物业管理创市优细则.doc

物业管理创市优细则一基础管理321、按规划规定建设，房屋及配套设施投入1符合1.0，不符合02、已办理接管验罢手续1符合1.0，不符合03、由一家物业管理公司实行统一专业化管理1符合1.0，不符合04、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理公司签订物业管理协议，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合05、在房屋销售协议签订时，购房人与物业管理公司签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0，不符合06、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责2符合2.0，基本符合1.0不符合07、业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务协议，双方责权利明确2符合2.0，基本符合1.0不符合08、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立09、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约或业主临时公约等各项公众制度完善2完善2.0，基本完善1.0，不完善010、物业管理公司制订争创规划和具体实行方案，并经业主委员会、业主委员会筹备组批准1符合1.0，不符合011、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的贯彻措施和考核办法2制度、工作标准建立健全1.0，重要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2，未制定具体的贯彻措施扣0.5，未制定考核办法扣0.512、物业管理公司的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨2管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合013、物业管理公司应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率2符合2.0，基本符合1.0不符合014、物业管理公司在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0一15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便2涉及房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类记录成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.216、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便2每发现一处不符合扣0.217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时解决，有回访制度和记录2符合2.0，没有值班制度的扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处解决不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.118、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上（每年不少于2次）2符合2.0，基本符合1.0不符合019、建立并贯彻维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录2建立并贯彻1.0，建立但未贯彻扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每减少1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0二房屋管理及维修养护141、主出入口设有社区平面示意图，重要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显2符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.12、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.03、房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2符合2.0，每发现一处不完好，不整洁，脱落污损扣0.24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设立，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2符合2.0，未按规定设立0；按规定设立，但不整齐或有破损，每处扣0.1，有安全隐患，每处扣0.55、封闭阳台统一有序，色调一致，不超过外墙面；除建筑设计有规定外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2符合2.0，每发现一处不符合扣0.26、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合2.0，每发现一处不符合扣0.57、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害别人利益的现象2符合2.0，每发现一处不符合扣0.5三共用设施设备管理151、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合1.0，每发现一处不符合扣0.52、共用设施设备运营、使用及维护按规定规定有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，责任贯彻2设施设备运营按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规定0.4，每发现一处不符合扣0.13、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2三4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象2符合2.0，发现一处堵塞或外溢扣0.55、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2通畅平整1.0，发现一处不通畅，不平整，积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.26、供水设备运营正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故解决方案2设备运营正常，设施完好，无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有解决方案0.5，无解决方案07、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运营正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%2符合2.0，每发现一处不符合扣0.58、电梯按规定或约定期间运营，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急解决方案2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2四保安、消防、车辆管理101、社区（工业园区）基本实行封闭式管理1符合 1.0，不符合02、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉社区（工业园区）的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处扣0.23、危及人身安全处设有明显标志和防范措施1符合1.0，不符合04、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案2符合2.0，每发现一处不符合扣0.55、机动车停车场制度完善，设立规范，管理责任明确，车辆进出有登记2制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任导致车辆丢失扣0.5，（管理单位公开承诺补偿的不扣）；每发现一台车辆乱停放扣0.1，出入无记录扣0.26、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序2符合2.0，制度不全或不贯彻的扣1.0，乱停放每部车扣0.2五环境卫生管理141、环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1符合1.0,每发现一处不符合扣0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.53、垃圾日产日清；定期进行卫生消毒灭杀2每发现一处垃圾扣0.2，未达成垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.54、房屋共用部位共用设施设备无蚁害1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2五5、社区（工业园区）内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物2符合2.0每发现一处不符合扣0.26、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净，无尘土、无蜘蛛、无污染2符合2.0每发现一处不符合扣0.27、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2符合2.0每发现一处不符合扣0.28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1符合1.0，不符合09、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1符合1.0每发现一处不符合扣0.2六绿化管理71、社区（工业园区）内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、绿地无改变使用用途和破坏，践踏、占用现象2符合1.0，基本符合0.5，不符合03、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.24、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物2符合2.0，每发现一处不符合扣0.2七精神文明建设31、开展故意义、健康向上的社区文化活动2符合2.0，基本符合1.0不符合02、发明条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1符合1.0，基本符合0.5不符合0八管理效益51、物业管理服务费用收缴率95%以上2符合2.0，每减少1个百分点扣0.52、根据业主需要提供便民有偿服务，明码实价开展多种经营，增收节支2符合2.0，基本符合1.0不符合03、本社区（工业园区）物业管理经营状况1赚钱1.0，持平0.5,亏本0