肯德基投资开店项目可行性分析报告.doc

肯德基投资开店项目可行性分析报告 摘要肯德基是美国著名的连锁企业快餐厅。从1987年他在中国北京开第一家肯德基开始至2012年9月底，肯德基在中国已经有4000家门店了。肯德基主要是出售炸鸡等快餐食品，经营理念是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装，针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。 1987年，中国还在改革开放时期，那时的中国对于服务行业并不重视，更别说餐饮业了，肯德基就是在这种情况下进入中国市场的。初入中国，肯德基靠着原味鸡、土豆泥等八种产品“打天下”，且对比较传统观念的中国来讲，肯德基作为一种新型的餐饮业，人们是持一种保守的看法的。但是肯德基针对中国人的口味不断推陈出新，出新品种来吸引顾客的眼球，像油条、豆浆、烧饼、早餐系列、套餐，各种甜点越来越多的顾客喜爱上了肯德基。 肯德基在中国的发展也不是一帆风顺的。中国本土餐饮业就是一个很大的威胁，期间还爆出一些负面新闻，如苏丹红事件，假豆浆等。但是肯德基还是在中国取得了很大的成绩，这跟他的选址很重要，几乎每个大型超市下面都有一家肯德基。超市给肯德基带来了无限商机。一、肯德基公司简介2二、在中国的发展史2三. 宏观环境分析31、政策环境分析32、经济环境分析33、社会环境分析44、技术环境分析4四、内部资源能力分析41、肯德基进入中国市场的背景及现状42、肯德基的经营理念53、肯德基在中国的远景目标5五、SWOT分析法61、Strengths【优势】6（1）品种多样，坚持“本土化”的产品更新，勇于创新。6（2）使用跟进选址策略62、Weaknesses【劣势】7（1）油炸食品。7（2）苏丹红的影响8（3）员工流动率大83、Opportunity【机会】9（1）与中国经济一同发展94、Threats【威胁】10（1）餐饮霸主麦当劳10（2）中国本土的快餐连锁店。10一、肯德基公司简介 肯德基（Kentucky Fried Chicken肯塔基州炸鸡），通常简称为KFC。是来自美国的著名连锁快餐厅，由哈兰山德士上校于1952年创建。主要出售炸鸡、汉堡、薯条、汽水等西式快餐食品。肯德基属于百胜餐饮集团。肯德基总部位于肯德基州路易斯维尔市，是全球最受欢迎的炸鸡连锁餐厅，在世界上80多个国家开设有14000多家肯德基餐厅，每天接待1200多万名顾客。除美国之外的主要市场包括中国、英国、澳大利亚、韩国、墨西哥和法国、德国、荷兰等。肯德基也在印度、俄罗斯和巴西等重要新兴市场随着当地经济的成长快速发展。每家新餐厅的开张不仅提供更多就业机会，同时也为其所在社区注入了经济活力。二、在中国的发展史肯德基(KFC)于1987年进入具有悠久饮食文化的古都北京，从而开始了她在这个拥有世界最多人口的国家的发展史。1987年11月12日肯德基在中国的第一家餐厅在北京前门繁华地带正式开业。以此为起点，肯德基开始摸索，学习中国社会和市场，逐步打造具有中国特色的管理模式。 1992年全国餐厅总数为10家；到1995年，发展到71家。1996年6月25日，肯德基中国第100家店在北京成立。这是一个里程碑，标志着肯德基在中国进入了一个更加稳步发展的阶段。与此同时成长的是肯德基在中国广大消费者心目中的形象。1999年根据全球著名的AC尼尔森调研公司在中国30个城市16,677份问卷调查显示，最早进入中国市场的西式快餐-肯德基，因其独有的美食和品质，被中国消费者公认为“顾客最常惠顾的”品牌，并在中国名列前十个国际著名品牌的榜首。随着公司管理经验的逐渐丰富，员工队伍的不断壮大和经营体系的日趋完善，肯德基在进入21世纪后大大加快了成长速度。2000年11 月肯德基在中国连锁餐饮企业中第一个突破400家餐厅规模。2001年10月发展到500家，2002年2月达到600家，11个月以后的总数是800 家。截止2012年9月25日，肯德基在中国餐厅总数达到了4000家 ，在中国餐饮业遥遥领先。肯德基不仅为全国提供了60000多个就业机会，而且是一所培养餐饮管理人才的大学。每一年我们都投入大量资金和人力对员工进行多方面、各层次的严格科学培训，使许多有志青年成为餐饮企业出色的管理人才。肯德基的发展还带动了几百家国内原料供应商的发展。肯德基的国际品质管理体系帮助供应商提高了产品的质量和管理水平，其中有的已经成长为全国知名企业。 特许经营是中国近年在市场经济发展中大家十分关注的领域。肯德基是最先在中国尝试餐饮特许经营的模式的国际公司之一。三. 宏观环境分析1、政策环境分析（1）芜湖政府对入驻芜湖的大型企业，实行税收优惠政策，对芜湖KFC的发展有着深远的影响：不仅降低了企业入住门槛，而且为KFC在芜湖扩大经营铺设了一条“绿色通道”；有利于KFC实现多元化经营模式。（2）交通运输部、国家发展改革委、财政部联合下发了关于进一步完善鲜活农产品运输绿色通道政策的紧急通知，肯德基的货物是从成都的肯德基公司配送过来的原料，其中的产品都是需要冷冻车来完成，由于农产品“绿色通道”的出现，使得餐厅的后勤供应可以以更快的速度实现，餐厅可以正常的营业各种需要生鲜原料的产品，避免了缺货的损失，也为节省运费以及装卸搬运费等运输成本做出了贡献，保证了餐厅产品的价格稳定。（3）食品安全法对企业原辅材料的采购、生产环境、人员卫生、执行标准、食品添加剂使用、标签标识、产品检验都做出了严格规定，对不符合规定条件的企业不予许可。同时，进一步加大对违法的食品生产和经营者的处罚力度，规定了最低2000元，最高几万元的罚款额度，同时还要承担相应的民事赔偿责任、行政处罚，严重的要处以刑事责任。此外，还规定对生产不符合食品安全标准的食品，经营明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除可以要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款10倍的赔偿金。被吊销食品生产、流通或者餐饮服务许可证的单位，其直接负责的主管人员自处罚决定作出之日起五年内不得从事食品生产经营管理工作。2、经济环境分析中国经济处于历史发展绝佳时期，市场经济体制不断完善，第一、二产业（农业和工业）的持续发展反哺第三产业势头良好，城镇化速度明显加快。特别是十二五、两会对民生的持续注，都使得当地居民生活水平和收入水平不断增高从而。永川的消费水平也随之得到了提高。加上永川作为渝西一颗璀璨的明珠，消费潜力毋容置疑，经济欣欣向荣，政府在招商引资方面做了很多努力，各大快餐公司纷纷到来，其中KFC（肯德基）首屈一指。3、社会环境分析首先中国是个有悠久历史文化的文化大国，有许多传统节日，如春节、端午、清明、中秋等节日，这个时候亲朋好友聚在一起，这就给肯德基到来了商机。且现在的上班族可以说是几乎不吃早餐，肯德基根据这种现象推出早餐系列。随着人均收入的增加,消费结构发生了很大改变。恩格尔系数不断减弱,中国的人均消费水平有很大提高 同时当今社会文化的变迁可天天都在进行而流行于当下的饮食文化不再是只求饱肚或追求味道而是趋于健康均衡饮食。使得一直紧追时尚、实施“本土化”的肯德基也更新了他们的餐牌营养早餐顺势推出4、技术环境分析 肯德基利用其先进的技术及其严格科学的烹饪过程不同于其他方法需要用11种药草和出生7周的鸡。土豆泥薯片都是来自美国。这么做味道鲜美的食物吸引了不少消费者。随着现代科技的不断发展某种程度上极大的满足了消费者的需求。且肯德基的原材料都是自己亲自配备，独一无二的秘方是的其领先于同行业的麦当劳、必胜客等。四、内部资源能力分析1、肯德基进入中国市场的背景及现状1986年9月下旬，肯德基公司开始考虑如何进入人口最多的中国市场。但的那个是我国餐饮企业缺乏真正满足大众需的干净的优雅、实惠、服务规范的大众便民餐饮；由于中餐的特殊性，餐饮企业很难达到标准化方面的要求；餐饮企业品牌建立过程存在着千篇一律、创新不足的现象；改革开放初期，餐饮从业人员素质参差不齐，高素质的管理人才嫉妒缺乏。另一方面，对于这家世界最大的鸡肉餐馆公司来说，目前的中国场是完全陌生的。肯德基的纯西方风味不知道能不能为中国消费者所接受；从中国不能汇出大量硬通货利润，即使是中等水平的汇出也不大可能；最为关键的是，要打入中国市场就必须选择一个特定的投资地点，而这又带有很大的不确定性肯德基通过把降低风险的可能性与通过投资可能得到的潜在的收益加以比较，且考虑到当时在中国没有其他竞争是进入的最佳时机，决定暂时把北京作为肯德基进入中国的首选城市。2、肯德基的经营理念肯德基采用的是精品化、标准化、人性化的经营策略，店面规模不大但很紧凑，每一细节都精雕细刻，每一流程都已标准化。整洁的餐厅、真诚友善的接待、准确无误的供应、优良的设备、高质稳定的产品、快速迅捷的服务。3、肯德基在中国的远景目标要将中国百胜餐饮建设成为全中国乃至全世界最成功的餐饮企业。肯德基有实力做这样的远景目标的。虽然肯德基是第一次来到中国，但以其多年的全球数千家分店的拓展和跨国际的管理经验，有足够实力全面开发中国市场，达成远景目标。肯德基的远景目标是可行的。这是建立在对中国的社会及其结构、市场、客户的严密分析基础上的。作为中档快餐， 没有一个成熟的商圈将无法支持其日常运转所需客流量。因而中国各大城市未来几十年内逐渐成熟的商圈数量将决定肯德基的市场发展潜量。基于对中国经济的前景和发展势头的乐观估算，肯德基预测它在中国会有一个广阔的发展空间。另外，肯德基进入中国市场的时机非常好。当时的中国餐饮业，特别是特许经营餐饮业 还远未成熟，作为第一家进入中国的国际特许经营餐饮业巨头，只要抓住时机努力发展，完 全能做到中国快餐业第一品牌。肯德基的远景目标是与其特许经营的特点相吻合的。作为特许经营业的肯德基与许多其他行业不同，其特点是高度规避风险。因为餐饮连锁 业一旦创立了良好的企业形象，便能使所有的连锁店共享由此带来的效益。但相应的，一旦 任何一家店出现问题，就会使整个品牌受到影响。所以其抗风险的能力是很脆弱的。肯德基是要在中国不断开拓新市场的，但既然是特许经营，就必须尽量规避风险，保证 品牌不因扩张而贬值，始终是品牌增值过程。即无论怎样扩张，都需要稳健经营。两者的结 合，都包含在肯德基要做中国餐饮业第一品牌的远景目标里了。既定的远景目标，会直接影响企业业务规划、人才管理、业绩管理等各方面。 很明显，肯德基的远景目标也预示着其“本土化”策略的势在必行，否则将无法满足肯德基在中国快速成长中人力资源短缺和原材料来源问题。五、SWOT分析法1、Strengths【优势】（1）品种多样，坚持“本土化”的产品更新，勇于创新。KFC进军中国市场多年，其精心烹制的美食由原来的炸鸡、汉堡、蛋挞发展到后来的豆浆、油条。如今，一句广告语：“肯德基出饭啦”让越来越多的中国人走进了KFC的大门。面对同行业的竞争，KFC早已意识到，只有迎合中国人的味口，才能在中国得以持久发展。“不断创新、勇争第一”一直是KFC追求的目标。经常参加中国肯德基店食品开发的专家们对记者说：肯德基是把中国健康食品本土化开发问题当做了首要问题来对待的。“因为市场是动态的，人们对饮食健康的观念也在变化。”苏敬轼常说。他还强调，“所有的员工都要有发现的眼睛和心灵。过去，肯德基店的食品就是以美国式炸鸡为主，这种单一且不健康的食品结构曾遭到质疑，我们就不断的搞市场调研。现在，很多中国传统风格的食品已经成了肯德基店的重头产品，如早餐的玉米汤、素菜汤、玉米和老北京鸡肉卷、蛋塔等，在其他国家没有。而且我们在消费者吃的过程中就把各种配料以及应该如何健康生活的宣传单放在盘中，每年都要发放百万张。”18年来，正是由于创新在肯德基公司已成为员工们时时刻刻思考的课题，所以才有了不离不弃的消费者。就在美国媒体对美国肯德基长时间举步不前的现象大为不满时，对中国市场的慢慢“变脸”给予了肯定，并希望肯德基全球总裁德里克能够让美国的肯德基早一天“变脸”。无论是店面的风格还是食品品种。肯德基在中国27年的成功说明了很多。但有一点是普通百姓都知道的秘诀，那就是他们不断的实行“变脸”，无论是店面的装饰风格还是食品的种类。而且都体现了本土企业难以做到的“万变不离其宗”质量不变、服务不变、理念不变。难怪有人开玩笑说，“如果哪一天肯德基开始卖炸鸡馅的饺子时我都不感到奇怪。因为他们愈来愈接近中国消费者的饮食习惯。”（2）使用跟进选址策略 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。 肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。 商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址也当然与肯德基不同。而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同一条街的两边,一边是麦当劳另一边是肯德基。 商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店 三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。2、Weaknesses【劣势】（1）油炸食品。KFC属于油炸食品，里面含有致癌物，吃大量的KFC食物会使身体的PH值下降导致酸性体制，人的身体体液的PH在7.35-7.45之间，如果身体的PH值下降到6.8时，是癌细胞扩散最快的时候，具一些报道说，所有得癌的人100%都是酸性体制。 卫生部日前发布公告指出，淀粉类食品在超过120高温的烹调下容易产生丙烯酰胺，而动物试验结果显示丙烯酰胺是一种可能致癌物。卫生部建议公众改变以油炸和高脂肪食品为主的饮食习惯，以减少丙烯酰胺对人体的潜在危害。 卫生部食品污染物监测结果显示，经高温加工的淀粉类食品（如油炸薯片和油炸薯条）中丙烯酰胺含量较高，其中薯类油炸食品中丙烯酰胺平均含量高出谷类油炸食品4倍。公告指出，丙烯酰胺是一种化学物质，是生产聚丙烯酰胺的原料，可用于污水净化等工业用途。职业接触人群的流行病学观察表明，长期低剂量接触丙烯酰胺者会出现嗜睡、情绪和记忆改变、幻觉和震颤等症状，且伴有出汗、肌肉无力等末梢神经病症。尽管丙烯酰胺对人体健康的影响还有待进一步研究，但这些问题应该引起关注。人体可通过消化道、呼吸道、皮肤黏膜等多种途径接触到丙烯酰胺，因此食物被认为是人类丙烯酰胺的主要来源。 卫生部建议，公众在日常生活中应尽可能避免连续长时间或高温烹饪淀粉类食品；提倡合理营养，平衡膳食，改变以油炸和高脂肪食品为主的饮食习惯，减少因丙烯酰胺可能导致的健康危害。今年3月2日，世界卫生组织及联合国粮农组织食品添加剂联合专家委员会警告公众关注食品中的丙烯酰胺，并呼吁采取措施减少食品中的丙烯酰胺含量，确保食品的安全性。卫生部的公告就是据此发布的。 “油炸食品会致癌，学术界早就有定论。”中国癌症研究基金会专家表示，油炸、烧烤等种类食物对人体健康的危害，远远大于近来为人们所熟知的苏丹红。“就像吸烟一样，长期摄入油炸类食品会引发多种肿瘤病症。” 北京协和医院营养科专家告诉记者，不管丙烯酰胺对人体有多大危害，偶尔食用油炸类食品对身体的危害并不会很大，但这个过程与吸烟可能诱发肺癌一样，是一个毒 性长期积蓄的过程，长期食用必将对健康造成巨大威胁。此外，油炸类食品所含热量与脂肪极高，长期摄取也会导致肥胖或一些相关疾病，如糖尿病、冠心病和高脂血症等。（2）苏丹红的影响2005年初肯德基多家餐厅进行抽检时，发现新奥尔良鸡翅和新奥尔良鸡腿堡调料中含有“苏丹红一号”成分。肯德基立即在全国所有肯德基餐厅停止售卖以上两种产品，同时销毁所有剩余调料。这样的迅速反应挽回了部分损失但对肯德基的品牌形象无疑造成了一定的影响。（3）员工流动率大企业管理中，人的因素是最重要的，没有人，一切都免谈，即使是天灾，我们都几乎可以在背后发现人祸的影子，新世纪中，人的流动是一种大的趋势，至于是不是人才，我们姑且不论。在企业中，无论是人物、人才和人手几乎都存在着随处可见的流动，正常流动是好事，但是流动的速率和几率过大，则称为过度性流动，这种流动，无论是对于企业还是个人都存在着致命的危害。第一、 过度性流动使得企业几乎在时刻救火，任何一个工作岗位的要求都必须与相应的技能相配套，企业不可能在极短的时间内就补充上合适的人员，有 时关键性岗位人员的离开、甚至一个团队的整体离开几乎可以顷刻间使一家企业垮台。至于离开的原因多种多样，有时是企业本身的问题，但也不排除有时是员工的短视。第二、 过度性流动使公司的经营成本增加，效率降低，并且容易形成恶性循环以及非良性文化，过度流动的影响是多方面的，一个比较大的方面就是促使 企业使用非正常手段来管理和对待员工，甚至使企业方面更加急功近利，在员工管理和使用方面采取单一，粗暴及绝对管制甚至剥削。而这种管理一旦在企业之中形 成风气，则进一步促使过度性流动的加剧，即使暂时没有流动的员工，也时刻准备着离开或寻找机遇。第三、 就员工层面而言，过度流动使员工更加心烦气躁，职业化素养更低而非提高。对于某些较为专业的行业，则形成集体腐败的经理人阶层，这对于整 个行业的发展极为不利，我们经常看到，圈子中跳来跳去的就那些人，企业方面似乎很难在行业内寻找到自己能用的人才，而从外部选拔的人才如果和这些人混在一 起，则很快被同化，这个现象理应引起所有人的关注。中国的经理人阶层现在腐败的程度可以说是触目惊心。无论是国企还是私企。第四、过度性流动加剧人与人之间的不信任从而导致社会成本增加。过度性流动加剧了人与人的不信任，体现在员工与企业之间，员工与员工之间，企业 与员工之间，甚至企业与企业之间缺乏基本的信任，契约精神成了一纸空文，许多本来不应该发生的事情，成了常态，这使整个社会的、经济的运行成本急剧增加， 本来基于诚信的原则，许多问题可以避免甚至根本不能发生，可是由于人与人的信任出现危机，整个社会都将为此付出更多的代价，这就像公路，如果人人都能自觉 遵守交通规则，许多事故都不会发生，某些人想快的结果是大家都慢下来。3、Opportunity【机会】（1）与中国经济一同发展1987年的中国，改革开放的大潮正在徐徐推进，整个社会的商业环境处于一种蓬勃发展的萌芽阶段。触觉敏锐的百胜全球餐饮集团早就看好了中国市场 的巨大增值空间。这一年，与肯德基一样看好中国市场的其他跨国巨头们，相继来到了中国：雀巢公司选择在中国遥远的东北小城-黑龙江的双城建立了第一家奶制 品工厂；与此同时，世界手机巨头摩托罗拉公司进入中国，在北京设立了办事处。而在南方的广州，法国达能公司则成立了达能酸奶公司。作为最早进入中国的跨国企业之一，肯德基在中国扎根已经20多年。在这漫漫20多年时间里，稳健发展与大肆扩张，温情脉脉培育市场与无情排挤竞 争对手，危机经验丰富的肯德基在中国发展所遇到的机会、挫折、竞争、危机事件以及影响力，几乎成为所有在华跨国企业的一种图腾式的缩影。20多年，肯德基与中国一起成长，今后中国在世界舞台上的巨大发展潜力也将是肯德基在中国进一步发展的机会。 4、Threats【威胁】（1）餐饮霸主麦当劳2007财富评选的世界500强企业，麦当劳排名329，2007全球最具价值品牌排行，麦当劳排名第11，但两者都没有肯德基。麦当劳在世界上大约拥有三万间分店，而肯德基不到一万间。随着麦当劳对中国市场的重视，势必对肯德基是一个极大的威胁。国内知名快餐企业快速发展。（2）中国本土的快餐连锁店。近年来，中国本土的快餐饮食快速发展，这类餐馆尽管在理念，管理经验以及服务态度上稍逊于肯德基，但它们却有很强烈的优势，顾客来源广阔，饮食更适合中国人的口味。这些沙县小吃，真功夫，大娘水饺，永和大王，德克士等一批国内知名快餐企业快速发展也会对肯德基产生威胁。附录：1. 食品安全法2. 关于进一步完善鲜活农产品运输绿色通道政策的紧急通知目 录第一部分 深圳市宏观市场环境31.2003年经济发展情况31.1 2003年全市综合情况31.2 2004年上半年经济发展情况61.3城市发展特色10第二部分 深圳市写字楼市场调研151、深圳写字楼区域分布状况及市场特征152、深圳市写字楼发展历程172.1发展初期：172.2迅速发展期172.3市场淡静期182.4市场复苏期193、深圳市写字楼市场分析203.1深圳市写字楼市场供应及特征分析203.2深圳市写字楼市场需求及特征分析243.3深圳市写字楼市场客户行业分布分析273.4深圳市写字楼客户购买动机分析314、深圳市经典写字楼案例调查334.1经典写字楼项目概况334.2经典写字楼项目租售情况405、深圳市写字楼市场前景预测425.1写字楼大势趋旺425.2供过于求格局短期仍挥之不去425.3中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场435.4区域定位促成市场热点435.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强445.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎445.7写字楼开发与营销亮点纷呈44第三部分 中心区写字楼市场调查分析461.片区概况461.1中心区范围界定461.2片区性质和目标461.3片区规划分析472.中心区写字楼市场SWOT分析522.1片区优势分析522.2片区劣势分析542.3片区机会点分析552.4片区威胁点分析563中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析573.1中心区写字楼市场案例调研573.2车公庙写字楼市场案例调研774中心区写字楼市场特征分析904.1中心区写字楼供应量分析904.2中心区目标客户分析914.3中心区写字楼价格水平964.4中心区写字楼产品分析984.5中心区写字楼销售推广方式与方法101第四部分 中心区写字楼市场调研总结1031.中心区写字楼市场总结1032.中心区写字楼供求关系预测1033.中心区写字楼价格趋势预测1044.中心区写字楼产品发展预测1045.中心区写字楼市场机会点或空白点分析1045.1 外资银行进驻1045.2 物业管理107