9号温泉公馆可行性分析报告.doc

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安徽百金瀚投资有限公司蓝鼎九号温泉公馆项目可行性分析第一部分项目总论 1.1项目概况安徽百金瀚投资有限公司：是由辽宁、北京、合肥等多家知名洗浴、餐饮及房地产企业家于2008年3月在合肥合资组建的一家以投资洗浴、餐饮、演艺项目为主的有限责任公司。公司注册资金2000万元人民币，建立了以董事会为核心的管理体制，下设：行政管理部、财务管理部、项目管理部、运营管理部、审计监察部、后勤保障部等。安徽百金瀚投资有限公司积累了多家合作企业的经营管理资源以“外观与内涵上的完美”为不懈的追求目标，力求在合肥建成华东规模最大，最为典雅大气的洗浴度假生活体验场所-蓝鼎九号温泉公馆。蓝鼎九号温泉公馆座落于合肥风景秀美的滨湖新区，地处滨湖最佳地带徽州大道与紫云路交口处，距市中心商业繁华地段仅20分钟车程。蓝鼎九号温泉公馆系安徽百金瀚投资有限公司在合肥投资兴建以洗浴为中心，集餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的综合型度假酒店。项目总建筑面积约6万平方米，总投入资金约2.5亿元人民币。酒店内设洗浴广场、餐饮中心、演艺广场、宴会大厅、室外温泉、游泳池、戏水池、多样客房、会议中心、健身中心、影视中心、票务中心、美容美发中心、茶艺、棋牌室、园林景观绿化及相关配套设施，酒店以纯正欧式外观与极具品味的现代化内部设施一脉相承，典雅大气，独具风格。即将成为滨湖新区标志性建筑之一。 1.2项目提出的背景及建设必要性 1.2.1项目名称蓝鼎九号温泉公馆 1.2.4项目地址项目位于滨湖新区徽州大道与紫云路交口交汇处西北角，该项目是滨湖城市天地的一个子项目。 1.2.5项目提出的背景及建设必要性在过去的30年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。从2002年～2008年，外国对中国入境旅游人数年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长。而旅游国内市场也在迅猛增长之中。国际和国内的旅游出行人群，构成了酒店业的主要消费群体，强劲需求，促成了中国酒店业的快速扩张。随着中部经济的迅速发展以及旅游资源的进一步开发，中部酒店业已经成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。安徽省位于华东西北部，交通便利，依托国家“中部崛起”战略，近年来经济高速增长；境内旅游业资源丰富，是我国重要的旅游目的地之一。合肥市地处安徽省中心位置，为全省政治、经济、文化、科技、旅游中心，会晤、旅游度假休闲等资源丰富，酒店业的发展已成为合肥市新的经济增长点。安徽省位于中国华东地区，是中国经济最具发展活力的长江三角洲的腹地，安徽省现有人口6500多万，省会合肥人口为462.73万，其中市区人口258.39万。合肥紧靠以上海为中心的长江三角洲经济区，水陆空交通方便发达，区位优势十分明显。合肥市滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢湖，北靠二环南路，西接沪蓉高速公路，东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里。滨湖新区是未来合肥通过巢湖、走入长江、融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区，也是合肥对外交流和发展的重要窗口和基地。按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”，建设独具魅力的现代化滨湖大城市的要求，滨湖新区的规划高起点、高标准，其核心功能包括行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住社区等。酒店项目位于合肥市滨湖新区，是省内第一家新概念综合度假酒店，其投入运营，将填补合肥滨湖新区缺少优质高档酒店的空白，为滨湖经济发展提供一流的配套服务。 1.3研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《房地产评估规范》1999 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.4可行性研究报告编制原则（1）技术方案采用成熟可靠而且达到国内先进水平的技术，合理利用资源，节能降耗，保护环境。（2）项目建设在环保、消防、安全与卫生等方面严格按照国家规定做到“三同时”。（3）严格执行质量管理制度，树立“质量第一”的思想，精心设计，确保工程设计质量。 1.5项目的建筑规模和内容项目占地面积为8530㎡。总建筑面积为58600㎡。功能设置为餐饮、洗浴、演艺广场、宾馆，各类套房381间。餐饮用房面积约为6000㎡。洗浴娱乐面积约为32000㎡（华南一带最高级的洗浴广场面积为32000㎡）。客房面积约为20600㎡。 1.6主要技术经济指标土地建设批准用地号： 0704227 总占地面积：20040平方米总建筑面积：58600平方米项目占地面积为8530㎡建筑密度：40.86% 容积率：2.55 绿化率：37.12% 1.7施工进度计划 1.7.1 2008年10月破土动工 1.7.2 2009年2月结构达到正负零 1.7.3 2009年10月结构封顶 1.7.4 2010年11月交付使用总建设期为2年。 1.8可行性研究结论经过对全国和合肥经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的建设是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内合肥市酒店市场是乐观的； ■ 在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前安徽百金瀚投资有限公司经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二部分市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析合肥是全国首批园林城市之一，城市绿化覆盖率36.2％，人均公共绿地面积8.5平方米，全年空气质量良好率超过300天，是中国最适宜人类居住的城市之一，2004年荣膺“中国人居环境范例奖”。合肥还是中国优秀旅游城市，市内拥有逍遥津、教弩台、包公祠、包公墓、清风阁、李鸿章故居、大蜀山火山遗址、徽园、欧洲风情街、南淝河水上风景带、双凤湖休闲度假区等古文化遗址和现代旅游景观，因其位居皖中的地缘优势，与周边的黄山、九华山、太平湖以及天柱山、琅琊山等著名旅游景点连线，构成了安徽的黄金旅游线路。合肥是以加工工业为主的综合性工业城市。现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品，有近20万名技术熟练的产业工人。已形成了以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的家用电器和配件工业，以轮胎、日用化工、化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配变电设施为主的汽车和工程机械等支柱产业，新型建材也初具规模。海尔电器、美菱电器、荣事达电器、联合利华日用化工品、合力叉车、日立挖掘机、佳通轮胎、江淮汽车等一大批名牌产品享誉国内外。合肥是长江中下游地区重要的商业中心。法国家乐福、马来西亚百盛集团等外资企业和国内世纪联华、华联集团的进入，更为兴旺发展的合肥商业锦上添花。合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。淮南铁路、合九铁路、京九铁路与即将建成的宁西铁路在此交汇，使合肥成为全国重要的铁路交通枢纽；206国道、312国道和合宁、合芜、合徐高速公路等数十条公路干线将合肥造就成安徽及全国公路交通中心；合肥骆岗机场是国际航空备降机场，也是全国主要机场之一，有直达北京、上海、广州、深圳等20余条国内航线，并有直通香港的定期航班。合肥良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，合肥工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 a. 滨湖世纪城滨湖世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，项目占地为2500亩，总建筑面积约为480万平方米，商品房数量约24000套，规划入住居民数量约7万人。项目的物业形态包括住宅、高级公寓、超大型购物中心、五星级标准酒店、学校、商业街、写字楼等多种物业类型，建成后的滨湖世纪城将成为合肥市规模最大的高尚综合社区。滨湖世纪城项目用地位于滨湖新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路。项目内部通过东西向的万泉河路、福州路和南北向的广西路、天山路分为10个地块。项目的交通条件极为便利，随项目进展将有多路公交车线开通，通过徽州大道可直达主城区中心地带，即将建设的城市轻轨也将经过滨湖世纪城，为城市生活加速。合肥市的战略规划是“一主城，四组团，一个滨湖新区”，作为合肥战略规划之一的滨湖新区，其北面通过徽州大道与主城区紧紧相连，东、南临全国五大淡水湖之一的“巢湖”，其独特的地理优势将使滨湖新区成为一个全国范围内独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区。另外，在项目南侧，是合肥市中心医院，该医院按照全国三级特等医院的规模，是全国技术含金量最高、规模最大的特大型一流医院之一；在项目西南侧，是已开学的合肥一中、师范附小、四十六中，高品质的教育设施，构成区域级完善的城市综合配套。 b．滨湖新区的近期规划近期规划包括：总投资达17亿元的滨湖国际商贸城、占地840.3亩的景观居住区、总投资约19.5亿元的商务居住及会议中心等重大项目。一、合肥滨湖国际商贸城规划中的滨湖国际商贸城项目位于滨湖新区启动区以北，东至徽州大道，西至玉龙路，南至规划支路，北至锦绣大道。主要是依托沪汉蓉高速、徽州大道等发达的交通网络，建立以市场为主，集酒店、办公、居住为一体的大型物流项目。其中规划中的市场面积超过50万平方米，酒店为五星级标准，整个项目占地约506.8亩，需投入资金17亿元。二、合肥滨湖文化娱乐城规划中的滨湖文化娱乐城项目位于滨湖新区启动区以北，东至徽州大道，西至玉龙路，北至规划支路，南至紫云路。主要是结合塘西河风景带，按照高起点、高标准的设计要求，提供集购物、餐饮、宾馆、休闲娱乐于一体的现代化综合服务设施。该项目的商业用地约173.19亩，住宅用地约10.99亩，总建筑面积约24万平方米，需投入资金6亿元。三、商务居住及会议中心规划中的商务居住及会议中心项目位于滨湖新区启动区以南，东至徽州大道，西至西藏路，北至中山路，南至方兴大道。该项目综合高档居住(约93亩)、办公商务(约93亩)、五星级宾馆、3000人会议中心(两者共约69亩)等功能于一体，依托启动区完善的基础配套设施，综合开发，充分利用周边教育、医疗、办公等优质社会资源，进一步完善板块功能。总投资约19.5亿元。四、景观居住项目在紧邻滨湖新区拓展区塘西河景观带的区域内，将出现占地约840.3亩的景观居住项目。该项目东至庐州大道，西至广西路，北至长沙路，南至中山路。目前该区域周边已陆续建起医疗、教育、商业等基础配套设施，区内的滨湖明珠等商住项目也成了合肥最热的房产。五、会展综合开发项目规划中的滨湖新区会展中心将是一个集会展、酒店、办公、居住等功能于一体的大型综合开发项目。该项目位于滨湖新区启动区东北，东至庐州大道，西至徽州大道，北至锦绣大道，南至南京路。总投资约45亿元，占地面积约1200亩，其中会展中心面积超过25万平方米。 c.滨湖城市天地滨湖新区着力打造现代服务业基地，滨湖城市天地项目采取小块招商模式，使土地利用精细化、产业配套集聚化，精心打造现代服务设施，集酒店、购物、餐饮、演艺、酒吧、休闲娱乐等功能于一体，让更多有特色的中小型企业有机会进驻滨湖新区。滨湖城市天地项目位于徽州大道与紫云路交口，通过城市轨道交通及BRT快速公交链接主城区，西南部有“塘西河水街”风貌，周边有40万平方米在建的Shopping Mall、五星级酒店以及本项目，交通、生态、商业、娱乐环境优越。产业的聚集必将体现规模效益，逐渐形成面向全市、辐射周边的商业旗舰，市场辐射力成倍激增，将彻底改变合肥商业格局。 2.1.2市场研究滨湖新区的战略意义并非仅限于合肥，已经上升为安徽全省层面，省市共建的价值逾发明显。区域学家预测，随着，安徽加快参与泛长三角区域分工与合作的步伐，以及整体进入崛起的快车道，滨湖新区将成为全省的支点。现代服务业的增长，已成为引领世界经济发展的最重要引擎之一。国务院常务会议首次在国家层面明确表态，长三角将“努力形成以现代服务业为主的产业结构”。事实上，现代服务业是合肥滨湖新区的主体功能之一。“中国服务外包基地城市”合肥市乃至安徽省高层自决策之日起，已经将发展现代服务业摆上滨湖新区首位。近年来，合肥市沐浴休闲业发展迅速，营业额、利税、就业人数均有明显增长，经营规模也不断扩大，对丰富人民生活，提高生活质量，带动服务业整体发展，扩大社会就业都发挥着重要作用。合肥沐浴休闲业的发展主要经历了三个阶段：一、粗放式经营在计划经济时代，洗浴业只是人们用来洁身的场所，俗称洗澡。由于人民大众居住条件普遍较差，人们洗澡都要到国营的大众浴室。因为人数众多时常会出现排队洗、无处洗等现象，为了解决人民群众“洗澡难”问题，合肥市政府曾花大力修建了一批浴池。二、从粗放到细分改革开放的深入发展，给合肥沐浴业的发展也带来了机遇，合肥沐浴业从单一的洁身浴池逐渐发展为大众浴室、桑拿中心、浴场等多种经营业态，各业态已经呈现明显的差异性服务特征。三、从细分到综合如今合肥市沐浴业已向保健、休闲、餐饮、娱乐及至商务等多功能为一体的综合性服务转变，发展为沐浴休闲业，增加休闲两字，表明这一传统的服务业已适应市场需求，拓展了新的发展空间，传统沐浴业焕发了青春，大有可为。本项目将展示和提升沐浴休闲业的整体形象，协助政府制定产业政策和行业规划，推进行业的发展，培植品牌，打造行业的核心竞争力，同时加强与兄弟行业联系合作，共同促进合肥沐浴休闲业向健康、有序的方向发展。按合肥文化发展规划（2007－2015）发展目标，到2015年，把合肥建成文化特色鲜明、文化基础设施完备、公共文化服务体系完善、文化生态良好、历史文化和现代文化高度融汇、具有较强竞争能力和辐射能力的区域性文化中心。随着人均GDP由1000美元向3000美元跨越，全面建设小康社会将释放巨大的文化消费需求；“大发展、大建设、大环境”强力推进，奥林匹克中心、文化艺术中心、城市森林公园、海洋馆等一批重大项目建成，将为文化产业发展不断积累后发优势；合（肥）宁（南京）、合（肥）武（汉）高速铁路和合（肥）铜（陵）黄（山）高速公路建设，机场的迁建和升级，区域性综合交通枢纽地位进一步凸显。未来合肥将成为“引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角”的区域性旅游中心城市。我国的文化需求与经济发展中的短缺；省会经济圈、安徽省文化中心，区域经济文化中心等决定着文化市场前景广阔。本项目演艺广场的建设正是在此背景下确立的。 2.2市场宏观背景 2.2.1我国酒店业的发展趋势 a.保持稳步增长的趋势随着我国经济形势的进一步好转，酒店业目前呈现经济快速增长的趋势，但这种现象不可能长期存在，在保持效益增长的情况下，酒店行业存在利润平均化的趋势，将会保持一个稳定的发展速度。 b.经营集团化、国际化的趋势由于规模经济的优势，生产与资本的国际化进一步促使经营的集团化与国际化。通过兼并与重组，形成酒店规模与网络的大集团在市场上的占有量日益增大，发展具独特的规模效应，从而在经营与管理方面起着领导潮流更为突出的支配与主宰作用。 c.高度竞争的趋势我国酒店业不仅存在国内企业间的竞争，而且也直接面临国际市场的竞争，同时，不仅在传统的酒店间存在激烈竞争。而且还需迎接新型产业的挑战(如经济酒店的冲击)。 d.产品多样化与综合性经营的趋势－－－旅游者的需求是多种多样的。因此，我们要不断提高酒店产品的档次结构，改变产品形象，尽力提供多样化的产品，寻找新的市场机会。 e.酒店服务个性化的趋势酒店的生意多取决于服务，而优良的服务又多体现在细微处和是否有人情味，是否做到了微笑服务，使宾客有何良好的感受，也是宾客取舍酒店的关键。 f.人才竞争、服务竞争、品牌竞争的趋势当今国际、国内酒店的竞争，除表现为服务质量、管理水平、价格、客源市场，服务设施，酒店特色与酒店风格等一般性的竞争外，酒店经营管理与服务方面人才缺乏，是目前酒店业发展面临的紧迫问题，也是酒店竞争的关键因素。 2.2.2合肥市经济分析 a.投资延续扩张势头　　2009年１月份合肥市完成固定资产投资145.92亿元，同比增长33.9％，高出去年同期6.5个百分点，净增36.96亿元。　　1月份，一、二、三次产业分别完成投资额1.23亿元、48.15亿元、96.54亿元，占投资总额的比重分别为0.8％、32.99％和66.16％。尤为值得一提的是，当金融危机仍在全球蔓延之际，合肥工业投资势头不减，1月工业投资完成45.66亿元，比去年同期净增13.09亿元，增幅高于全市固定资产投资增幅6.3个百分点。　　１月份，城市基础设施建设扎实推进。市政基础设施投资14.6亿元，同比增长21％；服务业投资不断加强，其中现代服务业完成投资69.83亿元，增长29.1％；房地产投资增长较快，当月完成44.57亿元，同比增长37.5％，比去年同期净增12.15亿元。 b.大项目建设加速推进重大项目的顺利实施为促进投资和经济发展提供了重要支撑。　　１月１日，蔡田铺污水处理厂一期续建工程、包河大道跨十五里河桥等一批城市重点工程的集中开工建设，拉开了2009年项目新开工序幕。　　经初步统计，1月份，合肥市1000万元以上新开工项目100多个，计划总投资近90亿元；其中亿元以上项目20个，比上年同月增加7个。不仅合力工业园、长虹工业园、桑铌科技、江汽客车、合蚌高铁、合肥港、新桥机场、南淝河截污及水质改善、城市出入口道路建设和改造，二环改造，一环畅通、渡江战役纪念馆、会展中心改造等一批续建项目进展顺利；京东方、熔安动力、大陆轮胎、合肥电厂6号机组、铁路枢纽、轨道交通等11个重大项目前期工作也均扎实推进，将陆续开工建设。 2.2.3合肥市主要酒店情况宾馆名称房间价格酒店位置备注合肥外商国际俱乐部酒店 RMB389 位于中国亚太经济组织成员、花园式国家高新技术产业开发区内，距合肥市政府新址仅需2分钟，紧邻蜀山风景区。 5星级合肥明珠国际大酒店 RMB520 位于合肥市南部的经济技术开发区 5星级合肥元一希尔顿酒店 RMB518 坐落于合肥新火车站开发区中心 5星级合肥天鹅湖大酒店 RMB550 紧邻政务文化大楼，矗立于靓丽的天鹅湖畔。 5星级合肥古井假日酒店 RMB469 位于市中心美菱大道和芜湖路的交汇处，周围环绕名胜古迹，逍遥津、包公祠和九狮苑等近在咫尺。 5星级合肥索菲特明珠国际大酒店 RMB518 位于经济技术开发区的中心，毗邻安徽国际会展中心，与易初莲花大型卖场仅一步之遥。 5星级合肥澳瑞特酒店 RMB298 南望长江中路闹市，北依安徽省博物馆，东临城隍庙购物中心，西近琥珀山庄高档社区及雨花潭、黑池坝风景区，地理位置优越。 4星级东怡酒店 RMB380 阜南路169号 4星级诺富特合肥齐云山庄 RMB380 位于市中心绿树成荫的芜湖路上，距风景秀丽的包河公园仅一步之遥。 4星级合肥万豪大酒店 RMB348 坐落于合肥市金寨路和东流路交叉口（南门换乘中心对面）。 4星级新文采国际酒店 RMB348 位于合肥市长江西路十里庙北30米，蜀鑫大道9号。 4星级合肥海汇假日酒店 RMB348 坐落于和平广场休闲中心。 4星级合肥华仑瑞雅大酒店 RMB378 酒店坐落于合肥市中心枢纽长江中路段。 4星级安徽金环大酒店 RMB428 一环路金屯立交桥东侧（屯溪路528号）。 4星级良苑商务会馆 RMB478 美菱大道与芜湖路立交桥旁。 4星级合肥银瑞林国际大酒店 RMB458 座落在荣事达大道。是一家集客房、餐饮、娱乐、桑拿、休闲为一体的综合性酒店。 4星级安徽圣大国际饭店 RMB428 长江东路1127号 4星级安徽饭店 RMB660 位于合肥市景色旖旎的西山风景区。 4星级合肥和平国际大酒店 RMB478 位于市中心，美菱大道和芜湖路交汇处，东倚包河公园，西临银河景区，环境幽雅，交通便利。 4星级合肥美菱大酒店 RMB215 座落在风景秀丽的南淝河之滨，位于合肥市巢湖路和芜湖路交汇口。 3星级合肥安港大酒店 RMB238 位于美菱大道和芜湖路交汇处。 3星级合肥新长城大酒店 RMB264 位于风景秀丽的包河之畔，西接长江路，北临淝河之滨，是一家环境优雅，闹中取静的三星级商务酒店。 3星级 2.3合肥酒店业发展的条件合肥越来越多的各类会议以及会展带来的巨大商机正成为各家星级酒店争夺的“焦点”。据统计，合肥市2005年大大小小的会议上万个。这类会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等。　　而全球每年将有2800亿美元的会议旅游市场，国内政府及商务会议旅游市场估计也不会少于上千亿元人民币。高档会议接待不仅会带来很高的会议接待收入，还会因会议客户的高消费特性，带来吃、住、观光、娱乐等一系列高档消费，进而获得比一般旅游、住宿接待更全面和更高的收益。　　据了解，会议给酒店带来的利润是非常可观的，通常一个会议都会住宿一两晚左右，以一个百人全天会议计算，如果含3餐，住100间标准房，以每个人250元计算，大约会带来10万元消费额。合肥市计划经过5到10年的努力，把合肥打造成中西部地区乃至全国有名的会展新城，力争使会展业的直接营业收入、就业人数和品牌会展数位居全国前20位。安徽酒店业会议市场迎来了发展的良机，市场潜力巨大。 2.4高端酒店增长势头强劲高端酒店市场在寻求自己更细的市场定位。业内人士表示，2003版《旅游饭店星级的划分与评定》的实施，特别是2007年初正式产生的首批白金五星级酒店，将会在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。业内人士分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并在2007年年底前投入运营的酒店有1057家，其中五星级标准的就有507家。第三部分项目分析及评价 3.1地块解析 3.1.1项目技术经济指标 n 建筑面积：58600㎡（不包括地下车库）餐饮用房面积约为6000㎡。洗浴娱乐面积约为32000㎡。客房面积约为20600㎡ n 主楼层数共17层 1-4层：餐饮 5层：办公（大小会议室3个） 6--14层：酒店客房 15-17层：行政办公地下：设备层 n 辅楼1： 1层：大厅 2层：VIP会员洗浴会所 3层：休息大厅、茶吧、健身房、电影厅、棋牌室 4层：自助餐、按摩包房辅楼2：4层，为演艺广场辅楼3：6层，洗浴客房 n 客房总数：381间标准客房：188套；豪华套房：50套普通套房：47套；豪华单间：88套总统套房：8套 3.1.2交通条件及周边配套分析蓝鼎九号温泉公馆位于滨湖新区徽州大道与紫云路交口，旁边有塘西河蜿蜒流过，并依托在建的40 万平方米的大型ShoppingMall，交通、生态环境优越，各种配套设施完善；徽派古居、客家围屋、江南水苑、山西民居、北京四合院等全国各地具有传统特色的民居、院落将齐聚滨湖，打造具有浓郁文化特色的文化街区——塘西河水街。目前，合肥滨湖新区正在打造一个集酒店、购物、餐饮、演艺、酒吧、休闲娱乐等功能于一体的滨湖城市天地。蓝鼎九号温泉公馆和水街正是这项目中的一部分。 3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥合肥滨湖新区塘西河景区位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。 3.2项目SWOT分析 3.2.1 SWOT分析优势（S） 1、项目位于滨湖城市天地，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻塘西河，具备良好展示面； 2、区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以洗浴广场为主，是典型的综合服务型酒店，对客户的综合吸引力较大； 3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）短期经营和管理：虽然是安徽省内的4星级酒店，毕竟该酒店刚刚建设，酒店内部的招聘与管理存在很大的波动性，内部问题不可能短时间内解决，内部制度还在完善中。机会（O） 1、旅游业全面振兴 2006年中国旅游业产值将增长23%，达到3010亿美元，中国将成为世界第三大旅游国。到2020年，中国海外旅游人数将超过21000万人次，旅游外汇收入将达到580亿美元，国内旅游将达到29亿人次，旅游收入将达到50400亿人民币以上，旅游业总产值将达到2.5万亿人民币，相当于国内生产总值的比重再提高8%左右。 2、居民收入持续上升，旅游、餐饮、娱乐需求逐年提高 2008年合肥市经济社会发展主要成绩为：地区生产总值增长15%，财政收入增长15%，固定资产投资增长25%，实际利用外资增长14%，社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均增长13%。预计到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%；上述数据显示，市民的消费水平逐渐在提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。酒店的各种设施会吸引他们，因此去酒店消费的人也会不断的增加。 3、人民币币值低估，实际购买力大于汇换价格短期来看，美元的持续走低和人民币现行的汇率制度，吸引大量的境外人士来中国观光购物。从购买力角度来看，最乐观的估计是人民币币值被低估了 40% ，保守的估计是 10% 左右。国外游客选择中国作为旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因。而合肥作为安徽的政治，经济，文化中心必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈，商务会议等。届时，不仅合肥的旅游与酒店业的经济收入在增加，也会带动其他行业的发展。 4、合肥和周边的客户资源随着安徽两山一湖旅游政策的推出，随着市内投资项目的陆续建成，合肥的旅游和酒店业优势已经凸现，省会的优势是发展酒店业的关键因素，再加上合肥市要打造成生态型，现代化的滨湖新区和科技合肥，绿色合肥，今后的合肥将有质的变化。届时，市内甚至省内的企业的中外高管人员，经营人员，政府也将成为酒店的常住客源。 5、商会经济合肥市的第一届工商会于1951年4月10日至12日召开，迄今已历十届。这几年，有会员近8000人（户）。有市泉州商会，市庐江商会，上海合肥商会，市怀远商会，肥东工商联，合肥市福州商会等商会、每年这些商会都会有重大会议在合肥召开，这些商会需要的都是高级的服务，对价格不敏感，这对四星级的蓝鼎九号温泉公馆来说，是极佳的市场机会。威胁（T）品牌化的经济型酒店的逐步渗透。依品牌为依托，连锁和特许加盟的经济型酒店正在逐步兴起，市场份额逐渐扩大，成为旅游行业不可忽视的的新兴力量。目前主要的经济型酒店品牌国内有锦江之星、如家快捷、中江之旅和金陵饭店旗下的“金一村”，外资经济型酒店“宜必思”、“速八”和“假日快捷”。这些经济型酒店正在快速地扩张和渗透。这些经济型酒店价格合理，服务周到，很受中下阶层客源的欢迎，虽然其主要的替代对象是三星级以下的酒店，但对普通商务人员和自助旅游的散客客源的分流影响不可忽视。希望蓝鼎九号温泉公馆也向这些客源敞开大门！相信蓝鼎九号温泉公馆在高质量，高品牌的管理下一定会成为合肥地区的“掌上明珠”！乃至全省的酒店巨头！ 3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略） 1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜； 2、配合项目滨湖城市天地地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注； 3、利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能吸引更多的消费客户； 4、强化、利用发展商良好的社会资源和背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大WT策略（化解劣势与规避风险） 1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费； 2、针对自身酒店配套设施经营的特点，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次； 3、利用背景优势对项目进行信誉担保； 4、规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。 3.3项目评价蓝鼎九号温泉公馆项目在滨湖新区目前仍属于独一无二的，在整个合肥市市场来说，属于高档的综合服务式酒店项目。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，提高度假酒店品牌形象。整体来看，蓝鼎九号温泉公馆项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及合肥市经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。 3.4市场定位及项目评估 3.4.1市场定位蓝鼎九号温泉公馆由注册资金2000万的安徽百金瀚投资有限公司投资兴建，是一所以洗浴为中心的集餐饮、演艺、健身等于一体的综合性休闲场所。建筑物的外观为欧式与现代风格相结合，将成为滨湖新区又一标志性建筑。是省内第一家新概念综合度假酒店，其投入运营，将填补合肥滨湖新区缺少优质高档酒店的空白，为滨湖经济发展提供一流的配套服务。 3.4.2项目评估在整个滨湖新区中，蓝鼎九号温泉公馆作为目前唯一的新概念综合度假酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求： 1、在短期内能快速回笼大量资金 2、能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，有两种方案可供选择： n 商业贷款 n 产权式酒店 1、项目商业贷款概念：商业贷款是指向银行申请的贷款，只要有足够的偿还能力，有稳定的收入即可以向银行申请。优势：（1）能回笼部分资金；（2）能保持对酒店的经营管理。劣势：（1）贷款额度有限，回笼资金少；（2）将背负利息负担；小结：基于以上分析，商业贷款能保持对酒店的经营管理，而且符合公司对快速回笼大量资金的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 2、产权式酒店：概念：即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：（1）能以市场价格快速回笼资金；（2）能保持对酒店的经营管理；劣势：（1）操作方式较为复杂；（2）存在后续经营回报的风险。（3）没有所有权，不符合投资者的初衷。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但丧失了对酒店所有权的要求，因此，此种方式不符合对酒店最佳出路的要求。 3.5项目定位蓝鼎九号温泉公馆由注册资金2000万的安徽百金瀚投资有限公司全资拥有，是为了填补合肥滨湖新区缺少优质高档酒店的空白而兴建起来的。该酒店主楼高17层，总投资2.4亿元。蓝鼎九号温泉公馆是一所以洗浴为中心的集餐饮、演艺、健身等于一体的综合性休闲场所。位于徽州大道与紫云路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：滨湖新区首个国际级综合服务酒店。 3.6方案评估意见综合3.4.2项目评估两种方案的比较分析，商业贷款符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义： ■ 快速回笼资金，缓解资金压力。 ■能保持对酒店的所有权和经营管理权。 ■ 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展。 3.7建设条件 3.7.1水文、地质、气象资料根据《中国地震烈度区划图案（1990）》，合肥市地震烈度为7度。合肥市位于安徽省中部的江淮分水岭南侧，巢湖西北岸，地理坐标为东经116040’~117052’，北纬30031’~32037’，属于季风副热带湿润气候，四季分明，总的气候特点是春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干冷少雨。具体气象条件如下：（1）气温：年平均温度 15.7℃ 极端最高温度 41.0℃ 极端最低温度 -20.6℃ 最热月（七月）平均温度28.5℃ 最冷月（一月）平均温度1.9℃ 夏季通风室外计算温度33.0℃ 冬季通风室外计算温度2.0℃ （2）气压：年平均气压 101240pa 冬季最高气压 102320pa 夏季最低气压 99890pa （3）湿度：年平均相对湿度 76% 最冷月平均相对湿度74% 最热月平均相对湿度80% （4）风向及风速：常年主导风向东北偏东风到南风，其次是东北风、西北风冬季主导风向北、东北夏季主导风向偏南风年平均风速 2.6m/s 最大风速（10米高处）21.3m/s 风荷载 300N/m3 （5）降雨：年平均降雨量 1008.1毫米日最大降雨量 129.6毫米小时最大降雨量 72.1毫米 10分钟最大降雨量26.3毫米（6）雪：最大积雪深度 450毫米最大冻土深度 300毫米雪荷载 500n/m2 厂区工程地质情况良好，无矿藏、崩塌、冲沟、断层、熔岩等不良地质情况；地下水质良好。 3.7.2设计条件滨湖新区已建成市政道路总长33.4公里，高标准的路网结构已经形成；徽州大道及BRT公交专线建成通车，新区与老城区的通行时间缩短为20分钟；紫云路下穿沪蓉高速实现贯通，18路公交环线将滨湖新区、经开区、政务文化新区、高新区连成一体；日处理1万吨的小型污水处理厂一期工程竣工开始运行； 10kv变电所、垃圾中转站、消防站等一系列市政配套设施正在抓紧建设；17公里的巢湖岸线综合治理以及十五里河、塘西河生态修复、全线截污等一系列重大工程已经启动，塘西河1.98公里河道治理工程基本完工。 3.8组织机构与人力资源配置 3.8.1组织机构本项目承办单位为安徽百金瀚投资有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全。运营阶段的组织机构详见管理机构图。管理机构图董事会总经理运转总经理行政部审计部餐饮部副总经

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