三明市物业收费管理实施细则.doc

三明市物业收费管理实施细则(试行)第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、国务院物业管理条例、福建省物业管理条例、省物价局、省建设厅福建省物业服务收费管理实施办法和相关法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于本市行政区域内具有合法经营资格的物业服务企业的服务收费行为。第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。各县(市)、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第六条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。第七条 本市辖区内的物业企业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业(不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同)服务收费实行政府指导价，并采用包干制形式。实行政府指导价的物业企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、车辆停放服务费，其他物业服务收费实行市场调节价。第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，三明市城区范围内的由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素制定等级收费基准价格及浮动幅度，其他各县(市)由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据当地价格主管部门和房地产行政主管部门公布的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费标准需要调整时，由物业服务企业与业主大会或全体业主在政府指导价内协商确定。物业服务企业服务内容达不到三级等级要求的，其收费标准可适当下浮，具体下浮幅度由物业服务企业与业主在物业服务合同(协议)中约定。实行政府指导价的住宅依法改作其它用途的，其收费标准按该住宅物业服务费标准的2.5倍以内确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第九条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务委托合同、企业营业执照、企业资质等级证书、中标通知书的复印件提交市政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含高层楼宇的电梯、智能电子监控、供水加压设备等的维护保养费用)。(三)物业管理区域清洁卫生费用。(四)物业管理区域绿化养护费用。(五)物业管理区域秩序维护费用。(六)办公费用。(七)物业管理企业固定资产折旧。(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等费用。(九)经业主同意的其它费用。凡已计入上述物业服务成本的公共费用，物业服务企业不得向业主另行分摊，其他实际发生的公共费用的分摊，以双方合同约定为准，并由物业服务企业定期公示。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十三条 本实施细则所指的物业服务费，不包含物业服务区域内的由业主使用的公共水电费用，公共水电费用单独按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业合同(协议)中约定。物业服务企业使用的由物业服务企业承担。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十五条 物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十六条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十七条 业主或装饰装修公司应当按照建设部颁发的住宅室内装饰装修管理规定第十六条规定，与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，明确装饰装修期间各方的权利义务及责任等。第十八条 物业服务收费按业主房屋产权建筑面积收取(不含附属间)，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记建筑面积收取;未办理房屋所有权证的，按购房合同标明的的建筑面积收取。业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。第十九条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定(约定)收费标准的50%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第二十条 物业服务企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。物业服务企业根据前期物业管理服务协议可向业主收取装修保证金的，标准为高层2000元/户、其它类型1000元/户。房屋装修完毕，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害的，物业服务企业应及时返还保证金;如有损坏，应恢复原样，装修保证金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修产生的垃圾可自行清运，也可委托物业管理企业统一代清运，并应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积2.5元/平方米。第二十一条 物业管理区域内受业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车(非机动车)停车服务收费(不含经营者具有完全产权或受产权单位委托经营的停车场地)，区别不同情况由业主或业主委员会与物业管理企业在规定浮动幅度内协商制定具体收费标准，并对停车服务收入的使用作出明确界定。业主(使用人)已拥有车位使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定;业主(使用人)不拥有车位使用权的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。住宅小区机动车(非机动车)停车服务收费标准详见附件二。第二十二条 住宅小区物业服务企业从维护小区安全出发，需要收取区内住户出入证(卡)、汽车出入证(卡)工本费的，应与业主委员会或全体业主(车主)按照合理原则协商确定后收取，不得强行收取上述证(卡)工本费。第二十三条 住宅小区内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业服务区域内规划配套设施用房物业服务费用。第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十六条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十七条 各有关物业企业应当按规定实行明码标价，在其服务区域内的显著位置或收费地点，统一采用收费标价牌形式实行明码标价。实行明码标价方式由价格主管部门统一规定，各级价格主管部门的价格监督检查机构对明码标价格式进行监制。物业服务收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。第二十八条 为保证实施细则制定的准确性和可指导性，每年第四季度由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门选定一定数量的有代表性的物业企业作为成本监审对象，于次年第一季度由政府价格主管部门进行成本监审。物业企业应当配合政府价格主管部门并如实提供物业服务成本，不得弄虚作假。第二十九条 物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法查处：(一)超出政府指导价上浮幅度标准收取物业服务收费的;(二)擅自设立强制性收费项目，乱收费用的;(三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的;(四)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第三十条 本实施细则自2008年1月1日起试行。原市价格主管部门和物业管理行政主管部门印发的相关物业服务收费政策文件与本文相抵触的以本实施细则为准。附：1、三明市普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表(试行)2、三明市住宅小区停车服务费指导性收费标准表(试行)三明市普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表服务等级:一级本等级基准价格（元/月） 1、多层住宅:0.5-0.8元 2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.9-1.2元 3、高层带电梯住宅（十层及以上）:1.2-1.3元服务项目服务内容基本要求1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。3、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。5、设置客户服务中心和24小时服务热线，有效投诉处理率100%。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，夜间有专人值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内到达现场。6、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。7、小区设有智能化管理系统，实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限进行保存，保证系统正常运行，发生故障及时排除。8、协助召开业主大会并配合其运作，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。3、每季度对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元门和公共配套设施、场地标志完好无损。6、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大事件有应急方案和现场处理记录。7、实行24小时值班值守服务。8、水、电监控等设备运行人员技术熟练，严格执行操作规程及保养规范。9、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。11、公共照明设备完好率95%以上。12、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。公共秩序维护1、相对封闭；做到区域出入口24小时岗位值勤，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、对重点区域、重点部位每小时重点巡查一次。安全监控设施24小时运行、监控资料保存期限不少于30天。3、对进出的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。4、对进出小区的外来人员进行询问、联络、登记并征得业主同意后出入，对进出小区的家政装修等劳务人员实行登记管理。5、对各种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当立即向有关部门报告并协助做好救助工作。6、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为噪音。保洁服务1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层公用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水。4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每月不少于1次进行消毒和灭虫除害。6、卫生清洁设专人监督检查，发现问题及时处理。绿化养护管理1、有完善的绿化养护措施，按要求配备专业人员实施绿化养护管理。2、绿化覆盖率达30%以上。3、草坪生长良好，缺损及时补栽补种，草坪内无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，无病虫害，无枯枝死叉，树坑整理有型，保持观赏效果。5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防冻。6、定期喷洒药物，预防病虫害。7、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。服务等级:二级本等级基准价格（元/月）1、多层住宅:0.4-0.6元2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.7-0.9元3、高层带电梯住宅（十层及以上）:0.9-1.1元服务项目服务内容基本要求1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。2、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。4、设置客户服务中心和16小时服务热线，有效投诉处理率100%。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，夜间有专人值班，处理紧急报修，水、电等紧急报修半小时内到达现场。5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。6、小区设有智能化管理系统，实行24小时不间断运行，做好相应运行记录，并按规定期限进行保存，保证系统正常运行，发生故障及时排除。7、协助召开业主大会并配合其运作，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。3、每半年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元门和公共配套设施、场地标志完好无损。6、共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大事件有应急方案和现场处理记录。7、实行24小时值班值守服务。8、水、电监控等设备运行人员技术熟练，严格执行操作规程及保养规范。9、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。11、公共照明设备完好率90%以上。12、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全。公共秩序维护1、相对封闭：做到区域出入口24小时岗位值勤，危及人身安全处有明显标志和防范措施。2、对重点区域、重点部位每2时重点巡查一次。安全监控设施24小时运行、监控资料保存期限不小于20天。3、对进出的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。4、对进出小区的外来人员进行询问、联络、登记并征得业主同意后出入，对进出小区的家政装修等劳务人员实行登记管理。5、对各种突发事件有应急预案，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当立即向有关部门报告并协助做好救助工作。6、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为噪音。保洁服务1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。2、高层楼层、多层按幢设置垃圾桶或果壳箱，每日清运1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每3日清扫1次，每半月拖洗1次；一层公用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次，及时清除道路积水等。4、保持共用雨、污水管道畅通，每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、每月不少于1次进行消毒和灭虫除害。6、卫生清洁设专人监督检查，发现问题及时处理。绿化养护管理1、有完善的绿化养护措施，按要求配备专业人员实施绿化养护管理。2、绿化覆盖率达25%以上。3、草坪生长良好，缺损及时补栽补种，草坪内无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形5、定期组织浇灌、施肥及定期喷洒药物。6、大型活动和重大节日要摆花盆装扮，美化环境，增加气氛。 服务等级:三级本等级基准价格（元/月）： 1、多层住宅:0.3-0.5元;2、小高层带电梯住宅(九层及以下):0.5-0.7元; 3、高层带电梯住宅（十层及以上）:0.7-0.9元服务项目服务内容基本要求1、建立物业管理制度。2、履行物业服务合同并按规定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%以上持有物业管理上岗证书，特种作业人员100%持有专业部门颁发的有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。4、公布服务电话及服务时限，及时受理投诉、报修及求助。物业管理档案资料齐全。5、协助召开业主大会并配合其运作。物业共用部分公共设施设备日常运行维护(不包括电梯、水泵）1、定期对房屋的共用部位进行日常管理和维护，检修记录和保养记录齐全。2、维修养护制度健全、岗位责任制明确。3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。4、共用设施设备运转正常，维护良好，有维修保养记录。5、设施设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程，保养规范6、消防通道畅通。7、公共照明设备完好率80%以上。公共秩序维护1、门岗设值勤人员。2、区域内定时巡查，维护正常生活秩序。3、对进入小区的可疑人员进行盘查、询问。4、协助有关部门作好治安防范工作，发现问题及时制止并报有关部门处理。5、休息时间维护小区相对安静，阻止高声叫买叫卖和各种有碍住户休息的人为噪音。保洁服务1、区域内环境卫生专人管理，生活垃圾日产日清。2、公共场地、道路、每日清扫1次；楼道每三日清扫一次，楼梯、扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃每半年清洁1次。3、保证共用雨、污水管道畅通；雨、污水井、化粪池定期清掏。4、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。绿化养护管理1、有绿化养护设施，有专人管理。2、绿化覆盖率达15%以上。3、各种绿化适时修剪整理。4、适时浇水、施肥。附表： 三明市住宅小区停车服务费指导性收费标准表分 类收 费 标 准未购车位已购车位地面未购车库地面已购车库地下已购车库地下未购车库（不含场地租金）（不含场地租金）（不含场地租金）小车50-60元/辆月50-60元/辆月20-25元/辆月20-25元/辆月30-35元/辆月30-35元/辆月摩托车（含三轮摩托车、电动车）按月停放：20元/辆自行车按月停放：10元/辆小车临时停放5元/辆次；过夜停放10元/辆夜。摩托车（含三轮摩托车、电动车）临时停放0.5元/辆次；过夜停放1元/辆夜。自行车临时停放0.2元/辆次；过夜停放0.5元/辆夜。备 注1、车辆停放服务费：是指在指定的场所（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地（车库）租金，场地（车库）租金标准由业主与物业服务公司协商确定。 2、地面已购车库，其面积已计算进业主购房建筑面积一并缴纳物业综合服务费的，不得再收取停车服务费。 3、室内车库必须配有专人看管，进出口有专人值守，按规定设有消防栓等设备。 4、车辆损坏、丢失赔偿金由车主与物业公司另行商定。 5、对进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主搬家、送货车（不含商网、办公用车）不得收取车辆停放服务费，对临时进入小区接送客人的车辆，30分钟内不得收费。