资源描述
九、项目资金筹措方案（融资方案）
（一）项目总投资
本项目总投资估算约6000万元人民币,详细构成涉及但不限于如下费用：
1.前期征地和拆迁费用；
2.土建工程费用；
3.装饰装修工程费用；
4.水电安装工程费用；
5.其她配套工程费用。
（二）项目投资筹划
1.项目投资筹划表
为保证项目建设顺利实行，优化各种资金运用，依照主管部门对项目所规定开发顺序和时间规定，以及依照项目自身实际状况和项目建设进度筹划。详细投资筹划投资筹划安排如下表：
项目投资筹划表
序号
项目名称
投资实行起止时间
投资金额
（万元）
占总投
资比例
备注
开始时间
结束时间
一
征地和拆迁费用
.8.1
.12.31
600
10%
二
土建工程费用
.9.1
.8.31
3000
50%
三
装饰装修工程费用
.9.1
.2.28
1500
25%
四
水电安装工程费用
.9.1
.8.31
360
6%
五
其她配套工程费用
.3.1
.7.31
540
9%
六
共计总投资
.8.1
.7.31
6000
100%
2.项目建设投资筹划横道图
经研读招标及有关文献，依照本建设项目特点，以及优化资金使用，将整个项目分专项工程实行建设，进行流水作业施工，优化投资方案，优化配套机械设备，对期中进度及投资目的进行跟踪管理，严格按筹划控制进度及投资，通过进度及投资筹划对比分析，采用相应办法作出调节，保证工期以及投资目的。
详细投资筹划见《建设项目投资控制筹划横道图》。
建设项目投资控制筹划横道图
序号
项目名称
投资实行起止时间
投资总额(万元)
开始时间
结束时间
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
1
征地和拆迁费用
.8.1
.12.31
600
600
2
土建工程费用
.9.1
.7.31
2650
250
250
250
250
250
250
250
250
250
250
150
3
装饰装修工程费用
/
/
/
4
水电安装工程费用
.9.1
.7.31
345
15
30
35
35
35
35
35
35
35
30
25
5
其她配套工程费用
/
/
/
6
共计工程投资
.8.1
.7.31
3595
600
265
280
285
285
285
285
285
285
285
285
175
序号
项目名称
投资实行起止时间
投资总额(万元)
开始时间
结束时间
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
1
征地和拆迁费用
/
/
/
2
土建工程费用
.8.1
.8.31
350
350
3
装饰装修工程费用
.9.1
.2.28
1500
200
200
250
250
250
350
4
水电安装工程费用
.8.1
.8.31
15
15
5
其她配套工程费用
.3.1
.7.31
540
200
340
6
共计工程投资
.8.1
.7.31
2405
365
200
200
250
250
250
350
200
/
/
/
340
(三)项目融资资金来源
我公司具备良好融资能力，项目公司成立后，设立融资管理组，随后着手项目资金融资工作，本项目融资由六某些构成：一是公司银行账户上流动资金；二是银行贷款，我公司已与湖北英山农村合伙银行订立了流动资金贷款合同；三是公司全体股东及某些员工筹措资金；四是我公司即将回笼嘉城名居项目某些工程款；五是与我公司长期合伙材料供应商批准延期支付某些材料款，现已获得材料供应商就该项目建设可延期支付材料款承诺书；六是英山县五环新型墙材有限公司注资。以上融资将是我公司对本项目建设投资有力保障。
本项目资金来源如下表所示：
资金筹措来源一览表
序号
资金来源
款额（万元）
融资可信限度
1
公司银行帐户上流动资金
750
2
湖北英山农村合伙银行流动资金贷款
1000
3
公司全体股东及某些员工筹措资金
1300
4
回笼嘉城名居项目某些工程款
900
5
可延期支付某些材料款
1250
6
英山县五环新型墙材有限公司注资
800
7
合 计
6000
（四）资金到位承诺
资金到位承诺书见附件1。
（五）投资收益
投资收益定为本项目建设总投资8%。即：6000万元×8%=480万元。
（六）项目建设投资保证办法
为保证本项目按进度筹划顺利进行，依照本项目特点，咱们将采用如下详细办法：
1.将投资密度比较大分部工程尽量押后施工，诸如其她配套工程等。
2.融资筹划应比投入资金筹划超前，时间及资金数量需有余地。
3.将整个项目分期，分段，进行项目分解、工期目的分解，按各项目适应性安排施工，各主体工程施工期错开。
4.优化投资方案，优化配套机械设备，对中期进度及投资目的进行跟踪管理，通过进度及投资筹划对比分析采用办法，作出调节，保证工期目的。
5.充分发挥本项目经理部专业技术人才优势，遇到施工困难时发动技术人员集思广益，为解决施工难题及时提出合理经济方案。
6.我项目公司将组建一种融资管理小组专门负责项目各阶段投资筹划及融资工作。
7.我项目公司还组建一种投资控制小组，负责中期投资目的管理跟踪，各阶段实际投资与筹划对比，进行投资筹划调节，分析因素，采用办法，保证项目建设目的完毕。 控制办法详见《进度及投资筹划控制程序图》。
进度及投资筹划控制程序图
（七）资金收益风险因素辨认和应对
1. 融资阶段风险因素辨认
BT项目投资管理过程也许遇到重大资金风险就是资金链断裂，而资金链与否牢固与BT项目融资风险密不可分。融资风险重要体当前资金渠道、规模、成本、稳定性等方面，详细分布在项目合同阶段、建设阶段、移送阶段。
（1）资金紧缩风险
以近来国家调控地方政府融资平台债务风险过高状况而言，采用重要办法即是收紧银根，严控银行对融资平台公司贷款额度。对于银行而言，大多BT项目均有政府背景，因而银行对BT项目态度明显受国家宏观调控影响。463号文出台，即加大政府开展BT项目压力，又收缩银行资金供应渠道。不论是银行准备金率上调，还是监管机构故意控制银行资金流向，银行作为BT项目资金重要来源，都存在很大不拟定性。
在银行资金供应方面，还存在银行可贷资金余额局限性风险。国有银行和中小股份制银行对政府BT项目态度有所差别。国有银行资金充分，贷款项目充分；中小股份制银行资金有限，贷款项目有限，对政府BT项目更加热衷。因而，在前期贷款审查、合同订立等程序上，中小股份制银行效率更快，但是当项目确需放款时，也许会晤临银行贷款资金局限性，难以及时放款风险，从而影响项目实行。
（2）利率风险
融资成本直接体现就是利率。利率风险一方面体当前金融市场利率波动而致使投资方融资成本增长不拟定性，另一方面体当前合同谈判阶段，利率计算周期不当而给投资方带来融资成本增长风险。
①市场利率不拟定性波动
在项目建设阶段，不论是以浮动利率计息，还是固定利率计息，投资方都会晤临市场利率向不利方向变动而增长融资成本也许性；在项目回购过程中，如果发起方和投资方商定采用固定利率资本金计价方式，则市场利率上升会导致投资方付出更高利息代价，反之，发起方承担一定利息损失。
②利率计算周期可操作性
在贷款合同谈判阶段，利率计算周期是决定资金成本高低另一种重要因素。银行项目贷款采用代理支付原则，项目公司借款资金实际占用时间应是从银行实际放款至贷款偿还期间，而在拟定贷款期限上，不同银行对不同项目解决办法有所不同，因而在与银行谈判过程中贷款期限拟定存在不拟定性。
（3）效率风险
银行贷款效率风险重要体当前贷款项目能否及时过会，并按投资方规定准时放款。贷款效率总来说受两个层面影响，一是投资方层面，二是银行层面。投资方主观上总是但愿银行方面及时过会、放款，但是银行贷审程序规定投资方提供各种公司、项目资料。投资方公司、项目合法性手续是必不可少报送资料，缺少任何一种资料，都会迟延银行上会时间；特别是项目资料，在项当前期，诸多合法性手续并未办理完毕，因而难以及时提供银行。
银行方面贷审工作效率是投资方不能控制，特别是当贷款额度超过地方银行审批权限而需上报总行审批时，更容易导致审批迟缓，投资方资金需求压力增长。
2.施工阶段风险因素辨认
（1）成本超支风险
在项目施工阶段，涉及到资金运营重要方面就是工程进度款支付。工程进度款支付，普通按当月实际完毕工程量进行结算，工程竣工后办理竣工结算。在工程价款结算中，应在施工过程中双方确认计量成果后14天内，按完毕工程量支付工程进度款，因而在双方确认计量成果过程中，就容易产生建设成本超支风险。
建设成本超支风险是指在BT项目投资方与政府谈好回购价之后，施工成本超支而无法获得预期回报或者超过回购款而给投资方带来损失也许性。正常状况下，超支风险是由各种因素引起，重要涉及材料、设备及劳动力市场价格、公司管理费、利润税金上调率等，但也不排除施工单位以劣充好，抬高材料价格。
（2）超支风险分解
超支成本风险分解为投资方造价控制风险和施工方成本溢价风险。
①造价控制风险。
投资方每月审核施工方上报工程量，双方确认后支付工程款。如果投资方不能合理拟定材料价格，对签证和工程变更把关不严，则难以有力防止施工方不合理报价，从而导致工程量造价过高，导致超付。
②成本溢价风险。
施工方在超额利益驱动下，会在材料用量、材料价格方面超额计算，抱着侥幸心理（投资方把关不严）上报工程量。
综上可见，施工方成本溢价是投资方造价控制因素同步也是造价控制不力成果，即造价控制是为了防止成本溢价，如果投资方造价控制不力，则更激发施工方成本溢价动机。
3.工程移送风险风险因素辨认
工程移送是回购顺利实现决定条件。工程能否按期竣工并验收完毕，直接决定回购能否进行。工程移送是投资方项目管理成果和目，受项目施工方施工进度和施工质量影响，因而投资方在此方面居于积极地位。如果投资方项目管理不力，施工方施工进度迟滞，工期延后，并且不能在工期滞后因素方面得到政府确认，那么就为后期项目移送埋下隐患。
工程移送风险在某种限度上涵盖了项目投资建设期工期风险和质量风险。工期风险因素诸多，涉及到工程施工过程各个方面，重要来自于施工设计延迟、失误、变更，材料、设备、人员、进度款等各方面、各环节浮现问题，以及其他不可抗力风险等。质量风险重要来自于施工方管理、技术水平以及设计单位技术水平难以控制等方面。
4、风险应对
风险在公司经营管理过程中必然存在，不也许通过特定手段而完全规避风险爆发而给公司开来损失也许性，只有对的结识风险、管理风险，才干最大限度地避免损失。
（1）加大融资推动力度和敏感度
①制定切实可行融资方案
融资工作开展前，依照项目预期开工时间和施工进展，做好财务测算，预估将来钞票流，拟定融资渠道和融资规模。融资方案是前瞻性文献，不能保证方案各个环节都符合将来实际，因而为使融资方案更具实效性，可借鉴公司以往项目经验或其他公司可取融资模式。
②建立高效快捷融资渠道选取机制
融资工作最基本内容是协调金融机构、推动融资进展。就银行贷款而言，银行选取较多，但是并非所有银行都对项目予以足够注重，也并非所有银行都可以满足资金需求。因而，投资方应当发展银行关系，储备银行渠道，并清晰银行各自特点。在详细开展融资工作时，选取合伙意向更大银行。建立融资渠道池，如果项目规模过大，可考虑银团贷款。
③成立融资工作推动小组
融资工作事务多、周期长，成立融资工作推动小组，专门负责融资前期洽商、贷审跟进、放款公关等工作。在贷款审批阶段，银行内部流程复杂，而投资方对银行内部状态不清晰，容易导致推动迟缓，如果推动小组可以密切跟踪银行动态，一旦发现银行意向性转变，及时采用补救办法或变化重点工作方向。
（2）提高造价控制工作水准
①强化造价控制团队把关力度
造价控制是专业性相称强工程预算业务模块，也是投资方争取赚钱重要控制手段。因而，造价控制团队是投资方保证工程高水准管理必然规定。工程预算工作量较大，因而在保证造价人员专业水平、纯熟限度满足规定前提下，工作强度之大也规定配备足够预算造价人员。
②做好全过程各阶段造价控制
依照工程建设招标、施工、竣工三阶段划分，造价控制也应做好相应三阶段预算工作。招标阶段，合理划分标段，做到整体最优；各标段相对独立，互补干扰；工程量相对均衡，以增进投标单位竞争性，掌握工程造价控制积极权。
施工阶段，要加强合同管理，运用合同条款解决造价纠纷，避免索赔；严格把关材料用量、材料价格；实行项目造价管理负责人签字制，否则不得结算工程款；严格控制工程变更及变更程序，特别对于重大变更，采用先算账后变更办法解决。
竣工决算阶段，在工程竣工验收后，投资方应及时对施工方送审竣工验收资料进行整顿、审核。对照施工图、竣工图、施工合同、变更资料、现场签证进行核对，实事求是地进行竣工决算；审查工程量、隐蔽验收记录、定额套用、材料价、取费原则等。
（3）从全局视角把握项目移送和回购
①充分发挥工程管理龙头作用
对于二次招标型和直接施工型BT模式，投资方承担项目管理职能。工程能否按期竣工、安全施工、质量合格在一定限度上取决于投资方工程管理水平。工程质量、安全、进度都能达标，才干进入移送、回购阶段，因而投资方通过加强工程管理能力，可在很大限度上避免工程移送风险。
②合理拟定回购款支付周期和比例
政府资金有限，若回购款支付周期过短，也许导致政府因资金紧张而无法按期支付较高回购款；若周期过长，则投资回报率较低，投资方资金回笼慢，有资金链断裂风险，同步面临政府方面更多不拟定性。因而，在总回购期不变前提下，可尝试增长支付次数、减小支付比例办法。如此，即可减小政府每次支付资金压力，又可通过频繁催收，给政府灌输还款概念、施加付款压力。
（八）紧急状态下资金应对方案及承诺
1.紧急状态下，我公司资金应对方案如下：
（1）债权迅速融资
①国内银行贷款融资：商业银行采用抵押、担保贷款；政策性银行采用项目及经营权或财政保全；
②民间借贷融资：风险大，成本高，但办理简朴，操作快捷；
③信用担保融资。
（2）股权迅速融资
①股权出让融资：出让公司某些股权，以筹集公司所需要资金；
②投资银行融资：向证券、并购重组顾问、基金管理、风险投资公司（属投资银行机构）融资。
（3）内部融资和贸易融资
①资产管理融资：将财产通过抵、质押等手段融资；
②票据贴现融资；
③财产典当融资；
④商业信用融资。
2.紧急状态下资金应对承诺
紧急状态下资金应对承诺书见附件2。
附件1：
资金到位承诺书
致：英山县经济开发区建设投资有限公司
若我公司在英山县工业新城叶坊村廉租房（宏源廉租房）及安顿社区建设投资人招标中有幸中标，我公司将加大融资推动力度，做好各阶段造价控制工作，细化各阶段资金投入筹划，保证资金及时足额到位，以保证项目建设顺利实行。
特此承诺。
湖北金五环建筑有限公司
二○一三年七月十七日
附件2：
紧急状态下资金应对承诺书
致：英山县经济开发区建设投资有限公司
若我公司在英山县工业新城叶坊村廉租房（宏源廉租房）及安顿社区建设投资人招标中有幸中标，资金在不可预知紧急状态下，我公司将采用抵押贷款、出让公司某些股权等方式迅速集结资金投入到本项目，以保证项目建设顺利实行。
特此承诺。
湖北金五环建筑有限公司
二○一三年七月十七日
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