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物业管理典型案例汇编第一章 业主与业主委员会典型案例本章综述本章主要介绍了业主与业主委员会的问题，涉及到业主的撤销权、业主委员会备案的性质、业主拒交管理费、业主委员会的权限、业主维权的限度等几个方面。在业主与业主委员会的关系中有几点值得物业公司注意：一、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；二、业主委员会备案性质不属于行政许可的范畴，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查；三、业主应当履行缴费业务，业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进，也可以通过业主大会重新选聘物业公司；四、业主委员会是业主大会决议的执行机构，而非一种权利职位，其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权；五、业主无理由拒绝交管理费并恶意毁损物业公司名誉时，物业公司有权要求其停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失。案例1-01 业主状告业主委员会违法招标侵权案情介绍2008年10月31日，深圳某住宅小区业主委员会发布业主委员会决议称：业主委员会决定按深圳市物业管理有关规定，采用书面形式召开业主大会，就是否同意授权业主委员会采用邀请招标方式重新选聘物业公司进行表决。业主委员会将依据多数业主意见，根据有关政策规定和程序开展招标工作。同年11月23日，业主委员会发布业主大会关于是否同意授权业委会邀请招标物业管理公司事项表决通告称：根据书面业主大会统计结果，本次业主大会同意授权业主委员会采用邀请招标方式选聘物业公司。同年12月6日，业主委员会再次发布公告称：关于授权业主委员会邀请招标物业公司的业主大会召开后，经业主委员会请示区政府主管部门得知，本小区不属于商住小区，招标方式应做调整，遵照大多数业主意愿，为体现公开、公平、公正的招标原则，小区将按深圳经济特区物业管理条例的有关规定进行社会公开招标。小区业主余某对业主委员会的招标行为不满，将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员会于2008年10月31日做出的关于邀请招标物业管理公司的决议，并就业主委员会违规召集业主大会事宜向全体业主公开说明理由并赔礼道歉、消除影响。理由是：（1）业主委员会组织召开未满足法定15日公告期；（2）未依法将召开业主大会的决议及表决票向原告送达；（3）在统计业主投票意见时，并未按法定程序从业主中推选唱票、计票及监票员，而是由业主委员会自行违规统计，其统计真实性无法确认；（4）业主委员会统计的选票中有相当部分系非业主所为或虚假签名，且业主委员会未通知原告召开业主大会及表决事宜，且严重侵害了原告知情权、投票权；（5）业主委员会为达到驱离现物业公司的目的，人为造成业主之间、业主与物业公司之间的对立，其行为已在整个社区产生恶劣影响，给原告的生活带来严重的负面影响，在此，原告有权依据民法通则第134条之规定，要求被告承担消除影响及赔礼道歉的侵权法律责任。被告答辩称：（1）业主委员会是业主大会的执行机构，一法向业主大会负责。原告作为小区的单个业主无权要求撤销委员会作出的决定，原告不具备诉讼主体资格。（2）业主委员会原来对商住小区的认识有误但业主委员会收到区政府主管部门要求将“邀请招标”改为“公开招标”方式的指导意见后业主委员会已经改正并向全体业主进行了通告，各主管部门也是按照改正后的招标方式进行指导的。这些行为和证据都可以证明，业主委员会已经对不当的招标方式进行了改正。业主委员会作出的决议已经失去了法律效力，原告起诉要求撤销决议的理由已经不存在。因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼期间，一审法院应原告的申请，于2009年2月23日向被告发出关于暂时中止邀请招标活动的通知。案例点评一、 余某是否具有原告的诉讼主体资格？余某具有原告的诉讼主体资格。物权法第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”从该法律规定可知，余某作为小区的业主，其认为小区的业主委员会做出的决定侵害其合法权益时，有权作为原告提起诉讼。二、 余某要求撤销决议的理由是否成立？余某要求撤销决议的理由不成立。余某主张撤销决议的理由可以归纳为两点：一是决议内容违反了深圳经济特区物业管理条例有关邀请招标的决定；二是业主委员会依据决议组织召开的业主大会程序违法。关于第一个理由，业主委员会在答辩意见中提出：业主委员会对小区商住的性质认识错误，其已经根据政府部门的指导意见进行了改正，将邀请招标改为公开招标。从本案的事实来看，业主委员会在2008年12月6日发布的公告已明确提出将邀请招标改为公开招标。可见，业主委员会已经撤销了决议，决议在公告发布后已不再具有法律效力。关于第二个理由，由于余某诉讼请求是要求撤销业主委员会做出的决议，两者之间没有任何关联。如果余某认为业主委员会召开程序违法，业主大会的决定侵害了其合法权益，其可以要求撤销业主大会的决定。但其不能以业主大会程序违法要求撤销业主委员会的决定。三、 余某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由是否成立？余某要求被告消除影响及赔礼道歉的理由不能成立。根据物业管理条例第11条和第15条的规定业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，业主委员会有权召开业主大会，就选聘和解聘物业管理企业做出表决。本案业主委员会依法组织召开业主大会，就采用何种方式选聘物业管理企业进行表决，是其依法履行正常的管理事务，并没有侵害余某的人格权。因此，其要求业委会向全体业主公开说明并赔礼道歉、消除影响的诉讼请求没有事实和法律依据。案例小结案例由某业主对业主大会、业主委员会作出的有关采用邀请招标方式重新选聘物业公司决议不满提起诉讼而引出：业主是否具有原告的诉讼主体资格？业主是否有撤销权？这两个问题在实践中具有普遍的意义。业主撤销权是指业主认为业主大会或者业主委员会做出的决定侵犯其合法权益，以法律规定向法院提起撤销该决定的权利。物权法第七十八条规定“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，这是业主撤销权的法律依据。业主以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，人民法院都依法受理。业主行使撤销权的诉讼时效为一年，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。案例1-02 业主状告政府业主委员会备案无效案情介绍2008年5月5日，深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向深圳市罗湖区住宅局申请备案，提交备案材料包括：（1）业主委员会备案表；（2）社区工作站和街道办事处关于业主委员会备案的审批意见；（3）业主委员会委员情况表；（4）业主大会、业主委员会印章刻制申请表；（5）钻石广场首届业主委员会选举情况汇总表；（6）关于深圳市罗湖区钻石广场业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的通告；（7）关于钻石广场首届业主委员会选举情况说明。2008年5月27日，深圳市罗湖区住宅局做出罗住备200818号业主委员会备案通知书，准予钻石广场第一届业主委员会备案。张某是钻石广场的业主，在得知业主委员会备案的消息后即向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求法院确认深圳市罗湖区住宅局做出的业主委员会备案通知书无效。张某认为，本次业主委员会选举存在违法行为，具体表现在：一是业主委员会成员中有一名成员没有经过选举前的公示，违反深圳市业主大会和业主委员会指导规则第21条第（2）项关于业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示的规定。二是业主委员会成员中有两名委员是业主大会筹备组的成员，违反深圳经济特区物业管理条例第21条第（1）项关于筹备组成员不得担任业主委员会会员的规定。然而，被告深圳市罗湖区住宅局违反法律规定，在对钻石广场业主委员会进行备案登记时，未尽到必要的审查义务，导致非法成立的业主委员会合法化，侵害了原告的合法权益。被告答辩称：业主委员会的备案属于告知性备案，被告只对业主委员会提供的备案材料进行形式审查，原告要求被告对选举过程的真实性合法性进行实质性审查没有法律依据。本案第三人钻石广场业主委员会提供的备案材料符合相关规定，且本次业主委员会的选举是在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调下依法进行的，南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了核实、审查。此外，钻石广场业主大会筹备组的形成及业主委员会候选人的推荐均是在2008年1月1日之前完成的，此前法律并未禁止筹备组的成员不能成为业主委员会候选人。被告据此做出备案通知书具有充分的事实和法律依据。一审法律审理认为：深圳经济特区物业管理条例第4条第2款规定：“区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导”；第5条第1款规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立季业主委员会的选举工作，指导监督业主大会和业主委员会的日常活动”；第28条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备案。”深圳市业主大会和业主委员会指导规则第4条第（2）项规定：“各区物业管理行政管理部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。”根据上述规定，业主委员会的选举工作由街道办事处组织、协调，同时，区主管部门履行监督管理职责的方式之一，备案过程中其应当对业主委员会选举过程的合法性进行审查。被告深圳市罗湖区住宅局作为深圳市罗湖区的物业管理行政主管部门，应当对其辖区范围内钻石广场业主委员会的选举工作进行指导监督并对合法选举产生的业主委员会予以备案。被告认为业主委员会备案属于告知性备案，区主管部门只对备案材料形式审查，无权对选举程序和内容的合法性进行实质审查的观点不成立，本院不予采纳。深圳经济特区物业管理条例第20条第（1）项规定：筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。深圳市业主大会和业主委员会指导规则第21条第（2）项规定：业主委员会候选人简历表应当在物业管理区域内公示。第三人深圳市罗湖区钻石广场业主委员会向被告提交的备案材料业主委员会委员情况表中记录了9名业主委员会委员的情况，其中有两名是筹备组成员，有一名业主委员会委员没有经过选举前的公示。第三人钻石广场业主委员会委员的选举违反了上述规定，被告对于其备案的申请应当不予核准。被告于2008年5月27日做出的业主委员会备案通知书，应当确认无效。被告认为2008年1月1日生效的深圳经济特区物业管理条例不能约束2008年之前已经进行的钻石广场业主委员会的筹备选举工作，但本案钻石广场业主委员会委员的选举时间是2008年4月28日，应当受深圳经济特区物业管理条例调整。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案第三人不服一审判决决定上诉。深圳市罗湖区住宅局二审答辩认为：业主委员会备案属于告知性备案而非行政许可，一审法院的判决实际上是强行要求行政机关对业主委员会备案进行许可性审查、核准，违反深圳市经济特区物业管理条例第5条第1款、第19条第3款关于业主委员会选举过程中由街道办事处监督的规定。按照一审法院的判决，如果区主管部门审查业主委员会选举的每个文件是否真实，等于重新监督业主委员会选举过程的每个细节，取代了街道办事处的监督工作，不符合深圳经济特区物业管理条例立法本意。深圳市中级人民法院二审依法改判，撤消了一审判决。以下是二审判决书中的部分判词：本院认为：在本案，法院审查的是原审被告深圳市罗湖区住宅局通知备案行为合法性。从法律、法规规定看，深圳经济特区物业管理条例第28条第1款规定业主委员会选举产生之日起15日内将成立情况向向主管部门备案，并无其他规定。因此，区主管部门根据业主委员会提交的业主委员会备案申请表等材料做出备案通知，并不违反法律规定，不存在违反法定审查义务情形。业主委员会是业主自治组织，经业主委员会选举产生后将成立情况向区主管部门备案。本案业主委员会的筹备早于深圳经济特区物业管理条例生效实施，业主委员会选举过程中出现的委员资格、公示程序瑕疵等问题，并不当然导致选举整体无效和业主委员会不成立，亦不能因此而否定业主委员会法律地位。从事实上讲，该业主委员会的成立符合绝大部分业主利益，符合业主自治原则，选举过程并无重大违法和侵害业主利益的情形，否定业主委员会的成立不符合绝大部分业主的利益。原审判决确认深圳市罗湖区住宅局本案行为无效缺乏充分的法律法规依据，并且不利于保障业主利益维护和谐稳定。根据深圳经济特区物业管理条例第5条规定，街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，并指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。据此对于选举出的业主委员会，如有不符法律规定资格的，可由区主管部门知道街道办事处予以纠正。综上，原审判决适用法律不当，应予撤销。案例点评一、 行政主管部门对业主委员会备案是否具有法定的审查业务？ 目前尚无明确法律规定行政主管部门对业主委员会备案具有法定的审查业务。但是，政府主管部门有形式上的审查义务。因为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的内部执行机构。不能登记、注册，第三人如何判断某一业主委员会是否合法？条例通过创设强制备案制度来解决这一问题。也就是说，房地产行政主管部门给予某一业主委员会备案，其实质是对该业主委员会合法化的确认和宣告。实践中经常出现以下两种情况：一是少数业主为逃避行政部门的监督，自行组织召开业主大会选举业主委员会；二是房地产行政主管部门对业主大会的选举监督不够，对业主选举的真实性缺乏了解。在此情况之下，房地产行政主管部门对业主委员会备案材料的审查，就是某一业主委员会第三人认可的最关键一步。若房地产行政主管部门不予审查，势必导致未经合法选举的业主委员会“合法化”，这显然违背了条例创设业主委员会备案制度的合法本意。从本案的具体情况看，钻石广场业主委员会的选举是在罗湖区南湖街道办事处的组织、协调依法进行的，南湖街道办事处已经对业主委员会选举的真实性、合法性进行了确认。而且，业主委员会提交的备案材料也符合深圳市业主大会和业主委员会指导规则第38条规定。可见，被告已经尽到了必要的行使审查义务。二、 本案业主委员会选举过程中的瑕疵是否导致选举整体无效和业主委员会不成立？本案业主委员会选举过程中的瑕疵不应导致选举整体无效和业主委员会部成立。钻石广场业主委员会的选举于2007年10月启动，业主大会筹备组的成立及业主委员会候选人的产生均在条例实施之前，虽然召开业主大会表决的时间是在条例实施之后，但选举的过程包括原告在内从未有业主对此表示过异议。显然钻石广场业主委员会的选举结果是钻石广场业主的真实意思表示。对于选举过程中个别候选人未公示以及新旧法衔接导致的筹备组成员能否作为业主委员会候选人的问题，只有原告一个业主提出异议，如果因此否定整个选举结果，其实质是够定了整个钻石广场广大业主的意愿。因业主大会是业主自治的权力机构，该权利属于业主管理私有财产权利而非社会公权力的范围。所以，对于选举过程中的瑕疵，可以通过行政指导的方式予以纠正，不应通过认定备案无效的方式导致选举整体无效和业主委员会不成立。案例小结案例由业主向区人民法院提起行政诉讼，要求法院确认区物业管理主管部门做出的业主委员会备案通知书无效而引发，提出两个非常具有典型意义的问题：近年来，业主委员会备案性质问题成为人们普遍关注的焦点。即物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，在对业主委员会备案时，是否有权对备案资料的真实性进行审查？房地产行政主管部门是否有权作出不予备案或撤销备案的行政处理决定？对此，我国目前虽然尚无明确的法律规定，但根据案例的分析，具有较强的说服力，在实践中也是可行的。根据物业管理条例第10条和第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。既然业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的设立权或撤销权就只能由业主大会来行使。也就是说，业主委员会是否具有行使物业管理权的资格不是通过行政备案的方式取得的，而是由业主大会决定的。所以业主委员会备案备案性质不属于行政许可范围，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查，进而作出许可或不许可的诀定。案例1-03 业主拒交万元物业费被拘案情介绍傅某是一公司老板，在上海某高档小区购买了一套336平方米的独立别墅。但从2006年10月，他一直未支付物业费。物业公司将其告上法庭，要求其支付万元物业费。法庭上，虽然傅某辩称物业公司服务不到位，但却提供不出相关的证据证实，最终败诉。法院判令先期支付物业管理费11800元。然而判决生效后，傅某有履行法定义务，物业公司遂向法院申请强制执行。法院立案执行后，向傅某发出了执行通知，并电话通知其履行生效判决决定的义务。但付某既不履行义务，也不向法院申报财产情况。执行人员调查时发现傅某为了逃避法院执行，已离开住所，去向不明，而他名下的别墅现由其家人居住致使法院难以进行处理。经过执行人员的认真查找，终于发现傅某在室内某小区的藏身之所。2008年11月6日，当执行人员出现在傅某面前时，他仍然态度强硬，百般拖延时间，不配合法院执行。法院认为，根据法律规定，当事人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财情况，否则，予以罚款、拘留。本案中，傅某在判决生效后不仅不履行法定义务，依法申报个人财产，反而对法院执行人员避而不见，扰乱了法院正常的执行工作秩序，违了民事诉讼法的相关规定。据此，法院决定给予傅某拘留15天的处罚。 案列点评一、 对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施吗？对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施。民事诉讼法第217条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及受到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或直接负责人予以罚款、拘留。”本案傅某拥有336平方米的独立别墅，却故意拒绝履行法院的生效判决，而且面对执行人员态度强硬，百般拖延时间，已经对人民法院的强制执行构成妨碍，法院有权对其采取拘留措施。一、 本案傅某被拘留后是否可以免除债务？傅某被拘留后仍然要履行判决书确定的债务。法院对傅某采取拘留措施的目的，在于通过限制傅某人身自由使其履行判决。傅某不能以人身罚代替债务履行。相反，民事诉讼法第229条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案例小结业主以各种借口拒交物业管理费是物业管理中普遍而又典型的问题，物业服务企业往往非常被动，如何让破解这一难题是大家非常关注的焦点。案例主要切入点是业主拒不交物业管理费，究竟会得到怎么样的处罚和严重后果，对拒不履行人民法院生效判决的当事人，人民法院可以采取拘留的强制措施吗？当事人被拘留后是否可以免除债务？具有一定的实践指导意义。交纳物业服务费既是业主约定的义务，也是业主的法定义务。拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其它已缴费业主的合法权益。物权法第83条第二款规定，拒付物业费是损害他人合法权益的行为。所以业主应当积极履行交费义务。业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进，也可以通过业主大会重新选聘物业公司。本案傅某的行为是不可取的，最终其不但支付了物业服务费、诉讼费、滞纳金，还为此受到了司法拘留的处罚。当然本案毕竟是个案，但其在物业管理行业产生的影响及其警示作用还是值得我们关注的。案例1-04 业主委员会的责权有多大案例介绍2003年7月9日这天，北京骄阳似火。在北京市朝阳区双桥法庭不到十平米的前厅里，热浪逼人。一群业主将这里围了个水泄不通。他们都是*小区的业主，因为一栋居民楼大厅改造电动旋转门的事，他们把物业管理公司告上法庭。事情的原委是这样的，北京市朝阳区*园小区的物业管理公司，没有征求广大业主意见，就将该小区3、4栋公用的一楼大厅里原有的直拉门改成了电动旋转门。门装好后又连续发生了几次业主被夹事故，业主们急了，便一纸诉状将物业管理公司告上法庭同时将其业主委员会和业主委员会主任追认为第二第三被告，因为他们认为业主委员会擅自做出决定，侵犯了业主的正当权益，业主委员会已不能代表广大业主。业主们反映：“业主委员会做这些事情我们业主根本就不知道，先前有个改装门的提案，被业主否定了，可突然间还是把门改了，跟谁都没商量。业主委员会有什么权利不经业主大会同意就做这样的决定？谁给了他们这样的权力？而且业主委员会没有通过业主大会就与物业管理公司续签了聘用合同。还将地下车库承包给了其他承包商。这些行为是否都在职责之内？而且合同他们根本不给我们业主看，合同上到底写了什么，我们都不清楚。业主委员会出卖了我们业主的利益，是不是业主委员会一旦成立即表明业主从此就把所有的权力都授权给了业主委员会？”业主委员会的成员则表示,*园业主委员会是北京市所有小区里最公开最公正的业主委员会，一切工作都是公开的，无论哪个业主都可以到办公室查看，业主们不知道情况是他们自己不去看，能怪得了谁？业主委员会也不可能逢时就召开业主大会，不仅劳民伤财，而且也不现实。业主委员会主任舒女士感到很冤枉、很无奈 “业主大会既然当初选了我们，就是授权给我们了，就应该信任我们，不然要业主委员会干吗？”物业管理公司感到冤枉，诉称“原来的直拉门每到刮风都会有损坏，改装旋转门之后就不会了，而且我们和业主委员会有过协议，是业主委员会同意我们改造的。”法院经审理认为：业主委员会未经业主大会的授权，擅自要物业公司更改居民楼大厅的电动旋转门，侵犯了业主的正当权益，判决被告赔偿业主的损失。案例点评一、 从本案争议的焦点主要是业主委员会职责是什么？所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反应业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。物业管理条例中第十五条明确指出，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责有代表业主与业主大会选聘物业管理企业签订物业服务合同及业主大会赋予的其他职责。同时在第十一条还规定了业主大会的相关职责：制定、修改物业管理辖区内物业共用部位和公用设施的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，所以说业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，他代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项具有决定权，但并不是业主委员会一旦成立就代表业主从此把所有的权力都授权给了业主委员会。二、 业主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？本案中，业主委员会在履行自己的职责时，是否都在职责之内？是否出现了越权的行为？主要看业主委员会在履行自己的职责时是否是经业主大会同意，代表着大多数业主的利益，如果是业主委员会没有通过业主大会，就与物业管理公司续签了聘用合同；还将地下车库承包给了其他承包商属实的话，那么业主委员会的行为就属于越权行为。因为业主委员会就是一个业主大会的执行机构是受业主大会一事一委托，具体办事的，并不能完全代替业主大会作出任何决定，作为业主大会的执行机构它具有监督和服务的职责，他有权制止物业管理公司的违规行为却无权自主决策、决定其他任何关乎业主利益的事情一切决定权应该由业主大会行使。案例小结案例从业主委员会未经业主大会的授权，擅自要物业管理公司更改居民楼大厅的电动旋转门，侵犯业主的正当权益，业主引起诉讼而引发两个非常典型的问题，一是业主委员会职责是什么？二是业主委员会履行权力时是否要经业主大会授权？业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体法律关系的构成主体，即物业管理区域内全体业主是业主大会的组成人员。业主委员会的组成人员则是全体业主按法定程序经业主大会选举产生的，业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大物业管理事项的决定必须由业主大会做出，从本质上说，业主委员会是业主大会的执行机构仅仅是解决物业管理中共有财产权利保护问题时的常设机构，其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权，这一点是至关紧要的一点，业主委员会是全体业主的义务服务者，而非一种权利职位，业主委员会更非是以权谋私的媒介和平台，业主委员会委员的推选，应该强化任职条件，将热心公益事业，有能力、负责任的业主推举到业主委员会工作岗位，严格界定业主委员会的权限，可以帮助我们有效地推进业主委员会业主大会制度动作，有效地防范因少数业主的个人意志影响整体权益。案例1-05 借口拒交物业管理费的后果案情介绍余小姐在2002年1月住进了新买的商品房。一切还没有熟悉过来，便因物业服务费问题与小区物业管理公司发生了矛盾，余小姐认为物业管理公司的物业服务费收取标准和收取方法违法，就向物业管理公司提出退还管理费的要求。物业管理公司认为：于小姐退费的要求没有法律依据，拒绝退还。于小姐见索费不成，便联合了其他几位业主，于同年2月某日，在自家及其他几位业主阳台的外墙上挂出了写有“抵制乱收费、禁止欺骗”的巨大横幅。一石激起千层浪，同一小区的其他业主蜂拥到物业管理办公处，要求物业管理公司退还物业服务费，有的甚至找物业主管部门投诉，要求撤换物业管理公司。受到条幅的影响，小区的业主开始拒交物业付费，不与物业管理公司合作，使得物业管理公司的工作无法继续进行。无奈物业管理公司将于小姐搞上了法庭，要求余小姐停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失人民币3万元。案例点评一、 如何认定侵害名誉权？名誉权是公民、法人对自己在社会生活中所获得的的社会评价，即自己的名声或声誉依法所享有的不可侵犯的权利。依据我国民法通则第102和120条这两条法律规定，法人与公民一样享有名誉权，法人的名誉权不得侵害。中华人民共和国民法通则第101条规定：“公民法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答规定：“是否构成侵害名誉权，应当根据受害者确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。”二、 物业管理公司的诉求能否得到法院的支持？ 物业管理公司的诉求最终得到了法院的支持。办案余小姐在没有法律依据和事实证据，仅凭主观推测的情况下在小区内散布物业管理公司乱收费的的言论，并拉拢其他不明真相的业主参与，悬挂毫无根据的带有诋毁、降低法人名誉地位的条幅，是小区内的业主纷纷跑到管理处要求退费，是物业管理公司无法开展正常管理活动。由此可见，余小姐的行为已使小区内的业主失去对物业管理公司的信任，物业管理公司被迫背上了“乱收费”、“欺骗”的坏名声，使其社会评价降低，名誉受损，可见，余小姐的行为已构成对物业管理公司的名誉侵权。其应当承担停止侵害、赔礼道歉、赔偿损失的法律责任。法院经审理认为，余小姐在无确切证据证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行为的情况下，采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司名誉，致使物业管理公司的经营管理活动无法进行，其行为已侵害了物业管理公司的名誉权，应承担侵权的责任。故判决：余小姐停止侵害、赔礼道歉、赔偿物业管理公司5000元。案例小结案例从某业主在无确切证据证明物业管理公司实施了“乱收费”“欺骗”行为的情况下，采用在居住小区悬挂条幅的方式恶意毁损物业公司，致使物业管理公司的经营管理活动无法进行，而提出物业管理企业应该如何应对，物业管理公司关于侵犯名誉权的诉求能否得到法院支持？在业主无力拒交物业管理费的情况下，物业服务企业如何从被动挨打到主动出击是具有一定借鉴意义的。属于业主无理拒交情形的，应判令业主按照合同规定缴纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费是行使合同履行中的抗辩权行为，此时可根据物业管理企业提供服务的质量情况，判决驳回物业管理企业要求业主缴纳物业管理服务费的诉求，或适当减少业主的应交服务费（但应交的维修费不在此限）；对于确因分摊费用的不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准之服务业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。第二章 业主的建筑物区分所有权典型案例本章综述本章主要介绍了业主的建筑物区分所有权的问题，涉及到公共空间的出租、业主改变住宅使用功能、建筑物外墙的所有权、小区停车位的所有权、小区建筑通讯基站、屋顶平台的归属及利用等几个方面。在业主的建筑物区分所有权的问题上有几点值得物业公司注意：一、出租小区的公共物业或公共空间应当经过相关业主的授权，并且不得违反法律的强制性规定和不妨碍或侵害他人的合法权益；二、业主将住宅改为经营性用房的，必须经过利害关系的业主同意；三、建筑物外墙面应当属于全体业主所有；四、关于规划的车位、车库，在没有明确约定的情况下除非因为猪有相反证据证明，所有权归开发商所有；五、小区建设基站，小区的居民应该有知情权，物业公司应及时公布环保监测数据；六、区分所有人在对单元房享有权利时，对屋顶平台的共有部分也享有共有权。案例2-01 出租住宅架空层引发的纠纷案情介绍2008年3月30日，某物业公司与郭某签订了一份房屋租赁协议书，约定甲方（某物业公司）将景色住宅区架空层1号商铺，建筑面积22平方米出租给乙方作商业用途，租期从2008年3月1日至2009年2月28日，每月租金1597元，租约期满，乙方须按时将房屋按原状归还甲方，如需续租，需提前3个月与甲方协商，若逾期不退还又未续租，甲方可直接向法院申请强制执行，合同还对其他方面做了约定。合同签订后物业公司将景色住宅区1号商铺交付给郭某使用，郭某按约交付租金。2009年2月到期后，郭某未提出续租，某物业公司要求郭某归还房屋遭拒绝，遂诉至法院，要求郭某立即返还房屋并支付合同到期后至房屋返还期间的房屋租金。郭某答辩称：（1）案涉物业为小区架空层，该物业没有房产证，原告并非业主，双方签订的房屋租赁协议书为无效合同；（2）原、被告双方已与2008年10月18日重新签订了房屋租赁合同，双方约定的租期至2010年2月28日，租赁合同尚未到期限，原告无权要求被告返还房屋，诉讼中，原告向法院提交了其与景色小区业主委员会签订的物业管理合同。该合同约定业主委员会委托原告出租架空层商铺，所得收益用于补充物业管理费。同时，原告认为被告提交的房屋租赁合同是伪造的，要求法院对该合同进行司法鉴定。法院委托司法鉴定所鉴定，结论为：（1）送检的房屋租赁合同第7页落款处所盖“某物业公司”印章印文与某物业公司所提交的2008年3月30日