的审批与管理、工程合同结算管理、承包商资料库管理、投资计划及数据统计管理等工作。第四章 A公司装修项目造价管理存在的问题4.1 决策阶段的造价管理问题精装修项目的决策和定位的准确性，关系到房地产公司的运营，决策和定位正确了，可以提高项目的销售数量，提高销售额，公司利润便可增加，而且在房地产项目的阶段性验证的正确在实施过程中，项目管理团队的每一个成员的信心得到坚定，房地产公司的体系管理及造价管理体系的建立均具有十分积极的意义。如果由于错误的、模糊的决策和定位，造成项目进行过程中出现各种偏差，需要在项目中调整方案在建设过程中，部分否定或者全盘的否定会在决策项目调整前会被造成的，这样的话会直接损失项目收益。以A公司国邑精装修高档住宅项目在决策阶段出现的问题为例，该项目是一个已经运行了十年且正在营业中的酒店改造项目，土地性质为住宅用地，公司决策层计划将本项目从酒店改为高档精装修住宅出售。由于是改造项目，受周边环境、与其他建筑的间距等条件约束，项目长宽均己固定、建筑尺寸及部分机电系统也基本确定。项目策划和产品设计可发挥空间有限，对产品策划和设计均提出了更高的要求，产品定位难度大。该项目2010年开始确定立项，并进行了项目策划，至2013年初将近3年的时间仍没有开始施工，始终处于项目决策阶段，只实施了售楼处及样板间，但均没有正式开放。由于对市场前景的不确定，使得项目决策时期，发生多次的决策变更，对产品的定位反复调整，由于最初并未聘请专业的销售及策划公司对项目进行具体的策划，初始策划为现状出售或者重新装修成中档住宅出售。之后在专业销售及策划公司的深度分析后，项目最终决策方案为除分户墙不变，布局及装修均按照高端豪宅标准实施。由于本项目迟迟未实施，决策期长，国家政策波动较大，相继推出了很多针对高端精装修项目的调控政策，错过了最佳销售时机，增加了项目的成本。其中由于产品定位反复调整的原因，导致设计修改费用就增加了50多万元。4.2 设计阶段的造价管理问题在设计阶段的造价管理主要依赖于设计人员，而设计人员造价管理意识及施工专业知识欠缺，设计人员对材料、工艺研究不透，在设计上一方面是对设计单位的依赖，从外面请来的设计单位或者公司不能很周全的考虑到业主或者消费者的造价控制，往往只是单方面的考虑是否对房地产企业的口味，单单将设计图纸给房地产企业，设计单位与业主或者消费者花了多少钱是冤枉的一点关系都没有。另一方面是房地产公司的设计人员对施工单位提供设计图纸或方案一般不进行深入研究，片面的说好或者不好，不会进行审核、复查等，等成本的核算不做过多的审查，对本可以节省的资金也不做调整。A公司精装修项目多为中高档住宅，涉及到多种关乎设计效果的高档材料，精装修材料的合理选择是决定精装修成本的关键。在A公司之前的精装修项目中采用的材料主要有进口石材、马赛克、实木复合地板、进口壁纸、墙面成批成品木饰面、实木贴皮的木门、固定家具、进口洁具等。在这些精装修项目中遇到了很多由于设计选材的不当，造成的不良后果。例如：（1）在石材的选择上仅以外观效果来考虑是否选用，而并不考虑石材在施工时是否易造成开裂，石材大板的出材率。（2）木地板采用实木复合木地板虽然可以提高项目档次，但是后期成品保护难度较大，实木面层容易发生磕碰，更换率极高。（3）壁纸使用花纹或横纹需要对花，造成壁纸的损耗率增加。（4）很多材料为追求个性特点选择定制，不适宜批量化生产和采购。由于未做好审核重要工艺、重要材料的工作，对设计效果的过分追求往往会产生不可计算的感观缺失，严重的是质量缺陷在实施后，精装修项目实际成本较设计阶段测算成本有所增加。同时在A公司各项目中均缺乏对图纸的审查和会审，设计单位往往得不到任何的修改意见，在矛盾发生于各个专业间的图纸，这样的话会产生不停的返工现象，对资金上造成浪费。例如：一是设计图纸漏项太多，在施工过程中，施工单位通过对增加项目的报价占了很大便宜。有时也不会积极地解决已知漏项，只是习惯性的往后推脱，致使施工单位会有索赔的机会产生。二是刚刚定标的图纸已经有了很过的修改意见，但是图纸已经被全面修改，也就是说用一套图纸来招标，而用另外一套图纸去施工，这样往往导致了很难对工程造价的控制，而且也增加的涉及到工作的其他部门的工作量。三是出图纸要分批，分割出很多小工程在整个项目发包的过程中，整个工程就这样被最终施工单位通过议标的过程给蚕食了，施工单位在总造价上占到了大便宜。4.3 招标采购阶段的造价管理问题A公司制度中规定标的金额超过20万元的工程需要至少三家单位以招标的形式确定中标单位，同时精装修项目由于涉及到的专业工程、材料供应较毛坯房项目多很多，需要招标采购的工程众多。目前在A公司的项目中有些工程的投标单位仅能达到最低限三家，竞标力度不够，有的是由于工程太小，吸引不了别人。有的是某些专业工程本身市场并不成熟，没什么大单位。还有的是由于没有合作过，不放心扩大邀请参与范围对于投标单位。举一个例子，总是由那么几家精装修施工单位中标，而且与上次中标的水平相比，但施工单位之间的比较非常少。另外，A公司几乎每个项目都是精装修的项目，但是至今还没有确定一家具有战略合作关系的材料供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强，无法体现集团的规模优势。在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，回标报价达不到充分的分析及澄清，日后经常导致索赔、变更及质量问题。在投标报价时各精装修单位对相同项目报价会非常悬殊，主要在各类装饰材料如石材、户内门、木饰面及固定家具的供应及安装价格差异较大，需结合项目的产品定位严加分析投标单位提供的是何档次，寻找匹配度最高的施工单位。以A公司国邑项目精装修工程投标报价中的黑檀木饰面木饰面为例，报价最低的单位103元/m2，报价最高的单位597元/m2，其他各家在200400元/m2，各家差异较大。在精装修工程报价中此类问题很普遍，各家投标单位的实际报价中会存在非常大的悬殊在提供的材料档次的不同，在我国，一些知名的装修公司或者装修单位的木饰面采用的是成品加工方法，而一些实力稍差的工作对于木饰面加工往往采用现场手工作业，这样一来的话因为工艺不同而最总报价也存在较大的不同。招标阶段的合同管理工作也是造价管理工作中的关键环节，项目特点被重视，要选择适合的，或者是合同内容往往便利于施工过程合同管理和造价管理。A公司精装修项目的合同均采用总价包干合同，业主的投资风险得到了控制。但是，由于在精装修工程招标时，在精装修工程范围内的部分工程在没有具体图纸的情况下就进行了招标，最终此类工程以暂定工程量的形式签署合同，或是工程量清单采用大量暂定价，造成合同开口。尽管图纸不由合约部负责，但对于此类给施工单位留有索赔机会的工程，合约部应该格外重视，提醒相关部门，以减少不必要的纠纷和违约索赔。4.4 施工阶段的造价管理问题总结A公司在施的锦绣及天津国贸精装修项目在施工阶段造价管理过程中存在的主要问题项目部项目经理及各专业工程师的造价管理观念不强。在两个精装修工程项目部存在一种普遍现象，认为工程管理人员的工作只是负责技术、质量、施工生产、工程进度。对工程成本的不够关注，只是习惯性地去强调工程质量，虽然大幅度提高了工程质量，但工程成本也相应增加。不重视施工过程现场管理造成造价管理问题，例如，一是一些房地产企业硬逼施工单位进场开工在不具备施工条件的情况下，导致施工单位很盲目，没有连续的开工，一直等一直等，甚至无功可开，也无法形成大规模作业施工。这样一来，必定增加了施工单位的额外支出，同时也削弱了施工单位的工作热情，导致索赔机会增加。二就是为了抢工期，不按照计划的部署而改变施工顺序，特别是两个施工单位分别施工两种工艺的时候，这样一来就会使其中一方施工单位的利益受到损失，索赔事件频发。三是已经为成品的保护措施缺乏，保护工作不到位在精装修项目的施工过程中，尤其是在施工的最后，例如对地板的保护不够，对瓷砖类及石材成品的保护不到位，对门窗套缺乏保护等，导致业主在验收的时候不满意，造成投诉率与返修率增多，增加维护成本。在施工过程中，对工程变更洽商及现场签证的管理较盲目，在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。在目前的项目中办理工程变更洽商并没有做到及时办理，大多数变更洽商都是先由工程师口头通知后，施工单位已经完成后，再补办变更洽商审批手续，无法实现事前成本控制。其次，是不够详细的描述签证，审核缺少依据，只要是依靠图纸计算或者是现场验证的对大多数现场签证的数量，合约部在结算时提供了审核依据，但仍有部分无法审核，只能根据工程师在变更洽商或签证单上的几句话来确定工程量。4.5 竣工阶段的造价管理问题精装修项目竣工结算的工作比较复杂，并且工作量非常的大。施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。公司合约部不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核，但竣工结算阶段的造价控制主要以批价核价审价为主，一缺乏市场的充分竞争，二受人为影响因素大。造价咨询公司的审核价与施工单位结算报价会有较大差异，谈判过程较长，造成了在竣工结算时时间周期比较长，最终情况是无法及时准确核定项目成本费用，对于运行的项目本身无法起到总结参考意义。另外，A公司虽然已完工程较多，但并没有建立起完善的项目后评价系统，只是在需要参照时再去查找以前项目资料。没有进行造价数据的有效积累、分析、共享及反馈于造价全过程控制的各个阶段。导致无法掌握已完工项目的造价管理的具体情况，全面的进行分析总结，及时积累各阶段的经验关于造价管理方面。要总结和分析项目的运行，在项目运行后要得出结论，要在造价管理方面找出薄弱之处，并且要有针对性的修正，对公司的管理制度要加以完善，公司的管理水平要得以提高。第五章 A公司装修项目造价管理存在问题的解决对策5.1 决策阶段的改进措施（1）重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的情况，包括要通过走访及调查研究对周边的楼盘情况进行摸底，要清楚周边楼盘的装修标准，要掌握客户所需要的产品，并对消费者可能会集中关注的焦点进行梳理和诠释，进行排序研究突出焦点等。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，房地产公司不能盲目的去开房一些项目，要与实际情况相结合，要对产品的等级进行分析，得出结论揭示定位。要从消费者的需求出发，精装修配置需要综合考虑的项目定位、设计效果及成本最优。只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。（2）集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。造价管理人员需与销售人员建立沟通机制，并且要换位进行思考，都是从消费者所关注的一系列问题出发，因地制宜地去找出好方法，去把项目的精装修做好市场定位，科学的做好目标工作，制定好实施细则，并且要求销售人员深知本精装修项目的各项指标，并可以与其他楼盘进行比较，做好应对消费者提出问题的准备。（3）要培训销售人员，能及时发现消费者的关注点并及时应对。精装修工程成本关注客户方面重点投入的地方，做基本配置的可以使关注度不高的地方，重点配置和提升亮点的位置可以使走廊的设计，会所的设计，客厅的设计，电梯厅的设计及厨房卫生间的位置。可以简约化配置其他区域，在风格上得以统一即可，要避免过剩功能，要大幅度节约成本。5.2 设计阶段的改进措施（1）产品标准化。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。标准化对于精装修项目产品而言，装修的风格和材料要基本统一，室内户型要基本一致，要使用标准化的装修材料，供应装修材料要利用集体采购的方式，要有战略合作的精装修施工单位，这样的话就能对施工品质和材料得以保证，而且降低成本。（2）应要求设计单位在正式出图纸之前要加强审核设计图纸，设计质量要提高，不将设计中的不足或者缺陷带动施工阶段中去。房地产开发企业要制定