福州自贸区沃谷保税区产业园可行性研究报告.doc

福建省福州自贸区
沃谷保税产业园
可
行
性
研
究
报
告

沃谷国际（香港）投资集团有限公司
二0一五年四月

58

目 录

1 总论 1
1.1项目名称与建设地点 1
1.2项目单位简介 1
1.3研究工作的依据和范围 2
1.4项目建设内容与规模 2
1.5主要技术经济指标 2
1.6研究结论与建议 3
2 项目建设的背景及必要性 4
2.1项目背景 4
2.2项目建设的必要性 5
3 市场预测与建设内容 8
3.1土地市场运行现状 8
3.2项目升值潜力分析与价格预测 10
3.3项目市场风险分析 13
3.4项目建设规模与内容 14
4 场址选择与建设条件 15
4.1场址现状 15
4.2场址建设条件 15
5工程建设方案 18
5.1项目规划方案 18
5.2土地平整方案 21
5.3 道路工程技术方案 22
5.4给排水 30
5.5照明工程 33
5.6绿化工程 36
5.7交通工程 37
5.8人行天桥 38
6 环境保护与节能 39
6.1环境保护 39
6.2节能 39
6.3节地 42
7 项目管理 43
7.1自建制度与监理制度 43
7.2质量、投资、进度控制 43
7.3 合同管理与协调 44
7.4 竣工验收 44
8 项目实施进度及招标计划 45
8.1项目实施进度 45
8.2招标计划 45
9 投资估算与资金筹措 47
9.1投资估算 47
9.2资金筹措 48
9.3投资计划 49
9.4贷款偿还计划 49
10 财务评价 50
10.1分析原则与依据 50
10.2经营收入估算 50
10.3总成本费用估算 51
10.4.利润 51
10.5财务盈利能力分析 51
10.6风险分析 52
10.7评价结论 52
11 社会评价 53
11.1项目对社会的影响分析 53
11.2项目与社会的互适性分析 54
11.3项目对公平的影响 54
11.4社会风险分析 54
11.5结论 55
12 风险分析 56
12.1项目风险因素识别 56
12.2风险评估 56
12.3降低风险的主要措施 57

目 录

第一章 项目概况
第二章 设立福建省福州自贸区沃谷保税区产业园区的有利条件
第三章 福建省福州自贸区沃谷保税区产业园区发展的重点与目标
第四章 项目建设方案
第五章 机构设置及劳动定员
第六章 公用工程
第七章 环境保护、消防、劳动安全和节能
第八章 投资估算、资金筹措及资金使用安排
第九章 财务效益分析及评价
第十章 可行性研究结论

第一章 概 述

一、项目名称
项目名称：福建福州自贸区沃谷保税产业园区
二、 承办单位基本情况：
1、承办单位： 沃谷国际（香港）投资集团有限公司
2、项目地址：福建省福州市江阴保税港区
3、项目负责人：关 键
4、项目联系人：李 斌
联系电话： [phone]
5、地址：福清市清昌大道299号

沃谷国际（香港）投资集团有限公司（以下简称：沃谷集团）于2006年成立，是一家集商业地产开发、商业运营、资产管理、投融资、文化传媒与贸易为主的综合性、跨地区经营的大型企业集团，拥有丰富的企业运营经验和健全的管理团队，项目遍及国内多个城市。目前与红星美凯龙家居连锁集团、国家电网信息中心、国内知名黄金珠宝连锁品牌、印尼HOLI MINA JAYA集团都有多领域的深度战略合作。
沃谷集团将构建集进口家居建材交易配送、全球海产品和东南亚水果冷链配送交易、以及进口黄金珠宝交易配送、电力及医疗设备大型工程机械融资租赁和智能化仓储以及福清红星美凯龙全球城市广场保税跨境购物展示交易服务中心等六大模块，构筑国际保税产业园。
福建江阴保税港区位于福清江阴半岛，是福建省的两个重要发展港口之一，是未来对外经济发展的重要基地，未来的江阴港，必将成为海西枢纽港。福州市把江阴港区内已投入运作的福州保税物流园区、福清出口加工区、福州新港和正在建设中的江阴铁路物流园区四个功能区域进行整合，创建福州保税港区，并积极推动与台湾自由贸易港区的对接。
福建福州自贸区沃谷保税产业园区围绕打造国际保税产业园区的目标，结合福建省自贸区建设，高起点规划、高质量建设、高效益运作、高速度发展，遵循“产业集聚、企业集中、用地集约”的原则，以沃谷集团联合红星美凯龙集团、国内知名黄金珠宝品牌、HOLI MINA JOYA等构建进口高端家具建材、国际珠宝名品贸易、海产品和东南亚水果等进出口贸易中心项目为带动，以创新环境和高端产业集群发展为主线，确立跨境电子商务合作。筹建跨境电子商务综合服务平台，为园区企业提供集电子数据认证、交易信息交换、关检部门通关监管系统为一体的服务。同时基于新型物流的物联网技术，建立进口商品的产源追溯。建设以及相关产业链保税产业园。产业园将提供大宗物资仓储、物流、贸易一条龙，促进产业提升与发展。同时，产业园还配套金融服务---国家电网设备融资租赁等金融服务为入园企业的发展提供坚实的保障。
三、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1。
表1：主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备 注
1
工程建筑主要指标

1.1
用地面积
亩
300
200,001.00 M2
1.1.1
工业用地
亩
279
186,000.93 M2
1.1.2
综合用地
亩
21
14,000.07 M2
1.2.
建筑面积
M2
251428.75

1.2.1
工业用地建筑面积
M2
213039.2

其中
智能冷链、冷藏仓储
车间
M2
44000
2层

智能仓库、展示、交易
M2
60000
4层

展示、交易中心
M2
60000

非生产性工业用房
M2
49039.2
11层
1.2.2
商业地上建筑面积
M2
28000.14

其中
电子商务大厦
M2
28000.14
15层
1.2.3
地下建筑面积
M2
10389.41
1层（不计容）
1.3
容积率

1.3.1
工业用地

1.15

1.3.2
综合用地

2.0

1.4
建筑密度
%

1.4.1
工业用地
%
30.35

1.4.2

综合用地
%
13.33

1.5
绿化率
%
15

2
项目定员
人
50

3
总投资
亿元
8

3.1
固定资产投资
亿元
6.71
含建设期利息
3.3
流动资产投资
亿元
1.29

4
资金筹措

4.1
企业自筹
万元
50000
包括流动资金
4.2
银行贷款
万元
30000

5
主要财务计算指标

5.1
营业收入
万元
39930
平均
5.2
税金及附加
万元
6987.75
平均
5.3
年利润总额
万元
28675.08
平均
5.4
所得税
万元
7168.77
平均
四、可行性研究报告编制依据及范围
1、 编制依据
（1） 《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（2009年5月14日）；
（2） 《关于印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案的通知》（国办函[2013]69号）；
（3） 《冷链物流发展规划》
（4） 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（5） 《福建省建设工程项目施工招标投标管理办法》；
（6） 福国家及地方有关的法律、法规、规定和建设标准。
2、 可行性研究的范围
本可行性研究工作以福建福州自贸区沃谷保税园项目为研究对象，以项目实施的必要性、项目选址和实施条件、实施方案、实施进度、投资估算和财务及社会经济效益分析为研究重点，主要有以下内容：
（1）服务市场研究：以自贸区对智能化仓储物流的需求为切入点，保税仓储市场的发展前景及规模预测，确定项目的市场定位，仓储物流基地将一部分解决项目开发企业自用的需求（东南亚水果、海产品、黄金、珠宝、高端家具等），一部分用于提供第三方的仓储物流服务及相关设备租赁等，从而预测本项目的市场空间；
（2）技术分析：包括项目建设规模、技术方案、特点及要求、设备选型、相关配套设施、 实施进度等；
（3）投资与财务分析：主要通过对项目的投资、资金筹措、资 金使用、收入及利润、成本、税收等财务数据的预测，分析项目在财务上的可行性；
（4）社会效益分析：通过项目的社会效益预测，分析项目实施的必要性，社会带动效应和经济的影响力。

第二章 福建福州自贸区沃谷保税产业园区建设的必要性

自由贸易区（Free Trade Zone）FGDG 是指由国家指定的交易贸易区，比世贸组织相关规定更加优惠的贸易安排；在主权国家或地区的关境内外，划出特定的区域，准许外国商品豁免关税自由进出。实质上是采取自由港政策的关税隔离区。狭义仅指提供区内加工出口所需原料等货物的进口豁免关税的地区，类似出口加工区。广义还包括自由港和转口贸易区。

一、设立福建福州自贸区沃谷保税产业园区有利条件

1、中央和省赋予福清的各项优惠政策，为福建福州自贸区沃谷保税产业园区的发展提供了复合政策优势。随着海峡西岸经济区由区域战略提升为国家战略，福建自贸区挂牌设立，福清的产业发展面临新的机遇与形势，必将成为海西经济区的重要腹地和产业梯度转移的承接地，并起到连接内陆与沿海地区人流、物流和资金流的中转枢纽作用。
2、福建福州自贸区沃谷保税产业园区地理位置优越，物流基础厚实和产业链较优，投资开发条件较好。
　 福建福州自贸区沃谷保税产业园区优越的地理位置----福州保税区江阴港。
江阴港区位于我省最大海湾——兴化湾北岸中部，湾内港区风浪较小，常年不冻不淤。江阴港岸线长达8.37公里，纵深可达1.5公里，可建3-30万吨泊位30余个，年吞吐量可达7500万吨。港区水域宽达9-15公里，10米以上深水区域宽度达1-3公里，最大天然水深达19米，可满足20万吨级以上大型船舶的靠泊和调头需要。且后方陆域宽阔，多为浅滩、盐田和低小丘陵旱地；靠海岸侧又有40平方公里的平坦旱地，及近百平方公里的浅滩，可供开发工业区用地。
目前，江阴港已建成5个泊位，在建的还有十余个泊位。开辟了通达全球五大洲各大港口的近20条国际航线以及两岸三地、香港、台湾直航航线，同时开通了众多内贸支线。世界航运业十强中的马士基、地中海等七大航运企业已落户江阴港区。
江阴港将逐步发展为以集装箱运输为主，以散杂货和液体运输为辅的，集多式联运、商贸、仓储、加工为一体的多功能、综合性深水港区。预期到2015年，将建成15个泊位，形成超500万标箱/年吞吐能力，并兼具散杂货和化工危险品码头功能，迈入中国沿海十大港口和世界级集装箱港口行列。
江阴港连接开发区和324国道的疏港新江公路、直达港区的疏港高速公路，今年内将建成通车。江阴港距福州市85公里，距长乐国际机场81公里。全长13公里的疏港公路已全线贯通，并与福厦高速公路连接，规划铁路专用线从拟建的福厦铁路新厝车站延伸至物流中心。物流中心连接的江阴港距上海港532海里，距香港360海里，距基隆150海里，台中100海里。江阴港将实现航运、陆运无缝隙对接，大大提升港口使用效率。
3、沃谷国际（香港）投资集团有限公司是一家集商业地产开发、商业运营、资产管理、投融资、文化传媒与贸易为主的综合性、跨地区经营的大型企业集团，拥有丰富的企业运营经验和健全的管理团队。沃谷国际高度重视远景规划，业态开发将以福建区域为重点，以点带面，最终辐射全国。

二、设立福建福州自贸区沃谷保税产业园区必要性

1、自贸区机制乃创新之举：由此紧密结合市场化改革、对外开放和开发高端及新兴产业来形成新的发展模式。对促进中国的全球化参与度及现代服务业发展尤为重要。
2、福建作为自贸区的选点自有深意，首先是促进沿海地区的进一步发展。推动发展将建立在三大新动力上：（一）由深化改革完善市场机制（尤其政府运作）来提升效率和实现改革红利。（二）由扩大及优化开放来实现开放红利，并促进改革与产业发展。（三）借助上述进一步改革开放来建设新兴高端产业，特别是金融等现代服务业，从而弥补中国产业发展中的较弱环节。
3、 作为国内区域发展协作的龙头。福建可拉动海西经济区发
展和促进两岸经贸合作。
4、自贸区还可成为建设海上丝路的基地，和内外经贸的衔接点。
“一带一路”建设已成为中国开展对外经贸关系的重要基础及内容，而建设海上丝路须有一批开放及发展水平较高的基地，方便“引进来”及“走出去”的双向流通。自贸区乃承担此类任务的最佳选择，并可由此促进沿海地区成为海上丝路的内外衔接地带。
5、本项目的建设结合综合实验区“先试先行”的发展纲领，利用地缘优势整合台湾及东南亚农产品资源，保 障 产品质量安全，促进海峡西岸经济区和综合实验区经济社会发展的需要；
6、本项目借助自贸区建设东风，推动两岸产业融合，对接台湾自由经济示范区，建设高新技术产业园、保税物流园区。交易将通过与金融机构展开战略合作，在交易模式创新和金融产品创新方面大胆尝试，建设两岸金融合作示范区等。
7、本项目的建设是满足人民群众日益增长的对食品质量安全高标准的需要；
8、本项目的建设是有利于推动冷链物流、智能化仓储等相关行业技术研发，打造分工细致，高效率的产业链，最终孵化出创新型产业集群，并建立起完整的社会化服务体系，创造巨大的社会价值和经济效益。
由此可见在自贸区设立福建福州自贸区沃谷保税产业园区的经济发展战略意义重大。在巩固沿海发达地点的领先优势后，将有助促进内陆地区的开发和增强对境外的辐射能力提供发展经验，并促成内外联接以协调内部及对外经济的发展。

第三章 福建福州自贸区沃谷保税产业园发展
的重点、目标与项目

一、总体目标
沃谷保税产业园将基于保税区的办公、金融、会议、租赁、仓储、展示、购物、贸易等八大功能区域展开一系列规划、建设和整合工作，借助福清红星美凯龙全球城市广场自建保税商品展示交易中心，斥资8亿建成拟总规模达300亩的国际保税产业园。
保税产业园以沃谷集团联合红星美凯龙集团、国内知名黄金珠宝品牌、HOLI MINA JOYA等构建进口高端家具建材、国际珠宝名品贸易、海产品和东南亚水果等进出口贸易中心项目为带动，以创新环境和高端产业集群发展为主线，确立跨境电子商务合作。筹建跨境电子商务综合服务平台，为园区企业提供集电子数据认证、交易信息交换、关检部门通关监管系统为一体的服务。同时基于新型物流的物联网技术，建立进口商品的产源追溯。建设以及相关产业链保税产业园。计划投产后实现年贸易额50亿元，年利税7.5亿元，安置就业人员达5000-10000人。通过发展，依托自贸区产业政策，力争该产业园产值达200亿元，使其成为福清市及至福建自贸区发展新经济的增长点。
二、发展重点
1、在福州自贸区，结合沃谷集团自身优势和特点，探讨和推动福州自贸试验区（江阴保税港区）与沃谷集团的深层次多领域的合作，将自贸试验区的政策功能与沃谷集团企业经营经验和战略品牌伙伴进行结合，打造自贸区“飞地”。服务沃谷集团及其深度合作的红星美凯龙家居MALL、国内知名品牌黄金珠宝体验店、HOLI MINA JAYA海产品与进口水果交易等，开展国际商品展示交易及进出口、国家电网设备保税融资租赁、进出口和转口、商品分拨，冷链智能化仓储与物流等业务。
2、充分释放自贸区功能政策“溢出”效益，推动产业链完善、升级和附加值提升，共同打造面向全国的顶级家居建材、黄金珠宝、海产品及水果等进口商品市场。
3、项目总占地面积拟300亩，总投资约8亿元,园区全面投入运营三年后，预计年度贸易额将达到50亿元的规模，最终形成年度贸易额达200亿元的保税园区，成为自贸区先行先试的特色示范产业园区。
三、项目内容
1、进口高端家居建材交易
(1)、利用红星美凯龙全国营销网络，构筑高端进口家具意大利、德国和美国（约占总进额的7O%）三大区域，构筑古典家具体验馆，促进与国际一线时尚品牌如VERSACE、ARMANI CASA、FENDI CASE等合作。利用自贸区优势全面拓展中国进口高端家具建材市场。
(2)、红星美凯龙长期以来对于顶级古典家具的合作运营经验，将其植入自贸保税区，打造“飞地”，服务集团下的全国150多家门店终端，福建地区10余家商场，开展国际顶级家居建材商品展示交易与进出口。

沃谷集团
保税产业园规划

产业园

智能化仓储

国家电网设备保税融资租赁

2、全球海产品与东南亚水果交易
(1)、与HOLY MINA JAYA合作，为国内客户提供高质量、卫生、安全的进口海产品，产源可追溯。
(2)、与国内进口水果市场发展的强力势头，把握生鲜电商崛起、分销链变革动向及自贸区新政也呈现为2014年以来果蔬产业的主要动向，特别是果蔬零售商和经销商将越来越趋向于从世界各地直采的特点，建立进口水果全体系的冷链分拨交易配送体系，见证国际蔬果在中国未来发展的大格局。
3、国际黄金珠宝交易
(1)、集珠宝交易展示、珠宝全球范围信息交流、国内外货运配送及金融结算等功能于一体。打造成为一个世界顶级的珠宝MALL及珠宝交易中心。
(2)、沃谷集团战略合作伙伴一直致力于高速成长的中国钻石首饰及其他珠宝饰品企业和全产业链的整合。占据国内知名珠宝品牌的领导地位，四十年历史，全国连锁，覆盖全国32个省市的300多个大中城市的连锁格局，已成为中国主题（珠宝）产业地产的引领者。
(3)、沃谷战略合作伙伴的黄金珠宝进口主要基于基于珠宝产业快速发展的为以珠三角、长三角、环渤海为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市，进驻福建自贸区，预计年度进口贸易总额在50亿人民币以上。
4、国际商品保税展示交易中心
开设专设于沃谷旗下福清红星美凯龙全球城市广场的国际名品街区等形成15000平米保税跨境购物展示交易及各项个性化服务中心
(1)、把全球商铺搬到福州自贸试验区
●免出境
●商品质量保证
●享受同价海外商品（行邮税）
●享受更优惠的进口商品（去掉中间商）
(2)、展厅营造购物体验环境，同时展示全球各地特色文化的保税商品展示交易中心。
5、沃谷智能化仓储
（1）、沃谷仓储管理解决方案将是一个综合的解决方案，包含普货仓储管理、立体仓储管理、危险品仓储管理、自动化仓储管理、保税仓储管理、冷链与常温仓储管理。
（2）、面对现在我们国家飞速发展的经济。高速发展的物流业。那么，落后的传统仓库、货物管理系统是不能适应时代的要求的。
（3）、传统的仓储物流功能单一，信息化程度低，服务水平和能力不高，且存在上述的诸多缺点。因此，传统仓储业向现代化的智能仓库、货物管理系统转变，是必要的，也是可以成功的。
（4）、进驻福州保税港区，将国际仓储物流理念建设沃谷大型现代化的智能仓库、货物管理系统。
（5）、福州自贸区沃谷保税产业园智能仓库将完全量身定做，实现仓库按照仓库、库区、库位等基于仓位的多级仓储结构体系；实现仓库的出入库及在库管理；提供智能上架、拣货策略，优化相应的仓储作业；采用VMI，提供库存安全拉动线管理；提供外部客户接入查询库存的功能；完善的仓储计费功能，自动运算相应的仓储费用；提供完善的统计报表。为全面提升仓储管理水平奠定基础。
6、国家电网设备融资租赁
在福州保税港区发展融资租赁产业具有一系列优势，包括依托福州自贸区得天独厚的经济、政策、人才、区域、信息优势；享有保税港区的国家优惠政策。对接国家电网建设的大趋势。开展国家电网设备融资租赁业务。
（1）、 定位于实现国家电网设备融资租赁业快速发展，发挥金融助推电网发展的作用。电力投资，行业建设仍将是国家基础设施建设的重点，需要长期稳定的金融支持。融资租赁作为一种重要的融资手段，在充分了解宏观经济与行业特征的前提下，合理选择投放设备，有效控制租赁风险，必将对电网企业的发展提供强有力的支持。
（2）、借鉴国内其他地区成功经验，创造良好的发展环境，发挥行政服务优势，出台财税等优惠政策，对电网设备开展融资租赁业务给予税收优惠，设立沃谷旗下融资租赁公司设立、开展业务，拓展设备融资租赁开展业务，积极设立租赁产业投资基金，深化科技金融创新工作。
（3）、确立建设国家电网融资租赁产业集聚区的战略目标，逐步完善相关设备融资租赁产业体系，大胆进行创新。
（4）、国家电网公司目前大力开展智能电网建设规划，可以预见，未来几年，跨区域输电和配电网建设是电网投资的两个重要内容，通过融资租赁这种融资方式，拓宽资金筹集来源，是电网企业破解融资难题的一种可行的优化策略。开展沃谷相关设备融资租赁业务将作为一种重要的业务开展举措，形成持续金融服务创新的承接。
7、跨境电子商务合作保障体系
（1）、确立跨境电子商务合作。筹建跨境电子商务综合服务平台，为园区企业提供集电子数据认证、交易信息交换、关检部门通关监管系统为一体的服务。
（2）、结合上海自贸区建立电子商务合作平台的经验。作为全国跨境贸易电子商务试点城市之一，上海共选择了3方面的试点内容，分别是网上直购进口模式、网购保税进口模式、一般出口模式。这也是第一批试点城市中试点范围最广的。
（3）、上海跨境贸易电子商务试点自2013年12月28日正式启动，在此基础上，“直购进口”、“网购保税进口”两项模式开始运作，“跨境通”成为面向消费者、电商以及物流企业的主要平台。
（4）、产源追溯系统和境外电商征信等方面完善，从而拓展进口食品、大宗家居建材商品、生鲜冷链等方面获得更完善的优势。

第四章 项目建设方案

一、 项目建设地点和建设条件
1、 项目建设地点
福州自贸区沃谷保税产业园位于东南沿海之滨的福建省福清市江阴保税港区，东临台湾海峡，是祖国大陆距台湾最近的一个城市，最近处与台湾新竹市仅距84海里，也是福建省对台、对外合作交流的重要窗口。特别是随着2008年福州新港的开发，给福清带来了千载难逢的历史性机遇。福建江阴港位于福清江阴半岛，是福建省的两个重要发展港口之一，是未来对外经济发展的重要基地，未来的江阴港，必将成为海西枢纽港。因为她下承地利。江阴港区水深港阔，不冻不淤，天然避风，20万吨级以上大型船舶可在此通航、靠泊和调头，全年全日进出港不受航道和潮水的限制，是迄今为止“全国少有、福建最佳”的深水良港。江阴港区位显要，前可直抵宝岛，东出太平洋，后可辐射赣、皖、湘、鄂、豫、桂、滇、黔、川、渝等广袤内陆，环江阴地域内更涵盖了省会经济实力最强的县市区。凡此种种，皆是成就江阴港未来得天独厚的基础条件。
2 、项目建设条件
(1) 自然条件
江阴港区位于我省最大海湾——兴化湾北岸中部，湾内港区风浪较小，常年不冻不淤。江阴港岸线长达8.37公里，纵深可达1.5公里，可建3-30万吨泊位30余个，年吞吐量可达7500万吨。港区水域宽达9-15公里，10米以上深水区域宽度达1-3公里，最大天然水深达19米，可满足20万吨级以上大型船舶的靠泊和调头需要。且后方陆域宽阔，多为浅滩、盐田和低小丘陵旱地；靠海岸侧又有40平方公里的平坦旱地，及近百平方公里的浅滩，可供开发工业区用地。
(2) 配套设施条件
开发区基础设施完备发达。本项目交通条件较好，江阴港连接开发区和324国道的疏港新江公路、直达港区的疏港高速公路，今年内将建成通车。江阴港距福州市85公里，距长乐国际机场81公里。全长13公里的疏港公路已全线贯通，并与福厦高速公路连接，规划铁路专用线从拟建的福厦铁路新厝车站延伸至物流中心。物流中心连接的江阴港距上海港532海里，距香港360海里，距基隆150海里，台中100海里。江阴港将实现航运、陆运无缝隙对接，大大提升港口使用效率。由此可见，水、陆、空交通运输均十分便捷。供排水、电力、通讯等配套设施可充分依托既有和规划建设中的基础设施。生产、生活用水由城市给水管口接入；产生的生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网至城市污水处理厂进行处理排放；用电由附近变电所直接以10千伏电源供电，完全可以满足本项目需要。
3、项目建设规模和主要内容
根据产业园区内实际情况。本着统一规划，分期实施、滚动发展的弹性原则。
拟分期在福州保税港区建设大型保税产业园区（拟占地300亩左右）。沃谷集团联袂红星美凯龙、国内知名黄金珠宝连锁品牌、印尼HOLI MINA JAYA、国家电网等国内国际一线企业，所构建大型商业设施涉及进口高端家具建材、国际珠宝黄金名品、全球海产品与东南亚水果交易、电力设备融资租赁、智能化仓储、福清红星美凯龙全球城市广场保税跨境购物展示交易服务中心等，投资约8亿元。
充分利用江阴港航线丰富及物流成本低的特点，发挥自贸区未来政策功能优势，通过现代智能仓储物流管理模式，最大程度降低企业库存，缩短供应时间，降低仓储、运输和通关成本，提高商贸企业经济效益。
本项目是集商务大楼、平台建设和维护、高端智能化仓储物流以及电子商务产品生产销售为一体的综合性电子商务产业化项目。为了保证项目的顺利实施，需配备必要的基础设施，健全软、硬件设备等条件。本项目主要建设内容包括：
（1） 于福建福清江阴保税港区新征工业用地279亩，建设沃谷保税产业园。园内新建仓储、厂房等建筑，建筑总面积为213039.2m2，其中智能冷链、冷藏仓储车间高端智能化仓储物流44000m2；智能仓库60000m2、展示、交易中心60000m2，用于出租工业办公楼49039.2m2，用出租给珠宝、家居、跨境电子商务等企业，便于其生产加工。
（2） 于江阴保税港区新征商住土地21亩，建设商务综合大楼，
建筑面积为38389.55m2，包括6000平方米商铺和22000.14m2写字楼及10389.41m2大型地下停车库；
（3）创建跨境电子商务、结算平台；
4、建设工期和进度安排
（1）、本项目预计建设期为5年，于2015年4月始至2020年3月止。
具体建设周期：5年
第一年：为园区建设起步年。做到园区土地征到位，规划设计做
到位，“三通一平”的基础设施基本到位，项目开工建设；
第二年：为重点建设年。完善配套园区基础设施建设，第一期建
设项目基本完工并投入生产；
第三年：为管理服务年。解决项目建设、优惠政策落实、周边关
系协调等方面的问题，进一步完善促进园区快速发展的服务协调机
制，营造良好发展环境；
第四年：为全面发展年。入园项目全部建成投产；
第五年：为产业项目整合优化年。按照园区总体规划，坚持“布
局集中、用地集约、产业集聚”的原则，拉长产业链，有效对接产业，
形成产业核心集群，全面实现建设目标。
2、本次规划分三个阶段进行建设：
第一期于2015年4月始至2017年3月止。第一期主要建设商务大楼、冷冻库区、冷藏库区和常温库区三大库区分为装卸货区，库前区和智能立库存储区以及加工区；为期2年项目实施过程主要包括项目可研报告的审批、工程方案的设计及审批、土建施工、设备的购置、安装和调试、员工的培训和试生产等等。具体进度安排如下表。下面是项目的一期建设进度表：

表2：项目第一期建设进度安排表
序号
时间（季度）
阶段
2015
2016
2017
2
3
4
1
2
3
4
1
1
项目可研报告审批

2
工程设计及审批

3
土建施工

4
招商

5
设备购置、安装、调试

6
平台建设

7
员工培训

8
项目竣工、验收、投产

第二期建设 主要继续加速扩大建设产业园区，完善园区级公共服务中心的建设，全面提升产业园区的配套水平与空间形象。
第三期建设 主要完成园区道路、市政等基础设施的配套建设及其他建设。
二、三期计划将根据实际情况再制定详细的进度计划。
二、建设总体设计原则：
1、产业园区的建设目标是建设环境优美、配套齐全、设施完 善的综合性工商贸一体化的产业园区；
2、严格遵循总体规划的原则；
3、因地制宜，充分利用现状；
4、根据用地布局和人流、物流走向，合理组织道路交通网络；
5、合理规划用地布局，明确各地块土地使用性质，减少不同功能区间的相互干扰；
6、产业园区建设实行统一管理，统一规划，分期实施，滚动 发展，富有弹性的原则；
7、在满足功能使用的前提下，组织好全区的环境空间建设，形成优美、宜人的城市景观；

第五章 机构设置及劳动定员

沃谷国际（香港）投资集团有限公司承担福建省福州自贸区沃谷保税产业园的全面开发建设和督促任务。董事会为公司最高权力机构，管理机制实行董事会领导下的总经理负责制，企业组织形式和职能部门设计如下：
董事会
总经理
市场交易部
储运管理部
财务部
加工生产部
跨境电子商务部
综合办公室
车辆调度
仓库管理
作业管理
设备管理
交易大厅
商流管理
金融中心

第六章 公用工程
一、给、排水
1、设计依据
（1） 《建筑给排水设计规范》GBJ15-1988；
（2） 《室外给水设计规范》GBJ13-1986；
（3） 《室外排水设计规范》GB50203-1988；
（4） 《建筑灭火器配置设计规范》GBJ40-1990；
（5） 《生活饮用水卫生标准》GBJ5749-1985；
（6） 《污水综合排放标准》GBJ8978-1996；
（7） 相关专业提供的设计资料。
2、 设计范围
（1） 生活给水系统设计；
（2） 消防给水系统设计（详见消防篇）；
（3） 排水系统设计。
3、给水
项目的主要用水是生活用水和消防用水。从市政道路上的市政给水管网分别引进一条DN150进水管，供水压力大于0.25MPa，以满足全园区的生产、生活和消防要求。园区内设室外消火栓，综合楼每只出水量40L/s，室外消火栓用水量30 L/s；车间、仓库及办公楼设室内消火栓，每只出水量20L/s,室外消火栓20 L/s ，自动喷水系统28 L/s。
（1）、生活给水设计
生活用水量办公按50L/人·天；商业6L/平方米·天，园区厂房50 L/人·天计，绿化、道路2L/平方米·次，最高日用水量约为350吨。生活用水采用分区供水办公楼1-3层，工业用房1-4层由市政给水管网直压供水，其他楼层采用加压供水。
（2）、给水消防设计
根据《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》，综合楼、工业用房及地下车库等均设置室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统，并配置手提式干粉灭火器。综合楼消防用水一次灭火用水量约856立方米；工业用房一次灭火用水量约532立方米。
室外消火栓
室外消火栓由市政管网直压供水，室外给水管网围绕建筑物成环状布置，消火栓布置按间距不大于120M，保护半径不超过150M进行设计，并满足消防用水量要求。
室内消火栓
地块内各用房室内消防给水系统分别独立设置，各部分的室内消火栓给水系统均由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱组成。
室内消火栓系统在屋顶设18m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。在水泵房内设二台消防主泵（Q=20L/S，H=552M，一用一备），消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。为确保最高几层的消防水压，在高层屋顶设置一台GH-1200气压罐及二台80DLX立式补压泵进行初期消防加压，一旦地下室消防泵及喷淋泵运转后，气压罐稳压装置立即停止工作。室外设二只消防水泵接合器，以供消防车前来施救。
室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同时到达，且充实水柱不小于10M，屋顶设试验用消火栓。栓口压力超过0.5Mpa的几层采用减压型消火栓。
消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远距离启动或在消防泵房内直接启动。
自喷给水系统
综合楼、工业用房各楼内各设一套室内自动喷淋系统，由消防储水池、水泵、湿式报警阀、管网、喷头等组成。系统均按中Ⅱ级危险级设计，每个报警阀控制喷头数小于800个，喷头动作温度为68℃（厨房93℃），每个系统设有二套DN100消防水泵接合器。
4、排水
本项目采用雨、污分流制的排水系统，园区需新建雨、污排水管网。雨水及洁净废水经园区雨水排水管网汇总后排入市政雨水管网。生活污水经地埋式无动力水处理装置处理、食堂含油污水经隔油池处理后与生产污水一起排入园区污水处理站，经集中处理达标后排放。
本项目污水最高日排放量为350吨，生活污水经地埋式生化处理后达
二、 电气
1、电源
本工程变电所采用10KV电源进线。
2、项目负荷
本工程综合楼消控室、主要通道照明、应急照明、电梯、消防风机、防火卷帘、安防用电、障碍照明、生活泵等为一级负荷，一般空调动力用电为三级负荷。
地下车库应急照明、污水泵、消防风机、消防水泵、防火卷帘、机械停车设备等负荷为一级负荷，一般动力为三级负荷。
高层厂房（二类高层）主要通道照明、应急照明、电梯为二级负荷，一般空调动力用电三级负荷。
多层厂房为三级负荷。
经计算，综合地块计算负荷约为2000KW,工业用地计算负荷约为4000KW。
3、 供配电系统
本工程设1座10KV开闭所，开闭所从上级变电站引入二路独立10KV供电电源。按区域内设6座变配电所，高压采用两段单母线接线，不舍母线联络开关。
4、低压配电系统
动力：从变配电室至各普通负荷采用树干式供电。从变配电室至消防水泵喷淋水泵及正压风机电梯等消防负荷采用放射式分别从二段母线引至，在末端采用双电源自动切换方式供电。
照明：本工程普通照明采用树干式供电，在井道内采用母干线敷设。应急照明采用两回电源从两段低压母线引出，在强电井内采用树干式供电，在相关层才艺欧诺个双电源切换方式供电。
5、照明
本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。设有普通照明、事故照明、疏散照明。疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明。
6、防雷与接地
本项目按三类防雷建筑物进行设计。
本项目保护接地采用TN-C-S系统，保护接地、防雷接地、工作接地共用基础钢筋接地体，要求接地电阻不得大于1欧姆。
三、弱电设计说明
1、设计依据
（1） 《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
（2） 《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2000；
（3） 《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94
（4） 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T 50311-2000；
（5） 《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；
（6） 《建筑物电子信息系统防雷设计规范》GB50343-2004。
2、设计范围
通讯系统、计算机网络系统、安全防范系统。
3、通信及计算机网络系统
本工程采用支持语言通信、计算机网络五类综合布线系统。
四、电话系统
本系统将为整个大楼