老年之家项目建设投资可行性研究报告.doc

可行性研究报告
目 录
1.概 述 3
1.1项目名称 3
1.2项目建设单位 3
1.3项目性质 3
1.4项目产生背景 5
1.5建设地点 5
1.6建设期限 5
1.7建设规模与内容 5
1.8项目主要经济技术指标 6
1.9项目总投资与资金来源 6
1.10结论与建议 6
2.编制原则及依据 7
2.1编制原则 7
2.2编制依据 7
3.项目现状与必要性分析 9
3.1XX市概况 9
3.2项目现状 10
3.3项目必要性分析 11
4.建设规模及建设方案 14
4.1设计原则 14
4.2设计依据 14
4.3建设规模及内容 14
4.4建筑结构设计 17
4.5给排水设计 20
4.6电气设计 21
4.7通讯工程 23
4.8消防工程 23
4.9无障碍设计 26
4.10绿化设计 26
5.环境影响评价 26
5.1编制依据 26
5.2项目生态环境分析 26
5.3项目施工期对周围环境的影响 26
5.4施工期环境污染的防治 29
5.5营运期管理措施 31
5.6项目污染防治措施 31
5.7环境影响评价 32
6.节能影响评价 33
6.1编制依据 33
6.2建筑节能目标 33
6.3建筑节能要求 34
6.4空调通风节能要求 34
6.5节水措施 34
6.6节电措施 35
6.7能耗指标 37
6.8节能效果评价 37
7.劳动安全卫生与消防 38
7.1劳动保护 38
7.2安全卫生措施 38
7.3消防措施 38
8.项目组织管理与实施进度 40
8.1项目组织管理形式 40
8.2项目建设管理 40
8.3 建设工期 41
8.4项目进度安排 41
8.5项目建设进度计划表 41
9.项目招投标 43
9.1招标范围 43
9.2招标组织形式 43
9.3招标方式 43
9.4招标公告发布 43
9.5投标 44
9.6开标、评标和中标 44
9.7合同管理 45
9.8项目竣工交付 45
9.9项目基本招投标表 45
10.投资估算与资金筹措 47
10.1投资估算依据 47
10.2建设内容 47
10.3总投资估算汇总及构成 50
10.4资金筹措及使用计划 51
11.社会评价 52
11.1项目建设是XX市社会福利事业的重要组成部分 52
11.2项目建设是构建和谐社会的需要 52
11.3实现老人老有所乐、安享晚年的愿望。 52
12.社会稳定风险分析 53
12.1风险估计简述 53
12.2项目合法性遭质疑的风险 53
12.3项目合理性遭质疑的风险 54
12.4项目可行性风险 54
12.5建设安全性风险 55
12.6社会稳定风险综合评价 55
12.7社会稳定风险防范对策 56
12.8社会评价及风险评估结论 57
13.结论与建议 58
13.1结论 58
13.2建议 58
1.概 述
1.1项目名称
XX市老年人活动中心建设项目
1.2项目建设单位
单 位 名 称：XX
地 址：XX市XX路18号
内 设 机 构：办公室、计划财务科、土地储备中心、经营一部、经营二部、经营三部。
主 要 职 责：土地收购储备、开发经营；城市基础设施、公用事业、基础产业的建设、运营；政府公共资源的特许经营；市域内产业、中小企业及项目的融资、投资、委贷、咨询评估服务。
1.3项目性质
本项目属于新建项目。
1.4项目产生背景
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
XX市2010年第六次全国人口普查数据显示，65岁及以上的人口为187610人，占总人口的7.62%。到2030年XX市将迎来人口老龄化的高峰期。届时老龄化形势非常严峻。现阶段无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
2013年6月17日，副市长闫英姿组织相关部门负责人召开会议，就加快推进市老年人活动中心建设进行专题研究。会议认为，市老年人活动中心作为城市公共服务设施，是加强党在老年人、老干部思想文化领域工作的重要阵地，是构建终身教育体系和满足老年人、老干部终身学习的重要课堂，是满足老年人、老干部精神文化生活需要的重要载体。市委、市政府高度重视，把建设老年人活动中心列入重要议事日程，市政府将市老年人活动中心建设为2013年惠民十件实事之一。市直各有关部门要提高认识、密切配合，共同加快推进项目建设，真正把好事办好。
1.5建设地点
XX市老年人活动中心项目用地位于市政协新宿舍楼后。项目东临市纪检委办案楼，南临十六潭路，西临市政协新宿舍楼宜园小区，北临建设中的住宅小区。
1.6建设期限
建设期限12个月，从2013年10月初开始前期准备工作，2014年9月底前竣工验收并交付使用。
1.7建设规模与内容
XX市老年人活动中心建设用地位于市政协新宿舍楼后，占地面积30亩，主体及附属工程建筑面积12000平方米，主要建设内容为各协会办公区、老年大学教学区、室内活动区、工作人员办公区、室外活动区等土建装饰及附属工程。
1.8项目主要经济技术指标
名称
设计值
占地面积
30亩
总建筑面积
12000平方米

其中
各协会办公区
1500平方米
老年大学教学区
2990平方米
室内活动区
3490平方米
工作人员办公区
1500平方米
走廊、楼梯间、电梯等
2125平方米
其他附属设施
395平方米
绿地率
≥40%
总投资额
6000万元
工期
12个月
1.9项目总投资与资金来源
该项目总投资概算6000万元，项目投资主体为城投公司，资金来源：以BT方式自筹。
1.10结论与建议
XX市老年人活动中心项目占地面积：30亩，总建筑面积12000平方米，总投资6000万元,建设期限12个月，预计2014年9月底以前完工。该项目属于新建项目，前期勘测、设计已完成，具有良好的社会效益与环境效益。
项目在施工时，应注意文明施工、安全施工，做好环境保护与节约能源，妥善处理好周边居民的关系，以保证项目的顺利实施。
通过项目建设，解决了XX市老年人活动设施不足的问题，对满足老年人精神生活、物质生活的要求将起到重要的促进作用。特别是解决了XX市至今没有老年人活动场所的问题，为老年人开展体育、文化、健身活动提供了良好的条件；为XX市举办老年人各种活动比赛奠定了基础设施。项目有利于进一步完善XX市养老社会保障体系，是惠民利民、关注民生的具体体现，建设十分必要。

2.编制原则及依据
2.1编制原则
接到XX市城市建设投资开发有限公司的委托，我公司立即组织专业人员搜集整理信息及现场勘查；根据国家有关规定，综合本项目的特点及各方面因素，对“XX市老年人活动中心建设项目”的可行性进行研究论证，并最终形成可行性研究报告。
本报告编制范围包括以下内容：
1. 概况
2. 编制原则及依据
3. 项目现状与必要性分析
⒋ 建设规模与建设方案
5. 环境影响评价
6．节能影响评价
7．劳动安全卫生与消防
8．项目组织管理与实施进度
9．项目招投标
10．投资估算与资金筹措
11．社会评价
12. 社会稳定性风险分析
13. 结论与建议
2.2编制依据
1.《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要》；
2.《中华人民共和国老年人权益保障法》；
3.《中国老龄事业的发展》白皮书；
4.《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发〔2000〕19 号；
5.《关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发〔2006〕6 号；
6.《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》财税〔2000〕97 号；
7.《湖北省“十二五”民政事业发展规划》；
8.湖北省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（鄂政办发〔2007〕45号）；
9. 《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号）；
10.《无障碍设计规范》（GB50763-2012）;
11.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）;
12.《建筑给水排水设计规范》（GB50015--2009);
13.《住宅建筑设计标准》（GB50096—2011）;
14.《城镇老年人设施规划规范》(GB50437-2007)
15.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
16. 项目建设单位提供的有关基础资料；
17. 其他相关的国家和行业标准、规范及现场踏勘资料。

3.项目现状与必要性分析
3.1XX市概况
XX市地处长江中游南岸，湖北省东南部，幕阜山峦北麓，介于东经113°32′-115°30′，北纬29°02′-30°19′之间，东西长约190公里，南北宽约140公里，总面积9861平方公里。XX市地处华中腹地，东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，是贯穿南北的重要通道；境内四线(京广线、京珠高速、107国道、106国道)穿南北，一水（长江）连东西。
XX市地貌类型多样。全境以低山、丘陵为主。兼有平原、盆地、湖泊和大高山，地势南部高、东北低，由南向北逐级降低。XX市属典型的亚热带季风气候，雨量丰富、光照充足、气候温和。四季分明。全市年平均气温16.9℃；年平均降水量1500mm；无霜期247-261天。从气候资源的整体条件来看，XX四季分明，极冷极热天气不长，湿度适中，全年大部分月份适合出游，旅游气候环境优越。
XX市离武汉市仅近90公里的空间距离，1小时左右的时间距离，处在武汉城市圈“南大门”的战略位置，是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市，区位优势明显，XX是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的生态城市(生态养生城市）。市内自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋；区内温泉位于城市中心，已被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。是武汉市民良好的休闲、养生之地。
XX市2012年全年全市完成地区生产总值760.99亿元，比上年增加108.98亿元，实现了连续三年突破100亿元的发展，按可比价计算比上年增长12.2%。其中，第一产业完成145.30亿元，增长4.7%；第二产业完成359.73亿元，增长16.3%；第三产业完成255.96亿元，增长10.2%。三次产业结构由去年的18.2：47.4：34.4调整为19.1:47.3:33.6。
XX市城市性质定位为：XX市域中心城市，湘鄂赣边界地区商贸物流中心，武汉城市圈生态宜居城市，中国温泉旅游名城。城市职能为：重点发展高效清洁能源、纺织、森林竹林加工、生物医药、绿色食品加工等现代轻型制造业和生态旅游等生态型产业，将其建设成为高效清洁能源基地、麻棉纺织基地，森工板材加工基地，生态食品加工基地、现代商贸物流基地和生态旅游与休闲度假养生基地，建成武汉城市圈的“大花园”，建设成为国家生态城市与和谐宜居城市。
2012年，随着武广高铁的通车，使XX到广州仅需3小时，把XX带进高铁经济时代。特别是完成了碧桂园、温泉谷、通胜太乙、三湖和三江潜山森林温泉旅游生态新城建设。2012年,XX市旅游业发展目标确保接待游客1900万人次,实现旅游总收入突破100亿元。
3.2项目现状
XX市老年人活动中心工程用地位于市政协新宿舍楼后，规划占地30亩。项目东临市纪检委办案楼，南临十六潭路，西临市政协新宿舍楼宜园小区，北临建设中的住宅小区。
当前，住建、环保、国土、发改等部门均就老年人活动中心建设选址用地项目立项规模作了具体的安排和批复。按照有关工程建设管理的规定，在城投公司的指导下，完善并规范地执行工程监理方案，严格经费投入概算，坚决执行专款专用，力主节约的原则。目前市政府已责成城投公司成立项目建设办公室，主持该项目建设，管理使用该项目资金。招标工作将在市级招标办审核主持下进行，相关评估验收制度将在住建部门监督指导下制定。项目以对外公开招标的形式进行，在财政、住建、质监等相关部门密切配合，共同做好XX市老年人活动中心项目，力争早日服务于人民群众。

3.3项目必要性分析
3.3.1本项目建设是中国老龄事业发展“十二五”规划的需要。
为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号），长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们必须高度重视，认真解决。
XX市老年人活动中心建设项目是公益性老龄服务设施，保障老年人的生活权益，完善了社会养老保障制度，因此该项目的建设是国家“十二五”规划的需要。
3.3.2本项目建设是保障老年人身心健康，促进社会健康发展的需要。
老人们退休后从社会走向家庭，生活也由职业型转变为休闲型，社会活动范围也相对缩小，从而容易出现心理失衡。随着年龄增长，老年人心理发生老化，时常被失落、孤独、焦虑、猜疑笼罩，使心灵蒙上一层阴影，他们渴望情感关爱，企盼心灵慰藉，希望人们走进老年人的内心世界，给他们带来幸福、快乐、充实的生活。本项目建成后会创立舞蹈协会、体育协会、集邮协会等，使老年人有了广泛的交流空间，满足老年人的精神寄托和彼此精神帮助。
有活动场地进行锻炼，以促进身心健康。通过参加活动可结交新的朋友，以排除孤独感。生活环境对一个人的身心健康影响很大，老年人需要有一个整洁、优雅、舒适、安静的环境，这是老年人休养生息、健康长寿的条件。该项目的建设，通过人性化的设计，创造优美的生活环境，满足老年人对整洁、优雅、舒适、安静环境的要求。因此本项目的建设是保障老年人身心健康，促进社会健康发展的需要。
3.2.3项目建设是缓解老龄化社会问题压力，促进老年人事业发展的需要。
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。2010年年初，全国老龄工作委员会发布的21世纪中国人口老龄化发展趋势和对策中指出，21世纪是中国人口老龄化的时代，2001年到2020年平均每年将增加老年人口596万，平均增长速度是3.28%，2020年全国的老年人口将达到2.5亿，老龄化的水平将达到17%；2021年到2050年平均每年将增加老年人口620万，预计到2050年老年人口将超过4亿，老龄化的水平将达到30%以上。目前，我国已成为老龄化速度最快、老年人口最多的国家。我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。而有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。当前，不解决好老年人问题，将给社会发展带来一系列难于解决的困难。解决老年人问题，不但要靠社会的帮助，更应发挥老年人的自身作用，调动他们的机能，达到减轻社会压力，服务国家建设的目的。因此，项目建设可以缓解当期XX市的老龄化压力，特别是对今后的老年人事业发展提供了很好的范例和思路。

4.建设规模及建设方案
4.1设计原则
XX市老年人活动中心工程项目的建筑设计，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。
建筑设计规范必须符合《城镇老年人设施规划规范》(GB50437-2007)的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。
4.2设计依据
1.《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；
2.《办公建筑设计规范》（JGJ 67-2006）；
3.《城镇老年人设施规划规范》(GB50437-2007)；
4.《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；
5.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
6.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
7.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2011）；
4.3建设规模及内容
XX市老年人活动中心建设用地位于市政协新宿舍楼后，占地面积30亩，主体及附属工程建筑面积12000平方米，主要建设内容为各协会办公区、老年大学教学区、室内活动区、工作人员办公区、室外活动区等土建装饰及附属工程。
XX市老年人活动中心和市老年大学是两块牌子一套班子，担负着组织市直离退休同志开展学习、活动的工作任务。由市委老干部局主管，常年在活动中心开展活动的老年协会组织有12个。新老年人活动中心的建设其规划设计应满足如下需要：
一、 各协会办公区：1500平方米（每间25平方米）
1、书画研究会5间（办公室2间、创作室2间、储藏室1间）
2、艺术团5间（办公室2间、储藏室3间）
3、舞蹈协会5间（办公室2间、储藏室3间）
4、太极拳（剑）协会5间（办公室2间、储藏室3间）
5、门球协会5间（办公室2间、储藏室3间）
6、摄影研究会5间（办公室2间、创作室2间、储藏室1间）
7、集邮协会5间（办公室2间、创作室2间、储藏室1间）
8、围棋协会5间（办公室2间、活动室3间）
9、象棋协会5间（办公室2间、活动室3间）
10、诗词楹联5间（办公室3间、储藏室2间）
11、潜山诗词5间（办公室3间、储藏室2间）
12、民乐团5间（办公室3间、储藏室2间）
二、老年大学教学区：2990平方米
1、大教室3个x150平方米=450平方米
2、中号教师8个x100平方米=800平方米
3.小号教室12个x 60平米＝720平米
4.办公室12间x25平方米＝300平方米
其中：校长室1间、副校长办公室1间、主任室1间、教师办公室3间、资料室4间
5.教学排练厅4个x180平米＝720平米
三、室内活动区：3490平方米
1.会议室：590平方米
大会议室1个150平方米（80人）
中号会议室2个x100平方米＝200平方米
小号会议室4x60平方米＝240平方米
2.多功能厅1个600平方米（300人）
3.室内健身房 200平方米
4.乒乓球室 200平方米
5.羽毛球室 200平方米
6.台球室 200平方米
7.棋牌室 200平方米
8.老干部阅览室 100平方米
9.书画、摄影、集邮展室3间共300平方米
10.接待大厅 300平方米
11.层楼卫生间10x50平方米＝500平方米
12.门卫室1个100平方米
四、工作人员办公区：1500平方米
1.活动中心办公：16间（25平方米） 400平方米
档案室2间 50平方米
储藏室2间 50平方米
2.休干所办公：16间（25平方米） 400平方米
档案室2间 50平方米
储藏室2间 50平方米
3.小车队办公：16间（25平方米） 400平方米
档案室2间 50平方米
储藏室2间 50平方米
五.走廊、楼梯间、电梯等公用面积：2125平方米
六、室外活动区：
1.门球场4个：2500平方米
室内草坪门球场2个x625平方米＝1250平方米
室外草坪门球场2个x625平方米＝1250平方米
2.室外活动场
艺术团 500平方米
舞蹈 500平方米
太极 500平方米
木兰 500平方米
室外健身场地500平方米
网球场2个x800平方米＝1600平方米
羽毛球场2个x200平方米＝400平方米
篮球场600平方米
综合休闲区500平方米
4.4建筑结构设计
4.4.1设计依据
1、《建筑结构荷载规范》（GB71429-2001）（2006版）；
2、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2011）；
4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
5、《建筑地基基础设计规范》（GB71427-2002）；
6、《建筑结构可靠度设计听译标准》（GB50068-2001）；
7、国家其他现行有关规范、规程。
4.4.1地震设计及荷载取值
抗震设防烈度：6度
抗震等级：二级
楼面均布活荷载：1.5KN/㎡
挑出阳台：2.5KN/㎡
设备用户及附属用房按需要取值。
4.4.2结构材料
砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。
钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。
Ⅱ级钢fy=310KN/m2。
Ⅲ级钢fy=400KN/m2
墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。
结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。
基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。
4.5给排水设计
4.5.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009版本）；
2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3、《室外给水设计规范》（GB50014-2006）；
4、《室外排水设计规范》（GB50013-2006）；
5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
6、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）；
7、《太阳能热水系统设计安装及工程验收技术规范》（GB/T18713-2002）；
8、其他相关的设计标准、规范。
4.5.2设计内容
1、给水系统
2、排水系统
3、消防给水系统
4.5.3给水系统
1、水源
由市政给水管网引两路管径为DN100进水管，形成生活-消防环状管网，市政压力0.20Mpa。
则最高日用水量为生活用水与绿化用水，未预见用水及漏水的和，最高日用水量52.90吨。
2、供水方式
供水方式：市政水源给水点，采用下行上给方式供水，经总水表计量后，形成环状供水管网。
4.5.4排水系统
1、本工程排水量以最高日生活用水量的85%计，总污水量为44.97m3/d。
2、室内采用污废合流系统，污水经化粪池后排入自然沟渠，化粪池内污泥清挖周期为360天，污废水系统采用普通伸顶通气的通气方式。
3、室外采用污水、雨水分流系统，雨水、冷凝水排入室外雨水沟。
4、屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，然后排入自然沟渠。
4.5.5消防给水系统
1、室外消火栓
本工程室外消防采用低压制供水，由室外生活给水管网直接供水，消防用水量为15L/s；火灾延续时间为2h。
2、建筑灭火器配置
①根据《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005的规定，本项目火灾种类为A类，按轻危险等级设防，最大保护面积100㎡/A，灭火器的种类为磷酸氨盐干粉灭火器。
②灭火器的摆放应稳固，其铭牌朝外。手提式灭火器设置在灭火器箱内，其顶部离地面高度不大于1.5m，其底部离地面高度不小于0.08m。灭火器箱不得上锁。
③所有消防器材与设备需经中国消防产品质量检测中心、消防建审部门和设计单位的认可。
4.5.6管材与接口
1、室内给水管采用钢塑复合管，丝扣或卡箍连接；
2、室外给水管采用球墨铸铁给水管，橡胶密封圈连接；
3、室内雨污废水管采用UPVC排水塑料管，专用胶接口；
4、室外雨污水管采用双壁波纹塑料排水管，承插接口弹性密封圈连接。
4.5给排水设计
4.5.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009版本）；
2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3、《室外给水设计规范》（GB50014-2006）；
4、《室外排水设计规范》（GB50013-2006）；
5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
6、其他相关的设计标准、规范。
4.5.2给水方案
1、用水量测算
（1）生活用水
根据《室外给水设计规范》，本项目生活用水量标准按30升/人.日计算，总人数1000人，日用水量30立方米。
（2）未预见用水量和管网漏失量
按生活用水量15%计，为6.90立方米/天。
（3）绿化用水用水定额为2.0L/㎡·d，绿化面积8000㎡。为16立方米/天.
综合上述，本项目最高日用水量为52.90立方米。
2、给水方案
本项目给水水源为市政供水管网，供水水压0.3Mpa,可满足项目需要。
4.5.3排水
采用雨污分流体系，排污总管可接入市政排污管道。
4.5.4、消防系统
（1）消防水源
消防给水水源由市政给水管网供给。
（2）消火栓系统
消火栓系统设计流量20升/秒，系统作用时间按2小时计。
分区：竖向分为一个区。
4.5.5管材选择
1、生活给水管采用UPVC管，消防给水管采用焊接钢管。
2、室内排水管道采用UPVC管，室外采用钢筋混凝土管。
4.6电气设计
4.6.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
3、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
5、《建筑照明设计规范》（GB50034-2004）；
6、国家、省、市颁布的相关技术规范、技术规定及技术标准。
4.6.2电源
电源由供电系统将10KV高压线架至中心变配电室。进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。
4.6.3用电指标
本工程总建筑面积12000㎡，用电指标按60W/㎡计，同时系数按0.6计，则本项目用电负荷为：432kw。
4.6.4线路
本工程室内配电线路采用暗敷，配电干线采用W型0.6/1KV电力电缆沿电缆井内电缆桥架敷设及BV型0.3/0.5KV铜芯电线穿钢管保护地下暗敷引进各照明配电箱，各照明分支线路导线采用BV型0.3/0.5KV塑料铜芯线穿钢管暗敷。
4.6.5负荷等级
根据负荷性质和对供电可靠性要求的程度，中心建筑内的消防用电系统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。
4.6.6照明
本工程除男、女厕所及楼梯间、走道采用白炽灯照明外，其余房间均采用日光灯照明。在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全出口标志灯。
4.6.7防雷及接地
建筑物屋顶设避雷带以防直击雷，引下线利用框架柱内二根主筋，要求由下至上，牢固焊接，避雷接地利用基础内所有金属构件，要求金属构件焊成一体，以形成一个封闭的金属网。电力装置室外接地采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆；引入室内的接地线采用Φ10圆钢引进电缆井及一层各照明配电箱。报警设备室外接地装置采用40×4扁钢，埋深-0.8m，R≤4欧姆，引入室内的接地线采用BX-25铜芯电线穿UPVC25管保护，地下暗敷引入报警控制屏。
4.7通讯工程
4.7.1电话通讯
楼内敷设电话电缆线，在每间办公室均设置壁嵌式电话箱，均预埋电话暗线。
4.7.2敷线方式
走道内有吊顶处，采用铁皮线槽敷设，室内采用暗管敷设。
4.7.3防雷接地
按二类防雷建筑物设计。在市电引入和电话引入处加设防雷器。
4.8消防工程
4.8.1设计依据
1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
2、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
3、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；
4、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005。
4.8.2建筑专业消防设计
1、建筑类别: 三类；
耐火等级：二级。
2、建筑构造及耐火极限分户墙为200厚加气混凝土砌块，耐火极限3.0h，其耐火极限均可满足防火要求。
3、场区内相邻的两栋建筑物防火间距满足规范要求。
4.8.3给排水专业消防设计
1、消防水量：室外消防用水量为15L/s；火灾延续时间为2h。
2、室外消防采用低压制供水，由室外生活给水管网直接供水。
3、室外消防给水系统
在与场区内接入的给水管道上设一个DN100地上式消火栓。
4、灭火器配置系统
室内按建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)规定配置干粉灭火器。
4.8.4电气专业消防设计
1、应急电源
本工程消防负荷包括：楼梯间、公共走道等处设应急照明等，根据消防负荷的要求，所有消防负荷均须两路电源供电。
2、应急与疏散照明。
在主要设备用房，楼梯间、公共走道等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示。应急与疏散照明电源由单独电源供电，此电源由市政供电。
3、在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。
4.9无障碍设计
4.9.1一般规定
1．本工程应按介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人的体能心态特征进行设计。
2．本工程的出入口、老年人经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间、休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。
4.9.2出入口
1．该工程的出入口宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．5mxl．5m的轮椅回旋面积。
2．出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。
3．门前平台与室外地面高差不宜大于0．4m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台踏步踢面高不宜大于0．12m，踏面宽不宜小于0．38m，坡道坡度不宜大于1／12。台阶坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大，设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。
4．出人口顶部应设雨篷；平台、踏步、坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
4.9.3过厅和走道
1、建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：(1)户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。(2)户室内面对走道的门与门，(3)户室内通过式走道净宽不应小于1．2m。门与临墙之间的距离不应小于0.5m，应保证轮椅回旋和门扇开启的空间.
2、通过式走道净宽不应小于1．8m。
3．老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。
4．通过式走道两侧墙面0．9m和0．65m高处宜设4(40-50mm)的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高的护墙板。
4.9.4楼梯、坡道和电梯
1．应设符合老年人体能心态特征的缓坡楼梯。缓坡楼梯踏步的踏面宽度：
公共建筑不应小于0．32m；踢面高度：
公共建筑不应大于0．13m。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踢面顶端前凸不宜大于10mm。
2．该工程楼梯间，其梯段净宽不得小于1．2m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。
3．楼梯与坡道两侧离地高0．9m和0．65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计要求与走道扶手相同。
4．设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺寸必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0．9m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，电梯门宜采用慢关闭者，并内装电视监控系统。
4.9.5卫生间
1．老年入居住建筑应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，面积不宜小于5m2。老年人公共建筑的疗养室、病房宜设独用卫生间。
2．老年人公共建筑的卫生间宜邻近休息厅，空间尺寸和洁具布置可按无障碍公共厕所的设计要求执行。
3．卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
4.9.6阳台
1．老年人建筑的阳台可按无障碍住房的阳台要求设计，阳台栏杆扶手高度不应小于1．1m。
2．供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.lm；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.6m。
4.10绿化设计
根据《城镇老年人设施规划规范》（GB50437-2007）,新建老年人设施场地范围内的绿地率应不低于40%，为满足不同分区的功能要求，活动场地内的植物配置宜四季常青及乔灌木、草地相结合，同时选择体态奇特，色彩鲜艳，无毒无刺，季相变化大的树种，通过合理安排，组成富有四季特色的园林艺术构图。注意“乡土树种”与“外来树种”相结合、“常绿”与“落叶”相结合、“乔木”与“灌木”相结合、“木本花卉”与“草本花卉”相结合，“针叶”与“阔叶”相结合，形成一个环境幽静，空气清新的“大绿”“大空间”，为老年人提供一个舒适、清静、