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南通万科金域蓝湾项目策划书

金域蓝湾
项目介绍：
万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——万科进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验；项目住宅户型产品重要有约95㎡创新三房、约105㎡舒适大三房和标准三房、约135㎡豪华三房。
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发拟定为公司核心业务。2023年销售金额1082亿元，连续三年问鼎全球住宅销售冠军。迄今为止，公司共为超过25万户家庭提供了住宅，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大经济圈以及中西部区域的48个城市。历经27年的积累，万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，提倡生态环保技术的开发与应用，致力于成为中国房地产行业的连续领跑者和中国优秀的公司公民，公司连续七年入选“中国最受尊敬公司”。
万科金域蓝湾位于北翼新城之核心，是南通未来之浦东。北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
万科金域蓝湾品牌作为万科金色系中最高端的产品，已然走过8年的市场实践，成为各地市场的标杆性作品。它不仅占据城市核心领域，并且禀赋上乘建筑品质，占据优势稀缺景观资源，成为城市精英人群的专属领地。南通万科金域蓝湾作为万科进驻南通的首个项目，万科将秉承“尊重土地、传承经典”的理念引入低碳节能技术，全面家居解决方案，创新街区式购物中心，营造全新生活体验，将项目打导致为崇高人居社区，城市高端典范之作。
全国物管第一品牌“万科物业”贴心管理——全国物管第一品牌，48座城市，近200个大型社区，全国25万户业主大家庭的选择，2023万科金牌物业，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，以数十个特殊工种的贴身服务打造层次丰富的服务模式和特色鲜明的服务体系，缔造国内规模最大的，兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企。2023、30年、50年……万科物业始终与客户同在，连续超越客户不断增长的期待，让幸福的蔓延没有终点。
项目配套：
教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园
医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院
商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等
娱乐：方特游乐场等
交通状况：
32路、44路长华路口北下车
楼层状况：
9-26层小高层及高层
相关信息：
占地面积:99910平方米
建筑面积:218650平方米
竣工时间:2023-12-31
开发商:南通万科投资有限公司
物业管理公司:万科物业
代理商:世联地产
工程进度:正在建设中(2023-09-13)
产权年限:70年
户 数:总户数984户
金域蓝湾起价9180.00元/平方米

案例一:《万科·金域蓝湾》
目录
一、市场分析
1．区域市场分析
2．定向市场分析
3．项目分析
4．竞争对手资料分析
5．项目周边配套状况
二、项目市场定位
1市场定位
2．项目形象定位
3．目的客户
4．目的市场细分
三、销售策略建议
1．市场气氛培养
2．促销手段建议
3．付款方式建议
四、宣传策略
1、媒体选择建议
2.宣传主题
3、品牌
4、媒介的组合策略
五、结 束 语

序言：
万科金域蓝湾——中国房地产第一品牌——万科进驻南通的首个标杆项目
万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发拟定为公司核心业务。2023年销售金额1082亿元，连续三年问鼎全球住宅销售冠军。迄今为止，公司共为超过25万户家庭提供了住宅，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大经济圈以及中西部区域的48个城市。历经27年的积累，万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，提倡生态环保技术的开发与应用，致力于成为中国房地产行业的连续领跑者和中国优秀的公司公民，公司连续七年入选“中国最受尊敬公司”。
一、 市场分析
1、区域市场分析：
万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处。项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验
北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2、定向市场分析：
根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类：
分类
数据
富贵之家
9%
健康养老
6%
社会新锐
29%
望子成龙
31%
务实之家
25%
客户分类如下图：

万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，周边有学校、医院、商业街和购物中心、星级酒店、美食城、游乐场、数码广场、火车站，直通汽车站，随着南大街发展的饱、市中心的发展，城市化的进程，商业圈的扩大，北大街会成为一个新的市中心，新的“南大街”，发展潜力是不可预计的。
3、项目分析：
(1)项目名称： 万科金域蓝湾
(2)项目规模： 9-26层的小高层和高层，目前有A、B区
(3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房
(4)销售情况： 一期基本售罄，二期在售
(5)宣传主题： 花开蓝湾，成熟绽放 前100名客户享受VIP待遇
(6)价格： 一期剩余房源起价9180元/平，二期主推11#楼，三房9800起，主力面积108平米和137平米，VIP5万抵10万。
(7)装修标准： 精装修
4、竞争对手分析：
(1)项目名称：国基桂花小镇
(2)项目规模：8栋小高层及高层组成
(3)价格： 9500元/平起价
国基桂花小镇位于港闸区工农北路与永怡路交叉口（二号桥北500北翼新城核心区，距离万科金域蓝湾很接近，就在其对面。东部滨临规划中的体育馆，西面紧邻生态绿地公园，内部有流动河流穿过小镇内部，修建新的生态花园·······距离即将建成的北城大桥，钟秀大桥，与即将形成的北大街很近。周边有装饰城，商业街，星级酒店，医院，学校等等，与万科共同拥有相同的配套设施。
桂花小镇开发商有着十数年的开发经验，他们是将国内外知名的建筑风格、景观设计联手打造的以公园为主题的的生态水景特色楼盘。在当下这种追求生活质量的时代，这种格调必然进一步人心。
5、项目周边配套状况：
南通万科金域蓝湾周边有：
教育： 北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园
医疗： 国际私立医院（规划）、第六人民医院
商业： 北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城、华强电子数码广场等
娱乐： 方特游乐场等
交通： 32路公交，44路公交，火车站，汽车站
物业： 万科物业
二、 项目市场定位：
1、市场定位
万科金域蓝湾附近的楼盘唯一与之媲美的就是国基桂花小镇，无论是在价格或者绿化。所以我们结合市场情况和自身品牌特点，以及我们的金色主题——“花开蓝湾，成熟绽放”和有保证的楼盘质量，充足迎合市场，占领市场，成为地产界最大的焦点。
2、项目形象定位：
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化社区的心态，带给客户一种“既享有成熟社区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
3、目的客户：
根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类：

分类
数据
富贵之家
9%
健康养老
6%
社会新锐
29%
望子成龙
31%
务实之家
25%
4、目的市场细分：
(1) 购买阶层
1)自用： 大众市民，有能力而又的确希望置业的。
2)安居保值： 高薪收入阶层。
3)换屋计划： 不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4)投资客： 投资者是每个有潜力楼盘的目的买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。
(2)年龄层次： 中青年人为主（30~50岁）
(3)家庭结构： 三~五口之家为主
三、销售策略建议：
1、市场气氛培养：
建议在现阶段运用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容涉及：
1、硬件塑造
⑴告知性工地展示
应运用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。
⑵户外广告设立
户外广告设立能增强项目的认知能力，可以有效提高项目的知名度。在广告牌设立上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。
⑶设立精美的示范单位和样板房
通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。
2.软性宣传
⑴为区域造势
通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。
⑵为本案住宅造势
目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以住宅环境好，楼盘质量过硬，交通便利的优点吸引买家。
⑶为楼盘造势
形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。
形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或钞票奖励。同时，留住部分准备置业的买家。
2、促销手段建议：
1.增长销售点
建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。
2.大型展销会
选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。
3.潜在客户开发
运用原有广阔的一手及二手客户资料，通过积极联络推销方式，增长项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采用措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。
4.提供额外优惠
展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，减少成交风险。前100名客户可享折扣优惠。
3、付款方式建议：
针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增长其超前入市的也许性。
四、宣传策略：
建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢崇高住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征”的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，发明浓烈的市场气氛，以达成抱负的销售业绩。
1、媒体选择建议：
江海晚报、南通搜房网、大型标牌广告、公交车身等等。
2、宣传主题： 花开蓝湾，成熟绽放
3、品牌： 地产界龙头大哥，物业管理。全国物管第一品牌“万科物业”贴心管理——全国物管第一品牌，48座城市，近200个大型社区，全国25万户业主大家庭的选择，2023万科金牌物业，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，以数十个特殊工种的贴身服务打造层次丰富的服务模式和特色鲜明的服务体系，缔造国内规模最大的，兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企。2023、30年、50年……万科物业始终与客户同在，连续超越客户不断增长的期待，让幸福的蔓延没有终点。
4媒介组合：
报纸、电视、电台为主，广告为辅。配合的公关活动，在新闻媒介上适当的报道
五、结束语：
金域系列最高端产品来到南通：万科金域蓝湾品牌作为万科金色系中最高端的产品，已然走过8年的市场实践，成为各地市场的标杆性作品。它不仅占据城市核心领域，并且禀赋上乘建筑品质，占据优势稀缺景观资源，成为城市精英人群的专属领地。南通万科金域蓝湾作为万科进驻南通的首个项目，万科将秉承“尊重土地、传承经典”的理念引入低碳节能技术，全面家居解决方案，创新街区式购物中心，营造全新生活体验，将项目打导致为崇高人居社区，城市高端典范之作。 肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃薇聿芀蒅螃羅艿薈薅袁芈芇螁螇莇莀薄肆莆蒂蝿羂莅蚄薂羈莅莄袈袄莄蒆蚀膂莃蕿袆肈莂蚁虿羄莁莁袄袀肈蒃蚇螆肇薅袂肅肆芅蚅肁肅蒇羁羇肄蕿螄袃肃蚂薆膁肂莁螂肇肂蒄薅羃膁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂虿袂膆蒅袅螈膅薇蚈肆芄芇袃羂芃荿蚆袈节蒁袂袄芁蚃螄膃芁莃