某农贸市场项目报告.doc

*有限公司农贸市场建设项目资金申请报告审 定：张世昌（高级工程师）技术负责：张连升（高级工程师）项目负责：刘锋妮编制人员：张建波（注册咨询师） 解橙香（注册咨询师） 杨 博 高 蕊目 录1总论11.1 项目概况11.2 建设理由11.3 建设条件31.4 项目优势和风险分析51.5 结论和建议72申报单位基本情况92.1 项目单位及法人92.2 企业概况92.3 企业法人及开发能力论述103项目可行性分析与产业化发展关联度123.1 项目的可行性分析123.2 产业关联度分析124项目产品市场调查和需求分析154.1 国内市场调查和预测154.2 产品市场风险的主要因素及防范措施165项目实施方案195.1 安康市农贸市场建设的总体思路和目标195.2 农贸市场设计指导思想与原则215.3 农贸市场建设标准215.4 农贸市场建筑设计255.5 基础设施规划设计276环境保护和劳动安全306.1 环境保护306.2 劳动安全和消防347节能措施367.1 设计依据367.2 项目能耗分析367.3 节能措施387.4 节水措施387.5 技术和工程措施388投资估算与资金筹措408.1 编制依据408.2 估算范围408.3 其他费用说明408.4 投资估算418.5 资金筹措419经济社会效益分析439.1 项目存在的风险及应对措施439.2 经济社会效益分析4610项目实施进度4810.1 建设工期4810.2 工程实施进度安排4810.3 工程实施进度表4811招标投标管理4911.1 编制依据4911.2 招标方案4911.3 招标应遵循的原则5011.4 评标要点5112组织机构与人力资源配置5212.1 组织机构5212.2 人力资源配置5212.3 施工管理的职责52附表：建设项目招标方案和不招标申请表附件：1 营业执照复印件 2 组织机构代码证复印件 3 税务登记证复印件 4 项目备案确认书 5 用地预审意见复印件 6 项目选址意见书复印件 7 环境影响登记表复印件 8 资金说明 9 平面图复印件 10 声明 西关农贸市场建设项目资金申请报告1 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：1.1.2 建设单位：*有限公司1.1.3 法人代表：1.1.4 建设性质：新 建1.1.5 建设工期：1.1.6 拟建地点：1.1.7 拟建规模及建设内容该项目占地面积2000m2。建筑物占地面积1576.85 m2，绿化及硬化面积420 m2。总建筑面积3453.7 m2，规划建设一座两层半框架结构的农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、水产区和活禽宰杀区，建筑面积为1576.85 m2；一层为商铺区，建筑面积为1576.85 m2；二层为办公区，建筑面积300 m2。配套建设地下通道250 m，地下车库1000 m2。1.1.8 投资估算与资金筹措该项目估算总投资1880万元，其中：建筑工程费用1171.17万元，辅助设施及其它费用169.57万元，土地征用费400万元，基本预备费139.26万元。该项目总投资1880万元，全部由建设单位自筹。1.2 建设理由农贸市场是市场经济条件下农产品流通的重要途径，在促进农业生产、解决农民买难卖难、改善城市环境、提高人民群众生活水平、引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定等方面发挥着不可替代的作用。随着西部大开发深入推进，安康市农业产业结构和农业科技得到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。但由于受传统的重生产、轻流通，重城市、轻农村思想的影响，农贸市场建设仍然滞后。主要表现在以下几个方面：一是缺乏远期合理的规划和指导。随着安康中心城市骨架的拉大，城区农产品批发市场和农贸市场容量严重不足，其他各县城区的农贸市场也多布局不合理、基础设施落后、装备水平低、秩序不规范，有场无市、空壳市场、沿街叫卖、沿街为市、占道为市的现象比比皆是，农产品“卖难”问题仍然没有得到有效解决。二是农产品流通经营业态及经营方式陈旧，实行连锁经营的交易比重不足，基本上还处在以手对手交易销售的层面。加之，农产品流通信息化建设处于初级阶段，现在的农村市场服务体系不健全，市场信息传递网络不完善，没有完全采用电子商务交易技术，致使农产品生产、销售环节无法与农户形成有效对接。三是龙头企业规模小、数量少，对农业产业带动作用不明显，存在企业与农户基地和产品相脱节的问题，致使千家万户的分散经营与实现规模效益的矛盾十分突出。四是农村产业协会处在培育起步阶段，市场化程度不高，对农业、农村的幅射作用不强，没有形成参与市场竞争的能力等等，这些存在的不利因素，已严重影响了区域性农产品的流通和扩大再生产，制约了农民增收和农村消费需求的扩大，也延缓了农产品市场化进程。为推动农村经济结构调整，促进农民增收，紫阳县县委、县政府决定对该县现有的西关农贸市场进行全面升级改造。西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位置上进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬使之形成不规范的权宜性农贸市场。存在一些问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同时场所内既无规范辅助设施，又不具备消防安保条件，一旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，存在着严重的安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬菜、农副产品集散供应，市场每天上午基本上是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生、还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发展的客观原因。为了从根本上解决这一问题，县政府决定在现西关农贸市场西北约50m处，新建一座占地建筑面积3453.7m2的农贸市场。1.3 建设条件1.3.1 地质条件紫阳县万山综错，河溪密布，汉江自西北至东南横贯全境，任河由西南向西北注入汉水，两条河水将全县分割为东南部大巴山区、西南部米仓山区、北部凤凰山区，加上蒿坪河川道，从而形成了紫阳“三山两水一川”的地貌特点。1.3.2 气候条件紫阳县隶属安康市管辖，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，全县日照时数在1495.6小时(镇坪)1836.2小时(白河)之间。年降水量在750毫米1100毫米之间。主要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。由于北有秦岭阻隔，南有巴山屏障，形成了紫阳冬无严寒、夏无酷暑的北亚热带湿润季风气候区，年平均气温15.1，无霜期为268天。1.3.3 资源条件紫阳县境内生物资源得天独厚。尤其是以茶叶、蚕桑、柑桔、杜仲、党参、厚朴、天麻、绞股蓝、山野菜等为主的生物资源，在全国久负盛名。矿产资源潜力巨大。现已探明有开采价值的矿产23种：其中瓦板岩的质量与储量堪称世界之最，被公认为是当代建筑材料之瑰宝而享誉海内外，产品远销美、法、英、澳、日等国家，倍受外商青睐；毒重石矿为全国稀有的第二大矿床，储量450万吨，是生产钡盐系列产品的优质原料；锰矿储量760万吨，亟待开发；无烟煤、石煤等燃料矿产储量为3.6亿吨；以钛、铌、铁为主的其他金属矿产和以玉石、石灰石、大理石、粘土岩为主的非金属矿储量也极为丰富。1.3.4 交通状况紫阳县交通条件便利、通讯便捷。襄渝铁路、310省道穿境而过。全县拥有铁路运营里程66.76公里，公路通车里程1500公里，内河航道里程66.4公里，公路通村率达到95%。2010年底G65（包头-茂名）高速公路通车；全县所有乡村通电，乡乡通程控电话，无线通讯覆盖80%乡镇；移动通讯覆盖率为94%。1.3.5 周边环境条件项目所在地周边环境条件较好，距原有市场仅50m，采用框架结构景观式建筑风格，两部观景电梯上连县城广场，下接县城新区，同时人行通道上下贯通，居民购物方便快捷。连接广场的高层建筑物距离该农贸市场较远，能满足农贸市场日照间距的要求。地理位置优越，建筑物的采光、通风、消防等条件均比较优越，空气清新、环境宜人，周边没有大的污染工业，为项目的运行提供了良好的环境条件。1.3.6 社会环境条件项目所在地周围社会环境条件比较好，服务配套设施均分布于项目区周围，城市基础配套设施正在建设，随着农贸市场的开发建设，所在地的社会环境将会得到进一步的改善。1.3.7 公共设施条件该区域位于紫阳县规划的商业用地区域。给水、排水、供电、电讯等公共配套设施将分步建成，就近接用即可。1.3.8 征地拆迁条件建设用地使用权已取得，地理位置及面积已核定，该地面没有建筑物，地面上的作物、树木等地上附着物产权均归开发商所有。1.3.9 施工条件该项目区位于县城规划的重点发展区域，交通比较便利。但项目区施工场地地形较为复杂，地形落差起伏较大，对工程建设所需的的设备和建筑材料进场带来不便，所以施工难度系数高，应着重考虑安全措施。1.4 项目优势和风险分析1.4.1 项目优势分析 交通条件优越襄渝铁路、310省道穿境而过。全县拥有铁路运营里程66.76公里，公路通车里程1500公里，内河航道里程66.4公里，公路通村率达到95%。 基础设施健全项目所在区域已对供水、供电、排水、道路等城市基础配套设施均做了总体规划，并且供水、供电、排水、道路等城市配套设施将分步实施到位。 人们对新建市场的迫切需求西关农贸市场系原紫阳县农机厂解体后，在原有闲置厂房的位置进行改造，使之成为简易的固定摊铺，剩余空地搭设钢架塑纤瓦蓬，使之形成不规范的权宜性农贸市场。存在的问题如下：一是场地面积有限，加之其东西走向狭长、摊点密集、人行通道长而狭窄，人流量大，同时场所内既无完善的辅助设施，又不具备消防安保条件，一旦出现突发事件，人员根本无法疏散撤离，是一个不可低估的安全隐患；二是该市场承担了全县城大部分人口及辖区乡镇部分商户的蔬菜、农副产品集散供应，每天上午往来人流是人头攒动，安全问题尤为突出；三是仅在有限的经营场地，根本无法给农民提供宽敞的经营空间，使得部分农民只能沿街兜售蔬菜水果，既影响市容市貌、又污染环境卫生，还会挫伤农民种菜的积极性，诸多因素都是制约经济发展的客观原因。为了从根本上解决这一问题，拟在原农贸市场西北50m新建西关农贸市场。1.4.2 项目风险分析任何项目的实施都具有一定的风险。在该项目的实施过程中，主要存在以下风险： 市场收益率低农贸市场带有很大部分公益性质，为实现政府所要求的“菜篮子”工程建设。市场建设的资金投入往往是投入大、收入小，致使市场日渐破败，改造之后其经济效益不升反降的现象很可能出现。农贸市场的盈利模式单一是致使市场收益率低的另一重要原因，目前农贸市场的经营收入是以租金收入为主，由于市场租金提升有限，市场经营规模难以扩大，使市场的租金收入难以得到提升。 市场竞争加剧，新型商业业态分走客源随着大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店的增加，以及部分农贸市场实行“农改超”经营模式，它们以其优越的地理位置，优质的服务，整洁的环境，齐全的商品吸引着大批经营户和消费群体，这对西关农贸市场会造成很大的冲击。1.5 结论和建议1.5.1 结论建设农贸市场是实施我国“十二五”规划中发展区域化物流中心的重要内容，也是紫阳县城商贸活动实行规范化管理，整合布局，云集商户、培育营销大户，增强对全县村镇的辐射和对外地客商的吸引力、凝聚力，形成大市场、大物流、大品牌，更好地促进全县经济快速发展的一个重要措施。*房地产开发有限公司依托自身优势顺势而上，按照县城规划和政府引导，着力打造规范化的农贸市场，必将成为县城人们生活需要的活动中心和全县农副产品的集散地，从而促进商贸和运输业的发展，对增加就业岗位创造一个服务平台，具有一定的社会效益和经济效益，对紫阳县的社会经济发展和人们生活水平的提高将起到一定的促进作用。该项目的建设符合县城发展的总体规划，位置优越，交通便利，项目的总体规划方案、节能、环保、安全、消防等均符合设计规范。项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，建议尽快立项实施。1.5.2 建议 组建精明强干的技术队伍或聘请专业项目管理专家进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。 应加强对建设资金的筹措力度，确保工程建设资金的需要。合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。 加强销售宣传力度，做好市场商铺的售前、售中、售后服务。 政府应出台进场经营的优惠政策，随时做好市场调查，通过媒体发布预租商铺的信息和广告，促进出租合同的签定。汇集果蔬信息，使企业在市场经营中不断发展壮大。532 申报单位基本情况 2.1 项目单位及法人项目单位：*房地产开发有限公司法人代表：林紫坚公司地址：陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号2.2 企业概况*房地产开发有限公司成立于二0一0年八月，注册资金2100万元，属私营股份有限公司，前身是林紫坚先生1995年在澳大利亚成立的紫津投资开发有限公司。该公司位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，经营范围为：房地产开发经营、房屋工程建筑、物业管理服务、建筑安装业、建筑装饰业等。1996年公司投标承建福厦高速公路莆田段，施工里程15公里，总造价5亿元，公司按期保质的完成建设任务，获得部优、省优最佳公路奖。2004年在福建厦门的厦门旺森房地产开发有限公司联合开发了“南湖明珠”高档住宅小区，总建筑面积120000 m2（其中06年竣工交付使用62000 m2， 08年竣工交付使用20000 m2，09年竣工交付使用38000 m2）。2006年在湖南长沙与东亚地产有限公司联合开发的以别墅和综合楼为主的东亚早安星城及东亚苹果社区，总建筑面积341000 m2，其中东亚早安星城179000 m2于2008年竣工交付使用，东亚苹果社区总面积162000 m2，2009年已建27500 m2，在建134500 m2。2009年在陕西省紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2。2010年公司响应国家西部大开发的热潮，在陕西省紫阳县成立了“*房地产开发有限公司”，同年10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目。紫津公司秉持追求卓越品质，诚信服务客户的信条；努力打造“紫津”品牌，创造更多的物质和精神财富，积极贡献于社会。2.3 企业法人及开发能力论述*房地产开发有限公司法人为林紫坚，性别男，籍贯为福建省，目前所在城市位于陕西省紫阳县。以下为法人简历：1976年以前在学；1979年至1981年从事水产贸易；1981年至1985年从事出口水产养殖；1985年至1995年从事建筑业；1995年在澳大利亚成立澳大利亚紫津投资开发有限公司出任董事长；1996年投标承建福厦高速公路莆田段，建设里程15公里，总造价5亿元，按期保质完成建设任务，获得部优、省优最佳公路奖；2004年在福建厦门与厦门旺森房地产开发有限公司合作，任董事副总经理；2006年在湖南长沙与湖南东业地产（长沙）有限公司合作，任董事副总经理，负责项目以别墅和综合楼为主的东业早安星城及东业苹果社区，总建筑面积341000 m2；2009年在紫阳县开发汇福苑小区，在建面积15180 m2；2010年8月成立*房地产开发有限公司任董事长兼总经理；2010年10月与紫阳县政府签订了西门河新区开发项目，该项目区总用地面积1180亩。3 项目可行性分析与产业化发展关联度3.1 项目的可行性分析3.1.1 农贸市场成熟度分析农贸市场是我国农产品市场体系的重要组成部分，是农产品流通的主渠道和中心环节。加快农贸市场建设，是推进我国农产品现代化、产业化经营及扎实新农村建设的重要举措。农贸市场作为农产品批量交易的场所，可以大量吸引和汇集各地的农产品商品，并在较短时间内完成交易。目前，农贸市场交易集中，交易量大，交易成员多，加上新兴的农产品超市的竞争，同一种农产品可以通过比较按质论价，便于农产品价格的形成。我国农产品价格主要有市场供求决定，农贸市场成为农产品变现的有效场所。目前，紫阳县农产品交易量的不断扩大，已经逐步形成规模，现状农贸市场远远不能适应社会的发展需求。加之，现状农贸市场的环境脏乱差，严重挫伤了农民种菜卖菜的积极性。随着紫阳县农产品市场的日益成熟，加快相关市场和配套设施建设，有利于进一步完善紫阳县的农产品交易和监管，将农产品企业和农户联系起来，带动农产品的发展，增加农民收入。随着紫阳县农产品的快速发展，建立一个现代化、上规模的农贸市场迫在眉睫。3.1.2 项目承担企业条件*房地产开发有限公司成立于2010年8月，该公司位于陕西省安康市紫阳县城关镇城焕路15号，曾承包福厦高速公路莆田段、南湖明珠”高档住宅小区、东业早安星城及东野苹果社区等多个项目，并多次获奖。项目承担企业具备相关开发、经营资质，组织架构完善，具有一支高素质的管理和施工队伍，能确保项目的建设和经营顺利进行。3.2 产业关联度分析3.2.1 对农贸市场发展的作用紫阳县农产品交易主要集中在县城，现有的农贸市场面积偏小，配套设施落后，已远远不能满足本县农产品交易需求。本项目的实施将直接改变紫阳县农产品现有交易场所的局面，促进紫阳县农产品流通设施建设，为农产品市场的持续发展打下良好基础，对农业持续发展和新农村建设具有重要意义。3.2.2 对“菜篮子”工程发展的作用项目的建设可以为农产品交易提供更好服务与监管，有利于吸引更多的农产品企业和农户，增加“菜篮子工程”的农产品；同时项目配套设施的完善，可以加强农产品市场信息收集与质量安全监督，保证“菜篮子工程”的农产品质量。项目建成后将有利于农产品的集散和价格形成，调节农产品的供求，推动“菜篮子工程”发展。3.2.3 对农民创收的作用项目的建成可以给生产农产品的农户提供一个更好的交易平台，规范农产品经营管理，提高质量安全，增加附加值，增加农民收入；同时，项目的建设与经营可以直接创造多个工作岗位，有利于促进当地农民的就业，增加收入；项目的发展会促进紫阳县农民产业结构调整和优化，实现规模经营，带动农户创收。3.2.4 对农产品企业的作用首先，本项目可以为企业提供一个很好的交易平台，有利于农产品的流通，扩大农产品流通范围，增加销路；其次，项目可以给企业带来更多的发展机会，推动企业进行改革创新，提高农产品质量，增加企业竞争能力；再者，有利于企业扩大生产规模，实现产业化、集约化经营，节省成本。3.2.5 对区域经济发展的作用该项目对区域经济发展的作用如下： 促进农业产业结构调整和升级； 推动农产品企业走产业化路线，不断创新，提高竞争水平； 将县城零散的农产品交易集中起来，实现规模经营，统一监管； 带动农户创收，推动新农村建设； 促进就业，稳定社会经济。4 项目产品市场调查和需求分析4.1 国内市场调查和预测4.1.1 农贸市场的属性和地位农贸市场是用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定场所。 农贸市场与其他商业业态一样具有众多属性和明晰的社会地位，但主要的属性有两个方面，一是农贸市场物业的拥有者和商品经营者追求租赁和经营收益的最大化，使其具有明显的经济属性；二是作为城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所，它同时还具有社会性和很强的公益性。就其社会地位而言，农贸市场与其他商业业态的功能相比，社会价值的取向更能体现政府形象，政府通常将其作为“民生工程”、“再就业工程”、“三农问题”等工作的平台，以此促进城市发展，展示城市形象，构建和谐社会。4.1.2 农贸市场存在的问题 我国目前的农贸市场仍是市民日常购物的重要场所之一，是建设优质“菜蓝子”工程的重要切入点。但其发展存在较多问题：一是流动摊点的影响，流动摊点不交税、不交管理费，不需任何证照，也不需接受相关部门的管理，其经营成本比室内经营者低许多。流动摊点的商品质量只能凭肉眼来识别，故经营者得以以次充好。流动摊点周边无公平的计量检验，短斤少两更是在所难免。二是农贸市场自身缺乏竞争力。农贸市场入室后，面貌大为改观，但与现代超市相比，又存在着很大的差距。其一是市场内多为小商贩与农民个体经营，经营服务水平相对落后，经营商品也以初级农副产品为主，满足不了部分消费者对方便快捷的净加工生鲜副食品的需求。其二是卫生状况及整体环境不尽如人意，服务质量还有待提高，短斤少两的现象还时有发生，“三放心”工作也有未落实到位的，还不能使大多数消费者“放心”、“满意”。其三是市场管理有待规范。目前，农贸市场仍以感情管理为主，管理水平还停留在初级层。4.1.3 农贸市场的未来发展趋势目前，农贸市场在城市里仍将发挥其独特的作用，在城镇、市郊等区域发挥主导作用。纵观国内农贸市场的历史演变，总结先进地区品牌市场、创新型市场的做法，农贸市场未来的发展主要表现为：多元化主权主体、复合化混业经营、专业化特色彰显、连锁化品牌扩张、综合化市场服务、电子化交易方式、地区化兼并重组。4.2 产品市场风险的主要因素及防范措施4.2.1 市场风险的主要因素随着经济发展和生活质量的提高，消费者对市场建设提出了更高要求，原有的农贸市场摊位多，经营者多，进货渠道广而复杂，难以规范化管理。因而，有的农贸市场成了假冒伪劣商品集散地，有的经营条件简陋，成了脏乱差的死角。有的偷税漏税，损害国家利益。因此，对农贸市场的改革势在必行。4.2.2 防范措施目前，农贸市场在城市里仍然发挥其独特的作用，在城镇、乡村发挥主导作用。要抓好农贸市场的发展，应从如下几方面去应对： 重新组合商业业态。任何一种商业业态要想保持较强的竞争力，必须适应环境的变化。农贸市场作为一种简单的商业业态，更需要在业态组合上适应经济发展的需要，逐步向复合型转变。处于商业旺地的农贸市场，应设置肉菜生活街式、传统百货、专业商场等业态。但不是任何农贸市场都适合进行业态重新组合，它必须有政府的政策支持，有成熟的商业经营和消费环境，有足够的发展空间。因此，在实行业态重新组合时必须做好充分的前期调研工作，不能草率行事。 调整业种配置和行业规划布局。农贸市场的业种配置和行业规划是科学合理的经营创新，其具有较强的操作性，成本低，风险低，而且可以通过持续调整来获得更高的经济效益。对市场需求大，盈利能力强，能够带动其他业种，要求需求的业种要适当增加经营规模，反之则适当减少经营规模。一般农贸市场的核心业种为肉类、菜类、水产、水果、鲜花和干货六大类，其他辅助业种有杂货、粮油、和熟食行业等若干类。对于地处城市中心的农贸市场，因有其他新型商业业态的竞争，其作用和地位不再显要，这类农贸市场的业种配置要突出消费者对新鲜农产品的需求。同时可以结合市民的消费习惯和生活方式适当增加一些特殊业种，比如绿色食品等。作为市场物业的经营管理方必须随时撑握消费者对商品的购买取向以及农贸市场内各种业种的盈利强弱，适时指导推出每个市场业种所占物业比例的规划，引进市场潜力大的业种，不断挖潜农贸更多的市场价值。因此各农贸市场要因地制宜，结合当地实际，实事求是地进行业种配置和行业规划布局。 增加物流配送功能，强化连锁化品牌经营。目前，国内外农产品市场的交易日趋活跃，城乡居民对鲜活农产品的需求，特别是对绿色食品，无公害农副产品，放心食品的需求越来越多，消费者更喜欢到知名品牌商家以求得安全放心的食品，同时还享受到快捷、便利的增值服务。农贸市场要走实施农产品专卖品牌之路，必须要拥有完善的物流配送体系，要有专业的物流配送人员。同时要积极寻求拥有相关产业链的合作伙伴把产业延伸，为农贸市场将来发展以及获得更多的效益奠定基础。目前，多数发达国家，无论何种业态，基本上都采用连锁经营方式；在国内经济较发达的地区，零售业连锁品牌化经营正处在快速发展时期，并扩展到各种零售业，其中也包括到农贸市场。连锁化经营有利于形成规模经济和集聚经济，有利于形成规范统一的市场形象，打造知名的市场经营品牌，通过对市场的统一管理，有利于避免资源浪费，提高管理效率。连锁化品牌经营将是农贸市场转变传统经营模式的重要趋势。 优化经营队伍，扩大经营规模。农贸市场目前的经营模式是集群化经营和个体化经营，前者是通过成立农贸市场专营公司来经营管理多个市场，后者是经营者或产权者仅经营1到2个农贸市场。随着政府对农产品进入流通市场的进一步规范化，以及各种农产品零售业竞争的加剧，个体化经营的农贸市场因分散、形式多样、管理混乱，难以保证农产品的流通安全，与集群化经营的农贸市场相比其竞争优势小。因此通过集群化经营优化市场布局、扩大经营规模、增强服务功能已成为农贸市场将来的发展趋势。要实现农贸市场集群化经营，其中最主要的途径是对地区化兼并组合，可采用托管、并购和合作经营等方式。这将有利于对分散的农贸市场实行统一管理，保证农产品流通安全，有利于提高农贸市场的综合竞争力。5 项目实施方案5.1 安康市农贸市场建设的总体思路和目标安康市地处陕西省东南部，居川、陕、鄂、渝交通要冲，处于西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，在地理位置上具有承东启西，连接南北的桥梁和枢纽作用，是陕西省现代农产品流通体系中的重要节点之一，加快安康农村市场体系建设，对于促进农民增收、引导农村消费、推动农村经济结构战略性调整、完善城市功能、确保农业和农村经济稳定增长、统等城乡经济社会的协调发展，都具有十分重要的意义。 总体思路安康市农贸市场、农产品批发市场建设以服务“三农”和满足城乡居民消费为宗旨，贯彻落实科学发展观，坚持改革、发展、统筹的方针，以提高农产品流通效率、扩大流通规模和保障流通安全为核心，以市场需求为导向，加快调整优化市场布局，完善商品集散、价格形成、信息传输等市场功能，提升市场档次，逐步实现农产品批发市场的规范化和现代化，使农产品批发市场成为促进第三产业快速发展的重要推动力。 指导原则一是改造提升为主原则。农产品批发市场建设以对现有市场进行扩建和升级改造为主，新建市场为辅，最大限度地提高现有设施利用率。二是分类指导原则。农贸市场和农产品批发市场建设要因地制宜，突出特色，在中心城区和各县区政府所在地建设具有集散功能的综合批发市场及方便居民购买的农贸市场，在人口密集的重点集镇和主产地主要建设小型农贸市场和具有较强带动作用的专业化批发市场。三是市场化运作原则。农贸市场和农产品批发市场建设要强化市场主体地位，鼓励各种所有制企业和多种资本投资建场，政府对重点市场的公益性基础设施给予适当扶持。 发展目标安康市现辖九县一区，总面积2.34万平方公里，总人口约达300万人，位居南北过渡地带，属亚热带湿润性季风气候，地理区位和气候条件独特。生物种类繁多，境内有各种生物物种达3300余种。栽培作物60余种，是陕西省和西北地区重要的林持产品和中药材生产基地。素有“天然生物资源基因库”、“药材摇篮”和“丝麻耳倍之乡”的盛名，市场旺销的农林特产品达400多种，大宗的蚕桑、生漆、茶叶、烟草、魔芋、木耳、粮油等农林特产品，在西北乃至全国市场占有一定比重的优势份额，对拓展开发建设农产品流通市场非常有利。“十二五”期间，积极推进安康市农贸市场和农产品批发市场标准化建设。农产品批发市场要以汉滨区为中心辐射各县区及周边省市，完成10个左右重点农产品批发市场的建设及升级改造，承担起安康市主要农产品流通任务，发挥农产品流通主渠道的作用。农贸市场建设要因地制宜，建设或改造完成20个左右的农贸市场，最大限度地满足周边居民的生活需求。到2015年，力争每个县区都有2个以上标准化农贸市场，1个综合性农产品批发市场。安康市中心城区要取缔马路市场和占道经营市场，人口较多的重点集镇要建设一个规范化的农贸市场。5.2 农贸市场设计指导思想与原则项目总体布局设计的要点在于为使用者提供最佳工作环境，为客户创造最为方便的经营空间。总体规划应遵循“以人为本”的原则，以创建良好的建筑造型和保持良好的经营环境为目标，使建筑与环境达到和谐的统一，立面造型追求简洁，具有时代感的风格。地下车库入口位于市场周围的街心广场，不会对进出道路造成干扰。合理解决主次关系，动静关系，使建筑与环境相得益彰。设计应遵守以下原则： 运用现代城市设计手段和方法，着重于环境整体形象的刻画，塑造优美适用的经营环境空间。在功能合理、经济可行的前提下，注重与自然和谐的环境效果。 在规划、设计、建设上本着经济适用的原则，做到造价低廉标准高，结构轻巧质量好，面积不大功能全，占地不多环境美。 尽量利用新技术、新材料、新工艺加快施工进度，保证结构安全。 基础设施要与建筑物布置相结合。 建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐，为经销商创造一个舒适的经营场所。5.3 农贸市场建设标准5.3.1 基础设施建设要求 交易厅棚。市场交易大棚应采用大跨度、大空间的钢架结构。有条件的宜建成封闭的室内市场，采用钢筋混凝土结构或砖混结构，层高应不低于4m。 地面及墙体。市场地面应硬化、防滑，并向排水槽（沟）倾斜。有条件的敞开式棚架建筑市场周围应有围墙或相应建筑物围栏，围墙应牢固，高度不低于1.8m；室内市场的内墙宜贴墙砖，高度应不低于1.5m。 出入口及通道。市场应设置2个以上的出入口，主要出入口宽度应不小于4m；市场主通道宽度应不小于2m，次通道宽度应不小于1.5m，有条件的市场可单设进出货出入口。市场出入口、通道等公共空间应设台阶的，应同时设置无障碍通道。室内市场通道上方应设置悬挂应急疏散警示牌装置。 停车场。应根据市场规模相应设置非机动车停车场，地面应硬化，停车场面积不小于市场建筑面积的5%，有条件的市场可为经营户和消费者分设停车场。 卫生设施。市场应设置公共卫生间，可按2-3个/千人（市场内日平均人口流动数量）的标准配置厕位（含市场外50m内公共卫生间的厕位），公共卫生间不得设在熟食区域，有条件的市场可以设置1-2个无障碍厕位。 市场应设置垃圾池或一定数量的带盖垃圾桶等垃圾收集容器，有条件的可设置垃圾中转密闭间。市场应设置一定数量的防鼠、灭鼠设施设备。 给排水设施。市场内应配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。市场内应设置供消费者使用的自来水供水点。 市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其联通。 市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于1010cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。 市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。 供电设施。市场应配备满足用电负荷、安全的供电设施。有条件的市场宜设独立的配电室。 市场应统一合理布线，有条件的市场宜穿管暗敷，并配备漏电防护装置。 市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。 用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。 交易厅内照度应不低于100lx，专间内照度应不低于200lx。 通风设施。室内市场应达到良好的通风条件，有条件的可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000m2安装不低于2KW，1000 m2以上每增加100 m2相应增加功率300W的标准配置。 宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。 消防设施。市场内应按照国家对消防有关规定，配置消防栓、消防水带、干粉灭火器等消防器材，并符合消防规范的要求。5.3.2 经营设施建设要求 市场应按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。 水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。 档口。档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。各档口应统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。 蔬果档口。柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。 畜禽肉档口。柜台面积应不低于1.4 m2，应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。有条件的宜设置专间，配置空调。 水产品档口。地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。 熟食、散装酱菜、糕点类档口。应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。 有条件的档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。 活禽宰杀档口。市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域应适当分离。存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；应设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。 保鲜、计量经营器具设备。应根据农贸市场管理技术规范的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。市场应在明显位置设置公平秤。 管理服务设施设备 办公设施。办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。 服务设施。市场应设立导购图、公示宣传栏等公共服务设施；有条件的市场可以开办门户网站，配备上网端口和电脑等终端设备，设置便民服务