上海市房产开发流程与手续模板.doc

一、土地使用权办理
1、协议出让或政府划拨
2、公开出让（招标、拍卖、挂牌）
3、公开出让土地使用权办理步骤
a、计划部门出具拟用地《建设项目计划设计要求通知单》；
b、国土资源部门确定招标、拍卖、挂牌方案；
c、公开《国有土地使用权出让公告》；
d、开发企业索取出让文件、办理竞买手续、交纳竞买确保金；
e、招标、拍卖、挂牌；
f、和当地国土资源部门签定《国有土地使用权挂牌成交确定书》和《国有土地使用权出让协议》（含宗地图）；/ 可办理《房屋拆迁许可证》房地局（20天）
g、交纳土地款、办理《建设用地计划许可证》；
h、交纳土地契税，领取《中国契税完税证》和加盖契税征收专用章纳税申报表；
i、交纳土地登记费，办理《国有土地使用证》/（60天）。
二、建设项目开发步骤（接1.3.f）
管理部门：计划管理局、房屋土地管理局、地域管理办公室、住宅发展中心、（民防、消防、交通、卫生防疫、环境保护、绿化、气象）；
生活配套部门：自来水企业、水务局、文广局、电信局、供电局、燃气企业、环卫署、公安技防、邮政、路灯；
序号
办理事项
办理部门
申报资料
承诺时限
(工作日)
收费标准
备注
1
计划方案
申报、审批
计划局
1、修建性具体计划设计文本；（设计企业编制、30+15天）
2、教授评审组名单及评审意见；（举行教授评审会、10天）
20
无偿
总图计划和房型
2
项目立项
（可行性研究汇报申报、审批）
发改委
1、修建性具体计划设计批复；
2、可行性研究汇报文本；（工程咨询机构编制、10天）
3、国有土地使用权出让协议文本及附图；
住宅：5
非住宅：15
无偿

3
项目报建（IC卡）
建设工程发包资格审查
招投标办
报建：1、可行性研究汇报批复及复印件；
2、法人营业执照、法人代表证实、法人身份证原件及复印件；
3、银行出具建设资金落实证实；（10天）
4、建筑计划总平面图；
发包资格审查：不符合要求需委托招标代理企业；
2
无偿
协议立案
公开招投标28天
邀请招投标23天
4
建筑工程设计方案申报、审批
计划局
1、办理建设工程命名咨询单；（地名办、5天）
2、建筑设计方案文本；（总平面图，单体平立剖、30天）
3、计划局核发《建筑工程计划设计要求通知单》（复印件）；
4、地形图；
5、可行性研究汇报批复；
20
无偿
房型和建筑立面
建筑方案需公告15天
5
核发建设用地计划许可证
计划局
1、建筑设计方案批复；
2、可行性研究汇报批复；
3、国有土地使用权出让协议文本及附图；
4、地形图；
7
无偿
勘察单位勘察土地
15-20天
6
初步设计方案
申报、审批
计划局
1、建筑设计方案批复；
2、可行性研究汇报批复；
3、建设用地计划许可证；
4、国有土地使用权出让协议文本及附图；
5、设计单位中标通知书、资质证书；
6、初步设计文件及图纸；（30天）
7、参与审查相关专业和配套单位填写“初步设计审查意见单”；
20
无偿
勘察中标通知书
7.1
列入年度固定资产投资计划
（立案）
发改委
1、可行性研究汇报批复；
2、初步设计方案批复；
3
无偿

7.2
住宅新开工登记（立案）
住宅
发展局
1、可行性研究汇报批复；
2、初步设计方案批复；
3、国有土地使用权出让协议文本及附图；
4、建设用地计划许可证；
5、地形图；
6、新建住宅无渗漏承诺书；
7
无偿
住宅项目
7.3
城建档案
协议签约
计划局
1、可行性研究汇报批复；
2、《上海市建设工程完工档案编制及报送协议》；
3
建设工程
土建造价万分之六
签署协议
7.4
环境影响评价汇报书申报、审批
环境保护局
1、可行性研究汇报批复；
2、初步设计方案文本；
3、地形图；
4、总平面图；
5、环境影响评价汇报书；（工程咨询机构编制、10天、需污水纳管证实）
10
无偿
环评公告15天
需举行环评教授评审会（10天）
7.5
交通申报、审批
公安局
交通
1、可行性研究汇报批复；
2、计划局核发《建筑工程计划设计要求通知单》；
3、地形图；
4、初步设计方案文本；
15
无偿
出入口应远离十字路口50米远
7.6
绿化申报、审批
市政局
绿化署
1、可行性研究汇报批复；
2、国有土地使用权出让协议文本及附图；
3、建设工程总平面图；
4、绿化设计总平面图；（景观设计单位设计）
10
绿化确保金15元/平米
绿地赔偿费：
1500-13000元/平米
绿化率20—35%
集中绿化率10%
住宅项目含配套公建免收绿化确保金
7.7
卫生申报、审批
卫生局
1、可行性研究汇报批复；
2、地形图；
4、建设工程总平面图；
5、通风设计、给排水设计图纸（包含总图）；
10
无偿

7.8
民防申报、审批
民防办
1、可行性研究汇报批复；
2、建设工程总平面图及相关民防设计施工图；
15
异地建设：按地面建筑面积60元/平米
由民防设计单位、审图单位、民防质监完成
7.9
施工图审图证书
审图企业
1、地质勘察汇报；
2、建筑工程项目IC卡；
3、全套施工图纸及电算化资料；
4、勘察单位、设计单位协议立案；
10
1.5元/平米
含消防审核
节能登记立案
7.10
住宅配套费
审核、交纳
住宅
发展局
1、建设工程总平面图（拟开工部分）；
2、施工图审图合格证书；
10
320元/平米（销售面积）
住宅项目
8
核发建设工程计划许可证
计划局
1、地形图；
2、总平面图、建筑施工图（含分层面积表）2套（盖审图章）；
3、日照分析汇报；（10天）
4、建筑工程概预算书；
23
执照费：造价1‰
围墙:每米1元

住宅项目免收
需民防、消防、环境保护、卫生、绿化、交警、城建档案协议回执等相关部门审核意见单
9.1
建设工程开工放样复验
计划局
1、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证原件和复印件；
2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；
3、测量道路计划红线界桩；
5
每幢392元

9.2
防雷检测登记
气象局
1、建设项目施工图及审图机构审图意见报防雷办立案。
2
1元/平米（建筑面积）

9.3
征收新型墙体材料专题资金
房屋土地管理局
1、建设工程计划许可证；
2、相关墙体部分设计说明、工程平面图、立面图；
3、施工图审图合格证书；
4、工程土建部分预决算（盖建设单位、施工单位公章）；
4
实心粘土砖:0.1元/块
多孔砖:0.025元/块

9.4
征收散装水泥专题资金
房屋土地管理局
1、建设工程计划许可证；
2、工程预算（决算书）；
3、购水泥发票；
4、车运水泥小票原件单；
2
袋装水泥:3元/吨

10
报监
质（安）监站
1、可行性研究汇报批复；
2、建设工程计划许可证；
3、施工单位中标通知书；（监理单位协议立案完成）
4、施工协议；
5、施工图审图证书；
6、防雷检测验收记录表；
2
住宅：0.7‰；
非住宅：有监理1‰；无监理1.5‰
有电梯另增电梯销售、安装协议

交纳外来人员综合保险金
11
核发建筑工程施工许可证
招投标办
1、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证；
2、工程款入帐凭证（按年度建安工作量25%）；
3、水通、电通、路通及场地平整证实；
4、监理协议、施工协议立案；
5、施工组织设计审查意见汇报；
6、建设单位工程技术人员情况表；
7、工程质量和安全监督申报、受监资料；
8、勘察、设计、监理、施工中标通知书；
4
无偿

12.1
排水许可证
申报、审批
水务局
1、建设项目总平面图；
2、生产产品种类和用水量；
4、排放污水水质、水量；
5、污水处理工艺；
15
工本费20元
水质化验费每项不超出160元
纳管工程费
17.0元/平米
12.2
自来水配套工程
自来水
企业
1、可行性研究汇报批复；
2、用地范围地形图；
3、接水范围地形图；
4、住宅建设配套专用收据复印件；
5、公安部门出具门牌号；
6、用水设计方案；
15
住宅供水工程费
17.5元/平米
住宅初装费
2500元/套
12.3
有线电视工程
文广局
1、可行性研究汇报批复；
2、公安部门出具门牌号；
3、建设项目总平面图及相关建筑内部有线电视设计及说明；
4、用地范围内总体计划说明；
15

12.4
电信配套工程
电信局
1、可行性研究汇报批复；
2、公安部门出具门牌号；
3、建设项目总平面图及相关建筑内部通信管线设计及说明；
4、用地范围内总体计划说明；
15

12.5
住宅项目
供电配套工程
供电局
1、可行性研究汇报批复；
2、建设工程计划许可证；
3、住宅建设配套费（或免收）证实；
4、公安部门出具门牌号；
6、地形图；
7、建设项目总平面图、房型图；
8、房屋建筑面积、容量清单；
无要求
住宅项目（三层以上）全电缆工程外环内为165元/平米
外环外为140元/平米
架空线和电缆结合
为125元/平米
住宅项目（三层及三层以下）按实收费
12.5
100KVA以上
供电配套工程
供电局
1、可行性研究汇报批复；
2、企业营业执照副本及复印件；
3、地形图；
4、建设项目总平面图；
10
公共建筑容量费
290元/kva
外线另算
12.6
燃气配套工程
燃气企业
1、可行性研究汇报批复；
2、公安部门出具门牌号；
3、建设项目总平面图及相关建筑内部燃气管线设计及说明；
4、用地范围内总体计划说明；
10
红线内排管费
24.5元/每平
红线外排管贴费
12.4元-18.3元/每平
每户730元
13
核发商品房预售许可证
房屋土地管理局
1、房地产开发企业资质证书；
2、有资质测绘机构出具工程进度鉴证汇报；
3、商品房总平面图、建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘结果汇报）；
4、和本市房地产项目资金监管机构签定预售款监管协议；
5、商品房预售方案（包含销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度）；
6、水、电、煤等配套已落实相关证实；
7、前期物业中标证实和服务协议、物业企业资质证书；
8、物业管理及业委会用房配置资料；
10

1、房地局面积估计；
2、物业企业招标完成；
3、银行贷款签定；
4、7层及以下建筑应结构封顶；七层以上完成2/3楼层；
14.1
民防工程验收
民防办
1、民防办相关建设项目批复及相关批文；
2、民防办对建设项目扩初、施工图审图意见；
3、勘测协议、设计协议、施工协议、监理协议及各项分包协议；
4、人防概预算书、决算书；
5、上海市民防工程档案卡；
6、建设项目总平面图、人防建筑完工图；
15
无偿
有民防工程
14.2
消防工程验收
公安局
消防
1、《建筑工程消防设计审核意见》复印件；
2、建筑构件、材料防火性能和消防产品清单及质量合格证实；
3、消防隐蔽工程及自动消防系统安装、调试、开通统计汇报；
4、火灾报警联动控制系统逻辑关系图或说明书；
5、消防控制室值班人员名单原件；
住宅
12天

非住宅
17天
材料打印费：50元

14.3
试生产审批
环境保护验收
环境保护局
试生产审批（10天）：1、现场监理单；
2、环评批复；
环境保护验收：1、环境保护设施完工验收申请汇报；
2、环境保护设施完工验收监测汇报；
3、环境保护设施试生产工作总结汇报；
住宅
10天

非住宅
15天
无偿

14.4
计划验收
计划局
1、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证；
2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；
3、建设工程完工测量结果汇报书；
10
0.8元/平米
计划验收合格证
14.4
绿化验收
市政局
绿化署
1、绿化完工图；
2、绿化确保金收据；
3、绿化设计审核意见书；
10
无偿

14.4
卫生验收
卫生局
1、施工图设计审批意见单；
2、卫生学评价汇报；
10
无偿

14.4
排水排污
工程验收
水务局
1、雨水管、污水管及其它排水工程设施（包含检测井）完工图；
2、排水设施施工监理汇报；
3、排出水（纳管水）水质汇报；
10
无偿

14.4
环卫验收
市政局
环卫署
1、建设项目设计方案总平面图（用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通，并加盖建设单位章）；
2、初步设计文本或文本节录，说明配置具体内容，并加盖建设单位章；
3、初步设计总平面图、和环卫设施相关分层平面图（用红笔划示环卫设施设置建筑面积和位置，并加盖建设单位章）；
10
无偿

14.4
防雷验收
气象局
1、防雷隐蔽工程验收资料；
2、监理单位防雷检测数据；
3、防雷产品型号、规格及对应产品检验合格汇报；
10
无偿

15.1
房屋建筑
面积实测
房地局测绘所
1、房屋各层设计平面图、地籍图幅号、实测建筑面积汇报书；
30
无偿

15.2
完工验收（立案）
质监站
1、勘察、设计单位工程质量检验汇报原件；
2、施工单位工程质量完工汇报原件；
3、监理单位工程质量评定汇报原件；
4、建设工程质量检测汇报功效试验资料；
5、民防、消防、计划、环境保护、节能、公安技防、特种设备（电梯）、城建档案部门出具认可文件或准许使用文件原件；
6、施工单位签署工程质量保修书；
7、建设单位按协议约定工程款付款证实；
8、上海市散装水泥专题资金结算单、墙体材料使用情况核定表；
9、上海市防雷中心出具建设项目防雷工程验收意见书原件；
15
无偿
完工验收合格证
16.1
工程完工资料
编制、归档
计划局
一、完工图；
二、业主、监理、施工单位资料；
5
无偿

16.2
核发交付使用许可证
住宅局
1、配套部门工程验收合格证实；
2、住宅项目建设工程完工验收立案表；
3、住宅项目计划同意应建公建建设工程完工验收立案表；
4、公安门牌号及高层住宅项目标消防验收证实；
5、有电梯项目须提供电梯安全证实；
6、新建住宅质量确保书及新建住宅使用说明书；
15
无偿
获取交付许可证后可交付使用
16.3
申办房地产权证
房地局
1、权籍调查表、房地面积核定表；
2、市或区县房地产测绘部门出具实地勘测汇报；
3、地籍图；
4、完税证实；
5、建设工程完工计划验收合格证实；
6、建设工程完工验收立案通知书；
15
无偿

注：7.10: 建筑面积超出1万平方米可分三次缴纳，第一次在项目申领施工许可证之前缴纳20%；第二次多层住宅在要求首次缴款期后六个月内缴纳50%，高层住宅在要求首次缴款期后十二个月内缴纳50%；第三次多层住宅在要求首次缴款期后十二个月内缴纳余下30%，高层住宅在要求首次缴款期后十二个月半内缴纳余下30%。 

地域管理中心（根据规范要求设置）
依据《城市居住地域和居住区公共服务设施标准》配套公共服务设施面积：每4000人配置居委会200平米，老年康体活动室320平米，文化活动室120平米，服务站120平米，治安联防站20平米，物业用房按总建筑面积0.2%配置，业委会大于30平米。
民防企业
1、高层和附带地下室（基础埋深超出3米）多层建筑应按首层建筑面积配件“满堂红”民防工程；
2、其它多层应按地面建筑面积大于2%百分比配建民防工程；
环境保护局
1、生活污水需达成《上海市污水综合排放标准》三级标准后才可纳入市政污水管网；
2、居住建筑声环境质量应满足《城市区域环境噪声标准》Ⅱ类标准；
3、地下车库出风口排气口距地面高度应大于2.5米，且不得朝向临近建筑和公共活动场所，并应做消声处理；
4、地下车库和餐饮污水应经过隔油沉沙处理后才可纳入市政污水管网；
5、地下车库出入口和居住建筑间隔8米，地下车库出风口和居住建筑间隔10米，垃圾压缩站和居住建筑间隔10-20米；
绿化部门
1、新建居住区绿地面积占居住区用地总面积百分比不得低于35%；集中绿化不得低于10%，且每块集中绿地面积大于400平米；
2、绿地内种植面积不应小于绿地总面积70%；建构筑物占地面积不超出绿地总面积2%；
环卫部门
1、一机一箱压缩机设备尺寸：纵向8米×横向5米×高4米（约21万）；
2、应在居住小区内设置装潢垃圾搜集点，密闭围墙应高2米以上，面积约20平米（可临时占用绿化面积）；
3、居住小区内垃圾搜集点搜集半径应按70米考虑，且应分类搜集；
供电企业：
1、10KV开关站面积为：13米×23米；10KV变配电站面积为：11米×16米；35KV变电站面积为：40米×60米；
2、地面上10KV变配电站应符合长12短8电磁辐射间距，35KV变电站电磁辐射间距为15米；
3、150KVA为380V低压大户；250KVA～6300KVA为10KV站；6300KVA～40000KVA为35KV站；大于40000KVA为110KV站；
4、三型站：2×800KVA；四型站：2×1000KVA；强四型站：2×1250KVA；五型站：4×1000KVA；
电信企业
1、电信设备按19机柜设置；需要独立机房净高要求不低于2.6米，面积约30平方，应预留空调机位；
2、别墅配套费为：40.00元/每平；小高层配套费为：20.00元/每平；高层配套费为：12.50元/每平；（含红线外部分）
有线电视
1、电视设备按19机柜考虑；
2、别墅配套费为：20.00元/每平；7层以下配套费为：15.00元/每平；7层以上配套费为：12.00元/每平；
3、有线电视终端：市内240元，城镇330元，农村480元；