jci国际医院双流镇项目建设可行性研究报告.doc

JCI国际医院双流镇项目
可 行 性 分 析

北京迪顿投资有限公司

目 录

第一章 项目总论 4
§1.1 项目背景与概况 4
§1.1.1 项目名称 4
§1.1.2 项目承办单位 4
§1.1.3编制依据 4
§1.1.4 项目提出的理由 4
§1.1.5项目拟建地点 6
§1.1.6项目预期目标 6
§1.1.7项目建设条件 7
§1.2研究结论 7
§1.3 主要技术经济指标表 8
§1.4 存在问题及建议 9
第二章 项目投资环境与市场研究 10
§2.1 投资环境分析 10
§2.1.1 国家政治经济形势及有关政策 10
§2.1.2 成都市及区域经济社会情况 10
§2.2 市场分析 11
§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景 11
§2.2.2成都市医疗市场现状 12
§2.2.3关于医保定点问题 15
§2.2.4医院的假设（定位）建议 15
第三章 建设规模与项目开发条件 16
§3.1 建设方案 16
§3.1.1方案描述 16
§3.1.2指标 17
§3.2 项目现状概况 18
§3.2.1地点与地理位置 18
§3.2.2占地面积 18
§3.2.3现有土地状况 18
§3.3项目建设条件 19
§3.3.1地形、地貌 19
§3.3.2工程地质、水文条件 19
§3.3.3环境条件 19
§3.3.4区域性规划 19
§3.3.5交通条件 19
§3.3.6社会环境 20
§3.3.7法律环境 20
§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等 20
§3.3.9施工条件 20
第四章 机构设置 21
§4.1 机构设置标准 21
§4.2 机构设置 21
§4.2.1总体介绍 21
§4.2.1重要科室 21
第五章 投资估算与资金筹措 23
§5.1、项目总开发成本 23
§5.1.1、项目总体经济技术指标 23
§5.1.2、项目工程进度估计 23
§5.1.3、项目投资构成 24
§5.1.4、项目投资估算 24
§5.1.4.1、土地成本 24
§5.1.4.2、建造费用 24
§5.1.4.3、不可预见费 25
§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建） 25
§5.1.4.5、设备购置费用 25
§5.1.5、项目投资成本汇总 26
§5.2、项目收益部分预期 26
§5.2.1、收入预期 26
§5.2.2、项目经营税费估算 27
§5.2.3、完全建成后年支出预期 27
§5.3、项目财务评价 27
§5.3.1、静态评价 27
§5.3.2、动态盈利能力分析 29
§5.4、财务评价结论 29

第一章 项目总论
§1.1投资背景与概况
§1.1.1 项目名称
JCI国际医院
§1.1.2 项目投资单位
北京迪顿投资有限公司
§1.1.3政策依据
1、 相关项目建设的方针政策，国家医疗卫生的规范，标准。
2、 国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项目。
3、 价值工程理论相关手段和方法。
4、 双流区域规划。
§1.1.4 项目提出的理由
Ø 我国及四川省医疗卫生产业发展空间巨大。
我国医疗卫生发展速度极快。医疗卫生费用作为消费的一部分，医疗卫生费用的支出与人均GDP 有直接的关系。目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。从世界主要国家的发展经验来看，在人均GDP 达到10,000 美元时，医疗卫生费用的支出将进入快速拉升期。目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
2009 年全国医疗机构总诊疗人次达54.88 亿次，入院人数达1.33 亿人。与2005 年相比，诊疗人次增加13.91 亿次，增长33.95%；入院人数增加6,072 万人，增长84.52%。持续增长的医疗需求促进了我国医疗卫生市场的快速持续发展。中国作为新兴发展国家的代表，未来经济仍处于持续高速发展阶段，相关的社会保障和福利水平也随之提高。我国的城镇人均医疗保健支出从1990 年的25.7 元增长到2009 年的856.4元，增长了32.32 倍；占消费性支出的比例从2.0%提高到7.0%。
Ø 机遇和挑战并存。
目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，外资及民营医院正在逐步扩大，并且得到国家的大力支持。
Ø 即四川大学华西医院地域狭小现状。
作为全省乃至西南地区卫生行业的龙头，华西医院作为中国西部疑难重症诊疗的国家级中心，医疗水平处于全国先进行列。占地面积仅1173亩，四周已无可拓展的用地，医院的整个环境随着医疗业务用房的不断建设，土地使用已近达到了极限，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在100%以上，很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进行。可用地的枯竭是制约医院发展的主要因素，加快四川医疗卫生配套建设势在必行。
Ø JCI国际医院建设的优越性
JCI国际医院建设具有三大优越性。第一，JCI国际医院建设能够拓展地域，使得整个成都医院的技术设备、服务质量、服务规模等都得到一个综合提升，解决目前四川大学华西医院的局促和紧张局面；第二，JCI国际医院的建设，对于成都乃至四川医院的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和医疗康复环境，同时也让更多的患者能得到更好的医疗服务。
Ø 地点选择的考虑
由于医院的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满足要求，经过多方寻找、比较，认为双流是比较理想的地点。原因有四个方面。第一，双流距离成都市中心仅20公里，交通便利，生态环境优美，是医院建设的理想地点；第二，双流城市规划和双流片区规划具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和高端居住的良好互动，周边已形成牧马山别墅区以及华阳麓山板块高端居住区。对于整体的配套建设具有良好的支撑，医院的建设成为了片区发展的良好组成；第三，将来在面向整个成都的同时，服务于就近93万以上人口，提高了片区的经济和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建设富有特色的、和谐的双流的重要部分。
Ø 公共支持的考虑
医院建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。双流双流规划和建设条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得本医院成为成都“医疗康复的典范”。
§1.1.5项目拟建地点
双流兴隆镇（具体位置见附图）
§1.1.6项目预期目标
2013年在双流兴隆镇计划用200亩左右土地，计划一次性完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边双流城区93万以上消费者，重点学科服务全省。以医、学、研一体化提升JCI国际医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
Ø 。
§1.3 主要技术经济指标表
Ø 总占地面积 133340平方米
其中：建筑用地面积（含待建、扩建用地）97000平方米
道路及停车场占地面积 216664.5平方米
绿化覆盖占地面积 346663.2平方米
Ø 绿化覆盖率 40%
Ø 总建筑面积 229269平方米
项目主要技术经济指标摸拟
项目
建筑面积（平米）
备注
门诊部
23000
日门诊人数2500人
住院部
40000
760张床位
医技楼
10000

手术室
5000
35间各类手术室
科研中心
6000
15间实验室，25张观察床位
康复中心
1000
医疗康复、保健养生为特色
康复公寓
6000
医疗康复、保健养生为特色
体检中心
4000
医、学、研一体化为特色
后勤辅助系统
2000
医、学、研一体化为特色
合计
97000

本项目财务评价：
Ø 投资回收期12.83年；
Ø 财务净现值（万元）（I=8%）为： 1817.41万元
Ø 财务内部收益率为： 8.11％

§1.4 存在问题及建议
Ø 本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。本项目的特点是具有较高的社会效益，公益性较强，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。
Ø 本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后医院的扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应保证发展的需要。
Ø 本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和自身发展。
Ø 本项目地域目前还无法与成都市核心区域相比，地块各项基础配套设施的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，成都市及双流的宣传认知也需要时间。
Ø 医院自身要形成资源共享、优势互补的格局，医院的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。

第二章 项目投资环境与市场研究
§2.1 投资环境分析
由于JCI国际医院项目的服务覆盖范围为全成都市，甚至可以达到全省，所以从大成都市的角度来加以分析。
§2.1.1 国家政治经济形势及有关政策
1、 中国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。
2、 城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。
§2.1.2 成都市及区域经济社会情况
1、经济发展状况
成都市生产总值增速已连续4年保持在13%以上，经济增长保持领先态势，经济总量列全国副省级城市第三。 2012年全年全市实现地区生产总值（GDP）8138.9亿元，比上年增长13%，人均生产总值（GDP）56836.17元，增长16.6％。地方公共财政收入781亿元，同口径增长18.9%，高于年度计划4.9个百分点。城镇居民人均可支配收入27194元，农民人均纯收入11301元，扣除物价上涨因素，分别增长13.6和14.2。增长13.6%。全市经济社会呈现出领先发展，市域经济实力得到进一步增强。
2、区域经济发展特点分析
从成都市的定位体系来看，最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是面向省内外、国内外的观光旅游集散地和商务旅游目的地，最突出的城市魅力是都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的生态旅游城市。从近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了成都市的特点。
据国务院发展研究院《中国城市发展报告》评估，2004年，在中国50个重点城市中，成都城市综合实力排名前20位，在中西部地区位列前茅；城市发展水平明显高于其他城市，也是中西部最有希望的城市，城市的发展潜力巨大。
根据中国社科院《中国城市竞争力报告》显示，2012年某投资环境名列全国前茅，西部第一，荣获"2012年中国服务外包城市投资满意度排名"第一名和“2012年中国服务外包城市投资吸引力综合排名”第二名。
3、政策环境
兴隆镇作为天府新区“两纵一横一湖”重点基础设施建设的起步区和核心区，是天府新区生态湿地——“兴隆湖”的主要承载地，同时正公路东西延线、红星路延伸线和天府大道人南路延伸线也经过该镇,在天府新区建设中取得了良好的成效，快速完成“三纵一横一湖”项目元华路延伸线、正公路东延线、天府大道延伸线、兴隆湖等的拆迁工作。完成天府新区绿隔区兴隆镇镇域镇村体系规划。
兴隆镇一直保持招商引资的良好态势，以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工程和重点项目资源库，做好项目储备和包装。成都市加快产业发展，已做好兴隆镇的规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。兴隆镇作为综合服务型重点镇，产业重点发展商贸服务，强化休闲旅游业，建设滨水生态高尚居环境，在新成仁路两边建立以高新技术产业和创意产业的生态办公园区和总部基地。抓住天府新区建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，大力发展兴隆镇经济。所有这些条件，都为JCI国际医院在兴隆镇的建设提供了良好的政策条件。
§2.2 市场分析
§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为１３％（健康支出要高于收入增长的幅度），因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。
由于我国医院是具有一定福利性质的社会公益事业，我国医院大部分是全民所有制医院，即国家所有制形式。国家在1994年颁布的《医疗机构管理条例》制，已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。从2000年2月的《关于城镇医药体制改革意见的通知》到8月共出台的13个配套文件，包括：城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造了较好的政策环境。
§2.2.2成都市医疗市场现状
1、成都市医疗机构现况
成都市作为全省的医疗中心，其卫生机构和卫生技术人员发展提高都很快。2012年成都地区卫生机构近2100家，其中医院200家，卫生技术人员近10万人，其中医生近3万人（含执业医师、执业助理医师），卫生机构床位数近50000张，其中医院占80.27％。
目前成都市医疗机构中，政府非盈利医院占主导地位，它们的医疗水平代表了成都市乃至四川省最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的医院（如华西医院、四川省人民医院和四川省中医院等）同时还承担着医学科研和教学任务。
民营专科医院目前只是成都市医疗市场的一种补充，尚无条件较好的中外合资大型综合型医院。
虽然成都市医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的医院数量仍不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，如华西医院和省医院的病床使用率均在100%以上。同时，2006年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增长，现在成都居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%以上。
2、四川省高等级医院（三级甲等医院）经营情况
（1）四川大学华西医院
硬件方面：医院占地1173亩，业务用房面积50余万平方米，开放床位4300张；设38个临床科室，10个医技科室。2012年门诊量3999830人次，出院病人188008人次，手术10.63万台次，平均住院日9.85天；各项医疗质量效率指标持续保持强劲上升态势。在卫生部2010年、2011年、2012年“国家临床重点专科建设”评估中有24个专科进入国家临床重点专科；在复旦大学2009年度、2010年度、2011年度中国最佳专科声誉和最佳医院排行榜上，以综合得分71.45、81.59、89.42连续三年名列全国第二，临床最佳专科声誉连续三年排名全国第二。
医务人员技术力量：现有职工8900余人，其中，高级职称专家868人，包括中国科学院院士1名、国家千人计划引进人才2人、国家级教学名师2名、长江学者6名、国家自然科学基金杰出青年11名、博士导师206名、硕士导师346名。
科研方面：华西医院是中国重要的医学科学研究和技术创新的国家级基地。有国家重点实验室1个，部级重点实验室2个，教育部网上合作研究中心1个，中心开放实验室29个；设有中国循证医学中心，国家新药、中药安全性评价中心（GLP），国家药品临床研究基地（西药和中药GCP），国家化妆品安全性和功效性检验机构。
（2）四川省人民医院
硬件设施：医院医疗业务用房总面积达到40万平方米，现开放病床4300张，内设功能齐全，设备先进，流程便捷，配置抢救设施一流的ICU病房、CCU病房、层流病房，国际标准的手术间、金卡病房。拥有国际一流的PET-CT、双源CT、核磁共振、直线加速器、DSA、各种先进的数字化超声和病理检查等医疗设备，总价值达10亿多元，为患者医疗、康复、保健等提供了有力的硬件保证。
医务人员技术力量：全院在职职工5430人，其中，专业技术人员 4551人，高级职称专家717人，“千人计划”1人，“百人计划”5人，国家自然科学基金委咨询专家1人，博导3人，硕导106人， 连续十年，全院医疗业务持续上升， 2012年门急诊383.6万人次，出院11.7万人次，住院和门诊手术共8万台次。开展了器官移植、造血干细胞移植、心脏介入手术、神经导航手术、神经介入手术、辅助生殖技术，以及胸腔镜、腹腔镜等多项微创手术。可同期进行大血管、瓣膜置换及冠状动脉搭桥等高难度手术。人类疾病分子生物学与基因检测技术、脑神经电生理、超声心脏电生理学及其相关技术、人胰岛细胞分离和移植技术等一大批具有国际国内先进水平的高新医疗技术已经形成了医院医疗技术的龙头。
科研方面：四川省人民医院现有学科82个，其中检验科、临床护理、肾脏科、急诊医学科、重症医学科为国家临床重点专科。全国脑卒中筛查防治基地、卫生部腹膜透析培训示范中心等一批国家基地挂牌医院。有人类疾病基因研究、超声医学、器官移植转化医学3个四川省重点实验室。眼科、肾内科、神经内科等15个学科是省级医学重点学科。
3、成都市医疗机构就医病患分析
在成都市就医的人群主要由成都市本地病人（包括住在成都市的外地人）和全省各地州县区来成都就医的病人组成。
由于整个四川省技术力量较强、规模较大的大型综合性医院均设于成都市区，而四川省各地州县区医疗水平及医疗配套较落后，所以这些地区的病人重大疾病均到成都市区的大型综合性医院就医，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在100%以上。从对业内人士访谈中得知，成都市类似华西医院、四川省人民医院这样的三级甲等医院至少有超过50%的病人是来自四川省各地州县区，几年前甚至达到70%，而相比规模小一些的市级医院，成都本地患者占绝大部分。
4、成都市医疗消费市场病人就医较为关注的因素
据调查，目前成都市医疗消费市场上病人在就医时较为关注的因素依次是价格、医疗条件（医疗技术、专家、医院规模、医疗服务、牌子）、区位、交通等。
目前成都市的经济发展较快、人均收入水平提高，物价也相应提升很快，因此在医疗消费中，医疗价格仍是病患较关心的一个问题，绝大部分人觉得目前医疗价格普遍偏高。同时我们还了解到，这种对价格偏高的抱怨的背后，更多的是对性价比的抱怨，他们认为花了较多的医疗费用却没能得到相应的高水平的医疗服务。
病人在选择就医时，医术水平的高低显然是一个关键性的决定因素，在成都，人们认为规模较大的省级政府医院、华西医院是医学权威的代表机构，而各类资历较深的医学专家教授是医学权威的代表。
关于医术水平，一般老百姓认为是医生个人的医疗水平和技术，但医生个人的医疗水平和技术与医院的医疗设备的先进性有很大关系。因此，一般老百姓认可医生个人医疗水平的背后，还隐含了对医院的医疗设备先进性认可的成分。
医疗服务不好、手续繁杂是目前就医者对医疗机构较不满意的两项内容。
对区位和交通的关注实际上是要求就医的方便性，一方面方便的就医条件可以使病情得到及时控制，另一方面是为了降低就医成本，包括就医的时间成本和经济成本。
§2.2.3关于医保定点问题
医保定点对于大型医院的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行审批的时候，首要审批的是该医院是否属于非盈利性医院，这主要是因为非盈利医院的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性医院的医疗价格，这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。民营或合资医院在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。商业医保灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。
市场调查的数据显示，随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖性越来越强，医保条件也成为消费者选择医院的主要影响因素之一。
§2.2.4医院的假设（定位）建议
根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为JCI国际医院项目的定位应该是：

Ø 立足于兴隆镇、服务大成都市乃至四川全省，面向中高收入人群的综合性现代医院，打造具有科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的医院。
Ø 打造西南地区首家JCI国际认证医院。
Ø 拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。
Ø 拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。
Ø 尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补成都市医疗市场上的空白。

第三章 建设规模与项目开发条件
§3.1 建设方案
2013年在双流兴隆镇用200亩左右土地，一次性完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边城区93万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升JCI国际医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
§3.1.1方案描述
Ø 项目建成后，可形成如下规模：
建成满足日2500人次的门诊部。
建成500床位左右的住院部。
建成科研中心（包含15个实验室，附属25床）。
建成各类手术室35间。
建成康复中心及高端酒店式康复公寓
建成培训中心及相应配套设施。
建成后勤辅助设施。
建成满足新院区及院本部使用要求的生活设施及配套设施。
Ø 项目实施相关问题
1、院区交通情况
建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施，规划中道路与停车场一起约占用地面积的25%。
2、院区内的绿化
为了使新院区的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在40%
3、电力设施
拟建200平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用的不同需要。临床线路为铜芯塑料线穿难燃PVC塑料管。
安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。
防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。
4、消防系统
医院是一级消防单位，医院的内外都严格按国家要求敷设消防系统。
Ø 项目实施步骤
第一步：2013年-2015年完成基础建设工程；
第二步：2015年-2016年完成相应安装工程及后勤配套设施及其他；
第三步：2016年全面完成医院建设及绿化工作。
§3.1.2指标
Ø 总占地面积 133340平方米
其中：建筑占地面积（含待建、扩建用地） 97000平方米
道路及停车场占地面积 216664.5平方米
绿化覆盖占地面积 346663.2平方米
Ø 建筑利用系数 35%
Ø 绿化覆盖率 40%
Ø 总建筑面积 229269平方米

项目指标估计
项目
建筑面积（平米）
估计依据
门诊部
23000
日门诊人数2500人，每人使用9.2平米
住院部
40000
500张床位，每床位占用80平米（含公摊）
医技楼
1000

手术室
5000
35间手术室，每间净使用面积约142平米，医院公摊约为40％
科研中心
6000
15间实验室，每间约占用200平米（含公摊），25张观察床位，每张约占用120平米（含公摊）
康复中心
1000
现代化综合医疗服务体常规标准
康复公寓
6000
现代化综合医疗服务体常规标准
体检中心
4000
按每天50人体检人数，每人使用80平米
后勤辅助系统
2000
现代化综合医疗服务体常规标准
合计
97000

第四章 机构设置
§4.1 机构设置标准
根据卫生部发布的《医疗机构基本标准（试行）》的有关规定，结合双流93万居住人口的城规，按每千人口３．６４－４．９７张的比例，规划JCI国际医院项目病床数1500余张，门诊量为2500人 /日。另外，根据医院发展的需要设置科研中心、医疗中心；依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复公寓；由于兴隆是天府新区的核心区域，各项生活基础设施都在完善之中，为了使医护人员和前来就诊的广大人民群众能有一个良好的诊治、康复环境，按照国际JCI医院的标准，严格建立相关管理系统和工作流程，同时配套了相关后勤保障系统。
§4.2 机构设置
§4.2.1总体介绍
JCI国际医院项目设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心（肿瘤、糖尿病、心脑血管）、保健康复中心、体检中心、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保障系统。
§4.2.1重要科室
Ø 住院部设病床500余张，包括：
妇科、产科、儿科、呼吸内科、心血管科、消化内科、内分泌科、神经内科、血液科、血液净化中心、普外科、肝肾移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、ICU、术后恢复中心、围产医学遗传诊断中心、特需病区等。
Ø 手术中心设：
百级净化手术室4间；千级净化手术室7间、万级净化手术室12间。30万级净化手术室12间，洁净走道按10万级设计，污物走道按30万级设计。
Ø 科研中心：
主要为省重点专科12个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科；省属科研中心：省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心,还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地；以及其他优势学科提供研究场所和临床试验基地。
Ø 专科研发中心：
肿瘤、心脑血管、糖尿病
Ø 体检中心及康复公寓：
为病患提供手术及治疗后恢复、养生、保健的康复功能，是现代医疗的大趋势，也是全省首家推出生态康复医疗的崭新服务形式。
Ø 后勤保障系统：
医、学、研一体化为特色，为医患提供现代化健康、全面生活配套服务设施，力争建成成都医疗卫生系统的大后勤基地。

第五章 投资估算与资金筹措
§5.1、项目总开发成本
§5.1.1、项目总体经济技术指标
本项目总用地面积200亩。项目拟建设现代化综合医疗服务体，总建筑面积97000平方米。主要技术经济指标如下：
项目主要技术经济指标摸拟
项目
建筑面积（平米）
备注
门诊部
23000
其中急诊3000平方米、门诊20000平方米。日门诊人数2500人
住院部
40000
500张床位
医技楼
10000

手术室
5000
35间各类手术室
体检中心
4000

科研中心
6000
15间实验室，25张观察床位
康复中心
1000
医疗康复、保健养生为特色
康复公寓
6000
医疗康复、保健养生为特色
后勤行政配套
2000
行政、生活等
合计
97000

§5.1.3、项目投资构成
项目的总投资主要包括以下几项：
（1）土地费用；
（2）建造费用（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用）；
（3）不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的5％；
（4）手术室建造（由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用）；
（5）设备购置费用。
§5.1.4、项目投资估算
§5.1.4.1、土地成本
土地使用权出让金单位成本预估为80万元/亩，200亩合计为16000万元。
§5.1.4.2、建造费用
这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建造费用约为33920万元，以97000平方米的建筑面积计算，约合3497元/平米，详见下表。
26

建造费用估算表
项目
建筑面积（平米）
预计建造单价（元）
总价（万元）
门诊
23000
3600
8280
住院部
40000
3600
14400
医技
10000
3600
3600
手术室
5000
1600
800
体检中心
4000
3600
1440
科研中心
6000
3600
2160
康复中心
1000
3600
360
康复公寓
6000
3600
2160
后勤行政配套
2000
3600
720
合计
97000
3497
33920
§5.1.4.3、不可预见费
由于建设周期较长，为建造费用的5％，合计为2862.81万元。
§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）
35间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为2600万元。
§5.1.4.5、设备购置费用
根据三级甲等医院常规设备购置标准，平均每床位为63.268万元，本项目床位500张，项目设备购置费用合计为31634万元。
§5.1.4.6、项目投资与筹资计划
本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款。土地相关费用和部分建设费由企业自身支付，预计企业自有资金7亿元，占总投资的70%。剩余部分由银行贷款补足。预估贷款30000万元，占总投资的30%，贷款期限5年，预估年贷款利率10%，则产生财务费用15000万元。
§5.1.5、项目投资成本汇总
项目总成本汇总表
序号
项目
金额（万元）
1
土地购置成本
16000
2
建造费用
33920
3
手术室建造费用（不含土建）
1750
4
不可预见费
1696
5
设备购置费
31634
6
财务费用
15000
合计
100000
§5.2、项目收益部分预期
§5.2.1、收入预期
建成后，项目收入随时间增长而增长，根据兴隆的规划进度，按开发和地块成熟度来估计，9年后，即2023年，项目取得满额年收入。
项目建成后年收入估算表
项目
年收入（万元）
估算依据
门诊收入
24030
每日门诊病人数2500人，扣除急诊日，年门诊时间为300天，根据经验数据，门诊病人日支出320.4元。
住院收入
32359.5
500床，根据经验数据，病床周转率为42.3，故病床使用次数为21150，常规经验住院人均支出15300元
体检中心
6000
按日接待客人50人，人均消费4000元，年营业时间300天计
康复中心和康复公寓
2880
80床，常规经验人均支出25000元，周转率14.4，故病床使用次数为1152
其它收入
2000
食堂、小卖部、停车、住宿等
合计
67269.5

§5.2.2、项目经营税费估算
企业应承担的营业税、城建税、印花税、企业所得税、土地使用税、房产税、车船使用费、教育费附加、地方教育费附加、副食品调节基金等各项税费按行业平均水平8%计提为5382万元。
§5.2.3、完全建成后年支出预期
项目建成后年支出估算表
项目
年支出（万元）
估算依据
工资、奖金及福利等一切人员开支
10800
900人，人均120000元每年。
药费
29383
经验数据表明，药费一般占收入43.68％
各项税费
5382
按行业平均水平计提
耗材（高低值耗材）及管理费用及其它（水、电气、燃料等）
7000
经验数据
合计
52565

§5.3、项目财务评价
§5.3.1、静态评价
对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增加而增加，所以采用投资回收期法较为合理。经过测算，本项目的投资回收期为12.83年。

项目建成后年收入、支出增长变化估算表
年份
2014－2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
使用率
0.00%
60.00%
66.00%
72.60%
79.86%
87.85%
96.63%
100.00%
年收入
0
40361.7
44397.87
48837.66
53721.42
59096.26
65002.52
67269.5
累计年收入
0
40361.7
84759.57
133597.23
187318.65
246414.91
311417.42
378686.92
累计支出
100000
138658.93
179403.75
222443.05
268006.28
316347.22
367740.52
420305.52
累计盈余
-100000
-98297.23
-94644.18
-88845.82
-80687.63
-69932.32
-56323.1
-41618.6

年份
2024
2025
2026

使用率
100.00%
100.00%
100.00%

年收入
67269.5
67269.5
67269.5

累计年收入
445956.42
513225.92
580495.42

累计支出
472870.52
525435.52
578000.52

累计盈余
-26914.1
-12209.6
2494.9

投资回收期计算表（按累计收益额计算法）
年份
投资额
回收投资额
累计未回收投资额
经营收入
经营成本
净收入
1
100000
0

100000
2
3
4

40361.7
38658.93
1702.77
98297.23
5

44397.87
40744.82
3653.05
94644.18
6

48837.66
43039.30
5798.36
88845.82
7

53721.42
45563.23
8158.19
80687.63
8

59096.26
48340.95
10755.31
69932.32
9

65002.52
51393.30
13609.22
56323.1
10

67269.5
52565
14704.5
41618.6
11

67269.5
52565
14704.5
26914.1
12

67269.5
52565
14704.5
12209.6
13

67269.5