新版商业项目物业费收费标准测算.doc

峨眉项目一期费用测算
（A1）
Ø 方案构建目的：
1、根据一期准时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。
2、一期物业前介方案+物业费用测算。
Ø 方案合用范围：
该方案合用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。
Ø 方案重要组成：
1、市调本地水晶广场物业条件。
2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。

第一章 本地已开项目
Ø 水晶广场大体面积情况：
商铺名称
面 积（平方米）
备 注
好家乡超市
23000
馆内自备物业
盛大百货
20230
项目物业公司管理
水晶酒店
14000
馆内自备物业
苏宁电器
3800
馆内自备物业
中影雅图影城
3500
馆内自备物业
MUSE酒吧
1350
馆内自备物业
宝乐迪KTV
2600
馆内自备物业
健身俱乐部
3000
馆内自备物业
其余商铺及车库
38750
项目物业公司管理
合计面积
110000
㎡
Ø 物业人员配置及工资情况：
岗位名称
数量
工资
班次情况
备注
物业经理
1
7000
9：00~18:00/双休

物业客服
3
2200
9:00~18:00/周轮休一天

工程主管
1
4500
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

工程领班
3
3500
9:00~18:00/周轮休两天

工程专员
15
2500
维修：9:00~18:00/周轮休两天
运营：12H/上一休一
2500~3000
秩序主管
1
3600
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

秩序领班
4
3200
12H/月休4天

内场秩序专员
20
2400
12H/月休4天

外场秩序专员
35
2600
12H/月休4~6天
外包/包两餐
保洁主管
1
3400
9:00~18:00/双休/部门值班轮休

公区保洁员
45
1620
8H/月休4天
外包/包一餐
收费员
0

暂未收费

合计配置
129

Ø 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。
Ø 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）：
专业名称
岗位人数
人均管理面积
月工资测算
工程专业
19
5800平方米/人
52500
保洁专业
46
2500平方米/人
76300
秩序专业
60
1840平方米/人
155400
物业客服
3
37000平方米/人
6600
物业经理
1
11万平方米/人
7000
合计
129
853平方米/人
297800

第二章 XXXX物业情况
Ø 一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置：
岗位名称
数量
配置说明
班次情况
物业主管
1
环境及安全管理
9:00~18：00周休两天
两人互相轮休
工程领班
1
工程及装修管理
工程专员
3
公区设备维护维修
8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1
秩序领班
2
公区安全秩序、
停车场管理
9:30-21:30（1人）+1
秩序专员
6
8:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1
保洁专员
5
公区环境卫生作业
8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1
合计
18

Ø 配置说明：
1、物业主管/工程领班（8H工作制）：互相担任部门管理，互相值班轮休，月休八天；
2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班，月休八天；
3、秩序领班（2人/12H工作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天；
4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天；
5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮休顶班，月休四天。
第三章 物业成本
一、月人力成本（61890元/月）：
岗位名称
级别
基本工资
福利
工资合计
公司社保
月人均
人力成本
配置
人数
月人力
成本合计

备注
物业主管
6
2980
500
3480
公积金150
保险760
4390
1
4390

工程领班
6
2980
500
3480
保险760
4240
1
4240

工程专员
5
2650
450
3100
保险760
3860
3
11580
无夜补
秩序领班
5
2650
450
3100
保险760
3860
2
7720
秩序专员
2
1880
770
2650
保险760
3410
6
20460

保洁专员
1
1690
250
1940
保险760
2700
5
13500
无夜补
月合计

18
61890

年合计
742680

工装
13人*700元/人/套（保洁外包不提供工装）
9100
年
年会

2023
年
生日
13人*200元/年
2600
年
过节礼品
11个法定节假日*100元*13人
14300
年
培训

2023
年
年总计
772680

772680/12=64390元/月

二、行政办公费：
序号
项目
月支出
年支出
备注
1
办公用品
200
2400
办公用品
2
电信宽带
169
2028
e169套餐
3
差旅费
1600
19200
成都往返两次
4
招待费
500
6000
计划招待费
5
员工宿舍租金
1300
15600
安保宿舍
合计

3769
45228

三、设备设施维护费及杂项
序号
项目
计算方法
月支出
年支出
备注
1
电梯维保
3台*600
1800
21600

2
电梯年审
3台*600
150
1800

3
强弱电系统维护
预估200元/月
200
2400

4
空调系统维护
预估500元/月
500
6000

5
建筑本体

100
1200

6
照明灯具
预估200元/月
200
2400

7
洗手间给排水
预估100元/月
100
1200

8
其他公区维修
预估200元/月
200
2400

9
商业保险
预估5000元/年
417
5000

10
工程开办工具
预估15000
1250
15000

11
化粪池清掏
每季每次600元
200
2400
每季度一次
12
内场消杀
每月每次200元
200
2400
每月一次
13
垃圾清运

1200
14400

14
灭火器充装

150
1800

15
电脑1台（4000）、打印机1台（2023）、办公桌3张（900）

6900

16
物业值班室装修

20230

合计

8908
106896

第四章 数据汇总
项目
说明
月支出
年支出
人力成本

64390
772680
行政办公

3769
45228
设备维护及杂项

8908
106896
小计
77067
924804
不可预见费
小计*1%
770.67
9248
公司利润
小计*10%
7706.7
92480.4
公司税金
小计*6%
4624.02
55488.3
总计
90168.4
1082023.7
月物业成本：
1082023/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。