保洁绿化养护管理专业方案.doc

临沂中环新能源
办公楼公共保洁、园区绿化养护方案

山东天元物业管理
二〇一四年四月二十六日

第一节 综 述
临沂中环新能源办公环境及园区绿化投资较大，为确保办公环境清洁及绿化苗木正常生长、养护，彰显企业综合实力，所以必需将物业清洁及绿化保养提升到高标准。
临沂中环新能源办公楼、生产厂区楼、餐厨废弃物处理中心办公楼室内外装饰用料讲究，日常到访参观、学习及业务用户较多，为保持企业洁净、庄重形象，依据企业生产运行特点，必需配置专业保洁、绿化养护队伍长驻其中，并配置专业机械及选择优质清洁药剂，才能有效地确保办公楼环境卫生及园区绿化苗木正常生长，并达成净化空气、美化环境效果。

第二节 人员配置及素质要求
一、 人员配置
1．主管1名。有2年以上相关工作经验，对办公及园区清洁、绿化保养工作有深入了解，服务意识和沟通能力强，能处理投诉和分配人职员作，监管日常保洁、绿化养护工作进程及各办公区内外清洁保养水准，能率领下属职员做好保洁、绿化养护工作。
2．大楼保洁5名（含机动保洁1人）。在企业工作6个月以上，或培训1个月以上并考评合格，含有良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格根据操作规程工作。 机动保洁人员能够循环完成办公楼每个月、每季保洁员作并应付突发事情，有职员请假时可暂顶岗。
3．院落保洁1人。在企业工作6个月以上，或培训1个月以上并考评合格，含有良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格根据操作规程工作。
4、绿化养护人员4名。在企业工作6个月以上，或培训1个月以上并考评合格，含有良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格根据操作规程工作。
二、其它要求
1．临沂中环新能源无偿提供场地(约30平方米)现场办公和存放清洁机器、保洁员具、清洁物料。
2．无偿提供水、电，方便按计划顺利进行正常清洁、保养工作。

第三节 各岗位职责及考评细则
保洁、绿化主管岗位职责：

保洁绿化主管在管理部经理领导下，实施负责小区保洁绿化工作，美化、净化办公生产环境。
一、熟悉办公园区楼座排列，车行道、人行道分布及面积。
二、坚持高质量、高标准制订车行道、人行道、楼梯走道、大堂和绿化地具体作业程序和保洁标准，检验考评评分标准和奖惩方法，经管理部经理同意后组织实施。
三、合理配置小区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车、清扫工具数量及保管场所，合理配置操作人员，小区内不留卫生死角。
四、小区保洁实施划片分区包干作业管理，做到职员之间任务划定清楚，责任明确，检验、考评标准公开，奖惩兑现。
五、严格本部门考勤制度。保洁员天天定时集中讲评，对整年出全勤、无迟到早退职员，报请管理部经理给奖励。安排好职员节日期间探亲活动，确保办公园区保洁工作有条不紊。
六、严格保洁工作检验制度，实施自查、巡查、抽查监督制度，检验、考评结果切实和职员收入挂钩。坚持把责任区域清洁人员考评评分定时公开，广泛接收业主监督。
七、定时组织职员学习，关心职员文化生活，提倡在平凡岗位上，干出不平凡事迹。
八、完成管理部经理交办其它任务。

保洁员岗位职责：

保洁员在主管领导下，负责分区环境卫生清扫、消杀、保洁等工作，具体职责以下：
一、天天清扫责任区内走廊、楼梯、公共卫生间两次；楼内标志牌、信箱、消防栓等每七天清洗、擦抹一次。
二、垃圾日产日清，倒到指定中转站。
三、不定时用药品喷杀蚊、蝇、虫、鼠等，关键在垃圾池、明沟、排水池、排污井等周围施放药品。
四、每十二个月疏通化粪池一次。
五、维护园区清洁卫生，对不卫生、不文明现象和行为要立即劝阻和阻止。开展环境卫生宣传，养成人人爱清洁，个个讲卫生良好风气。
六、当班时间碰到园区内有任何垃圾、脏物、废物、杂物等不卫生现象，随产随清，保持区内卫生。
七、未经许可，不得随意进入办公楼内各办公室， 一经发觉，立即送派出所处理，管理部不得留审。
八、完成主管交办其它工作。
绿化工岗位职责：

一、熟悉园区绿化概况，充足利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木品种和数量，发明优美植物景观，发挥绿化生态环境效益。
二、提升绿化养护管理知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、特征和栽培管理方法，掌握花木病虫害防治方法，正确并熟练使用园林工具。
三、对花木进行合适挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法、管理方法等，便于欣赏。
四、养护、管理花草树木
1、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，预防过旱和过涝。
2、对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常发育需要。
3、依据园林功效要求，花木分枝规律和生长特征，和环境关系对花草树木进行修剪，整形，使花木生长量合适，长势优良，乔灌木多种树形搭配优美，组成丰富植物景观。
4、清理杂草、杂物，适时剪草，保持草一定生长高度，草地整齐、美观。
5、以“预防为主”和“治早、治涝”为标准，立即防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，降低农药污染。
6、定时对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。
7、常常巡视园区绿化地，严格阻止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾衣服被褥等行为，完善绿化维护，隔离设施。
五、完成主管交办其它工作。

第四节 保洁绿化职员工作标准、检验标准
我企业在不停工作实践当中，总结保洁、绿化方面经验，分别在工作时间、工作标准、检验标准、评优标准等方面制订了一套切合实际工作需要，又能监督、激励职员工作方法和方法。
1、在工作时间方面，广泛采取上、下班签到制度，充足确保职员工作时间。
2、在工作标准方面，保洁人员工作范围细化为车库门、单元门、防盗门，楼梯踏面、栏杆、扶手，玻璃、墙壁、电梯轿厢、电梯厅等多个方面。绿化人员工作范围细化为绿地卫生情况、绿植生长、修剪、养护等，制订具体细则要求。
3、管理人员天天对保洁绿化人员工作进行督察，不定时对其检验，具体统计职员工作表现。
4、每个月底，组织保洁绿化职员 参与“月最好保洁员”、“月最好绿化员”民主评选活动，“奖勤罚懒”、“奖优罚劣”由此激发职员上进意识、增强职员工作荣誉感。并在年底进行“最好保洁、绿化员”评选活动。

保洁绿化职员工作标准、检验标准
项　目
检验方法
质量标准
一、道路
每个责任区抽查三处，目视检验，取平均值
无显著泥沙、污垢，每100㎡内烟头、纸屑平均不超出2个、无直径1㎝以上石子
二、绿化带
每区抽查三处，目视检验，取平均值
1.无显著大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，地上无¢3cm以上石子。2.房屋阳台下每100㎡烟头或棉签等杂物在5个以内，其它绿化带100㎡内杂物在1个以下。
三、垃圾箱
每责任区抽查一个，保洁后全方面检验
地面无散落垃圾、无污水、无显著污迹。
四、果皮箱
每责任区抽查2个，全方面检验
内部垃圾立即清理，外表无污迹、粘附物。
五、标识宣传牌、雕塑
全方面检验
目视表面无显著积尘、无污迹、无乱张贴
六、游乐场
目视检验
目视地面无垃圾、纸屑，设施完好无污迹。
七、化粪池
目视检验
进排通畅、无污水外溢。
八、地面保洁
每责任区抽查5处，目视检验
1.无垃圾杂物、无泥沙、污渍2.大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀3.地毯无显著灰尘、无污渍。
九、墙面保洁
每责任区抽查5处，全方面检验
1.大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100㎝无显著灰尘2.乳胶漆墙面无污渍、目视无显著灰尘3.墙毯、墙纸洁净无污渍。
十、楼道梯间、走廊地面
目视检验每责任区抽查2个单元，50㎡走廊3处
目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超出2个，走廊100㎡烟头不超出1个，目视天花板无显著灰尘、蜘蛛网。
十一、墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、宣传栏等
每责任区检验2处，全方面检验
无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭10㎡，无显著污染。
十二、电梯
全方面检验
电梯轿厢四壁洁净无尘、无污迹、手印，电梯门轨槽、显示器洁净无尘、轿厢洁净无杂物、污渍。
十三、会所及办公场所
全方面检验
整齐、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘，空气清新。
十四、共用卫生间
全方面检验
1.地面洁净无异味、无积水、无污渍、无杂物2.墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无显著灰尘，便器无污渍，墙上无涂画3.设备完好、用具齐全4.天花、灯具目视无显著灰尘5.玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。
十五、玻璃门窗、镜面
每责任区抽查3处，全方面检验
玻璃表面无污迹、手印、清刮后用纸巾擦拭无显著灰尘。
十六、地下室、地下车库
每责任区抽查3处，目视检验
1.车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹2.车库、地下室墙面目视无污渍、无显著灰尘3.车库标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无显著灰尘。

第五节 日常工作时间及保洁内容
天天工作时间：早上7：00时一下午17：00时，具体工作时间可依据甲方要求安排。
如进行大洗清洁项目时，如有需要和甲方协商工作时间。
(一)大厅
1．地面清扫垃圾 巡回
2．拖净地面水渍、污渍 巡回
3．清理垃圾桶内垃圾，容量不超出刚2/3 巡回
4．清洁垃圾桶表面 巡回
5．大堂和通道地面用静电吸尘剂尘推推抹 巡回 6．抹净大堂玻璃手印、污渍(2米以下) 巡回
7．花盘表面、花木叶子抹净 每日一次
8．大堂低位玻璃清洗(2米以下) 每七天一次
9．墙身抹尘 每七天一次
10．派发雨伞袋 需要时
11．雨雪天气铺防滑垫 需要时
12．办公区及大堂高位玻璃清洗(2米以上) 每个月一次
13．清洗通风口、灯饰、天花、饰物 每个月一次

（二）楼内走廊、通道
1．天天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗洁净；
2．将垃圾搜集运到指定垃圾桶；
3．用洁净抹布擦抹各层和通道防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、扶手、墙面、墙根踢脚线、知识牌等公共设施 每七天一次
4．各梯间、通道壁面、天花板 每七天一次
5．水磨石地面和水泥地面应每个月刷洗一次
6．大理石地面应每个月打蜡一次，每七天抛光一次
注意事项：
1、洗刷楼道时，注意预防水流到办公室内；
2、清洁工具不能放在楼梯间。
（三)电梯厢内部
1．抹净电梯内壁、按钮、门、指示牌 巡回
2．轿厢地面抹净 巡回
3．门槽吸尘清洁 每日一次
4．电梯门墙身抹净 每日一次
5．更换电梯地毯并清洗每日一次
6．内壁不锈钢涂保护剂 每七天一次
7．电梯厢内部天花表面、通风口照明灯具除尘 每个月一次
(四)公共洗手间
备注：每日早晨上下班、下午上下班对公共洗手间进行保洁四次，敲门问询是否有些人，确定无人后方可操作并树立警示牌（保洁中），保洁完成，如有冲刷、湿拖应树立警示牌（注意防滑）。
1．抹净全部洗手间内镜面、洗手盆及云石台面 巡回 2．清洁地台表面、尿盆、厕盆 巡回
3．清理垃圾(筐)
4． 用洗洁精、毛刷刷洗大、小便器，然后用清水冲洗洁净 巡回
5．地面拖抹 每日一次
6．抹净门、间隔、窗台等 每日一次
7. 根本清洗地台表面 每七天一次
8．天花及照明设备表面除尘 每个月一次
注意事项：
1．严禁使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面；
2.下水如有堵塞现象，应立即疏通。
(五)宿舍楼
备注：工作标准同（二）楼内走廊、通道标准，因为是职员宿舍区，应注意天天立即搜集生活垃圾，并严禁操作职员进入职员房间内。
(六)外墙、外玻璃清洗
1．清除全部积聚外墙表面污渍及洗净外墙表面 每十二个月一次
2．清除全部积聚于幕墙玻璃表面污渍 每十二个月一次

第六节　园区绿化养护内容和方法
一、绿化管理服务范围：
（１）景观区域垃圾清理
（２）排水沟废物处理
（３）定时培土
（４）除杂草和病虫害，更换坏死花木(确定坏死花木更换费用，若属原已坏死或自然灾难等甲方原因造成，则由甲方负担费用；若属乙方管理服务原因造成，则由乙方负担费用)
（５）修剪枝叶
（６）立即修补绿化草坪
二、绿化管理服务标准
（１）绿化管理服务关键是园区全部绿化地，花木及隶属景观小品管理养护工作
（２）管理服务范围内一切草地花木生长健旺，无病虫害、无枯黄叶，保持形态美观，色彩斑斓
（３）做好花木防风、防霉、防病虫害等防自然灾难保护工作，使损失降到最低程度
（４）做好室内外景点部署立即更换工作，使景点常绿常艳
（５）做好草地修剪保养工作，确保平整、常绿，美观
三、绿化管理规程
（１）景观区域卫生
天天必需清理景观区域卫生，保持清洁卫生、无杂物，无垃圾。
天天必需巡视景观区域，发觉枯黄叶即予随时清除．
（２）排水沟废物处理
每七天一次清理各景观区域之排水滤网，使滤网无攒泥，排水畅。
每个月一次清理排水沟；逢雨季半月一次清理排水沟；发生堵塞随时给予清理，确保排水沟通畅，
（３）浇水
①浇水工作，依据多种植物、花卉、草地生长规律和季节气候改变立即浇水，做到浇水均匀，无枯死和灌死现象。
②浇水作业应视天气情况面定，晴天草本天天早晨及下午下班前各浇水一次，木本天天浇水一次。
③浇水工作应视各个地点不一样而定量浇水，做到浇水适量，水量饱和。
④定时检验浇水没施及各处水闸是否灵验，浇水管是否密实，不然会造成溢水破坏小区环境。
⑤预防浇水时损坏院区设施，预防浇水淋到行人身上。
⑥每日工作完成，必需收好工具、器材、妥善保管，谨防遗失。
⑦浇水工作应注意以下几点：在夏秋季节，应多浇，在雨季则少浇。中午切忌浇水，宜早晚进行，冬天气温低、宜少浇，并在幼苗时少浇，旺盛生长多浇，开花结果时不能多浇，天天浇水不宜直接浇大根部，耍浇在根区周围。
⑧每次浇水过程中，根据：“初宜细、中宜大、终宜畅”标准来完成，以免表土冲刷。
（４）喷药及防治病虫害
①常常检验景观区域植物、花卉、草地生长情况，提前预防病虫害，发觉病虫害应针对病因立即做出处理，对常见季节性病害、虫害提前防治。对防治病虫害花品要了解性能，做到安全用药。
②景观区域全方面定时喷射广谱性杀虫剂。要注意用药安全及药品机具管理。
③准备好喷药器、胶桶及劳动保护用具。
④通常喷药要在清晨无人时工作，以防药雾有害行人健康。施药后应出示警示牌、以免出现意外。
⑤作业前注意风向，从下风段开始，先喷高处、后喷低处，带好胶手套、面罩。
⑥注意行人动态，做好安全戒备工作，严防药液喷射到行人。
⑦工作完成后，注意收回保管好药品，立即清洁好机具，用肥皂洗擦皮肤裸露部份，做好工作统计。
（５）培土及施肥
①植物、花卉生长必需有适量营养物质才能良好生长及正常发育。依据大植物花卉生长规律，合理施肥，通常选择在雨天气施肥，以免浇伤植物，地栽植物下肥做到开沟下肥，以使植物完全吸收。
②地栽植物标准上十二个月施肥四次；
③花坛植物、花卉标准上十二个月下肥六次；
④绿篙植物每二个月下肥—次。
⑤时花及阴生植物，依据实际情况下肥。
⑥观察植物生长发育情况，看是否缺乏某种元素以对症下药。
（６）修剪、整形
①对花卉、植物定时进行修剪，调整花卉、植物各部生长，促进开花，预防病虫害。
②标准上地栽乔木十二个月剪二次，地栽其它花卉、植物每个月修剪一次，花坛每个月修剪一次，绿篙每个月修剪一次，草地每个月修剪一次。
③依据多种植物生长情况调整修剪，做到无枯黄、乱、散现象。
④枯黄树叶随有随剪。
（７）草地管理
①春夏季每两周剪一次
②冬季视情况修剪
③剪草应检验机具是否正常，刀具是否锋利，滚筒剪每半月用研磨磨一次，
④每三个月用扦底刀磨—次；圆盘剪草磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。
⑤草地修剪应采取横竖转方法交替割草，以防转弯局部草地受损过大，割草时行间叠合在40—50％，预防漏割。
⑥剪草之际，一定要小心操作，以防发生事故。
⑥工作完成后，要清扫草地，做好清洗机具和抹油等保养工作。
（８）检验、统计、汇报花草树木生长情况
①完工验收后要对植物、花卉、草地进行登记造册，包含编号，名称，种类，数量，面积、胸径、树龄、地点等各个方面。
②列出不一样类型植物、花卉，草地特点、习性，有针对性进行养护、管理。
③每个月对植物，花卉进行检验、统计；每十二个月做出花草树木生长情况小结；每六个月做出花草树木生长全方面汇报。

第七节 管理目标及服务承诺
一、管理目标
1．前三个月为接管早期，属磨合期，卫生情况合格率应达成80％以上，投诉率10％以下。
2．后三个月全方面入轨期，卫生合格率应达成98％以上，无用户投诉2％以下；
3．操作人员定时培训，确保职员技能操作熟练、礼貌待客；
4．确保无因操作人员造成失窃或其它机械操作事故。 二、 服务承诺
企业将严格推行和甲方签署合约条款，诚信服务，承诺以下：
1．我企业提供符合质量要求清洁及绿化养护服务
2．如在日常工作中未达成《清洁验收标准》要求，须立即修正，直至甲方满意。
3．工作时不影响她人工作、休息及人身安全，应考虑如机械噪音，清洁物品使用限制，及在工作前、工作中设置足够明确警示指示。

第八节 人员配置、费用测算及前期物资配置

临沂中环新能源办公楼、园区保洁及绿化养护费用测算

序号
分 项
月费用
年费用
备注
岗位
人数
工资标准
工资
保险及福利
1
主管
1
3000.00
3000.00
1095.00
4095.00
49140.00

2
楼内保洁
5
1600.00
8000.00

8000.00
96000.00
餐厨废弃物处理中心、办公楼、生产厂区楼
3
院落保洁
1
1600.00
1600.00

1600.00
19200.00
办公楼前院区、院内南北主路
4
绿化养护
4
.00
8000.00

8000.00
96000.00

5
小计
11

21695.00
260340.00

6
保洁、绿化养护日常耗材
1000.00
1.00

7
办公费用
600.00
7200.00

8
企业利润
2329.50
27954.00
按10%计算
9
法定税费
1434.97
17219.66
按5.6%计
10
小计
27059.47
324713.66

备注：
1.管理人员保险和福利按36.5%算

2.保洁员、绿化养护人员工资中已包含应有保险和福利

物资配置表
序号
品名
单位
数量
参考单价
金额
备注
职员工装费用
1
管理人员
套
1
1000.00
1000.00

2
保洁员
套
7
560.00
3920.00
每人春秋装、夏装各一套
3
绿化养护人员
套
4
600.00
2400.00
每人春秋装、夏装各一套
累计
7320.00

保洁、环境耐用具配置
1
垃圾车（三轮）
辆
2
800.00
1600.00

2
大水桶
个
4
25.00
100.00

3
铲刀
把
5
15.00
75.00

4
喷壶
个
4
18.00
72.00

5
玻璃刮条
根
10
12.00
120.00

6
高粱苗笤帚
把
10
15.00
150.00

7
塑料防风背篓
个
5
35.00
175.00

8
竹夹子
个
6
5.00
30.00

9
硬毛手刷
把
5
5.00
25.00

10
大竹扫把
把
8
20.00
160.00

11
铁锹
把
2
20.00
40.00

12
鹿皮布
个
10
20.00
200.00

13
掸子
把
5
20.00
100.00

14
大垃圾桶
个
1
50.00
50.00

15
伸缩杆
个
4
45.00
180.00

16
人字梯（3.5米）
把
1
350.00
350.00

17
人字梯（2.0米）
把
1
200.00
200.00

18
拖布
把
20
10.00
200.00

19
拖水车
台
1
180.00
180.00

20
尘推
110/个
2
70.00
140.00

21
尘推
90/个
3
55.00
165.00

22
尘推
60/个
3
45.00
135.00

23
尘推罩
个
7
20.00
140.00

24
小心地滑牌
个
5
20.00
100.00

25
正在清洁牌
个
5
20.00
100.00

26
马桶揣子
个
10
10.00
100.00

27
马桶刷
把
10
5.00
50.00

28
笤帚挫子
套
5
25.00
125.00

29
尘推油
箱
1
180.00
180.00

30
除胶剂
箱
1
80.00
80.00

31
毛头
个
5
20.00
100.00

32
刮子
个
5
25.00
125.00

33
喷壶
个
5
8.00
40.00

34
木地刷
把
5
8.00
40.00

35
雨鞋
双
5
40.00
200.00

36
胶皮手套
付
20
6.00
120.00

37
钢丝球
包
15
4.00
60.00

38
五洁粉
袋
5
3.00
15.00

39
玻璃水
箱
1
120.00
120.00

40
洁厕灵
箱
1
120.00
120.00

41
洗涤灵
箱
1
120.00
120.00

42
洗衣粉
箱
1
35.00
35.00

43
毛巾
条
60
3.50
210.00

44
消毒液
箱
1
100.00
100.00

累计
6727.00

绿化养护工具、用具配置
1
高压喷药车
台
1
4000
4000.00

2
高枝修剪机
台
1
2600
2600.00

3
剪草机
台
1
5000
5000.00

4
铁耙
把
4
60
240.00

5
手锯
把
2
260
520.00

6
油锯
台
1
2100
2100.00

7
浇水水管
套
4
500
.00

8
潜水泵
台
1
300
300.00

累计
16760.00

保洁人员办公室、休息室配置物品
1
电话机
部
1.00
120.00
120.00

2
排椅
组
4
500.00
.00

3
桌椅
套
1
600.00
600.00

4
饮水机
台
1
300.00
300.00

5
档案橱
组
2
800.00
1600.00

6
物品柜
套
2
600.00
1200.00

累计
5820.00

总计
36627.00

注：1、以上物料及价格以实际采购为准，属于前期创办费用由甲方负担。
2、属于协议期内日常易耗品由乙方自行配置。

第九节 对绿化改造提议
经过实地查看，贵企业园区绿化面积及投资较大，乔木长势良好，办公楼前及餐厨废弃物处理中心楼前均重新进行了草坪铺植及景观小品，整体绿化效果很好。为了愈加好呼应以上两处绿化效果，提议对办公楼东侧现有绿地及北侧部分裸露土地进行草坪铺植，一是有利于美化整体环境，二是有利于控制尘土飞扬，达成整体绿化美观、统一效果，便于以后绿化养护工作开展。
若贵企业重新铺植草坪，提议播种混播草坪，需人工翻土、废弃物外运、平整土地、播种、铺设草帘子、喷水保湿及后期养护等过程，综合费用为20元/平方米。