老年公寓项目投资可行性研究报告.doc

目 录第一章 申报单位及概况2第二章 项目建设的必要性和可行性7第三章 项目建设地址10第四章 设计方案12第五章 工程建设方案14第六章 节能方案16第七章 环境影响评价19第八章 土地利用22第九章 组织机构及人力资源配置23第十章 项目管理及实施进度25第十一章 项目招投标28第十二章 投资估算与资金措施29第十三章 财务评价及社会评价30第十四章 结 论34附表附件第一章 申报单位及项目概况一、项目概况从“中国老龄事业发展十一五规划（20062010年）高层论坛”上获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。为适应社会发展需要，尽快完善XXX县社会服务体系，为老年人提供一个“老有所养、老有所依”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，XXX县城内XXX养老院拟建XXX养老院项目。本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对外界、对社会、对政府暂不讲其经济效益。市场定位：以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务中心。项目建设指导思想： （1）替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧悉。 （2）老人至上、服务至上、诚信至上 （3）让入住老人满意、让家属子女放心 （4）让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐服务宗旨：切实解决全县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。二、建设背景（1）社会背景我国是世界人口大国之一，据统计60岁及以上老年人口数量，1953年全国第一次人口普查时为4214万，1996年第二次普查时为4243万人，1982年第三次普查时，达到7675万，1990年第四次普查时增加到9725万人。1995年底，我国60岁以上的老人已达1.2亿，占总人口的9.76%。到2007年底我国老年人口已经超过1.49亿，占总人口的11以上。养老服务问题日益突出。（2）文化背景尊老爱幼是中华民族的传统美德，是中国社会的主流文化，广大老年人都具有落叶归根的想法，家庭观念比较浓厚。因此，弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年，让所有孤儿等困难弱势群体都能享受家庭的温暖，是当前社会倍受关注的焦点。三、项目名称及承建单位1、项目名称XXX养老院建设项目2、项目承建单位XXX县城内XXX养老院，是由XXX县个体经营者XXX筹建，注册于2008年12月9日，主要求的经营范围及方式为：提供住宿、饮食服务等。四、编制依据（1）关于加快实现社会福利社会化意见的通知（2）关于加快发展社会福利事业的通知（3）河北省人民政府办公室关于加快发展养老服务业的意见（4）老年公寓和养老院设计指南（5）中国老龄事业发展“十一五”规划(20062010)（6）中华人共和国土地管理法（7）中华人民共和国环境保护法（8）中华人民共和国消防法（9）河北省消防条例（10）建筑设计防火规范五、建设目标（1）通过精致典雅的建筑风格，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。（2）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化的老年服务机构。六、建设地点XXX县西关村裕华街北侧，此处阳光充足、环境清静、空气清新、交通便利。七、建设规模及内容（1）建设规模项目拟占地1548平方米，项目建成后，建筑面积可达6192平方米,可安置接纳332名老人。（2）建设内容项目总建筑面积6192平方米，主要包括：老年寝室、健身房、活动室、接待室、食堂及餐厅、洗衣房、浴室、办公室库房以及其他附属用房，另外还包括基础设施建设、绿化等。八、资金筹措经估算，本项目建设共需投入资金868.88万元，全部由经营者自筹解决。九、结论本项目建成后，可使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。不仅可安置接纳336名老人，解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻一定压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决25人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力，从以上可以看出本项目的建设是切实可行的。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1956年，联合国一份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。由此，人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。事实上，世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%，从而进入了一个老龄化的社会。从全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到！1999年，全球60岁以上老年人口近5亿，预计到2000年将达到6亿左右，到2025年，可能增至12亿。变化更大的是80岁以上高龄老人，从1950至2025年间，全球范围内这一老龄组的人口将会增加8至10倍。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2007年，我国有60岁以上的老人1.49亿人,超过我国总人口的11%，同时经科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。二、项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 项目建设地址本项目拟建地点位于XXX县西关村裕华街北侧，总占地为2.322亩。一、XXX县基本概况XXX县隶属河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地带中心，幅员面积776平方公里，现辖五镇、九乡、一园，共386个行政村，总人口38.2万人。XXX县辖5个镇、4个乡、1个民族乡：永清镇、韩村镇、后奕镇、别古庄镇、里澜城镇、管家务回族乡、曹家务乡、龙虎庄乡、刘街乡、三圣口乡。二、工程地质1、地形、地貌、地震情况XXX县位于华北平原北部，属滨海平原县。境内海拔最高处为28m，最低点为4.3m，相对高差23.7m。根据国家地震局、建设部震发办1992160号文件，中国地震烈度区划分图（1990）和中国地震烈度区划分图（1990）使用规定，XXX县的地震基本烈度为7度。2、工程地质XXX县地形为冲击平原，地势平坦，无断层，无地震液化层，项目建设区地形平坦，工程地质条件较好，适宜建设。场区地基为亚粘土，地基承载力为14t/m2。3、水文地质据河北省XXX县水资源开发利用现状调查成果报告显示XXX县深层地下水质情况良好，符合国家生活饮用水卫生标准（GB5749-85），三、公用设施等依托条件供电：本项目用电引自城区110kVA变电站。通信：XXX县现有万部程控电话，数字移动通信和无线寻呼系统，可直拨海内外，通讯便捷。给排水：从城市给水管网中引入给水管进入厂区，污水经处理后排入市政排水管。道路：本项目场外的道路已建至场址路边。第四章 设计方案一、设计方案（1）空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 （3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 二、平面布置指导思想（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。（3）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。三、平面布置该项目建设共需占用土地1548平方米，呈一个长方形，地形较平坦便于建设。主楼为七层砖混结构，分设老年公寓、健身室、活动室、接待室、食堂及餐厅等。另外，园内设庭院、花园等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。第五章 工程建设方案一、建设规模项目建成后，可安置接纳老人332人。3、建设地点二、规划用地面积本项目总用地面积为1548平方米。其中：建筑占地884.57平方米，绿化用地面积240平方米，道路及硬化用地面积423.43平方米。总建筑面积6192平方米，包括：老年寝室2988平方米，食堂及餐厅216平方米,洗衣房36平方米,浴室72平方米,健身房108平方米,活动室504平方米,办公室216平方米,接待室36平方米,库房180平方米,其它附属用房1836平方米。三、建筑设计（1）设计要求根据XXX县城市发展总体规划、XXX县土地利用总体规划和实施意见，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。保证老年公寓的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到入住居民今后的生存和小区的发展。老年公寓建筑抗震设防类别：丙类。设计使用年限：50年。耐火等级：二级。抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。使用功能：老年公寓。（2）设计依据 总体平面布置图；建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；本项目有关的规定、规范。四、建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：老年公寓、健身室、活动室等以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓的设计充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。第六章 节能方案一、主要能耗指标以全年的能源耗用量进行分析序号名称数量单位折算系数吨标准煤1电5万度1.22961452水1800万m33天然气2万立方米1214324286合计30431本项目年增加值为117.53万元，每万元增加值能耗为0.26吨标准煤，由上可见，该项目能源耗用量很小，能耗指标小于国家标准。二、必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别是对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。三、节能、节水原则（1）合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。（2）积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。（3）项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。四、建筑节能（1）建筑节能在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的活动空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。（2）智能化管理节能拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。（3）技术节能 对空调系统优先采用节能型采暖、空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。（4）节水措施应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。第七章 环境影响评价 一、项目建设地环境现状拟建项目所在地位于XXX县西关村裕华街北侧，此地域面积较大、场地开扩、阳光充足、基础设施完善。因此项目地的发展前景非常广阔。项目区环境、空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。二、项目建设期与运行期对环境的影响项目建设期对环境的影响（1）车辆运输将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。（2）工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。（3）施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。（4）施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。（5）施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗保健中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。三、治理方案项目建设期的治理（1）对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。（2）对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。（3）对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。（4）施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。（5）施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。项目建成后治理（1）污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。（2）固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由城内清运队定时运出，以保持区内的环境整洁。（3）医疗垃圾治理医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送XXX县人民医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。医疗废水处理废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足医院污水排放标准（GBJ4883）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。四、环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面分析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。第八章 土地利用根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法和河北省国土资源厅冀国土规字2001348号文件通知精神，本项目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。一、 项目用地规划选址本项目拟选址在XX省XXX县。二、用地规模及用地类型本项目用地为XXX县西关村土地，总规模为2.322亩。三、耕地补充和基本农田保护四、耕地补充和基本农田保护情况本项目总占地面积为2.322亩，项目建设单位已经将补充耕地的资金列入工程投资（预算），拟采取缴纳耕地开垦费委托开垦的方式补充耕地，并承诺按照当地的标准缴纳耕地开垦费用，补充等质等量土地，以达到土地“占补平衡”。五、土地利用情况本项目建设总投资额为868.88万元，总建筑面积6192，建筑物基底面积884.57平方米，绿化面积240平方米，道路、广场、停车场占地423.43平方米。第九章 组织机构及人力资源配置一、组织机构拟建项目建成后，将设立新的管理机构，分别设院长、副院长和各个职能部门。组织机构图如下： 院长副院长副院长业务科医务科护理科办公室计财室总务科二、人力资源配置本项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可安置老人332人，本项目劳动定员为25人，其中管理人员9名，护理人员16人。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。三、人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第十章 项目管理及实施进度 一、项目组织（一）组织机构项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。 （二）职责项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。 （三）项目管理本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度：实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。二、 项目实施计划本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：前期工作：项目简介编制、报批及准备设计资料等规划、设计：区域规划、勘察和设计等。施工准备：标准设备采购，场地平整。土建施工：进行项目的各建筑物施工。设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。装饰工程：对建筑进行必要装修。竣工验收：交工验收，投入使用。三、建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期为9个月。项目实施进度表序号 工期 实施步骤2008200912123456781项目前期2规划、设计3施工准备4土建施工5设备定货及安装6装饰工程7竣工验收第十一章 项目招投标 一、招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。 在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。 二、招标范围本项目招标范围主要为项目的土建工程。 三、招标组织形式建设项目建筑工程采用委托招标方式进行招标。整个工程分为1个标段，即：建筑工程为1个标段；建筑工程要求二级，监理单位要求乙级以上。四、招标方式本项目的建筑工程采用公开招标方式进行招标。拟发布招标公告媒介是：河北省招标投标综合网（）；五、其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由投标单位自行采购。第十二章 投资估算与资金措施一、估算依据及说明项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。二、投资估算（1）投资估算内容本项目建设投资估算内容主要包括：购置土地费用、土建工程费用、办公用品购置、消防设备购置费、健身器材购置费以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。（2）估算依据建筑工程费按建设投资估算办法，根据建设单位提供的土建设计资料及当地单方造价进行估算。 健身器材及工器具的购置费根据设备及工器具生产厂家提供的近期报价估算建设其它费用 工程建设单位监理费、勘察设计费、招投标费等其它费用，根据建筑工程费用参照一定费率，并结合项目性质进行估算。（3）总投资估算本建设项目总投资由征地费用、土建工程费用、健身器材购置费、办公用品购置、消防设备购置费、以及工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训等组成。经估算项目总投资为868.88万元。三、资金措施本项目建设共需投入资金868.88万元，全部由承建单位自筹解决。第十三章 财务评价及社会评价一、财务评价依据本项目为非营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据建设项目经济方法与参数（第二版）以及目前同娄项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。 二、收入项目建成投入使用后,考虑到本项目为公共福利性事业,没有较大的收入,本项目可安置接纳老人332个,接80%的入住率，每人每月600，预测正常年收入为191.23万元。三、 支出项目建成后,考虑到本项目为公益性事业,缴税方面不用考虑,其主要的支出为员工工资、水电费、折旧费、管理费、维护费、宜传费、办公费以及其它费等。员工工资及福利费用，项目建成后正常年份，需用工总人数为25人，合计18万。燃料、动力费，包括用电量，年估算用电量为5万度，电价按0.52元计算，共计2.6万元；年用水量1800吨，按2.9元/吨计算，合计0.52万元；天然气用气量年可达2万方，按1.6元/方，合计3.2万元；总计6.32万元。设备修理费、折旧费。本项目设备购置费用包括：医疗器械购置费、消防设备、健身器材购置费等，共需45万元，年修理费用3万元，折旧费15万元。年摊销费7万元。年外购米、面、油、蔬菜、肉制品等为本项目的主要成本费用，预计年需费用57.4万元年共需支出49.32万元。本项目年利润总额为106.72万元。投资回收期为7.5年、投资利润率9.8%。四、社会效益评价项目对社会影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以的老人1.36亿人,超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进XXX县社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。 本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符合可持续型发展战略。 项目与所在地区互适性分析该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会